【正文】 理企業(yè)之酬金有否設(shè)上限 不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。也就是收入與 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 費用配比相抵後的差額，包括營業(yè)利潤、投資淨(jìng)收益和營業(yè)外收入淨(jìng)額，如果收入小於費用，其淨(jìng)額表現(xiàn)為虧損。其方主要目的包括利息支出、匯兌損益、金融機(jī)構(gòu)手續(xù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 費及其他財務(wù)費用。 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，並設(shè)一年的 暫定期。其中，具有中級以上職稱的人員不少於 10 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4)管理兩種類型以上物業(yè)，並且管理各類物業(yè)的房屋建築面積分別占 下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低於 100％： ① 多層住宅 100 萬平方米； ② 高層住宅 50 萬平方米； ③ 獨立式住宅（別墅） 8 萬平方米； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ④ 辦公樓、工 業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬平方米。 第五階段：正式認(rèn)證階段。 2. 針對考評標(biāo)準(zhǔn)逐條對所管物業(yè)進(jìn)行自評，將發(fā)現(xiàn)的問題匯總整理。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力 的 業(yè)主擔(dān)任。建築面積 9 住宅 車位 /100m178。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1物業(yè)單元與車位之配置比例 現(xiàn)時深圳市有關(guān)物業(yè)單元與車位之配置比例 法規(guī) 還不夠完善。 5) 室外停車場的空間利用。建立體停車場，如資金不足，可以採取合作經(jīng)營的方式。 社區(qū)活動之指標(biāo) 社區(qū)活動指標(biāo)包括：社區(qū)活動項目，社區(qū)活動範(fàn)圍，參與人 數(shù) ，活動的影響 社區(qū)活動的經(jīng)費來源 物業(yè)管理公司可從以下方式為社區(qū)活動 籌集資金： 1. 從管理經(jīng)費中按一定的比例提取資金，用於社區(qū)活動； 2. 尋求企事業(yè)單位和個人的贊助： 3. 由社區(qū)文化活動的直接受益者出資，如組織旅遊，資金的主要來源是 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 向參與者籌集； 4. 從一些經(jīng)營性活動的收入中提取費用。 物業(yè)管理公司能否整體外判 物業(yè)管理項目可採取整體外判的方式，包括保安，工程，綠化等項目的外判，但此方式不利於整體的管理，現(xiàn)時較少採用，一般採用部分項目外判的經(jīng)營方式（如清潔的外判），因為此方式便於管理工作的開展及加強對工作人員的管理。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 財務(wù)管理 1．業(yè)主入夥時應(yīng)交納哪些費用 居民入住時要交納水、電周轉(zhuǎn)金（多層住宅 200 元 /戶；高層住宅 400元 /戶；裝修押金，其中 多層住宅 800 元 /戶，高層住宅 1500 元 /戶；裝修垃圾餘泥清運費，如果需由物業(yè)公司清運的，按實際發(fā)生費用收??；公共設(shè)施費用，如公用防盜門費用根據(jù)實際的開支分?jǐn)?。作出批?zhǔn)決定的，報上一級公安機(jī)關(guān)備案。 物業(yè)管理 1．聯(lián)名業(yè)主如何收樓 收樓需出示購房合同及合同種購房者本人身份證原件辦理。 移交單位撥付保修保證金。 8．交樓標(biāo)準(zhǔn)及移交、接管方的權(quán)屬界限 交樓標(biāo)準(zhǔn)是按照與建設(shè)單位簽定之合同規(guī)定的約定交付業(yè)主的面積、戶 型及公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施等。 6．在建工程隔離措施。 13．工具和材料。 5．交接方案、交接計畫、培訓(xùn)計畫。 3．交接物件：施工承 包單位向開發(fā)商移交。有關(guān)責(zé)任單位可委託物業(yè)管理單位代管，但需交納全額管理服務(wù)費。以上稱號以最高稱號為準(zhǔn)。 B、 房屋結(jié)構(gòu)及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調(diào)主機(jī)和防盜 網(wǎng)安裝位置。深圳《管理公約》由 全體 業(yè)主簽署。而《 香港大廈公契》則由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣業(yè)主簽署。 C、 涉及系統(tǒng)設(shè)施（寫字樓居多）的改建規(guī)定，如中央空調(diào)、消防煙感 噴淋、資 訊網(wǎng)路、煤氣管道等。 ，是否包含在管理費中 原則上，物業(yè)交付使用前的銷售推廣費用應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)，若物業(yè)交付使用後，商場管理費中應(yīng)已包含商場推廣費用。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 政策法規(guī) 1．購房入戶口的問題 深圳市已停止購房入戶政策 2．售樓時，發(fā)展商關(guān)於規(guī)劃設(shè)計的承諾應(yīng)注意的問題 這涉及到 售樓廣告中的承諾及相關(guān)責(zé)任問題 。 4．接管驗收： 1）主要目的：主體結(jié)構(gòu)安全滿足使用功能。 6．驗收記錄表格。 14．運作表格。 4．接管驗收需接收的資料 1．產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn) 文件 、用地批準(zhǔn) 文件 、建築執(zhí)照、小業(yè)主資料、拆遷安置等其他資料。 移交、接管方的權(quán)屬界限： 移交單位：交驗準(zhǔn)備、檢查及自檢。 移交單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。如只委派委託人辦理需出示本人及購房者本人的身份證原件及出示委託書原件。 8．保安隊之服裝、配置設(shè)備要求 按公安部要求，從 2020 年 6 月 1 日起，全國保安員統(tǒng)一穿著和佩戴公安部監(jiān)製的全國統(tǒng)一的保安 服式 與標(biāo)誌。 2．在裝修期間，是否可減免管理費 不能。 物業(yè)管理區(qū) 域的劃分，倘若一個項目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建築物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設(shè)立標(biāo)識牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式， 也 可對不同區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理 ， 在不同期的管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處， 安排工作人員 專職負(fù)責(zé)該區(qū)域的物業(yè)管理工作 。 深圳市會所經(jīng)營：自營還是外包 深圳市會所經(jīng)營以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經(jīng)營的風(fēng)險，並能給物業(yè)公司帶來較穩(wěn)定的收入。 2) 車位的合理分佈、設(shè)計及劃線都直接影響到車位數(shù)量。 不過，解決停車難的問題，靠業(yè)主和物業(yè)管理公司只是屬於 “ 治 標(biāo) ” ，在寸土寸金的土地開發(fā)利用中，工程前期就應(yīng)充分考慮到停車庫的問題。車位之配置 可參考深圳市城市規(guī)劃委員會公佈之 深圳市鹽田 0302 號片區(qū) [小梅沙地區(qū) ]法定圖則 之 機(jī)動車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表 。建築面積 10 幼稚園 車位 /100m178。業(yè)主委員根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由 515 名委員單數(shù)組成。 3. 將自評自檢發(fā)現(xiàn)的問題落實到各個任務(wù)分組中，確定具體負(fù)責(zé)人、初步的完成時間。包括現(xiàn)場認(rèn)證，認(rèn)證評價，糾正不符合事項和頒發(fā)證書。 5)建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建 立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 5．深圳市企業(yè)需為員工購買之保險險種－養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險 深圳市企業(yè)必須為員工購買養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險 6．深圳市物業(yè)公司各級人員應(yīng)執(zhí)何種有效之上崗證件 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人 員崗位證書。 6) 預(yù)計財務(wù)報表編制 通過制定每月、每年財務(wù)報表預(yù)算，用以跟蹤企業(yè)實際管理業(yè)績反映了企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)的經(jīng)營成果。 從物業(yè)管理費會計核算活動的表面看，它的結(jié)餘和利潤是很相似的，但由於管理費本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)資金的所有者權(quán)益不同，其經(jīng)營活動的正淨(jìng)額不能被經(jīng)營者拿走。 7. 物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅徵收規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬於營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金 、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)徵收營業(yè)稅。 5． 對於需請專業(yè)公司承擔(dān)小區(qū)的專項業(yè)務(wù)，主要通過公開招標(biāo)方式聘請。 14. 物業(yè)管理維修基金交納之標(biāo)準(zhǔn) 本體基金徵收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實際需要，並考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。 2．管理公司可否有權(quán)停水、停電 無權(quán)。 3．深圳市開發(fā)商與物業(yè)管理公司如何保障其物業(yè)管理權(quán) 開發(fā)商應(yīng)做好樓房的售後服務(wù)、物業(yè)管理公司應(yīng)提高企業(yè)營運效率、降低 經(jīng)營成本，減輕業(yè)主或用戶的負(fù)擔(dān)，並處理好與業(yè)主的關(guān)係才能保障其物 業(yè)管理權(quán)。消防安全第一責(zé)任人依照消防法律、法規(guī)履行消防安全職責(zé)，對本單位的消防安全負(fù)全面責(zé)任。在房屋買賣法律關(guān)係中，消費者在購房以後取得房屋所有權(quán)。 其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主管委會或多 數(shù)業(yè)主同意，徵收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50%。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 11. 物業(yè)管理費用催收程 序 制定 若業(yè)主逾期繳交管理 費 ,一般採取如下處理措施 : ” 付款通知書 ” 通知客戶于下月 17 號繳納管理費 . ,如在三天內(nèi)仍未繳付 ,則會發(fā)出“催款通知書”通知其 7 天內(nèi)清繳，否則，會按租約或租戶守則採取必要措施。 2． 對代收代支的水電費等，採用公開收費標(biāo)準(zhǔn)，隨時接受用戶查詢的制度。所以，只有把它的性質(zhì)確定為不是利潤（成果 ），而是業(yè)主的錢沒有花完剩下（結(jié)餘）的。 2. 何謂物業(yè)管理企業(yè)收入，如何進(jìn)行收入分類及收入的確定 營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 財務(wù)管理 1. 物業(yè)管理費預(yù)算制定 財務(wù)預(yù)算是公司理財活動的重要環(huán)節(jié)，它指明了物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)木唧w目標(biāo)，提供了對物業(yè)管理企業(yè)日常資金運作進(jìn)行控制的依據(jù)，同是也是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。其中，具有中級以上職稱的人員不 少於 5 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4)有委託的物業(yè)管理項目； 5)建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等 企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建 立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 2．物業(yè)管理公司資質(zhì)的級別是否