【正文】 中國(guó)人民銀行 14 日宣布，決定自 9 月 15 日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2020 年 8 月 22日：央行第四次加息 央行決定，自 8 月 22 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2020 年 8 月 7 日： 解決城市低收入家庭住房困難的意見(jiàn) 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難 的若干意見(jiàn)》出臺(tái)。 2020 年 7 月 21日：央行第三次加息 央行決定：自 7 月 21 日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。與此同時(shí)，所有由地方部門(mén)審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。 2020 年 5 月 19日：央行第二次加息 央行決定，自 5 月 19 日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。業(yè)界一致認(rèn)為，講話(huà)明確了 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問(wèn)題放在了突出位置?！锻ㄖ芬?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。其中，大城市為 元至 30 元，中等城市為 元至 24 元，小城市為 元至 18 元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 元至 12 元。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年 國(guó)家 政策對(duì)房地產(chǎn)影響 從 2020 年被業(yè)界稱(chēng)為“宏觀調(diào)控落實(shí)年”，尤其是關(guān)于土地、物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運(yùn)作帶來(lái)極大的震撼。財(cái)政支 出完成 億元 ， 增長(zhǎng) %； 稅收收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到 %， 比上年提高 %， 收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 ， 質(zhì)量繼續(xù)提高。 4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 49765 2 銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 3 土地增值稅 萬(wàn)元 4 總投資 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 所得稅 萬(wàn)元 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 8 投資利潤(rùn)率 % 9 投資利稅率 % 10 所得稅后全部資金內(nèi)部收益率 % 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 萬(wàn)元 12 投資回收期 年 13 盈虧平衡點(diǎn) % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)可帶動(dòng)濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬(wàn)元 ，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元，土地費(fèi)用 5620 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元，稅費(fèi) 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元。 3 完善、 物業(yè)管理到位的居住社區(qū)。 六、 研究結(jié)論 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地 公頃，其中居住區(qū)用地 公頃，其他用地 公頃。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 梨園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 濰坊坤易置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā) 梨園最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。豪門(mén)御景小區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 濰坊坤易置業(yè)有限公司 法人代表：劉玉秀 住所：濰坊市奎文區(qū)健康東街 279 號(hào) 建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位于 濰坊市東部，東臨北海路，櫻前街將用地分為南北兩部分。 2 三、研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)必要性及市場(chǎng)需求分析 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 四、工作概況 山東宏嘉工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所有限公司 在接受 濰坊坤易置業(yè)有限公司 關(guān)于建設(shè)梨園總建筑面積 萬(wàn) m2，其中高層住宅建筑面積 萬(wàn) m2，商業(yè)建筑面積 萬(wàn) m2，商務(wù)公寓建筑面積 萬(wàn) m2，幼兒園建筑面積 萬(wàn) m2，物業(yè)用房建筑面積 萬(wàn) m2，地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積 萬(wàn) m2，地下會(huì)所建筑面積 萬(wàn) m2。 物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 項(xiàng)目的資本金為 12294 萬(wàn)元。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 城市綜合實(shí)力排名躍居全國(guó)第 41 位；中心城市建成區(qū)擴(kuò)大 50 平方公里，人口增加 30 萬(wàn)，城市化率達(dá)到 %； 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入6000 元。 2020 年 1 月 1 日：城鎮(zhèn)土地使用稅 1 月 1 日，《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用對(duì)于取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 2020 年 3 月 16日：物權(quán)法 2020 年 3 月 16 日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，自 2020 年 10 月 1 日起施行。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。金融機(jī)構(gòu)一年期存款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率亦上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年 6 月 10日：外商投資 6 月 10 日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這一《意見(jiàn)》被業(yè)界稱(chēng)為“ 24 號(hào)文”，它標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類(lèi)供應(yīng)體制的實(shí)施。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè) 百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。根據(jù)決定，自 2020 年 9 月 15 日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè) 百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 9 困難若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。依法報(bào)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨(dú)列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于 70%。規(guī)定廉租住房保障資金實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理、分賬核算、專(zhuān)款專(zhuān)用，明確了廉租住房保障資金來(lái)源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。 2020 年 11月 30日：經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年 12月 11日：二套房認(rèn)定以戶(hù)為單位 中國(guó)人民銀行昨晚發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，最終確定，以家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù)?！倍颂幩傅那翱钜?guī)定就是以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，和已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭。其中，建設(shè)高檔商品住房 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米；普通商品住房 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米。同時(shí)，以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的形式，解決相當(dāng)于 500 套、 萬(wàn)平方米的廉租住房。中心城市建成區(qū)擴(kuò)大 50 平方公里，人口增加 30 萬(wàn)，城鎮(zhèn)人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入 6000 元。隨著中心城區(qū)的剩余土地越來(lái)越少、拆遷費(fèi)用越來(lái)越高，國(guó)家又出臺(tái)從緊的土地供應(yīng)政策，未來(lái)房地產(chǎn)公司只有擁有土地才會(huì)擁有生存空間，會(huì)加劇開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)行業(yè)稅，造成了房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)的增加，濰坊城市配套費(fèi)用的增加，這些都造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)的上漲。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)輕易放棄一個(gè)預(yù)期的合理利潤(rùn)，所以開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)降低的空間也基本是沒(méi)有的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 14 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建設(shè)地區(qū)概況 濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒廳、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂(lè)、臨朐等十二個(gè)縣市區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?874 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口 140 萬(wàn)人。隨著改革開(kāi)放的不斷深入和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，截止 2020 年底，濰坊市生產(chǎn)總值 (GDP)完成 2050 億元， 地方財(cái)政收入完成 億元 ,增長(zhǎng)%。 二、建設(shè)地址 該項(xiàng)目位于 濰坊市東部，東臨北海路，櫻前街將用地分為南北兩部分。 01’，北緯 36176。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。距青島國(guó)際機(jī)場(chǎng) 97 公里，距山東省會(huì)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng) 194 公里。 該項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng) 。 電訊 濰坊市以程控電話(huà)、移動(dòng)電話(huà)、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類(lèi)信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的通訊提供了便利條件。 醫(yī)療衛(wèi)生 濰坊市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第 89 醫(yī)院、濰坊醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等十多家大型專(zhuān)業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在濰坊社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買(mǎi)藥、看病很方便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的居住社區(qū)。體現(xiàn)人本思想和可持續(xù)發(fā)展思想，力求塑造一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，具有個(gè)性的城市空間。 ⑷面向未來(lái)的原則 站在未來(lái)的角度思考今天，面向 21 世紀(jì)，針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平的提高和生活方式的更新創(chuàng)造高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。 ⑺生態(tài)環(huán)境保護(hù) 的原則 在滿(mǎn)足采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 ⑵強(qiáng)化景觀設(shè)計(jì)，塑造本區(qū)特色 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 雙心：是指規(guī)劃南北兩區(qū)中心位置由綠化鋪裝水系植被組成的下沉式主題文化廣場(chǎng)。 通廊：是指聯(lián)系小區(qū)組團(tuán)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)之間的人行步道廊、綠化景觀廊，通過(guò)整個(gè)通廊系統(tǒng)使整個(gè)小區(qū)的各個(gè)景點(diǎn)之間通透可見(jiàn)，形成了視覺(jué)的連接與延伸。 ⑵管理與文化娛樂(lè)設(shè)施 為使用方便并節(jié)約用地，北區(qū)用地北側(cè)及南區(qū)地下設(shè)置綜合物業(yè)會(huì)所，會(huì)所內(nèi)布置物管辦公、娛樂(lè)、培訓(xùn)、健身等提高居民精神文化修養(yǎng)的設(shè)施。 21 道路系統(tǒng)與交通組 織 兩區(qū)道路采用了環(huán)行規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，這樣既解決了空間上的組織結(jié)構(gòu)又布置了小區(qū)的主干道系統(tǒng)。路面以不同花紋色彩鋪磚形成，讓人產(chǎn)生休閑愉悅的輕松感。地面停車(chē)場(chǎng)所與地下停車(chē)庫(kù)結(jié)合設(shè)置。另外，在局部入口處道路斷面適當(dāng)放寬，同時(shí)輔之以綠化，強(qiáng)化道路主入口的景觀。 為使小區(qū)內(nèi)建筑具有識(shí)別性，每一院落在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上力求變化，在院落出入口處可設(shè)標(biāo)志性構(gòu)筑物，以強(qiáng)調(diào)地域感。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。立面形式結(jié)合凸窗，弧形陽(yáng)臺(tái)，空調(diào)擱板，空間構(gòu)架等，豐富立面層次和空間構(gòu)成，統(tǒng)一中富有變化。在功能布置上有三個(gè)特點(diǎn)： 戶(hù)型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想，并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼×?xí)慣。 建筑色彩：住宅的立面色彩力求簡(jiǎn)約明快，親切自然，樓體基座采用深色體系墻色，墻面以暖色調(diào)混合搭配。最大程度的搜集了數(shù)十家