【正文】 77 頁(yè) 第二節(jié)、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ■ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 按照“培育城郊經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)中等城市”的基本思路，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)丘陵農(nóng)業(yè)大市向現(xiàn)代城郊型經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市跨越，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成城郊農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、高新技術(shù) 工業(yè)等為主的支柱產(chǎn)業(yè)。 簡(jiǎn)陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民歷年可支配收入情況統(tǒng)計(jì) 年份（年） 2020 2020 2020 2020 2020 可支配收入（元） 6207 6979 7771 8378 9215 同比增長(zhǎng) % % % % 鑒 示： ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)在地域上更趨向成都的現(xiàn)實(shí)在很大程度上削弱了資陽(yáng)對(duì)簡(jiǎn)陽(yáng)的行政管轄作用，比如在城市 資源的供給傾向，產(chǎn)業(yè)的配置等。 三、城市性質(zhì) 為資陽(yáng)地區(qū)副中心，發(fā)展以旅游、商貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的中等城市 。 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)市毗鄰成都，有都市后花園之美譽(yù)，境內(nèi) 號(hào)稱 天府明珠 的三岔湖，北距成都 5 公里，湖岸線周長(zhǎng) 240 公里，大小島嶼 114 個(gè)， 1993 年被列入《世界名湖名庫(kù)》；被譽(yù)為 人間瑤池 的龍泉湖僅距成都 38 公里，湖岸線周長(zhǎng) 54 公里， 14 座形態(tài)各異的群島和湖尾長(zhǎng)峽，使該湖自成幽絕風(fēng)韻；丹景山風(fēng)光旖旎， 一山兩湖 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)潛力巨大。 1998 年 2 月屬資陽(yáng)地區(qū)代管， 2020 年 6月由地級(jí)資陽(yáng)市代管。民國(guó)二十四年（ 1935 年），屬四川省第二行政督察區(qū)（治資中）。明太祖洪武六年（ 1373 年）降簡(jiǎn)州為簡(jiǎn)縣。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 7 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第二章 簡(jiǎn)陽(yáng)城市環(huán)境調(diào)研 第一節(jié)、城市基礎(chǔ)信息 一、 歷史沿革 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)古為蜀國(guó)地，秦時(shí)屬蜀郡。 【 開發(fā)背景的 顯性空間較好 】 在目前相對(duì)較高的房?jī)r(jià)之下，土地成本和建設(shè)成本的減少就意味著開發(fā)利潤(rùn)的增大。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 6 頁(yè)，共 77 頁(yè) 鑒 示： 【 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加強(qiáng) 】 從上述四個(gè)方面可以看出 ,目前中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重心放在了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融調(diào)控以及土地監(jiān)管上 。 ■ 在今后比較長(zhǎng)的時(shí) 間里，銀行的信貸資金仍然會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源簡(jiǎn)單的講應(yīng)該是兩個(gè)方面，一個(gè)是間接融資，就是來源于銀行的信貸資金，一個(gè)是直接融資，包括了通過股票的融資，債券 、 信托的融資 。始于兩年前的新一輪 的金融 宏觀調(diào)控，政府把房地產(chǎn)市場(chǎng)列為重點(diǎn)對(duì)象，采用了收緊銀行貸款、提高存款準(zhǔn)備金率、加息等一系列緊縮性措施。 ■ 政府把城市擴(kuò)張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，委托土地行政主管部門統(tǒng)一管理征用土地行為 ，使國(guó)有土地牢牢掌握在政府手中，通過 “ 陽(yáng)光土地政策 ” 將土地級(jí)差、土地增值及土地的隱性收入等都 主要 用于城市建設(shè) 和“三農(nóng)”扶持中， 實(shí)現(xiàn)土地收益的最大 化及分配利用的合理化。 ■ 逐步成型的 十里壩工業(yè)園區(qū)將 成為 簡(jiǎn)陽(yáng)市 實(shí)現(xiàn) 由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化的基石和中堅(jiān)力量， 其成型將 促使城市產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。因此，此次市場(chǎng)調(diào)研將緊緊圍繞著 前期的 要求和初步判斷展開，主要 分析 內(nèi)容如下 ： 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 2 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第一部分 簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展 潛力 分析 第一章 宏觀政策環(huán)境調(diào)研 第一節(jié)、規(guī)劃政策 簡(jiǎn)陽(yáng)地方近期的規(guī)劃政策指導(dǎo)思想： 加快沱東新區(qū)和新市工業(yè)園區(qū)建設(shè)，大力改善城市環(huán)境和對(duì)外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雛形。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 1 頁(yè)，共 77 頁(yè) 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 序 根據(jù)貴公司 前期提出的相關(guān)工作要求，本次市場(chǎng)研究 的目的是要解決是否進(jìn)入簡(jiǎn)陽(yáng)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、進(jìn)入簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)、在簡(jiǎn)陽(yáng)哪個(gè)區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目選址等問題。 ■ 城市近期將主要依托射洪壩新的城市行政中心和居住建設(shè)。另一方面，大力的招商引資所帶來的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高也將加快簡(jiǎn)陽(yáng)城市化進(jìn)程的步伐。 簡(jiǎn)陽(yáng)地方近期的土地政策 一方面，通過用土地 價(jià)值 來 補(bǔ)貼投資商進(jìn)行 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)用 的政策來加速城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)。 2020 年，央行仍密集運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控，兩次加息，三提存款準(zhǔn)備金率。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 5 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第四節(jié)、房地產(chǎn)政策等 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》 《“國(guó)六條”和“ 15條細(xì)則”》等 ■ 以上政策值得重點(diǎn)關(guān)注的是國(guó)務(wù)院的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（“國(guó)六條”）和地方法規(guī)《成都市新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)管理暫行規(guī)定》，后者已于二○○六年十月一日開始實(shí)行，要求經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商 品房銷售場(chǎng)所公示新建商品房的銷售價(jià)格及收費(fèi)相關(guān)情況。 一方面是圍繞著國(guó)六條而誕生的各地相關(guān)細(xì)則 ,另一方面是在政府打擊限制炒房、控制房?jī)r(jià)、改善住房條件、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)下不斷調(diào)整出臺(tái)的銀行、稅收、土地政策以及對(duì)當(dāng)?shù)赝恋乇徽饔玫馁r償 問題。從商業(yè)角度來看，投資簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正是大好時(shí)機(jī)。南朝宋（公元 420479 年）稱牛革卑縣，隸益州蜀郡（郡治今成都）。明武宗正德八年（ 1513 年），升簡(jiǎn)縣為簡(jiǎn)州轄資陽(yáng)縣。 1953 年撤銷川南區(qū)屬四川省內(nèi)江行政專員公署。 二、城市區(qū)位及地位 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)市位于四川盆地西部，龍泉山東麓，距省會(huì)成都僅 55 公里，素有“蜀都東來第一州”的美譽(yù)。工業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，擁有部、省級(jí)重點(diǎn)企業(yè) 6 個(gè)，已形成以機(jī)械、化工、橡膠輪胎、紡織為主的工業(yè)體系。 四、城市功能定位 成都經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、丘陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范市、成渝經(jīng)濟(jì)帶現(xiàn)代中等城市 。 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)城市的發(fā)展和定位實(shí)際上已經(jīng)跳出了資陽(yáng)地區(qū)的概念，其定位為成都經(jīng)濟(jì)區(qū)的意義就是簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展的一個(gè)契機(jī)。 ■ 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo) 生產(chǎn)總值 2020 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 預(yù)計(jì)將 達(dá)到 185 億元， “十一五 ”年均增長(zhǎng)14%以上。 固定資產(chǎn)投資 2020 年達(dá)到 64 億元， “十一五 ”期間，五年累計(jì)總投資達(dá) 215 億元， “十一五 ”年均增長(zhǎng) 25%， 2020 年達(dá)到 160 億元， “十一五 ”至 “十三五 ”年均增長(zhǎng) 20%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整為 22： 38： 40，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達(dá)到 ： ： ， 2020 年力爭(zhēng)達(dá)到 10:48:42。 社會(huì)發(fā)展 人口自然增長(zhǎng)率控制在 ‰以內(nèi)，廣播電視覆蓋率達(dá)到 95%以上，2020 年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入趕上全省平均水平 。 農(nóng)業(yè) 以高產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)，高效為目標(biāo)，大力發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，基本實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn) 變、農(nóng)業(yè)大市向農(nóng)業(yè)強(qiáng)市轉(zhuǎn)變。 ■ 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占第三 產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 ％，較 05 年所占比重有較大提升。 西峰嶺組團(tuán)的發(fā)展為全市的科研及高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。 北部石橋片區(qū)保持原規(guī)劃所確定的規(guī)劃性質(zhì)， 為 生活居住及倉(cāng)儲(chǔ)用地 。 簡(jiǎn)陽(yáng)市近期總體規(guī)劃圖 ■ 城市發(fā)展目標(biāo) 行政、文化中心的搬遷和建設(shè)初具規(guī)模，工業(yè)園區(qū)發(fā)揮效益，公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施得以配套和發(fā)展更新，城市環(huán)境形象得以全面改善提升，初步建成中等城市雛形，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 15 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第四節(jié)、簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展動(dòng)力及發(fā)展?jié)摿Ψ治? 一、發(fā)展動(dòng)力分析 簡(jiǎn)陽(yáng)市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 簡(jiǎn)陽(yáng)市歷年 GDP 增長(zhǎng) 情況表 年份 2020 2020 2020 2020 2020 GDP(萬元 ) 525836 613606 754791 777857 930325 增速（ %） 第一產(chǎn)業(yè)增加值（萬元） 163267 177121 224378 243130 252793 增速（ %） 占 GDP 比重 第二產(chǎn)業(yè)增加值（萬元） 145626 202043 271223 308099 420588 增速（ %） 占 GDP 比重 第三產(chǎn)業(yè)增加值（萬元） 216943 236242 259190 226628 256944 增速（ %） 占 GDP 比重 數(shù)據(jù)來源：簡(jiǎn)陽(yáng)市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)、 2020 年統(tǒng)計(jì)快報(bào) ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)市近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度， GDP 增速逐年加快。 ■ 總體來看，簡(jiǎn)陽(yáng)市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于第二產(chǎn)業(yè)（如四川省簡(jiǎn)陽(yáng)汽車配件有限公司、四川盛捷工貿(mào)有限公司等）， 簡(jiǎn)陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)在第二產(chǎn)業(yè)。 從第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部比重來看，與建筑業(yè)相比，無論是從絕對(duì)值還是從增速來看，工業(yè)的都具有壓倒性優(yōu)勢(shì)。 力爭(zhēng)到 2020 年規(guī)模以上企業(yè)達(dá) 135 戶，培育出年銷售收入 50 億元的集團(tuán)企業(yè) 1 戶， 20 億元的企業(yè) 1 戶，培育12 戶企業(yè)成為上市公司，爭(zhēng)創(chuàng) 23 個(gè)著名商標(biāo)或馳名商標(biāo)。 到 2020年，工業(yè)增加值 目標(biāo)為 70 億元。 簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐能力分析 ■ 近年來，簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐在于第二產(chǎn)業(yè)，尤其是工業(yè)的迅猛發(fā)展； ■ 工業(yè)發(fā)展的動(dòng)力在于五大支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，尤其是如四川空分設(shè)備（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、四川川橡集團(tuán)有限公司等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)強(qiáng)大推動(dòng)與貢獻(xiàn)； ■ 工業(yè)的發(fā)展必然帶動(dòng) 城市經(jīng)濟(jì)整體快步邁向工業(yè)化高級(jí)階段，同時(shí)推進(jìn)城市化進(jìn)程； ■ 工業(yè)化和城市化的交互作用下，城市基礎(chǔ)設(shè)施提檔換級(jí)，城市面貌為之一新，城市投資硬環(huán)境得到優(yōu)化； ■ 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間支撐來看，更新改造中 的 主城區(qū)，構(gòu)建中的工業(yè)園區(qū)，建設(shè)中的東城新區(qū)，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)都將持續(xù)拉動(dòng)簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)種子公司改制工作 8 陽(yáng)峰嘉苑開發(fā) 基礎(chǔ)部分完成，房屋建至 3 層 9 金絳小區(qū)開發(fā) 啟動(dòng)防洪堤建設(shè)，繼續(xù)進(jìn)行房屋拆遷工作和方案設(shè)計(jì) 10 利民三橋建設(shè) 進(jìn)行樁基施工 可見，簡(jiǎn)陽(yáng)市已開始全面啟動(dòng)新城建設(shè)和舊城改造的一系列工作，其中包括陽(yáng)晨新世界、陽(yáng)峰嘉苑、金絳小區(qū)等房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入 實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展 階段，白塔小區(qū)、夜月小區(qū)也在積極加快拆遷改造的相關(guān)事宜?，F(xiàn)入駐園區(qū)的有四川拓普生物農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、四川澳士達(dá)牧業(yè)公司、金龍山莊等國(guó)內(nèi)外企業(yè) 58 家，占地 1623 畝。加工貿(mào)易區(qū)現(xiàn)有糧油加工骨干企業(yè) 10戶，年生產(chǎn)能力 25 萬噸，年產(chǎn)值 3 億元?，F(xiàn)擁有各類企業(yè) 70 余戶，其中：若男食品、東方潔具、三和標(biāo)件、嘉信電器、云聚鏍帽、興茂膨潤(rùn)土等企業(yè) 2020 年產(chǎn)值 3 億元。去年 8 月以來，按照 “工業(yè)強(qiáng)省、工業(yè)強(qiáng)市 ”的要求，簡(jiǎn)陽(yáng)市委、市政府把園區(qū)建設(shè)作為一號(hào)工程來抓，園區(qū)建設(shè)得到了快速推進(jìn)，園區(qū)也正式命名為簡(jiǎn)陽(yáng)市十里壩工業(yè)園區(qū)，并成立了園區(qū)建設(shè)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)、招商引資及服務(wù)企業(yè)工作。 ■ 園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局 園區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，分為 “四區(qū)兩園 ”，即食品工業(yè)區(qū)、制造工業(yè)區(qū)、藥業(yè)藥械區(qū)、紡織工業(yè)區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、科技孵化園。重點(diǎn)扶持空分集團(tuán)目前已入駐工業(yè)園區(qū)的通用機(jī)械項(xiàng)目，加快推進(jìn)二期技改項(xiàng)目，提高空 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 21 頁(yè)，共 77 頁(yè) 分設(shè)備市場(chǎng)占有率，打造馳名品牌 ，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 ■ 藥業(yè)藥械業(yè) 加大發(fā)展醫(yī)用中心供氧、多功能醫(yī)用床、病房 ICN 室外成套設(shè)備等產(chǎn)品，大力發(fā)展川紅花、木瓜等中成藥保健品，重點(diǎn)抓好新元 制藥有限公司青霉素生產(chǎn)項(xiàng)目、港通集團(tuán)藥用真空滅菌設(shè)備生產(chǎn)項(xiàng)目、正田科邦保健藥品和中成藥生產(chǎn)項(xiàng)目。 由以上數(shù)據(jù) 我們可以 看出 ，由工業(yè)園區(qū)逐漸成熟所帶來的 有較強(qiáng)購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力的潛在消費(fèi)人群將對(duì)簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的需求影響。 其第二個(gè)發(fā)展?jié)摿σ蛩厥?極 具競(jìng)爭(zhēng)性的交通成本和便利的交通條件（對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中的居家成本以及擴(kuò)大吸納力范圍都是極為有利的）。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 23 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第二部分 房地產(chǎn) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析與判斷 第 一 章 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分 析 第一節(jié)、市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境分析 一、近 5 年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資完成情況分析 近 5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資完成情況 統(tǒng)計(jì) 年份 2020 2020