【正文】 久性的混磚結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)建築；用鐵皮等搭建的室內(nèi)停車場收費(fèi)不得超過露天停車場的 50%； 車輛臨時(shí)進(jìn)出停車場在規(guī)定時(shí)間內(nèi)免收費(fèi)，免收費(fèi)時(shí)間：一類停車場半小時(shí)內(nèi)；二類停車場 10分鐘內(nèi)； 摩托車保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不分停車場類型統(tǒng)一按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：臨時(shí)停車每次露天 1元室內(nèi) 2元；月卡露天 30元，室內(nèi) 60 元。建築面積 6 旅遊區(qū)、度假村 車位 /1公頃建築面 積 7 特種公園 車位 /1公頃建築面 積 1015 8 文化娛樂 車位 /100m178。 1業(yè)主委員會(huì)委員之條件及人數(shù) 成為業(yè)主委員會(huì)委員的前提條件是：必須是小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為 業(yè)主委員會(huì)委員 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 如何參與物業(yè)舉行內(nèi)主管部門舉辦之“省優(yōu)”、“國優(yōu)”活動(dòng) 參與“省優(yōu)”、“國優(yōu)”活動(dòng)工作事項(xiàng)主要包括以下事項(xiàng)： 1. 確定所管物業(yè)需達(dá)到的管理水平（考評(píng)目標(biāo)），統(tǒng)籌安排全年的工作分段，成立考證 迎檢領(lǐng)導(dǎo)小組，確定考評(píng)任務(wù)分組成員名單。 ② 由顧問專家模擬認(rèn)證公司進(jìn)行全面審核； ③ 召開全體員工大會(huì)進(jìn)行正式認(rèn)證前動(dòng)員。 ： 1)註冊(cè)資本人民幣 300 萬元以 上； 2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理 和技術(shù)人員不少於 20 人。 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列 文件向工商註冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （一）營業(yè)執(zhí)照； （二）企業(yè)章程； （三）驗(yàn)資證明； （四）企業(yè)法定代表人的身份證明； （五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人 員的職稱證書和勞動(dòng)合同。 4) 財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算 這是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損益、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 5) 現(xiàn)金預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算是對(duì)預(yù)算內(nèi)現(xiàn)金收支、現(xiàn)金餘額、現(xiàn)金籌集與運(yùn)用的預(yù)算。 4. 如何看待物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損及盈利 利潤是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的最終成果。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則應(yīng)考慮是否因?yàn)楣芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低而提請(qǐng)?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3) 在 計(jì)費(fèi)通知單上，附上查詢電話，隨時(shí)接受用戶的查詢，並保證向用戶提供耐心細(xì)緻的解答 3． 於稅務(wù)、工商等部門收取的稅、費(fèi)以及物業(yè)管理公司按資質(zhì)等級(jí)收取的管理傭金由管理處按年度管理費(fèi)成本明細(xì)列支，張榜公告。公佈內(nèi)容應(yīng)列明本體基金使用的理由、用途、費(fèi)用支出及證明人、基金餘額等，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和查詢。 本體基金確實(shí)不夠支出時(shí)，經(jīng)占６０％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)?。但如果住戶按期交納了物業(yè)管理費(fèi)等，那麼 他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用。 。兩種法律關(guān)係不能混淆。 15. 項(xiàng)目維修基金的使用，何種情況下動(dòng)用維修基金 物業(yè)管理處必須嚴(yán)格按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，依法做好房屋本體共用部位和設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。 ，管理處會(huì)過民事訴訟的法律途徑進(jìn)行解決 ,(普通民事訴訟期限為一 年 ,如屬押金民事訴訟期為兩年 ), 12. 公共停車場的收益歸誰 按規(guī)劃性產(chǎn)權(quán)歸屬確定 13. 物業(yè)管理維修基金的的監(jiān)管制度 現(xiàn)時(shí)，深圳市法規(guī)對(duì)公用設(shè)施維修基金並沒有形成一個(gè)完整的法律體系，只有本體基金的提法。 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時(shí)，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，儘量使用戶一目了然。但這種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要業(yè)主補(bǔ)交為對(duì)應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的，因此，結(jié)餘只有進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤，如不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的結(jié)餘，是與利潤的性質(zhì)有根 本區(qū)別的。 企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)定所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。多種經(jīng)營應(yīng)根據(jù)經(jīng)營項(xiàng)目單獨(dú)編制預(yù)算。 二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少於 20 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí) 以上職稱； 3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4)管理兩種類型以上物業(yè)，並且管理各類物業(yè)的房屋建築面積分別占 下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低於 100％： ① 多層住宅 200 萬平方米； ② 高層住宅 100 萬平方米； ③ 獨(dú)立式住宅（別墅） 15 萬平方米； ④ 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。 ② 對(duì)試運(yùn)行中的問題進(jìn)行審核，修改和完善質(zhì)量體系 文件 ； ③ 由專家對(duì)各部門骨幹進(jìn)行內(nèi)審培訓(xùn)； ④ 對(duì)公司各部門進(jìn)行全面內(nèi)審，找出不符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目； ⑤ 糾正不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目； ⑥ 公司 領(lǐng)導(dǎo)對(duì)質(zhì)量體系運(yùn)行的適應(yīng)性和有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 1業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)之經(jīng)費(fèi) 來源及印章的使用 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其他收益或物業(yè)維修基金的利息中支付。 1是否必須成立業(yè)主委員會(huì) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。建築面積 4 商業(yè)區(qū) 車位 /100m178。臨時(shí)保管每次收費(fèi)以當(dāng)天為計(jì)費(fèi)單位，計(jì)時(shí)（室內(nèi)）收費(fèi)每天最高不得超過：一類停 車場為 20元；二類停車場為 30元。 開發(fā)利用室外停車場地下空間，向地下發(fā)展開拓使用車位。比如每個(gè)車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。 發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主“天臺(tái)花園” 發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺(tái)花園。 4．高層或多層住宅一樓應(yīng)否承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi) 一樓為電梯起始占的住戶不應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，二樓以上的電梯運(yùn)行費(fèi)不進(jìn)行區(qū)分。 10．如何開通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設(shè)施 以上項(xiàng)目的開通事宜， 物業(yè)管理公司都可與各單位協(xié)商，各單位可 授 權(quán)物業(yè)管理公司為其代辦。 － 有固定的辦公場所； － 有一定數(shù)量的保安員； － 有健全的管理制度和福利制度。 有防水要求的廚房、為衛(wèi)生間和外牆面的防滲漏為五年。 接管單位簽署驗(yàn)收合格 文件 。 5．接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1．符合設(shè)計(jì)規(guī)範(fàn)和要求； 2．符合施工規(guī)範(fàn)和要求； 3．符合合同的要求、 4．符合運(yùn)行要求、 5．符合使用要求 6．無遺留、無缺陷、無手尾、 7．正常、合格、達(dá)標(biāo)。 3．有關(guān)部門確認(rèn)。 10．維修保養(yǎng)及操作培訓(xùn)。 2．主要管理人員。其以購房者完成簽訂購房合同的行為為對(duì)價(jià)和承諾，具有不可撤回性，發(fā)展商不得隨意撤銷或變更承諾，一旦購房者與之簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)履行廣告承諾的義務(wù)。 、水費(fèi)、管道煤氣費(fèi)計(jì)算方法。市物價(jià)局會(huì)同市住宅局根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)社會(huì)平均成本、費(fèi) 用和?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟(jì)承受能力，廣泛徵求企業(yè)和市民意見後，向社會(huì)公佈指導(dǎo)價(jià)格，由物業(yè)管理單位根據(jù)資質(zhì)等級(jí)及提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度在政府指導(dǎo)價(jià)格範(fàn)圍內(nèi)提出具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)審核，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過後執(zhí)行；但最終確認(rèn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理所達(dá)到的收費(fèi)等級(jí)相符。 國內(nèi)部分樓盤之管理公約引用管理份額 ， 管理分額指發(fā)展商為使各業(yè)主分?jǐn)偧敖患{管理費(fèi)而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的管理份額，按建築面積計(jì)算。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 深圳市物業(yè)管理 注意事項(xiàng) 100 問 二 00 五年 三 月 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目 錄 內(nèi)容 頁碼 第一章 項(xiàng)目前期籌備階段 3 物業(yè)管理 3 財(cái)務(wù)管理 5 政策法規(guī) 9 第二章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收階段 10 工程 10 物業(yè)管理 17 行政人事管理 21 財(cái)務(wù)管理 22 政策法規(guī) 23 第三章 項(xiàng)目交付使用階段 24 物業(yè)管理 24 行政人事管理 33 財(cái)務(wù)管理 37 法律責(zé)任 45 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第一章 項(xiàng)目前期籌備階段 熱點(diǎn)問題 20 問 物業(yè)管理 1. 物業(yè)管理公司應(yīng)何時(shí)介入 物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入。 5. 管理份額與不可分割分?jǐn)?shù)的異 同 現(xiàn)時(shí)國內(nèi)之法規(guī)並沒有不可分割分?jǐn)?shù)之表述。 財(cái)務(wù)管理 1. 管理處開辦費(fèi)用之明細(xì) 管理處開辦期發(fā)生之常見費(fèi)用明細(xì)： 1) 設(shè)備物資購置，包括辦公設(shè)備 /用品支出、保安設(shè)備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設(shè)備 2) 員工開支：包括招聘員工費(fèi)用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓(xùn)費(fèi) 3) 開荒清潔費(fèi) 4) 管理處辦公室裝修費(fèi) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2．深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)之標(biāo)準(zhǔn)及上浮幅度 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府控制價(jià)。 6. 深圳市空置房的管理服務(wù)收費(fèi)辦法 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 2) 如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，如銷售廣