【正文】 深圳市保安服務(wù)公司 － 深圳市福田區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市羅湖區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市南山區(qū)蛇口保安服務(wù)公司 － 深圳市西部港口保安服務(wù)公司 － 深圳市鹽田區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市寶安區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市機(jī)場(chǎng)保安服務(wù)公司 － 深圳市龍崗區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市大工業(yè)區(qū)保安服務(wù)公司 B) 自建保安組織 ? 設(shè)立內(nèi)部保安組織，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： － 有專職的管理人員； － 應(yīng)當(dāng)有１０名以上持 《資格證》的保安員，管理人員應(yīng)當(dāng) 具有相應(yīng)的法律知識(shí)和保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，無(wú)刑事處罰記 錄。 物業(yè)管理 1．聯(lián)名業(yè)主如何收樓 收樓需出示購(gòu)房合同及合同種購(gòu)房者本人身份證原件辦理。 禁止下列行為 ： ：建築實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造 屋蓋 、 樓板 、 梁 、 柱 、 基礎(chǔ) 、 支撐點(diǎn) 混凝土牆 降低節(jié)能效果 嚴(yán)格控制 下列行為 ： 、構(gòu)築物 ，在非承重牆上開(kāi)門窗 ： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品 15. 違反裝修規(guī)定和業(yè)主（用戶）守則 消防、環(huán)保及承重要求 — 應(yīng)委託專業(yè)公司 裝修設(shè)計(jì)和施工均應(yīng)符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求 裝修項(xiàng)目必須符合物業(yè)管理公司要求和規(guī)定 裝修設(shè)計(jì)圖紙和項(xiàng)目須經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn) 業(yè)主 (用戶 )應(yīng)在施工前，獲得所有當(dāng)?shù)卣块T的一切有關(guān)批準(zhǔn) 裝修批準(zhǔn) : 管理公司應(yīng)簽發(fā) :裝修許可證 裝修更改許可證 施工臨時(shí)出入證 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 12．裝修的環(huán)境管理與質(zhì)量保修 環(huán)境管理： 、低污 染建築材料和裝修材料 ： 工程地質(zhì)報(bào)告： 建築材料及裝修材料產(chǎn)品合格證 環(huán)境指針檢驗(yàn)報(bào)告 、 模擬測(cè)試報(bào)告 、 樣板間測(cè)試報(bào)告 材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄 、 複檢報(bào)告 隱蔽工程驗(yàn)收記錄 、 施工記錄 、防潮處理劑 、隔熱、吸聲材料 、阻燃劑不得含有氨氣成分 質(zhì)量保修： 正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。 移交單位撥付保修保證金。 檢驗(yàn)符合要求：移交單位簽署交接管單位。 8．交樓標(biāo)準(zhǔn)及移交、接管方的權(quán)屬界限 交樓標(biāo)準(zhǔn)是按照與建設(shè)單位簽定之合同規(guī)定的約定交付業(yè)主的面積、戶 型及公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施等。 4．主要技術(shù)資料：竣工設(shè)計(jì)圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算、工程驗(yàn)收及試驗(yàn)記錄和簽證、主要材料質(zhì)量保證書(shū)、新材料、新配件的鑒定合格證書(shū)、機(jī)電設(shè)備檢驗(yàn)合格證書(shū)、說(shuō)明書(shū)、訂購(gòu)合同、機(jī)電設(shè)備調(diào)試記錄、其他竣工資料。 6．在建工程隔離措施。 2．設(shè)備和設(shè)施正常使用。 13．工具和材料。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 9．保修單位及範(fàn)圍。 5．交接方案、交接計(jì)畫(huà)、培訓(xùn)計(jì)畫(huà)。 2．接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 1．物業(yè)管理公司。 3．交接物件：施工承 包單位向開(kāi)發(fā)商移交。 2) 如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，如銷售廣 告中承諾有會(huì)所等，事後開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在要約、承諾直致達(dá)成書(shū)面購(gòu)房合同的過(guò)程中不再重新約定，其性質(zhì)從本質(zhì)上已構(gòu)成象懸賞廣告一樣的特殊要約。有關(guān)責(zé)任單位可委託物業(yè)管理單位代管，但需交納全額管理服務(wù)費(fèi)。 6. 深圳市空置房的管理服務(wù)收費(fèi)辦法 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。以上稱號(hào)以最高稱號(hào)為準(zhǔn)。 財(cái)務(wù)管理 1. 管理處開(kāi)辦費(fèi)用之明細(xì) 管理處開(kāi)辦期發(fā)生之常見(jiàn)費(fèi)用明細(xì)： 1) 設(shè)備物資購(gòu)置，包括辦公設(shè)備 /用品支出、保安設(shè)備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設(shè)備 2) 員工開(kāi)支：包括招聘員工費(fèi)用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓(xùn)費(fèi) 3) 開(kāi)荒清潔費(fèi) 4) 管理處辦公室裝修費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2．深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)之標(biāo)準(zhǔn)及上浮幅度 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府控制價(jià)。 B、 房屋結(jié)構(gòu)及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調(diào)主機(jī)和防盜 網(wǎng)安裝位置。 5. 管理份額與不可分割分?jǐn)?shù)的異 同 現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)之法規(guī)並沒(méi)有不可分割分?jǐn)?shù)之表述。深圳《管理公約》由 全體 業(yè)主簽署。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 深圳市物業(yè)管理 注意事項(xiàng) 100 問(wèn) 二 00 五年 三 月 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 目 錄 內(nèi)容 頁(yè)碼 第一章 項(xiàng)目前期籌備階段 3 物業(yè)管理 3 財(cái)務(wù)管理 5 政策法規(guī) 9 第二章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收階段 10 工程 10 物業(yè)管理 17 行政人事管理 21 財(cái)務(wù)管理 22 政策法規(guī) 23 第三章 項(xiàng)目交付使用階段 24 物業(yè)管理 24 行政人事管理 33 財(cái)務(wù)管理 37 法律責(zé)任 45 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 第一章 項(xiàng)目前期籌備階段 熱點(diǎn)問(wèn)題 20 問(wèn) 物業(yè)管理 1. 物業(yè)管理公司應(yīng)何時(shí)介入 物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入。而《 香港大廈公契》則由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣業(yè)主簽署。 國(guó)內(nèi)部分樓盤之管理公約引用管理份額 ， 管理分額指發(fā)展商為使各業(yè)主分?jǐn)偧敖患{管理費(fèi)而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的管理份額，按建築面積計(jì)算。 C、 涉及系統(tǒng)設(shè)施（寫(xiě)字樓居多）的改建規(guī)定，如中央空調(diào)、消防煙感 噴淋、資 訊網(wǎng)路、煤氣管道等。市物價(jià)局會(huì)同市住宅局根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)社會(huì)平均成本、費(fèi) 用和?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟(jì)承受能力，廣泛徵求企業(yè)和市民意見(jiàn)後，向社會(huì)公佈指導(dǎo)價(jià)格，由物業(yè)管理單位根據(jù)資質(zhì)等級(jí)及提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度在政府指導(dǎo)價(jià)格範(fàn)圍內(nèi)提出具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)審核，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)後執(zhí)行；但最終確認(rèn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理所達(dá)到的收費(fèi)等級(jí)相符。 ，是否包含在管理費(fèi)中 原則上，物業(yè)交付使用前的銷售推廣費(fèi)用應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)，若物業(yè)交付使用後，商場(chǎng)管理費(fèi)中應(yīng)已包含商場(chǎng)推廣費(fèi)用。 、水費(fèi)、管道煤氣費(fèi)計(jì)算方法。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 政策法規(guī) 1．購(gòu)房入戶口的問(wèn)題 深圳市已停止購(gòu)房入戶政策 2．售樓時(shí)，發(fā)展商關(guān)於規(guī)劃設(shè)計(jì)的承諾應(yīng)注意的問(wèn)題 這涉及到 售樓廣告中的承諾及相關(guān)責(zé)任問(wèn)題 。其以購(gòu)房者完成簽訂購(gòu)房合同的行為為對(duì)價(jià)和承諾，具有不可撤回性，發(fā)展商不得隨意撤銷或變更承諾，一旦購(gòu)房者與之簽訂買賣合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行廣告承諾的義務(wù)。 4．接管驗(yàn)收： 1）主要目的：主體結(jié)構(gòu)安全滿足使用功能。 2．主要管理人員。 6．驗(yàn)收記錄表格。 10．維修保養(yǎng)及操作培訓(xùn)。 14．運(yùn)作表格。 3．有關(guān)部門確認(rèn)。 4．接管驗(yàn)收需接收的資料 1．產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn) 文件 、用地批準(zhǔn) 文件 、建築執(zhí)照、小業(yè)主資料、拆遷安置等其他資料。 5．接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1．符合設(shè)計(jì)規(guī)範(fàn)和要求； 2．符合施工規(guī)範(fàn)和要求； 3．符合合同的要求、 4．符合運(yùn)行要求、 5．符合使用要求 6．無(wú)遺留、無(wú)缺陷、無(wú)手尾、 7．正常、合格、達(dá)標(biāo)。 移交、接管方的權(quán)屬界限： 移交單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查及自檢。 接管單位簽署驗(yàn)收合格 文件 。 移交單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。 有防水要求的廚房、為衛(wèi)生間和外牆面的防滲漏為五年。如只委派委託人辦理需出示本人及購(gòu)房者本人的身份證原件及出示委託書(shū)原件。 － 有固定的辦公場(chǎng)所； － 有一定數(shù)量的保安員； － 有健全的管理制度和福利制度。 8．保安隊(duì)之服裝、配置設(shè)備要求 按公安部要求，從 2020 年 6 月 1 日起，全國(guó)保安員統(tǒng)一穿著和佩戴公安部監(jiān)製的全國(guó)統(tǒng)一的保安 服式 與標(biāo)誌。 10．如何開(kāi)通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設(shè)施 以上項(xiàng)目的開(kāi)通事宜， 物業(yè)管理公司都可與各單位協(xié)商，各單位可 授 權(quán)物業(yè)管理公司為其代辦。 2．在裝修期間，是否可減免管理費(fèi) 不能。 4．高層或多層住宅一樓應(yīng)否承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi) 一樓為電梯起始占的住戶不應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，二樓以上的電梯運(yùn)行費(fèi)不進(jìn)行區(qū)分。 物業(yè)管理區(qū) 域的劃分，倘若一個(gè)項(xiàng)目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建築物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設(shè)立標(biāo)識(shí)牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式， 也 可對(duì)不同區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理 ， 在不同期的管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處， 安排工作人員 專職負(fù)責(zé)該區(qū)域的物業(yè)管理工作 。 發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主“天臺(tái)花園” 發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺(tái)花園。 深圳市會(huì)所經(jīng)營(yíng)：自營(yíng)還是外包 深圳市會(huì)所經(jīng)營(yíng)以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，並能給物業(yè)公司帶來(lái)較穩(wěn)定的收入。比如每個(gè)車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車