【正文】 j) 保安崗?fù)ぐ惭b窮，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損； k) 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損；l) 停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好；m) 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好；n）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)；o）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物；p）護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固；q）臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫；（8）機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收：a）電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮；b）變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷；c）央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷；d）發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好； e） 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好； f） 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整；（9） 接管驗(yàn)收遺留問題的處理： a）遺留問題的登記確認(rèn)； ★對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ★對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄，并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； b）對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行； c）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。對(duì)有害物品、有毒物品及化學(xué)品應(yīng)落實(shí)專人保管，申領(lǐng)規(guī)范，以防造成人員及財(cái)產(chǎn)的傷害；13) 將每月的保潔、保綠服務(wù)記錄匯總裝訂成冊(cè)，上交給管理處主管；13．保潔員崗位職責(zé)：1) 執(zhí)行物業(yè)管理處下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，服從分配，堅(jiān)守崗位，統(tǒng)一著裝，按要求從業(yè)；2) 遵守勞動(dòng)紀(jì)律，嚴(yán)格按考勤制度執(zhí)行請(qǐng)假制度，不允許無故缺席或上下班遲到、早退，遵守勞動(dòng)時(shí)間；3) 嚴(yán)格執(zhí)行保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)范、安全作業(yè)規(guī)范，使管轄區(qū)域內(nèi)的保潔工作符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，確保保潔質(zhì)量；4) 愛崗敬業(yè)，愛護(hù)物業(yè)設(shè)施及相關(guān)財(cái)務(wù)；5) 保潔服務(wù)過程不允許影響食品衛(wèi)生；6) 按照租賃戶需求及物業(yè)條件的實(shí)際情況提供相關(guān)保潔服務(wù)，達(dá)到租賃戶和顧客100％的滿意率；7) 參加班組學(xué)習(xí)及由主管召集的班前點(diǎn)評(píng)會(huì)，聽取不同意見，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，交流應(yīng)急實(shí)例，不斷提高保潔作業(yè)水平；8) 做好交接班工作，交接臺(tái)帳記錄規(guī)范，工具交接應(yīng)保持完好無損，并做好物品交接清點(diǎn)工作；9) 團(tuán)結(jié)友愛，發(fā)揚(yáng)集體主義的團(tuán)隊(duì)精神；10) 接受管理處的考核，積極貫徹獎(jiǎng)勤罰懶的激勵(lì)機(jī)制；14．綠化員崗位職責(zé)：1) 嚴(yán)格按月、季、年綠化保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行，并接受保潔、綠化領(lǐng)班的監(jiān)督、考核；2) 養(yǎng)護(hù)工具隨身攜帶，不允許隨意放置；3) 養(yǎng)護(hù)作業(yè)時(shí)，不應(yīng)妨礙租賃戶和顧客的正常活動(dòng)；4) 養(yǎng)護(hù)完畢后，妥善處理養(yǎng)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保持地面清潔，無污穢、無積水；5) 保持樹形完整優(yōu)美，綠草如茵，地面不裸露；6) 保持管轄區(qū)域內(nèi)完整的景觀效果；7) 保持植物生長茂盛，適時(shí)修剪、施肥、噴灑藥劑；8) 控制雜草的纏繞性、攀援性；高度不影響景觀效果；9) 綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備設(shè)施有必要的保護(hù)措施；10) 按要求做好綠化的灌溉、施肥、值保、拔草及垃圾清除工作；11) 負(fù)責(zé)監(jiān)視綠化的病蟲害并加以控制殺滅；12) 為物業(yè)區(qū)域適時(shí)增植綠化，增添新型綠化品種；13) 做好綠化養(yǎng)護(hù)記錄；15．車庫管理員崗位職責(zé)：1) 履行保安員崗位職責(zé)；2) 熟知車主姓名、車型、車牌號(hào)、房號(hào)、車位；3) 外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入轄區(qū)。對(duì)租賃戶和顧客要表現(xiàn)出熱情、誠懇、彬彬有禮的態(tài)度，體現(xiàn)良好的物業(yè)保安服務(wù)形象；3) 遵守交接班制度，不遲到早退，不擅離職守。5) 定期對(duì)供配電設(shè)備、配電柜（箱）、燈具及用電設(shè)施進(jìn)行安全檢查、清潔除塵、緊固觸點(diǎn)。遇特殊天氣需加強(qiáng)巡檢次數(shù)，并負(fù)責(zé)各種搶險(xiǎn)工作；12) 負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作；13) 負(fù)責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作質(zhì)量的達(dá)標(biāo)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；14) 負(fù)責(zé)每月前向管理處提交弱電設(shè)備/設(shè)施維修所需工具、入戶維修材料采購計(jì)劃和配合填寫材料采購計(jì)劃表；15) 值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)和操作規(guī)程，發(fā)生緊急故障，負(fù)責(zé)組織力量及時(shí)處理并做好記錄；16) 遵守各項(xiàng)管理制度，統(tǒng)一著裝，規(guī)范作業(yè)，舉止文明，樹立良好的服務(wù)形象，按時(shí)完成管理處交辦的其他各項(xiàng)工作；9．強(qiáng)電電工崗位職責(zé)：1) 嚴(yán)格執(zhí)行電業(yè)安全操作規(guī)程，執(zhí)行各類電器設(shè)備運(yùn)行維修操作規(guī)程，持證上崗，確保各類電器設(shè)備的準(zhǔn)點(diǎn)安全運(yùn)行。發(fā)生事故時(shí)，除緊急處置外，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)上報(bào)管理處，迅速查明原因，予以搶修和恢復(fù)；7)愛護(hù)工具，合理使用，用后清潔，規(guī)范放置、保管；8)按時(shí)完成管理處交辦的其他任務(wù)；4．水電工崗位職責(zé)：1)熟悉物業(yè)供水、供電、消防系統(tǒng)的管理，路線及控制位置，掌握各種設(shè)備的性能及使用狀況，遵守各項(xiàng)管理制度，統(tǒng)一著裝，規(guī)范作業(yè)，舉止文明，樹立良好的服務(wù)形象；2)熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施）和各種機(jī)械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)知識(shí)，按要求正確使用；3)當(dāng)班期間及時(shí)巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄；4)制訂所管轄設(shè)備的檢修計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格；5)嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，遵守水電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度，正確判斷日常發(fā)生的故障，及時(shí)采取有關(guān)事故的應(yīng)急措施，杜絕各種隱患的發(fā)生；6)發(fā)生停電、停水、管道泄漏、阻塞、火警等其它事故，一旦得到信息和指令應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)查明原因，并果斷采取應(yīng)急防護(hù)措施。（17）每月26日前提交管理處購物計(jì)劃。(12)完成管理處經(jīng)理臨時(shí)交辦的任務(wù)。(9)對(duì)所需的來文、報(bào)告、通知、租賃戶檔案、收費(fèi)存根、裝修申請(qǐng)表、水電費(fèi)交款等文書資料，分門別類歸檔保存。(5)負(fù)責(zé)各類證件的收發(fā)登記工作（如臨時(shí)出入證、停車證等）。(3)每日將有關(guān)資料遞交給文員輸入一戶一卡之中，每月做好資料收集、匯總、統(tǒng)計(jì)工作。8)完成管理處主管布置的其他工作。5)做好租金、物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用的收繳工作，對(duì)無辜拖延費(fèi)用的租賃戶，依法耐心說服，講清道理，對(duì)拒不繳付的采取必要措施，確保收繳率達(dá)95%以上。積極參加公司和管理處的業(yè)務(wù)知識(shí)、時(shí)事政治的學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，提高管理水平。（二)：物業(yè)管理處崗位職責(zé)1．管理處主管崗位職責(zé)：1)配合招商階段的前期介入；2)與招商部的物業(yè)交接完成；3)與商戶的物業(yè)交接完成；4)對(duì)商戶裝修過程中的監(jiān)管；5)項(xiàng)目運(yùn)營中的合同執(zhí)行與日常物業(yè)管理；6)所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的隊(duì)伍組建及員工的崗前培訓(xùn)；7)對(duì)各職能部門的管理與協(xié)調(diào)；8)租金、物管費(fèi)及其他費(fèi)用的及時(shí)收取；9)商戶資料管理齊全；10)商戶服務(wù)檔案齊全；11)其他文檔備案齊全。6) 督導(dǎo)和檢查保安員的工作情況。2) 維護(hù)安保內(nèi)部正常的工作秩序，對(duì)各物業(yè)處進(jìn)行經(jīng)常性的安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改意見。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第178頁 共178頁物業(yè)管理制度及流程（方案） 上海XXXXX有限公司目 錄一、物業(yè)管理部組織架構(gòu) 6二、崗位職責(zé) 7(一)物業(yè)管理部崗位職責(zé): 71．管理部經(jīng)理崗位職責(zé)： 72．資產(chǎn)、設(shè)備管理崗位職責(zé)： 73．保安主管崗位職責(zé)： 84．行政助理崗位職責(zé)： 8（二)：物業(yè)管理處崗位職責(zé) 81．管理處主管崗位職責(zé)： 82．管理員崗位職責(zé)： 93．維修員崗位職責(zé)： 104．水電工崗位職責(zé)： 105．管道工崗位職責(zé)： 116．空調(diào)工崗位職責(zé)： 117．電梯工崗位職責(zé)： 118．弱電電工崗位職責(zé)： 129．強(qiáng)電電工崗位職責(zé)： 1310．保安領(lǐng)班崗位職責(zé)： 1311．保安員崗位職責(zé)： 1412．保潔、綠化領(lǐng)班崗位職責(zé)： 1413．保潔員崗位職責(zé)： 1514．綠化員崗位職責(zé)： 1515．車庫管理員崗位職責(zé)： 16三、物業(yè)接收 161．物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收管理制度： 1設(shè)備遺留問題登記表： 20： 21： 21： 22四、租賃戶入住制度規(guī)范 22： 22： 23（租賃合同、租金繳付收據(jù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳付收據(jù)…….）： 242. 租賃戶相關(guān)資料登記表格： 25．出具相關(guān)資質(zhì)原件并復(fù)印存檔（營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記，衛(wèi)生許可證，法人身份證復(fù)印件…….）； 263．簽訂《租戶收樓記錄表》： 27： 2設(shè)施和消防設(shè)施清單： 294．簽訂《管理守則》及承諾書： 30： 41： 41 附蓋有公章的裝修施工圖： 42： 436．簽發(fā)《室內(nèi)裝修審批表》： 44《裝修管理規(guī)定》： 45 交納相關(guān)保證金等費(fèi)用（收據(jù)復(fù)印件存檔）： 478．施工單位人員登記表格： 489．簽訂《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》： 4810．發(fā)放施工許可證： 4911．租賃戶裝修管理流程： 50： 5防火檢查和隱患整改作業(yè)規(guī)范： 5112．簽訂《裝修驗(yàn)收表》： 54，相關(guān)資料蓋章并存檔： 55： 5513．出入證發(fā)、回收登記表： 5614．租賃戶撤出驗(yàn)收記錄表： 57五、租金及經(jīng)營費(fèi)用管理制度 5物業(yè)費(fèi)用收繳管理制度： 5物業(yè)費(fèi)收繳流程； 5電等經(jīng)營費(fèi)用收繳流程： 594．催、繳款通知單樣本： 60六、物業(yè)管理部日常工作內(nèi)容 621． 物業(yè)管理部日常工作檢查記錄表： 62．違章責(zé)任整改通知書： 63： 64．工程維修項(xiàng)目申報(bào)、核準(zhǔn)、驗(yàn)收表： 653．安全保安管理制度： 66．安保培訓(xùn)上崗制度： 67．安全保安日常工作檢查記錄表： 68．違章責(zé)任整改通知書； 694．收費(fèi)管理制度： 69七、物業(yè)管理處日常工作內(nèi)容 701．物業(yè)管理處主管日常巡視管理制度： 70： 722．保安員門崗管理制度： 73 門衛(wèi)值班來訪記錄表： 73．保安執(zhí)勤交接情況日?qǐng)?bào)表： 743．保安員巡崗管理制度： 75 保安巡視簽到表； 75： 764．保安員監(jiān)控管理制度： 76： 77： 78 保潔情況記錄表： 80 垃圾清理記錄表： 80 糞便清運(yùn)記錄表： 81 疏通管道窖井記錄表： 81 保潔服務(wù)安全作業(yè)規(guī)范： 826．綠化養(yǎng)護(hù)管理制度： 85： 87： 87 租賃戶來電、來函、來訪報(bào)修處理記錄表： 88 工程維修派工單（附回執(zhí)）； 89： 90 維修登記一覽表： 91 商業(yè)廣場(chǎng)維修服務(wù)操作規(guī)范： 91 設(shè)備維修工安全作業(yè)規(guī)范： 948．停車場(chǎng)（庫）管理制度: 96（庫）車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 98： 98．停車場(chǎng)固定車位收費(fèi)登記表： 99．停車場(chǎng)固定車位停車證發(fā)放記錄表： 99．停車場(chǎng)車輛進(jìn)出登記表： 100．停車場(chǎng)臨時(shí)停車收費(fèi)登記表： 1019．租賃經(jīng)營管理制度： 101： 104： 10510．租賃戶接待管理制度： 10來函、來訪投訴記錄處理表： 107 租賃戶投訴記錄處理表： 108八、固定資產(chǎn)管理 109： 109： 113： 115九、設(shè)備、設(shè)施管理 11設(shè)施維保計(jì)劃、考核管理制度： 11保養(yǎng)項(xiàng)目招標(biāo)操作規(guī)范： 118： 1192．設(shè)備、設(shè)施故障搶修及應(yīng)急管理制度： 120．設(shè)備設(shè)施專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)操作規(guī)范： 1213．管道設(shè)備維保管理制度： 1224．暖通設(shè)備機(jī)房管理制度： 122．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)操作規(guī)范： 1245．配電設(shè)備機(jī)房管理制度： 129．供配電系統(tǒng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)操作規(guī)范： 130．機(jī)房操作規(guī)范： 134．設(shè)備節(jié)能操作規(guī)范： 135．檢測(cè)設(shè)備的使用和鑒定操作規(guī)范： 1376．給排水設(shè)備機(jī)房管理制度： 1387．電梯設(shè)備機(jī)房管理制度： 1398．消防設(shè)備設(shè)施管理制度： 140．消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)操作規(guī)范： 142．消防設(shè)備定期保養(yǎng)操作規(guī)范： 1439．維修設(shè)備及工具領(lǐng)用操作規(guī)范： 145十、突發(fā)事件管理制度 1461．突發(fā)事件處理管理制度： 1462．防臺(tái)防訊管理制度： 1493．安全治安事故應(yīng)急處理管理制度： 1504．消防安全應(yīng)急處理管理制度： 1525．設(shè)備故障檢修和緊急處理管理制度： 154十一、對(duì)外服務(wù)窗口 155： 1552．精神文明公約： 1563．管理流程圖（報(bào)修，投訴電話，流程，電子郵箱）： 1564．組織架構(gòu)圖： 1575．收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 1576．總經(jīng)理信箱； 1577．營業(yè)執(zhí)照（附本）和相關(guān)銅牌； 157十二、物業(yè)管理制度流程 1581．物業(yè)交接流程： 1582．租賃戶鋪位驗(yàn)收流程： 1593．租賃戶報(bào)修流程： 1604．租賃戶投訴流程： 1615．突發(fā)事件處理流程： 1626．物業(yè)管理部日常檢查流程