【正文】 業(yè)主委員會委員 。 ” 1召開業(yè)主大會的時間要求 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，並每年至少召開一次。建築面積 6 旅遊區(qū)、度假村 車位 /1公頃建築面 積 7 特種公園 車位 /1公頃建築面 積 1015 8 文化娛樂 車位 /100m178。建築面積 2 普通旅館（招待所） 車位 /100m178。 室內(nèi)停車場是指永久性的混磚結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)建築；用鐵皮等搭建的室內(nèi)停車場收費(fèi)不得超過露天停車場的 50%； 車輛臨時進(jìn)出停車場在規(guī)定時間內(nèi)免收費(fèi)，免收費(fèi)時間：一類停車場半小時內(nèi)；二類停車場 10分鐘內(nèi)； 摩托車保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不分停車場類型統(tǒng)一按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：臨時停車每次露天 1元室內(nèi) 2元；月卡露天 30元，室內(nèi) 60 元。 停車場服務(wù)內(nèi)容 停車場 是指供機(jī)動車停放的各種室內(nèi)或者室外場所 ， 其 服務(wù)內(nèi)容包括： 1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點(diǎn)位置設(shè)立禁放標(biāo)誌牌； ，鋪設(shè)減速板，確保行人安全； ，對機(jī)動車出入進(jìn)行登記，設(shè)專人指揮車輛進(jìn)出物業(yè)區(qū)域並在規(guī)定區(qū)域整齊停放； ，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全； ，每天清掃車場 ，並定期清洗車場 。 4) 加強(qiáng)車場（車庫）的管理。有條件的可以請示交通管理部門在車道上劃停車線解決。工程設(shè)計(jì)可採取中心通道停車、升起後向兩側(cè)停放車輛的方法，設(shè)備可統(tǒng)一也可獨(dú)立城一個橫跨整體，合理地運(yùn)用好空間。 管理公司如何處理車場車位數(shù)量不足 管理公司處理車場車位數(shù)量不足，可以考慮 如下方法： 1) 運(yùn)用現(xiàn)有車位，合理分配。商品房的開發(fā)商若將其贈送給個別購房者，構(gòu)成了對其他購房者天臺使用權(quán)的侵害，其贈送行為應(yīng)屬無效。” 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。 酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其餘全部用於物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 3．裝修期間，需要繳納那些費(fèi)用 裝修期間的垃圾應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)在規(guī)定的期限內(nèi)清運(yùn)，亦可委託物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商規(guī)定。 行政人事管理 1．管理處應(yīng)和哪些政府行政部門理順關(guān)係 物業(yè)管理處應(yīng)與政府的工商行政管理局註冊分局、深圳市住宅局及區(qū)住宅局、深圳市國土資源管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會、深圳市勞動部門、物價局、深圳市國稅及地稅局等保持良好關(guān)係。 保安之配置設(shè)備包括：統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一皮鞋 、 統(tǒng)一帽子 、 皮帶、警棍、精神帶（可選）、手電筒、對講機(jī)。 ? 設(shè)立內(nèi)部保安組織之程 序 為： 應(yīng)當(dāng)以其獨(dú)立的安全守護(hù)區(qū)域?yàn)閱挝唬蛩诘毓才沙鏊岢錾暾?，公安派出所在７日?nèi)提出意見，由所在地縣級以上公安機(jī)關(guān)在１５日內(nèi)作出 批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。 3．管理處需要購買那些保險險種 1) 管理處應(yīng)購買如下險種：公眾責(zé)任險、財產(chǎn)一切險 2) 可選擇購買如下險種： － 機(jī)器設(shè)備損壞險 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 － 停車場 責(zé)任險 － 現(xiàn)金險 － 雇主責(zé)任險 － 雇員忠誠險 4．如何選聘合適的保險方案 可通過保險經(jīng)紀(jì)公司選擇合適的保險方案，其中，選擇合適之保險方案應(yīng)注意： － 費(fèi)率 － 保險公司過往業(yè)績 － 險種 5．發(fā)生意外事件後，如何理賠 1. 第一時間通知保險公司，並告之大概損失情況； 2. 拍照或錄影取得證據(jù)；由保險公司勘查現(xiàn)場；聯(lián)繫維修單位報價； 3. 將具體損失通知保險公司，對方確認(rèn)後展開維修； 4. 將維修發(fā)票和“損失追討授權(quán)書”（視乎保險公司需要）送給保險公司。 裝飾裝修企業(yè)自行採購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料 ，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 10．裝修前施工單位應(yīng)提交的資料 1．施工單位應(yīng)提交施工資質(zhì) 文件 ； 2．施工人員的身份證及相片辦理臨時出入境證件； 3．並與管理處簽定《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》及交納有關(guān)費(fèi)用。 移交單位負(fù)責(zé)保修。 雙方共同進(jìn)行接管驗(yàn)收。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 7．接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則 100%到位原則、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)範(fàn)原則、業(yè)主和用戶角度原則、真實(shí)記錄原則、責(zé)權(quán)分明原則、及時解決原則、交接有序原則、帳庫分明原則。 3．政府 文件 ：驗(yàn)收證明書、驗(yàn)收備案表、消防、供用電、衛(wèi)星、電視 、 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 電梯、供用水、其他驗(yàn)收批準(zhǔn) 文件 。 5．無建築垃圾和施工設(shè)施。 3．接管驗(yàn)收的條件 1．竣工驗(yàn)收合格。 12．規(guī)定和法規(guī)。 8．管理程序和規(guī)定。 4．管理公約、住戶手冊、裝修指南。 3）交接物件：開發(fā)商向物業(yè)管理單位移交。 2．條件：全部施工完畢，設(shè)備全部到位開通。作為要約邀請的廣告不具法律約束力。 9．物業(yè)未經(jīng)綜合驗(yàn)收之管理費(fèi)收取情況 未通過接管驗(yàn)收的空置房：其管理由有關(guān)責(zé)任單位負(fù)責(zé)，由於設(shè)計(jì)原因造成的，由規(guī)劃 設(shè)計(jì)處代表我局負(fù)責(zé)；由於施工質(zhì)量原因造成的，由施工管理處代表我局負(fù)責(zé)。 5. 售樓時，是否可贈送管理費(fèi) 不能贈送管理費(fèi) ,但發(fā)展商可承諾向業(yè)主贈送管理費(fèi)，所承諾贈送的管理費(fèi)應(yīng)由發(fā)展商支付予管理公司。 為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，凡已獲得市級“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”、物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）“稱號的小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮 5%；獲得省級優(yōu)秀管理單位稱號的可以上浮 10%；獲得國家級優(yōu)秀物業(yè)管理單位稱號可以上浮 20%。 E、 業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 7. 裝修指南中應(yīng)注意之事項(xiàng) 使 裝修指南一般需要包含幾項(xiàng)內(nèi)容： A、 申報裝修及驗(yàn)收退押金流程。 2) 管理公約 要經(jīng)過業(yè)委會不斷修改，才可完善。 3. 深圳市管理公約與香港 大廈公契的異同 簽署方不同。 2. 開盤銷售時，需公示的有關(guān)物業(yè)管理方面的管理文件 《臨時業(yè)主公約》、《臨時 業(yè)主 公約》、物業(yè)管理公司的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。 4. 現(xiàn)有的管理公約之起草、審批的程序、內(nèi)容及不足之處 程 序 ： 業(yè)主委員會起草公 約 公約 業(yè)主大會審核通過 確版印刷 送 區(qū) 住宅局備案 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 內(nèi)容： 1) 業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)； 2) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會； 3) 物業(yè)公司的管理範(fàn)圍； 4) 物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容； 5) 物業(yè)公司的管理職責(zé)； 6) 其他約定之事； 7) 違約責(zé)任； 不足之處： 1) 現(xiàn)時管理公約約定 是 以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn) ，國內(nèi)法規(guī)并不完善。 6. 公共部分是否計(jì)算業(yè)權(quán)，怎樣計(jì)算（例如停車場、會所等） 國內(nèi)法規(guī)沒有明確業(yè)權(quán)分額之表述。 D、 施工隊(duì)伍須遵守的管理規(guī)定和防火規(guī)定。 在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過 150%；在住宅區(qū)、高層商住樓（住宅樓）、工業(yè)區(qū)辦公的（不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公），可在該物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過 100%。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 4. 深圳市物業(yè)管理企業(yè)是否可預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)（三個月管理費(fèi)周轉(zhuǎn) 金） 物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)按月收取，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過 3 個月。水、電、煤氣表如何抄表計(jì)量 深圳市電費(fèi)計(jì)算分，住宅 元 /度 ,商業(yè) 元 /度 ,由供電部門抄表到戶 . 水費(fèi)按用水 量計(jì)算 : 用水量 25 元 /噸 25≤ 用水量 30 元 /噸 30≤ 用水量 元 /噸 高層住宅每噸水的加壓費(fèi)是在單價的基礎(chǔ)上調(diào) 20%,另外每噸水加排汙費(fèi) 元 /噸 . 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 8．公共水電的攤分方法 一般大廈或小區(qū)這部份費(fèi)用是在管理費(fèi)中全包的，如業(yè)主買房時購房合同中沒有約定管理費(fèi)是包括亮部份費(fèi)用時，具體的分?jǐn)傓k法根據(jù)業(yè)戶的購房面積來進(jìn)行分?jǐn)偂?分兩種情況分析： 1) 純粹以宣傳引誘購房者與其簽訂買賣合同為目的 ，如 商品房銷售廣告可以是向購房者虛擬居住環(huán)境 理想居所 、 置業(yè)首選 等等，是為要約邀請。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第二章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收階段 熱點(diǎn)問題 30 問 工程 1．物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的異同 1．竣工驗(yàn)收：主要目的：達(dá)到設(shè)計(jì)和施工規(guī)定要求。 2）條件：竣工驗(yàn)收合格設(shè)備全部正常使用。 3．交樓標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)屬界限。 7．接管人員。 11．崗位培訓(xùn)。 15．籌建。 4．道路通行車輛。 2．住宅銷售及收樓“一證三書”：建委簽發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證書》、《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》、《商品住宅交樓書》。 6．接管驗(yàn)收中交接雙方的責(zé)任 建設(shè)單位：交驗(yàn)準(zhǔn)備、檢查 及自檢；接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員；人員同進(jìn)行接管驗(yàn)收；檢驗(yàn)符合要求：建設(shè)單位簽署 文件 交接管單位、接管單位簽署驗(yàn)收合格 文件 ；驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：建設(shè)單位返修至合格；建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；建設(shè)單位拔付保修保證金；建設(shè)單位：使用後隱蔽性的重大質(zhì)量事故維修。 接管單位：審核接管資料、組織驗(yàn)收人員。 驗(yàn)收不合格項(xiàng)目：移交單位返修至合格。 9．裝修前業(yè)主應(yīng)提交的資料 1．業(yè)主需攜帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、身份證等）得出裝修申請，確定裝