【正文】 中國人民銀行 14 日宣布，決定自 9 月 15 日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 2020 年 8 月 22日：央行第四次加息 央行決定，自 8 月 22 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 2020 年 8 月 7 日： 解決城市低收入家庭住房困難的意見 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難 的若干意見》出臺。 2020 年 7 月 21日：央行第三次加息 央行決定：自 7 月 21 日起金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。 2020 年 5 月 19日：央行第二次加息 央行決定，自 5 月 19 日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。業(yè)界一致認為，講話明確了 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置?！锻ㄖ芬?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算。其中，大城市為 元至 30 元，中等城市為 元至 24 元，小城市為 元至 18 元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 元至 12 元。 二、房地產(chǎn)市場分析 2020 年 國家 政策對房地產(chǎn)影響 從 2020 年被業(yè)界稱為“宏觀調(diào)控落實年”，尤其是關(guān)于土地、物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運作帶來極大的震撼。財政支 出完成 億元 ， 增長 %； 稅收收入占地方財政收入的比重達到 %， 比上年提高 %， 收入結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 ， 質(zhì)量繼續(xù)提高。 4 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 項目 單位 指標 1 銷售收入 萬元 49765 2 銷售稅金及附加 萬元 3 土地增值稅 萬元 4 總投資 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 7 稅后利潤 萬元 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 所得稅后全部資金內(nèi)部收益率 % 11 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 萬元 12 投資回收期 年 13 盈虧平衡點 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時可帶動濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 投資估算 該項目建設(shè)總投資為 萬元 ，其中工程費用 萬元，土地費用 5620 萬元，其他費用 萬元，不可預見費 萬元，稅費 萬元，銷售費用 萬元。 3 完善、 物業(yè)管理到位的居住社區(qū)。 六、 研究結(jié)論 建設(shè)規(guī)模 該項目規(guī)劃總用地 公頃，其中居住區(qū)用地 公頃，其他用地 公頃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 第一章 總 論 一、項目名稱及承辦單位 項目名稱 梨園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 濰坊坤易置業(yè)有限公司 開發(fā) 梨園最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。豪門御景小區(qū)項目 項目建設(shè)性質(zhì) 新建 項目建設(shè)單位 濰坊坤易置業(yè)有限公司 法人代表：劉玉秀 住所：濰坊市奎文區(qū)健康東街 279 號 建設(shè)地點 該項目位于 濰坊市東部，東臨北海路，櫻前街將用地分為南北兩部分。 2 三、研究范圍 項目建設(shè)必要性及市場需求分析 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護、節(jié)能 實施計劃與工程管理 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟和社會效益分析 四、工作概況 山東宏嘉工程造價咨詢事務(wù)所有限公司 在接受 濰坊坤易置業(yè)有限公司 關(guān)于建設(shè)梨園總建筑面積 萬 m2，其中高層住宅建筑面積 萬 m2，商業(yè)建筑面積 萬 m2，商務(wù)公寓建筑面積 萬 m2，幼兒園建筑面積 萬 m2，物業(yè)用房建筑面積 萬 m2，地下停車場建筑面積 萬 m2，地下會所建筑面積 萬 m2。 物業(yè)管理 該項目建成后，通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管理，中標公司應(yīng)嚴格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 項目的資本金為 12294 萬元。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市綜合實力排名躍居全國第 41 位；中心城市建成區(qū)擴大 50 平方公里，人口增加 30 萬，城市化率達到 %； 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入6000 元。 2020 年 1 月 1 日：城鎮(zhèn)土地使用稅 1 月 1 日，《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎(chǔ)上提高 1倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用對于取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的情況，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。 2020 年 3 月 16日：物權(quán)法 2020 年 3 月 16 日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，自 2020 年 10 月 1 日起施行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。金融機構(gòu)一年期存款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率亦上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整，個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點。 2020 年 6 月 10日：外商投資 6 月 10 日，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這一《意見》被業(yè)界稱為“ 24 號文”，它標志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 個 百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %。根據(jù)決定，自 2020 年 9 月 15 日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 個 百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。 9 困難若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，就進一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。依法報國務(wù)院和省級人民政府批準的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于 70%。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金等。 2020 年 11月 30日：經(jīng)濟適用住房管理辦法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 12月 11日：二套房認定以戶為單位 中國人民銀行昨晚發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，最終確定，以家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認定房貸次數(shù)?！倍颂幩傅那翱钜?guī)定就是以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認定房貸次數(shù)，和已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭。其中，建設(shè)高檔商品住房 萬套，建筑面積 萬平方米；普通商品住房 萬套，建筑面積 萬平方米。同時，以發(fā)放租賃住房補貼的形式，解決相當于 500 套、 萬平方米的廉租住房。中心城市建成區(qū)擴大 50 平方公里，人口增加 30 萬，城鎮(zhèn)人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入 6000 元。隨著中心城區(qū)的剩余土地越來越少、拆遷費用越來越高，國家又出臺從緊的土地供應(yīng)政策，未來房地產(chǎn)公司只有擁有土地才會擁有生存空間，會加劇開發(fā)商對土地的爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年國家出臺了一系列的房地產(chǎn)行業(yè)稅，造成了房地產(chǎn)行業(yè)稅費的增加，濰坊城市配套費用的增加，這些都造成了房地產(chǎn)稅費的上漲。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會輕易放棄一個預期的合理利潤，所以開發(fā)商利潤降低的空間也基本是沒有的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建設(shè)地區(qū)概況 濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒廳、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂、臨朐等十二個縣市區(qū)，總面積 萬平方公里，總?cè)丝?874 萬人，其中城區(qū)人口 140 萬人。隨著改革開放的不斷深入和經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，綜合經(jīng)濟實力明顯增強，截止 2020 年底，濰坊市生產(chǎn)總值 (GDP)完成 2050 億元， 地方財政收入完成 億元 ,增長%。 二、建設(shè)地址 該項目位于 濰坊市東部，東臨北海路，櫻前街將用地分為南北兩部分。 01’，北緯 36176。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。距青島國際機場 97 公里，距山東省會濟南國際機場 194 公里。 該項目排水實行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng) 。 電訊 濰坊市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交流，為項目的通訊提供了便利條件。 醫(yī)療衛(wèi)生 濰坊市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第 89 醫(yī)院、濰坊醫(yī)學院附屬醫(yī)院等十多家大型專業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在濰坊社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買藥、看病很方便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的居住社區(qū)。體現(xiàn)人本思想和可持續(xù)發(fā)展思想，力求塑造一個生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，具有個性的城市空間。 ⑷面向未來的原則 站在未來的角度思考今天，面向 21 世紀，針對居民經(jīng)濟水平的提高和生活方式的更新創(chuàng)造高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。 ⑺生態(tài)環(huán)境保護 的原則 在滿足采光和通風的基礎(chǔ)上，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 ⑵強化景觀設(shè)計，塑造本區(qū)特色 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 雙心：是指規(guī)劃南北兩區(qū)中心位置由綠化鋪裝水系植被組成的下沉式主題文化廣場。 通廊：是指聯(lián)系小區(qū)組團內(nèi)各個景點之間的人行步道廊、綠化景觀廊，通過整個通廊系統(tǒng)使整個小區(qū)的各個景點之間通透可見，形成了視覺的連接與延伸。 ⑵管理與文化娛樂設(shè)施 為使用方便并節(jié)約用地，北區(qū)用地北側(cè)及南區(qū)地下設(shè)置綜合物業(yè)會所，會所內(nèi)布置物管辦公、娛樂、培訓、健身等提高居民精神文化修養(yǎng)的設(shè)施。 21 道路系統(tǒng)與交通組 織 兩區(qū)道路采用了環(huán)行規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，這樣既解決了空間上的組織結(jié)構(gòu)又布置了小區(qū)的主干道系統(tǒng)。路面以不同花紋色彩鋪磚形成，讓人產(chǎn)生休閑愉悅的輕松感。地面停車場所與地下停車庫結(jié)合設(shè)置。另外，在局部入口處道路斷面適當放寬，同時輔之以綠化，強化道路主入口的景觀。 為使小區(qū)內(nèi)建筑具有識別性，每一院落在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上力求變化，在院落出入口處可設(shè)標志性構(gòu)筑物，以強調(diào)地域感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。立面形式結(jié)合凸窗，弧形陽臺，空調(diào)擱板，空間構(gòu)架等，豐富立面層次和空間構(gòu)成，統(tǒng)一中富有變化。在功能布置上有三個特點： 戶型設(shè)計充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計思想，并結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼×晳T。 建筑色彩：住宅的立面色彩力求簡約明快，親切自然，樓體基座采用深色體系墻色，墻面以暖色調(diào)混合搭配。最大程度的搜集了數(shù)十家