【正文】 會(huì)影響其管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 資質(zhì)的級(jí)別不會(huì)影響管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)局批出的費(fèi)用收費(fèi)。 5. 做好主管部門考評(píng)前的準(zhǔn)備工作及現(xiàn)場迎檢工作。 1業(yè)主委員會(huì)之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； ； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服 務(wù)合同； ； 。 ” 1召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)間要求 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，並每年至少召開一次。建築面積 2 普通旅館（招待所） 車位 /100m178。 停車場服務(wù)內(nèi)容 停車場 是指供機(jī)動(dòng)車停放的各種室內(nèi)或者室外場所 ， 其 服務(wù)內(nèi)容包括： 1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點(diǎn)位置設(shè)立禁放標(biāo)誌牌； ，鋪設(shè)減速板，確保行人安全； ，對(duì)機(jī)動(dòng)車出入進(jìn)行登記，設(shè)專人指揮車輛進(jìn)出物業(yè)區(qū)域並在規(guī)定區(qū)域整齊停放； ，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全； ，每天清掃車場 ，並定期清洗車場 。有條件的可以請(qǐng)示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 管理公司如何處理車場車位數(shù)量不足 管理公司處理車場車位數(shù)量不足，可以考慮 如下方法： 1) 運(yùn)用現(xiàn)有車位，合理分配?！? 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 3．裝修期間，需要繳納那些費(fèi)用 裝修期間的垃圾應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)在規(guī)定的期限內(nèi)清運(yùn)，亦可委託物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商規(guī)定。 保安之配置設(shè)備包括：統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一皮鞋 、 統(tǒng)一帽子 、 皮帶、警棍、精神帶（可選）、手電筒、對(duì)講機(jī)。 3．管理處需要購買那些保險(xiǎn)險(xiǎn)種 1) 管理處應(yīng)購買如下險(xiǎn)種：公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 2) 可選擇購買如下險(xiǎn)種： － 機(jī)器設(shè)備損壞險(xiǎn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 － 停車場 責(zé)任險(xiǎn) － 現(xiàn)金險(xiǎn) － 雇主責(zé)任險(xiǎn) － 雇員忠誠險(xiǎn) 4．如何選聘合適的保險(xiǎn)方案 可通過保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司選擇合適的保險(xiǎn)方案，其中，選擇合適之保險(xiǎn)方案應(yīng)注意： － 費(fèi)率 － 保險(xiǎn)公司過往業(yè)績 － 險(xiǎn)種 5．發(fā)生意外事件後，如何理賠 1. 第一時(shí)間通知保險(xiǎn)公司，並告之大概損失情況； 2. 拍照或錄影取得證據(jù)；由保險(xiǎn)公司勘查現(xiàn)場；聯(lián)繫維修單位報(bào)價(jià)； 3. 將具體損失通知保險(xiǎn)公司，對(duì)方確認(rèn)後展開維修； 4. 將維修發(fā)票和“損失追討授權(quán)書”（視乎保險(xiǎn)公司需要）送給保險(xiǎn)公司。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 10．裝修前施工單位應(yīng)提交的資料 1．施工單位應(yīng)提交施工資質(zhì) 文件 ； 2．施工人員的身份證及相片辦理臨時(shí)出入境證件； 3．並與管理處簽定《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》及交納有關(guān)費(fèi)用。 雙方共同進(jìn)行接管驗(yàn)收。 3．政府 文件 ：驗(yàn)收證明書、驗(yàn)收備案表、消防、供用電、衛(wèi)星、電視 、 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 電梯、供用水、其他驗(yàn)收批準(zhǔn) 文件 。 3．接管驗(yàn)收的條件 1．竣工驗(yàn)收合格。 8．管理程序和規(guī)定。 3）交接物件：開發(fā)商向物業(yè)管理單位移交。作為要約邀請(qǐng)的廣告不具法律約束力。 5. 售樓時(shí)，是否可贈(zèng)送管理費(fèi) 不能贈(zèng)送管理費(fèi) ,但發(fā)展商可承諾向業(yè)主贈(zèng)送管理費(fèi)，所承諾贈(zèng)送的管理費(fèi)應(yīng)由發(fā)展商支付予管理公司。 E、 業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。 2) 管理公約 要經(jīng)過業(yè)委會(huì)不斷修改，才可完善。 2. 開盤銷售時(shí)，需公示的有關(guān)物業(yè)管理方面的管理文件 《臨時(shí)業(yè)主公約》、《臨時(shí) 業(yè)主 公約》、物業(yè)管理公司的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。 6. 公共部分是否計(jì)算業(yè)權(quán)，怎樣計(jì)算（例如停車場、會(huì)所等） 國內(nèi)法規(guī)沒有明確業(yè)權(quán)分額之表述。 在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過 150%；在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、工業(yè)區(qū)辦公的（不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公），可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過 100%。水、電、煤氣表如何抄表計(jì)量 深圳市電費(fèi)計(jì)算分，住宅 元 /度 ,商業(yè) 元 /度 ,由供電部門抄表到戶 . 水費(fèi)按用水 量計(jì)算 : 用水量 25 元 /噸 25≤ 用水量 30 元 /噸 30≤ 用水量 元 /噸 高層住宅每噸水的加壓費(fèi)是在單價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào) 20%,另外每噸水加排汙費(fèi) 元 /噸 . 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 8．公共水電的攤分方法 一般大廈或小區(qū)這部份費(fèi)用是在管理費(fèi)中全包的，如業(yè)主買房時(shí)購房合同中沒有約定管理費(fèi)是包括亮部份費(fèi)用時(shí)，具體的分?jǐn)傓k法根據(jù)業(yè)戶的購房面積來進(jìn)行分?jǐn)偂? 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第二章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收階段 熱點(diǎn)問題 30 問 工程 1．物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的異同 1．竣工驗(yàn)收：主要目的：達(dá)到設(shè)計(jì)和施工規(guī)定要求。 3．交樓標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)屬界限。 11．崗位培訓(xùn)。 4．道路通行車輛。 6．接管驗(yàn)收中交接雙方的責(zé)任 建設(shè)單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查 及自檢；接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員；人員同進(jìn)行接管驗(yàn)收；檢驗(yàn)符合要求：建設(shè)單位簽署 文件 交接管單位、接管單位簽署驗(yàn)收合格 文件 ；驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：建設(shè)單位返修至合格；建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；建設(shè)單位拔付保修保證金；建設(shè)單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。 驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：移交單位返修至合格。 其他項(xiàng)目：由建設(shè)單位與施工單位約定 裝修工程的保修期從室內(nèi)裝飾工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 13．保修單位責(zé)任範(fàn)圍 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬於裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 － 向公眾開放的營業(yè)性歌舞廳、大型網(wǎng)吧、桑拿按摩、洗浴 場所以及賓館、酒店等附設(shè)的娛樂服務(wù)場所，應(yīng)當(dāng)從保安 服務(wù)公司聘請(qǐng)保安員，不得自建內(nèi)部保安組織。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 業(yè)主如開通上述項(xiàng)目，可讓物業(yè)管理為之代辦，業(yè)主可帶齊開戶資料到相應(yīng)之單位自行辦理。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 政策法規(guī) 1. 深圳市接管驗(yàn)收依據(jù)的規(guī)定和法規(guī) 詳見 《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告 》 .第四十八頁序號(hào) 31 2. 深圳市家居裝修管理規(guī)定 詳 見《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告》第四十八頁序號(hào) 28 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第三章 項(xiàng)目交付使用階段 熱點(diǎn)問題 50 問 物業(yè)管理 1．物業(yè)管理企業(yè)之經(jīng)營模式採用包乾制及酬金制 包乾制：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支 付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈餘或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 樓宇天臺(tái)不應(yīng)屬於某個(gè)或某部分業(yè)主所有，而應(yīng)該屬於整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。上層車位可以是固定車主的車位，下層也可定為臨時(shí)車位。多層立體地下停車庫可採用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)築造立體停車庫，升降電梯運(yùn)送車輛，實(shí)行封閉式管理，並由專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)通道車輛，不但能解決停車難的問題，又可解決車輛被盜的問題。月保管的車輛，在本場臨時(shí)進(jìn)出不得另行收費(fèi)。建築面積 5 普通辦公樓 車位 /100m178?！惫蕘K非一定要成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)確定的專人保管，並按印章管理制度使用。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第四階段：認(rèn)證前準(zhǔn)備階段，包括： ① 選擇 ISO9000 認(rèn)證機(jī)構(gòu) 。 5)建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立 企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和 5萬平 方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 2) 經(jīng)營成本預(yù)算 經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)中發(fā)生的直接人工費(fèi)用和直接材料費(fèi)用，要分別 對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目制定預(yù)算 3) 管理費(fèi)用預(yù)算 管理費(fèi)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生的間接費(fèi)用的預(yù)算。 3. 何謂物業(yè)管理企業(yè)利潤 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資淨(jìng)收 益、營業(yè)外收支淨(jìng)額以及補(bǔ)貼收入。 5. 倘若物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，怎樣處理 由於市場變化， 物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或計(jì)畫外維修，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)餘填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。 2) 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時(shí)，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，儘量使用戶一目了然。 本體基金的收支項(xiàng)目，由物業(yè)管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公佈一次。動(dòng)用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在 1000 元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 字後支付；用於中修以上維護(hù)工程或維修金額 1001 元以上的，須經(jīng)本棟房屋占 60％以上業(yè)主同意後方可使用。 住戶未按期交納購房款，是沒有履行房屋買賣關(guān)係中按時(shí)付款的義務(wù)，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)相