【正文】 業(yè)主。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢 棄物的清運與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責(zé)任等。 問 100、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間？ 答： 在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。 做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第四條 國家鼓勵 物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。 第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 第 四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 47 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。 第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督業(yè)主 公約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 問 9應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？ 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可 以按照業(yè)主大會的決定使用。 問 8業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 七、物業(yè)使用和維護 問 8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需 改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)委會應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務(wù)支出或成本進行審計。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。 問 6開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費用。 問 5普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費？ 答：目前，按照市物價局、市房地局 1997 年 6 月頒布的《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價房 [1997]196 號），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費分為兩部分： 一、住戶個人交費項目 1. 裝修房屋垃圾外運費 2. 保潔費 3. 保安費 4. 各項費用統(tǒng)收服務(wù)費 5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車） 6. 機動車存車費 二 . 產(chǎn)權(quán)人交費項目 1. 綠化費 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松飿I(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán) 采取其他處理措施。 做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 壁等，進行一周一次清掃； （ 5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （ 6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。 問 50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。 問 4業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)： （ 1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （ 2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加 旁聽； （ 3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示； （ 4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。 問 業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。 問 3什么情況下業(yè)主委員會委員 資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （ 1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （ 3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （ 4）有犯罪行為的； （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （ 7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 問 什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會委員？ 答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員： （ 1）具有完全民事行為能力的業(yè)主； （ 2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （ 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)； （ 4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （ 5）具有一定組織能力； （ 6）具備必要的工作時間。 問 2業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下： （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 上述工作① ④應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 問 1如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會同街道辦事處負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發(fā)單位單獨協(xié)商確定。 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。 問 業(yè)主臨時公約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。因為在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項按房屋買賣時的約定實行。 做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 問 什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 問 為什么要實施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理： （ 1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。因此，物業(yè)管理與人們的生活日益密切。 做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)使用和維護等方面知識和政策作了介紹。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項，即使是預(yù)售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應(yīng)在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項 ，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 67 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 問 業(yè)主臨時公約包括哪些主要 內(nèi)容？