【正文】 、機(jī)電設(shè)備調(diào)試記錄、其他竣工資料。 5．接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1．符合設(shè)計(jì)規(guī)範(fàn)和要求； 2．符合施工規(guī)範(fàn)和要求； 3．符合合同的要求、 4．符合運(yùn)行要求、 5．符合使用要求 6．無(wú)遺留、無(wú)缺陷、無(wú)手尾、 7．正常、合格、達(dá)標(biāo)。 6．接管驗(yàn)收中交接雙方的責(zé)任 建設(shè)單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查 及自檢；接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員；人員同進(jìn)行接管驗(yàn)收；檢驗(yàn)符合要求：建設(shè)單位簽署 文件 交接管單位、接管單位簽署驗(yàn)收合格 文件 ；驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：建設(shè)單位返修至合格；建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；建設(shè)單位拔付保修保證金；建設(shè)單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 7．接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則 100%到位原則、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)範(fàn)原則、業(yè)主和用戶角度原則、真實(shí)記錄原則、責(zé)權(quán)分明原則、及時(shí)解決原則、交接有序原則、帳庫(kù)分明原則。 8．交樓標(biāo)準(zhǔn)及移交、接管方的權(quán)屬界限 交樓標(biāo)準(zhǔn)是按照與建設(shè)單位簽定之合同規(guī)定的約定交付業(yè)主的面積、戶 型及公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施等。 移交、接管方的權(quán)屬界限： 移交單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查及自檢。 接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員。 雙方共同進(jìn)行接管驗(yàn)收。 檢驗(yàn)符合要求：移交單位簽署交接管單位。 接管單位簽署驗(yàn)收合格 文件 。 驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：移交單位返修至合格。 移交單位負(fù)責(zé)保修。 移交單位撥付保修保證金。 移交單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。 9．裝修前業(yè)主應(yīng)提交的資料 1．業(yè)主需攜帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、身份證等）得出裝修申請(qǐng)，確定裝 修公司； 2．業(yè)主需提交裝修設(shè)計(jì)圖紙 。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 10．裝修前施工單位應(yīng)提交的資料 1．施工單位應(yīng)提交施工資質(zhì) 文件 ； 2．施工人員的身份證及相片辦理臨時(shí)出入境證件； 3．並與管理處簽定《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書(shū)》及交納有關(guān)費(fèi)用。 禁止下列行為 ： ：建築實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造 屋蓋 、 樓板 、 梁 、 柱 、 基礎(chǔ) 、 支撐點(diǎn) 混凝土牆 降低節(jié)能效果 嚴(yán)格控制 下列行為 ： 、構(gòu)築物 ，在非承重牆上開(kāi)門(mén)窗 ： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品 15. 違反裝修規(guī)定和業(yè)主（用戶）守則 消防、環(huán)保及承重要求 — 應(yīng)委託專業(yè)公司 裝修設(shè)計(jì)和施工均應(yīng)符合政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定和要求 裝修項(xiàng)目必須符合物業(yè)管理公司要求和規(guī)定 裝修設(shè)計(jì)圖紙和項(xiàng)目須經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn) 業(yè)主 (用戶 )應(yīng)在施工前，獲得所有當(dāng)?shù)卣块T(mén)的一切有關(guān)批準(zhǔn) 裝修批準(zhǔn) : 管理公司應(yīng)簽發(fā) :裝修許可證 裝修更改許可證 施工臨時(shí)出入證 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 12．裝修的環(huán)境管理與質(zhì)量保修 環(huán)境管理： 、低污 染建築材料和裝修材料 ： 工程地質(zhì)報(bào)告： 建築材料及裝修材料產(chǎn)品合格證 環(huán)境指針檢驗(yàn)報(bào)告 、 模擬測(cè)試報(bào)告 、 樣板間測(cè)試報(bào)告 材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄 、 複檢報(bào)告 隱蔽工程驗(yàn)收記錄 、 施工記錄 、防潮處理劑 、隔熱、吸聲材料 、阻燃劑不得含有氨氣成分 質(zhì)量保修： 正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。 有防水要求的廚房、為衛(wèi)生間和外牆面的防滲漏為五年。 其他項(xiàng)目：由建設(shè)單位與施工單位約定 裝修工程的保修期從室內(nèi)裝飾工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 13．保修單位責(zé)任範(fàn)圍 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬於裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。 裝飾裝修企業(yè)自行採(cǎi)購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料 ，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)管理 1．聯(lián)名業(yè)主如何收樓 收樓需出示購(gòu)房合同及合同種購(gòu)房者本人身份證原件辦理。如只委派委託人辦理需出示本人及購(gòu)房者本人的身份證原件及出示委託書(shū)原件。 2．境外人士如何收樓 用投遞《收樓通知書(shū)》及電話預(yù)約方式約好收樓時(shí)間，說(shuō)明對(duì)方要帶齊的證件及收樓時(shí)需要交納費(fèi)用的金額及幣種。 3．管理處需要購(gòu)買(mǎi)那些保險(xiǎn)險(xiǎn)種 1) 管理處應(yīng)購(gòu)買(mǎi)如下險(xiǎn)種：公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 2) 可選擇購(gòu)買(mǎi)如下險(xiǎn)種： － 機(jī)器設(shè)備損壞險(xiǎn) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 － 停車(chē)場(chǎng) 責(zé)任險(xiǎn) － 現(xiàn)金險(xiǎn) － 雇主責(zé)任險(xiǎn) － 雇員忠誠(chéng)險(xiǎn) 4．如何選聘合適的保險(xiǎn)方案 可通過(guò)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司選擇合適的保險(xiǎn)方案，其中，選擇合適之保險(xiǎn)方案應(yīng)注意： － 費(fèi)率 － 保險(xiǎn)公司過(guò)往業(yè)績(jī) － 險(xiǎn)種 5．發(fā)生意外事件後，如何理賠 1. 第一時(shí)間通知保險(xiǎn)公司，並告之大概損失情況； 2. 拍照或錄影取得證據(jù)；由保險(xiǎn)公司勘查現(xiàn)場(chǎng)；聯(lián)繫維修單位報(bào)價(jià)； 3. 將具體損失通知保險(xiǎn)公司，對(duì)方確認(rèn)後展開(kāi)維修； 4. 將維修發(fā)票和“損失追討授權(quán)書(shū)”（視乎保險(xiǎn)公司需要）送給保險(xiǎn)公司。 6．開(kāi)荒清潔如何外判 詢價(jià)比較或者可通過(guò)招投標(biāo)的形式外 判 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 7．建立保安隊(duì)之 條件 和程 序 1) 建立保安隊(duì)可有兩種形式： A) 聘請(qǐng)深圳市公安局屬下之保安服務(wù)組織 ， 具體資料如下： － 深圳市保安服務(wù)公司 － 深圳市福田區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市羅湖區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市南山區(qū)蛇口保安服務(wù)公司 － 深圳市西部港口保安服務(wù)公司 － 深圳市鹽田區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市寶安區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市機(jī)場(chǎng)保安服務(wù)公司 － 深圳市龍崗區(qū)保安服務(wù)公司 － 深圳市大工業(yè)區(qū)保安服務(wù)公司 B) 自建保安組織 ? 設(shè)立內(nèi)部保安組織，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： － 有專職的管理人員； － 應(yīng)當(dāng)有１０名以上持 《資格證》的保安員，管理人員應(yīng)當(dāng) 具有相應(yīng)的法律知識(shí)和保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，無(wú)刑事處罰記 錄。 － 有固定的辦公場(chǎng)所； － 有一定數(shù)量的保安員； － 有健全的管理制度和福利制度。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 － 向公眾開(kāi)放的營(yíng)業(yè)性歌舞廳、大型網(wǎng)吧、桑拿按摩、洗浴 場(chǎng)所以及賓館、酒店等附設(shè)的娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)從保安 服務(wù)公司聘請(qǐng)保安員，不得自建內(nèi)部保安組織。 ? 設(shè)立內(nèi)部保安組織之程 序 為： 應(yīng)當(dāng)以其獨(dú)立的安全守護(hù)區(qū)域?yàn)閱挝?，向所在地公安派出所提出申?qǐng)，公安派出所在７日內(nèi)提出意見(jiàn)，由所在地縣級(jí)以上公安機(jī)關(guān)在１５日內(nèi)作出 批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。作出批準(zhǔn)決定的，報(bào)上一級(jí)公安機(jī)關(guān)備案。 8．保安隊(duì)之服裝、配置設(shè)備要求 按公安部要求，從 2020 年 6 月 1 日起，全國(guó)保安員統(tǒng)一穿著和佩戴公安部監(jiān)製的全國(guó)統(tǒng)一的保安 服式 與標(biāo)誌。如不按公安部要求執(zhí)行，可向公安部申請(qǐng)。 保安之配置設(shè)備包括：統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一皮鞋 、 統(tǒng)一帽子 、 皮帶、警棍、精神帶（可選）、手電筒、對(duì)講機(jī)。 9. 監(jiān)控中心設(shè)備的選購(gòu)配置 背景音樂(lè)系統(tǒng)、智 能 化監(jiān)控系統(tǒng) 、 保安監(jiān)控系統(tǒng)與消防監(jiān)控系統(tǒng)。 10．如何開(kāi)通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設(shè)施 以上項(xiàng)目的開(kāi)通事宜， 物業(yè)管理公司都可與各單位協(xié)商，各單位可 授 權(quán)物業(yè)管理公司為其代辦。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 業(yè)主如開(kāi)通上述項(xiàng)目，可讓物業(yè)管理為之代辦，業(yè)主可帶齊開(kāi)戶資料到相應(yīng)之單位自行辦理。 行政人事管理 1．管理處應(yīng)和哪些政府行政部門(mén)理順關(guān)係 物業(yè)管理處應(yīng)與政府的工商行政管理局註冊(cè)分局、深圳市住宅局及區(qū)住宅局、深圳市國(guó)土資源管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、深圳市勞動(dòng)部門(mén)、物價(jià)局、深圳市國(guó)稅及地稅局等保持良好關(guān)係。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 財(cái)務(wù)管理 1．業(yè)主入夥時(shí)應(yīng)交納哪些費(fèi)用 居民入住時(shí)要交納水、電周轉(zhuǎn)金（多層住宅 200 元 /戶；高層住宅 400元 /戶；裝修押金，其中 多層住宅 800 元 /戶，高層住宅 1500 元 /戶；裝修垃圾餘泥清運(yùn)費(fèi)，如果需由物業(yè)公司清運(yùn)的，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用收??；公共設(shè)施費(fèi)用，如公用防盜門(mén)費(fèi)用根據(jù)實(shí)際的開(kāi)支分?jǐn)偂? 2．在裝修期間，是否可減免管理費(fèi) 不能。因?yàn)楣芾砉居跇I(yè)主收樓時(shí)已開(kāi)始投入運(yùn)作，已為業(yè)主提供管理服務(wù)，因此不能減免管理費(fèi)。 3．裝修期間，需要繳納那些費(fèi)用 裝修期間的垃圾應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)在規(guī)定的期限內(nèi)清運(yùn)，亦可委託物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商規(guī)定。 其他有關(guān)代維修、代收費(fèi)項(xiàng)目，均由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主自願(yuàn)協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 4．高層或多層住宅一樓應(yīng)否承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi) 一樓為電梯起始占的住戶不應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，二樓以上的電梯運(yùn)行費(fèi)不進(jìn)行區(qū)分。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 政策法規(guī) 1. 深圳市接管驗(yàn)收依據(jù)的規(guī)定和法規(guī) 詳見(jiàn) 《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告 》 .第四十八頁(yè)序號(hào) 31 2. 深圳市家居裝修管理規(guī)定 詳 見(jiàn)《 深圳市物業(yè)管理發(fā)展研究報(bào)告》第四十八頁(yè)序號(hào) 28