【正文】 地處江蘇省南部、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲中部。 北 靠長江，南瀕中國第三大淡水湖──太湖；西離南京 183 公里，東距上海 128 公里，是江蘇省省轄的一個沿海城市。它 經(jīng)濟(jì)昌盛，交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，人文薈萃， 是一個 具有巨大吸引力的開放型城市。 自然地理?xiàng)l件 南京都市圈 蘇錫常都市圈 上海市 杭州都市區(qū) 寧波都市區(qū) 無錫市 無錫 歷史悠久， 自然地理?xiàng)l件優(yōu)越。全市總面積 4650 平方公里，下轄江陰市、宜興市、錫山市三個縣級市和南長區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)、郊區(qū)、馬山區(qū)、新區(qū)六個區(qū)。無錫市區(qū)居中而立，南瀕 浩淼 太湖，西擁錫山、惠山，中有千年古運(yùn)河，古老而盈滿現(xiàn)代氣息，繁華而寧靜優(yōu)雅 。 人口特征 無錫市人口增幅和總量發(fā)展較大， 2020 年底無錫市常住人口為 584 萬人，其中 外來常住人口 126 萬人 ，約占總?cè)丝诘?22%。目前 人口總量年均增長 40 萬人，其中外來人口年均增長 20 萬人 。另一方面 人口老齡化程度日益加深 ，目前無錫市 50 歲以上人口為 167 萬人，約占總?cè)丝诘娜种唬?已步入老年城市行列 。 人口受教育程度提升較快 ， 截至去年，全市人口擁有高中以上文化程度為154 萬人，約占總?cè)丝诘?35%。 人口空間布局漸趨組團(tuán)式分布。我市中心城區(qū)的連片建成區(qū)的人口密度約 萬人 /平方公里，市區(qū)的人口密集自中 心區(qū)向外依次遞減， 城區(qū)外 尚 缺少明顯的人口集聚副中心。 ? 市區(qū)面積： 與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會城市南京市區(qū)面積的 35%。 ? 人口規(guī)模： 與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會城市南京市區(qū)人口規(guī)模的 45%。 從外來人口方面來看： 2020 年底，無錫市外來人口總量達(dá)到 218 萬。外來人口呈現(xiàn)“三高兩低”的特點(diǎn)：一是在年齡結(jié)構(gòu)上青壯年的比例較高。目前登記在冊的 218 萬外來人口中， 15 周歲以下少年兒童占 %， 16 至 45 周歲的青壯年有 萬占 %。二是男性的比例較高。外來人口男女比例稍有失衡。三是從事低端行業(yè)和工程的比例 較高。目前全市外來人口中有各類務(wù)工人員 153萬人，占 70%。在冶金、紡織、建筑等行業(yè)的一線生產(chǎn)工人中，外來人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外來人員中大學(xué)以上文化僅為 萬人，約占%，高中文化的 18 萬占 %，而初中以下文化的人有 184 萬，約占 %。五是城市化水平偏低。 現(xiàn)有暫住人口中居住地點(diǎn)相對穩(wěn)定、時間在一年以上的僅有 82 萬人，只占 %。大部分暫住人口無法迅速融入本地社會，導(dǎo)致流動人口城市化水平偏低。 無錫的人口特征決定了新無錫人的購房需求遠(yuǎn)不及昆山、蘇州市場來得強(qiáng)勁，本地需求 是無錫的主要需求構(gòu)成點(diǎn)。 簡要評述： ①、與省會城市南京相比，無錫市市區(qū)規(guī)模（人口、面積）相對較?。坏c蘇 州、常州的規(guī)模相當(dāng)。 ②、無錫市區(qū)的城市集中度較低，與蘇州、常州一樣，主要是因?yàn)閰^(qū)縣經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。（無錫市市區(qū)總?cè)丝谂c江陰、宜興兩市人口相當(dāng)） ③、無錫市的城市化水平與南京相比較低，而與蘇州相當(dāng)；無錫、南京、蘇州三市的城市化水平分別為： %、 63%、 %。 交通條件 無錫南瀕太湖，北依長江，京滬鐵路橫貫東西，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?。全市江、河、湖、海相通，鐵、公、水、空多種 運(yùn)輸方式配套 ， 交通十分發(fā)達(dá)。 ? 航空： 無錫市距上海虹橋國際機(jī)場 120 公里。 無錫市距無錫機(jī)場 20 公里。該機(jī)場主要服務(wù)于國內(nèi)航線。 無錫市距南京碌口國際機(jī)場 180 公里。 ? 海運(yùn)： 無錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。進(jìn)出口貨物可以十分便利、可靠地海運(yùn)抵達(dá)世界各地。無錫市區(qū)與這些港口有高速公路和國道相連，距上海港 165 公里，距江陰港 38 公里，距張家港港 43公里。 ? 鐵路： 經(jīng)滬寧線可與全國鐵路連網(wǎng)直通。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無錫交通提供更為便捷的條件。 ? 公路： 經(jīng)滬寧高速公路約 90 分鐘 可以進(jìn)入上海市區(qū)， 312 國道橫貫無錫全境。經(jīng)錫澄高速公路，無錫與江陰長江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。國家正在規(guī)劃的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交會點(diǎn)正在無錫市 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 無錫工業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)繁榮，素有 “ 小上海 ” 之稱 。近年來無錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)作良好， GDP 連年上升。 03 年 04 年 05 年 06 年 GDP（ 億元 ） 1901 2350 2805 3300 同比增長 % % % % 列江蘇省名次 2 2 2 2 人均 GDP 43155 52825 62323 57709 列江蘇省名次 2 2 2 2 無錫市 0306 年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 上半年無錫市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。呈現(xiàn)出生產(chǎn)持續(xù)攀升，效益繼續(xù)提升，投資有效增長，市場活力釋放，收入穩(wěn)步提高的良好局面。全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在上升軌道上穩(wěn)健運(yùn)行，上半年無錫市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 1835億元， 可比價比去年同期增長 ％ ；全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由去年年底的∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ ，第三產(chǎn)業(yè)比重比去年年底提高了 個百分點(diǎn)。 2020年上半年無錫市財(cái)政一般預(yù)算收入 ，同比增長 ％；1052 1138 1200 1360 1581 1901 2350 2805 3300 1835 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 上 無錫近年 GDP 走勢圖 （ 億元 ） 居民人均可支配收入 10774 元，同比增長 ％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為 7513 元，同比增長 ％。 ? 對外貿(mào)易、招商引資大幅增長，進(jìn)出口總額不斷創(chuàng)下新高。 2020 年，投資和外資保持一定的增長速度，為經(jīng)濟(jì)的增長注入了新的活力。全市完成進(jìn)出口總額 億美元，同比增長 ％。其中，出口總額 億美元，同比增長 ％； ? 消費(fèi)品市場健康 發(fā)展 無錫市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)需求日益擴(kuò)大，消費(fèi)質(zhì)量與層次得到進(jìn)一步提升。一是特色商業(yè)街區(qū)推動了個性化消費(fèi)市場的發(fā)展。上半年，全市貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)個體經(jīng)營戶共實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長 ％；占全市零售額的比重達(dá) ％。隨著健康路休閑服飾一條街、大成巷步行街、學(xué)前街電腦街等很多已初具規(guī)模的特色商業(yè)街區(qū)的形成，增強(qiáng)了區(qū)域性商貿(mào)中心的輻射能力；二是住宿餐飲業(yè)保持較高增長。上半年，無錫市住宿餐飲業(yè)共實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，0 50 100 150 200 250 300 350 400 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 無錫近年外貿(mào)進(jìn)出口總額走勢圖 （ 億美元 ） 同比增長 ％，占零售額總量的份額達(dá) ％，比去年 同期提高 個百分點(diǎn)；三是以汽車、旅游、家具和體育娛樂用品類等為代表的新型現(xiàn)代化消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，加快了消費(fèi)品市場的結(jié)構(gòu)升級。上半年，無錫市汽車零售市場在上年高增長的基礎(chǔ)上持續(xù)升溫，累計(jì)實(shí)現(xiàn)汽車類零售額 億元，同比增長 ％，汽車消費(fèi)成為拉動消費(fèi)市場增長的一個重要的潛在力量；無錫市限額以上貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)金銀珠寶類商品零售額 億元，同比增長 ％；限額以上貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)電子出版物和音像制品類商品零售額 2880 萬元，同比增長 ％；限額以上貿(mào)易企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)建筑及裝潢材料類商品零售額 億元，同比增長％。 三 、投資及政策環(huán)境 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況及發(fā)展趨勢研究 玉祁鎮(zhèn)位于城市西北角，地處無錫、常州、江陰三市的交界處。京杭大運(yùn)河、京滬鐵路，滬寧高速貫穿全境。滬寧高速高路在玉祁設(shè)有互通立交，水陸交通便捷。至上海 120 公里，南京 150 公里，優(yōu)越的區(qū)位和便捷的交通，確立了玉祁在無錫西北部區(qū)域的核心地位，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 玉祁 前洲組團(tuán)初步形成以水鄉(xiāng)原貌為特色的現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)，其中平湖城開發(fā)以居住、行政、商業(yè)辦公和文化體育為主，兼顧商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。 自然和社會文化資源 全 鎮(zhèn)南北縱深 公里，東西橫寬 公里，總面積 平方平方公里。全鎮(zhèn)總?cè)丝? 萬，外來人口 3 萬人。 玉祁是無錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一， 2020 年工業(yè)銷售突破 200 億人民幣，全社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到 25 億，形成以冶金、紡織、電子、汽車零售業(yè)以及化工等行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特色。除去鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并因素，玉祁鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力評比在全國千強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中位居第 22 位，江蘇省百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第 6 位，無錫市百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第二位。 政策 環(huán)境 經(jīng)受了上一輪的宏觀調(diào)控后，無錫市房地產(chǎn)市場正在煥發(fā)新一輪青春。但是我們必須看到：建委及省建設(shè)部諸多 日前再次發(fā)出房地產(chǎn)過熱警告，省各部委也發(fā)出市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治通知，一直以來江蘇省是中央宏觀調(diào)控的有力執(zhí)行者，每年的五月份左右都會出現(xiàn)調(diào)控政策，是本案潛在的危險點(diǎn)。 本案所面臨的政策風(fēng)險，下文將有進(jìn)一步的分析說明。 四、城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展脈絡(luò) 城市的空間布局在伴隨城市發(fā)展的過程中在不停變換著，無錫也不例外；從1949 年至今，無錫城市空間發(fā)展經(jīng)歷了兩次重大轉(zhuǎn)換，而在 2020 年左右，必然迎來第三次變換。 沿河時代 1949 年城區(qū) （ 約 10 平方公里 ） 1977 年城區(qū) （ 約 28 平方公里 ） 簡要描述： 由于 受到 運(yùn)河和滬寧鐵路的影響，城市呈現(xiàn)出西北 — 東南軸向發(fā)展的形態(tài)。 即沿運(yùn)河方向發(fā)展 濱湖時代 1995 年城區(qū)圖 2020 年規(guī)劃圖（ 1995 年） 簡要描述：緊鄰太湖的無錫，在城市化進(jìn)程加快發(fā)展的背景下，將城市的發(fā)展重心定位在濱湖一線，城市空間向南快速推進(jìn)。 臨江時代 2020 年規(guī)劃圖（市區(qū)城鎮(zhèn)布局） 2020 年規(guī)劃圖（市域城鎮(zhèn)體系） 簡要描述：隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大及縣（市）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別市江陰市城市空間的擴(kuò)展及蘇州市沿江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，無錫市城市發(fā)展的重心必然轉(zhuǎn)向北面的長江一線。 一城六組團(tuán)的城市格局 在無錫的主城區(qū)外圍，將建設(shè) 6 個現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)，這些“衛(wèi)星鎮(zhèn)”具有集 聚農(nóng)村人口和增補(bǔ)城市功能的作用?！笆晃濉背青l(xiāng)建設(shè)規(guī)劃中，將中心城板塊“畫”成了一個大圈和 6 個小圈，形成一個主城區(qū)、六個新市鎮(zhèn) (“ 1+6” )和若干新型農(nóng)村社區(qū)的市區(qū)空間總體架構(gòu)。這 6 個“衛(wèi)星鎮(zhèn)”是 前洲―玉祁新市鎮(zhèn) 、洛社新市鎮(zhèn)、陽山―胡埭新市鎮(zhèn)、東港―錫北 (張涇 )新市鎮(zhèn)、安鎮(zhèn)―羊尖新市鎮(zhèn)、鵝湖新市鎮(zhèn)。 玉祁 前洲新市鎮(zhèn)規(guī)劃 位于惠山區(qū)西北端部，規(guī)劃總用地面積 平方公里。這里將成為重要的現(xiàn)代制造和紡織業(yè)基地、城市生態(tài)性農(nóng)業(yè)基地和都 市化社區(qū)居住地。居民主要分布在玉祁、新玉祁、前洲、新前洲 4 個居住社區(qū)。 功能定位： 無錫市“南拓北展、東聯(lián)西優(yōu)”的空間拓展戰(zhàn)略中“北展”的重要區(qū)域，連接和輻射北部江陰、西部武進(jìn)的重要陣地；重要的現(xiàn)代制造和紡織業(yè)基地；重要的城市生態(tài)性農(nóng)業(yè)基地；環(huán)境優(yōu)美宜人的都市化社區(qū)居住地。 發(fā)展目標(biāo)： 充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢，以拓展產(chǎn)業(yè)為支撐，以塑造形象為標(biāo)志，以激發(fā)活力為源泉，將玉祁 前洲新市鎮(zhèn)建設(shè)成為布局合理、功能完善、特征鮮明的現(xiàn)代化新型城市，將其最終打造成科技新城、活力新城。 功能布局： 綠化走廊及主要道路將整個新市鎮(zhèn)分 為“八大功能區(qū)”：三個產(chǎn)業(yè)園區(qū) — 祁北工業(yè)園區(qū)、友聯(lián)工業(yè)園區(qū)、前東工業(yè)園區(qū)（暫定名）；一個物流集散地— 滬寧高速出入口附近的平湖物流園區(qū)（暫定名）；四個城市居住社區(qū) — 玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)、新前洲居住社區(qū)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃形成“一核、兩軸、三帶、四片”的功能結(jié)構(gòu)?！耙缓恕奔刺破胶诵膮^(qū)；“兩軸”即振祁經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸和輔政經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“三帶”即玉洲河景觀帶、生態(tài)防護(hù)帶和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；“四片”即玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)和新前洲居住社區(qū)。 從城市規(guī)劃及區(qū)域控規(guī)來看，本案位于城市“ 一城六組團(tuán)”中西北區(qū)域的最重要的組團(tuán)的核心區(qū)，以唐平湖為依托，形成水、城、景觀相融的具有濕地特色的城市公園，文化體育、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)及行政辦公為重點(diǎn)發(fā)展特色，構(gòu)建成新市鎮(zhèn)新的行政中心、商業(yè)中心、文體中心及休閑娛樂中心。 五 、無錫市房地產(chǎn)市場分析 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。無錫經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，固定資產(chǎn)投資的連年上漲，為無錫的房地產(chǎn)市場打造了良好的行業(yè)環(huán)境 。 2020 年無錫市保持了一定的投資增長速度， 上半年 全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 ％ 無錫歷年房地產(chǎn)供需分析 0306年無 錫市房地產(chǎn)開發(fā)及銷售額05010015020025003年 04年 05年 06年單位（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品房銷售額 0 3 —0 6 年無錫市土地出讓及商品房銷售情況0200400600800100003年 04年 05年 06年單位（萬平方米）出讓土地面積商品