【正文】 修公司； 2．業(yè)主需提交裝修設(shè)計圖紙 。 其他項目：由建設(shè)單位與施工單位約定 裝修工程的保修期從室內(nèi)裝飾工程竣工驗收合格之日起計算 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 13．保修單位責(zé)任範(fàn)圍 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬於裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。 2．境外人士如何收樓 用投遞《收樓通知書》及電話預(yù)約方式約好收樓時間，說明對方要帶齊的證件及收樓時需要交納費(fèi)用的金額及幣種。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 － 向公眾開放的營業(yè)性歌舞廳、大型網(wǎng)吧、桑拿按摩、洗浴 場所以及賓館、酒店等附設(shè)的娛樂服務(wù)場所，應(yīng)當(dāng)從保安 服務(wù)公司聘請保安員，不得自建內(nèi)部保安組織。如不按公安部要求執(zhí)行，可向公安部申請。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 業(yè)主如開通上述項目，可讓物業(yè)管理為之代辦，業(yè)主可帶齊開戶資料到相應(yīng)之單位自行辦理。因為管理公司于業(yè)主收樓時已開始投入運(yùn)作，已為業(yè)主提供管理服務(wù)，因此不能減免管理費(fèi)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 政策法規(guī) 1. 深圳市接管驗收依據(jù)的規(guī)定和法規(guī) 詳見 《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報告 》 .第四十八頁序號 31 2. 深圳市家居裝修管理規(guī)定 詳 見《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報告》第四十八頁序號 28 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第三章 項目交付使用階段 熱點問題 50 問 物業(yè)管理 1．物業(yè)管理企業(yè)之經(jīng)營模式採用包乾制及酬金制 包乾制：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支 付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈餘或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理 《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。 樓宇天臺不應(yīng)屬於某個或某部分業(yè)主所有，而應(yīng)該屬於整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。而且會所外包給專業(yè)的，有經(jīng)驗的公司經(jīng)營，將會帶來更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時車位。技術(shù)高、經(jīng)驗多，劃線的設(shè)備專用，各種車輛分區(qū)劃線，車位的大小合理，交通標(biāo)識設(shè)置得當(dāng)，所以利於疏導(dǎo)，所劃出的線規(guī)範(fàn)合理，增加了可 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 用車位的數(shù)量。多層立體地下停車庫可採用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)築造立體停車庫，升降電梯運(yùn)送車輛，實行封閉式管理，並由專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。只有把問題解決在建築工程的初期，才能有效解決停車難的問題。月保管的車輛，在本場臨時進(jìn)出不得另行收費(fèi)。 機(jī)動車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表 序號 類別 單位 配建標(biāo)準(zhǔn) 1 高中檔旅館（賓館、招待所） 車位 /100m178。建築面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178。建築面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1業(yè)主委員會成立之時間 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅區(qū)已入住率達(dá)到百分之五十以上時或自第一個業(yè)主入夥之日起滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委託的單位應(yīng)當(dāng)及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到告知之日起六個月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！惫蕘K非一定要成立業(yè)主委員會。設(shè)主任 1 名，副主任 1名，由業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生 。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章應(yīng)由業(yè)主委員會確定的專人保管，並按印章管理制度使用。 4. 組織成員到已獲得示範(fàn)稱號的物業(yè)參觀學(xué)習(xí)並請專家現(xiàn)場指導(dǎo)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第四階段：認(rèn)證前準(zhǔn)備階段，包括： ① 選擇 ISO9000 認(rèn)證機(jī)構(gòu) 。 行政人事管理 1．管理不同檔次的小區(qū)是否應(yīng)具備不同的資質(zhì) 管理不同檔次的小區(qū)不需具備不同資質(zhì)，物業(yè)管理公司只需于成立的第一年內(nèi)辦理三級（暫定）資質(zhì)證書，領(lǐng)取三級（暫定）資質(zhì)證書一年後按全國物業(yè)管理法規(guī)條例的最新辦法的 標(biāo)準(zhǔn)重新申請管理公司所符合的資質(zhì)級別的資質(zhì)證書。 5)建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立 企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 ： 1)註冊資本人民幣 50 萬元以上； 2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管 理和技術(shù)人員不少於 10 人。 三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項目和 5萬平 方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。具有中級以上職稱的專業(yè)人員證書，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 2) 經(jīng)營成本預(yù)算 經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理費(fèi)活動中發(fā)生的直接人工費(fèi)用和直接材料費(fèi)用，要分別 對這兩個項目制定預(yù)算 3) 管理費(fèi)用預(yù)算 管理費(fèi)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理活動中所發(fā)生的間接費(fèi)用的預(yù)算。預(yù)計財務(wù)報表包括：預(yù)計損益表及預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債 表。 3. 何謂物業(yè)管理企業(yè)利潤 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資淨(jìng)收 益、營業(yè)外收支淨(jìng)額以及補(bǔ)貼收入。同時，業(yè)主交了管理費(fèi)後經(jīng)過物業(yè)管理處的經(jīng)營活動產(chǎn)生的最終成果也不允許被隨意拿回。 5. 倘若物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，怎樣處理 由於市場變化， 物價上漲，自然災(zāi)害或計畫外維修，更新項目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結(jié)餘填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。 8. 物業(yè)管理企業(yè)會計核算科目的設(shè)定 順序號 編號 科目名稱 順序號 編號 科目名稱 一、資產(chǎn)類 28 211 應(yīng)付工資 1 101 現(xiàn)金 29 214 應(yīng)付福利費(fèi) 2 102 銀行存款 30 221 應(yīng)交稅金 3 113 應(yīng)收帳款 31 231 預(yù)提費(fèi)用 4 114 壞帳 32 241 長期借款 5 115 預(yù)付帳款 33 261 長期應(yīng)付款 6 119 其他應(yīng)付款 34 281 代管基金 7 121 物資採購 三、所有 者權(quán)益類 8 124 庫存材料 35 301 實收資本 9 15 庫存設(shè)備 36 311 資本公積金 10 129 低值易耗品 37 313 盈餘公積金 11 131 材料成本差異 38 321 本年利潤 12 133 委託加工材料 39 322 利潤分配 13 135 開發(fā)產(chǎn)品 四、成本類 14 137 出租開發(fā)產(chǎn)品 40 401 開發(fā)成本 15 139 待攤費(fèi)用 41 407 開發(fā)間接費(fèi)用 16 141 長期投資 42 411 物業(yè)工程 17 151 固定資產(chǎn) 五、損益表 18 155 累計折舊 43 501 經(jīng)營收入 19 156 固定資產(chǎn)清理 44 502 經(jīng)營成本 20 161 無形資產(chǎn) 45 504 經(jīng)營稅金及附加 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 21 171 遞延資產(chǎn) 46 511 其他業(yè)務(wù)收入 22 181 待處理財產(chǎn)損益 47 512 其他業(yè)務(wù)支出 二、負(fù)債表 48 521 管理費(fèi)用 23 201 短期借款 49 522 財務(wù)費(fèi)用 24 203 應(yīng)付賬款 50 531 投資收益 25 204 預(yù)收賬款 51 541 營業(yè)外收入 26 205 代收款項 52 542 營業(yè)外支出 27 209 其他應(yīng)付款 可查閱財會字（ 1999） 44 號文《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度有關(guān)問題通知》 9. 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度是保證有關(guān)財力管理工作規(guī)範(fàn)化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定，可分為以下幾類制度： － 財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé) －會計核算方法及憑證帳冊制度 －貨幣資金管理制度 － 費(fèi)用現(xiàn)金報銷制度 － 往來帳目清理制度 － 會計報表制度 － 固定資產(chǎn)管理制度 － 採購控制制度 10. 財務(wù)帳目之公佈制度 1． 住宅維修專用基金和本體房屋維修基金以及管理服務(wù)費(fèi)用的收支賬目，由管理處 按季度提交業(yè)主管理委員會，並確保每季至少張榜公佈一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢；管理處對收到的質(zhì)詢在 7 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 日內(nèi)予以答復(fù)。 2) 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，儘量使用戶一目了然。 6． 委託管理合同依法終止，或業(yè)主管委會主為有必要，可由管委會指定的會計師事務(wù)所對管理處在管理期間財務(wù)活動進(jìn)行審計。 本體基金的收支項目，由物業(yè)管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公佈一次。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主徵收（注：房屋保修期內(nèi)不得徵收）： 多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建築面積 元 高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建築面積 元。動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在 1000 元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 字後支付；用於中修以上維護(hù)工程或維修金額 1001 元以上的，須經(jīng)本棟房屋占 60％以上業(yè)主同意後方可使用。 物業(yè)公司無權(quán)停住戶的水、電、氣。 住戶未按期交納購房款，是沒有履行房屋買賣關(guān)係中按時付款的義務(wù)，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 4．列舉物業(yè)管理企業(yè)法人代表應(yīng)承擔(dān)之法律責(zé)任（如消防責(zé)任） 根據(jù)《深圳特區(qū)消防條例》第七條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位的法定代 表人是本單位消防安全第一