【正文】 目標(biāo)市場。 3. 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ? 項(xiàng)目地塊位置處于老城區(qū)與新工業(yè)區(qū)交界點(diǎn)，既可吸收老城區(qū)的消費(fèi)又可吸收外來打工人員的消費(fèi)； ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)還處 于街道商業(yè)，沒有形成規(guī)模效應(yīng)，使本項(xiàng)目發(fā)展存在市場空間； ? 項(xiàng)目周邊休閑、娛樂業(yè)缺乏，業(yè)態(tài)相對單一，本項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)對本區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行升級。 （二） 項(xiàng)目核心競爭力分析 核心競爭力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對外推廣的亮點(diǎn)和主要訴求點(diǎn)，聯(lián)合其他競爭點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合使自身的形象更加具象及豐滿。 次競爭力 結(jié) 論： 本項(xiàng)目 的核心競爭力是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃科學(xué)及先進(jìn)、周邊消費(fèi)群龐大、具備較好的規(guī)模效應(yīng)和休閑景觀的綜合，這些因素是項(xiàng)目營銷訴求的重點(diǎn)，也是有別于對手的明顯特征。 （二） 分區(qū)業(yè)態(tài)定位 根據(jù)前期對塘廈商業(yè)狀況、塘廈消費(fèi)者（特別是蓮湖村與林村消費(fèi)者）的市場調(diào)查結(jié)論，消費(fèi)者注重主力超市、休閑娛樂、豐富業(yè)態(tài)等消費(fèi)因素；根據(jù)商業(yè)經(jīng)營者一般習(xí)慣，商戶最 注重規(guī)模效應(yīng)。 1. 動(dòng)感娛樂區(qū) 動(dòng)感娛樂區(qū)主要是以滿足 11 至 30 歲青少年消費(fèi)群體而設(shè)置的。 2. 兒童區(qū) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 兒童區(qū)位于 B1 位置： 一層：兒童服裝、文具、玩具 —— 如“好孩子”等兒童服裝、玩具大型連鎖店；文具滿足周邊小學(xué)需求； 二層：兒童用品大型連鎖店 —— 如“好孩子”等兒童服裝、玩具大型連鎖店。 一層精品廊主要經(jīng)營中檔商品，種類豐富，琳瑯滿目， 引導(dǎo)隨意性消費(fèi)。毗鄰主力超市，有力地吸收主力店客流，且位置面向新亞洲工 業(yè)區(qū)、新太陽工業(yè)區(qū)，吸引龐大的消費(fèi)群夜間、周末消費(fèi)。 6. 休閑體育區(qū) 休閑體育區(qū)位于北側(cè)臨新陽路的 三層建筑，主要作為體育休閑的功能。主要經(jīng)營中檔美食，在建筑特色上體現(xiàn)休閑小品、景觀綠化，襯托風(fēng)情美食的定位。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 8. 其它 B 區(qū)地塊計(jì)劃興建一農(nóng)貿(mào)市場，一方面滿足周邊居民生活的需求， 另一方面有助于提升該區(qū)域的整體商業(yè)氣氛。 目標(biāo) 輻射地區(qū)： 根據(jù)市場調(diào)研 分析， 本項(xiàng)目的主核心幅射圈是蓮湖與林村；然后是次核心幅射圈是石潭埔與居民最集中的塘廈市區(qū) ；整體幅射范圍延伸至整個(gè)塘廈。本項(xiàng)目克服弱勢，通過主要通過主力 超市引客，滿足周邊居民生活所需；精品、女性 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 購物滿足居民、新市民逛街消費(fèi)需要；休閑娛樂、體育活動(dòng)目的性消費(fèi)引客，幅射整體商業(yè)，集聚客流， 達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)，業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)。 由于本項(xiàng)目周邊商住氣氛淡薄，項(xiàng)目規(guī)模較大， 在銷售前期必須鋪開大規(guī)模廣告攻勢，迅速吸引目標(biāo)投資者關(guān)注；繼而與政府有關(guān)部分合作，推出一系列緊扣項(xiàng)目定位、功能業(yè)態(tài)的公益活動(dòng)，為項(xiàng)目做足輿論宣傳，在塘廈乃至周邊黃江、清溪、樟木頭、鳳崗等鎮(zhèn)形成社會(huì)話題，確立項(xiàng)目形象定位 。 休閑座椅 綠化小品 2. 大型電視屏幕 在 C 區(qū)樓體朝廣場一面 安裝 一大型電視屏幕，每晚播出電視劇集，周末更可播放電影，供游人免費(fèi)觀看，達(dá)到廣場充分集聚人流的目的。本項(xiàng)目一方面要提供充足的停車位，以適應(yīng)項(xiàng)目建成后人流、車流匯集的實(shí)際需要；另一方面也 通過停車場合理的布置，發(fā)揮正面引導(dǎo)客流的作用，從而相應(yīng)提高周邊商鋪價(jià)值。（連廊的設(shè)置如下圖所示） 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 連廊設(shè)置示意圖 連廊景觀示意 繽紛時(shí)代廣場 項(xiàng)目組 2020 年 3 月 24日 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 。 同時(shí)，要充分發(fā)揮主力店引客，從而最大促進(jìn)各商家的聯(lián)動(dòng)，各建筑要有效 借助主力超市的優(yōu)勢，引導(dǎo)循環(huán)消費(fèi) ，發(fā)揮商鋪的最大價(jià)值。 另一方面，項(xiàng)目西南角設(shè)小型廣場也利于主力超市的貨物運(yùn)載。 項(xiàng)目命名： 體現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)繽紛、豐富，品位時(shí)尚的特色主題，總體 以景觀小品配以燈飾布置，體現(xiàn)繽紛時(shí)代廣場的生活多姿多彩的效果。分散式的社區(qū)商業(yè)、雷同的鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位，使部分商業(yè)招商、經(jīng)營陷入低迷。 目標(biāo)經(jīng)營者： 在經(jīng)營者來源方面，主要是熟悉東莞商業(yè)及消費(fèi)市場的，已于東莞主要商業(yè)重鎮(zhèn)開設(shè)連鎖經(jīng)營的東莞本土品牌商戶為主， 面向特色商戶主動(dòng)出擊 ；并結(jié)合周邊消費(fèi)群的消費(fèi)水平，尤其是 時(shí)尚購物區(qū)應(yīng)重點(diǎn)吸收本地中低檔次個(gè)體商戶 。 （三） 項(xiàng)目經(jīng)營屬性定位 目標(biāo) 消費(fèi)者： 由于本項(xiàng)目體量較大，不可能將本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次及目標(biāo)消費(fèi)層局限為蓮湖與林村本地居民與產(chǎn)業(yè)新市民消費(fèi)群體，總體應(yīng)以商戶類別和經(jīng)營檔次的合理比例， 實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者定位的全客層。 中部 ：休閑美食： 鶴留山、休閑小站、蒸 膳坊、今日靚湯、 仙蹤林 等 北側(cè)及二層：中華美食 —— 柴火酒家、西安老馬家、湘鄉(xiāng)人家、粗糧館、無米粥、東北人等 業(yè)態(tài)定位描述： 因本地塊位于新陽路東側(cè)，業(yè)態(tài)定位主要吸引周邊乃至整個(gè)塘廈的中、高端消費(fèi)人群。 一層：電子電訊產(chǎn)品、精品服飾 —— 手機(jī)、 MP電子配件等 二層：旱冰場 三層：乒乓球、桌球、健身設(shè)施 業(yè)態(tài)定位描述： 一、二層主要面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)中低端消費(fèi)者；三層主要面向塘廈中、高端消費(fèi)者。將來，更可配合政府產(chǎn)業(yè)升級的工作思路，與有關(guān)文化事業(yè)、勞動(dòng)單位相互合作，大打文化牌，成為塘廈重要的文化培訓(xùn)中心。 4. 時(shí)尚購物區(qū) 時(shí)尚購物區(qū)位于項(xiàng)目北側(cè)，目標(biāo)客戶定位于周邊工業(yè)區(qū)新市民，經(jīng)營檔次 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 為中低檔。 3. 精品生活區(qū) 精品生活區(qū) 包括一層精品廊與二、三層超市，整體檔次較高，位于項(xiàng)目中部，達(dá)到主力引客，再把客流幅射至整個(gè)商業(yè)的作用。 在動(dòng)感娛樂區(qū)西南角與西北角各開一主要出口，出入口設(shè)計(jì)提升形象檔次，吸引娛樂消費(fèi)型消費(fèi)者。本項(xiàng)目將以美食、購物為基礎(chǔ)，融合能實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和聯(lián)動(dòng)的休閑、文化、娛樂、運(yùn)功功能，引入在塘廈具影響力的主力超市，與其它優(yōu)質(zhì)特色商戶，使本項(xiàng)目在基本生活消費(fèi)上滿足蓮湖村、塘廈村居民需要；在特色美食、娛樂、體育等業(yè)態(tài)上幅射整個(gè)塘廈鎮(zhèn)目的性消費(fèi)。 1. 商業(yè)功能定位 通過對項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及定位因素考慮，結(jié)合塘廈本地的實(shí)際購物消費(fèi)習(xí)慣，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位： 集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的 輻射老城區(qū)，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合 主題 商業(yè)中心 2. 功能定位解析 ? “ 餐飲、娛樂、休閑、購物 ”