思念果嶺山水二期項目貸款資金信托計劃(doc14)-地產(chǎn)綜合-wenkub
2022-08-24 15:59:14 本頁面
【正文】 《思念果嶺山水二期項目貸款資金信托計劃》 可行性研究報告 一、信托目的與信托當(dāng)事人簡介 （一）信托目的 通過實施信托計劃，由百瑞信托將其管理的多個具有相同投資需求的信托項下的信托資金集合起來，貸款給鄭州黃河大觀有限公司，專項運用于其開發(fā)的思念果嶺山水項目二期工程建設(shè)及配套支出，為加入本計劃的信托受益人獲取穩(wěn)定的收益。 借款人 本信托計劃的借款人為鄭州市黃河大觀有限公司； （ 1）基本情況 該公司始建于 1995年，為中外合資企業(yè)，位于鄭州市黃河南岸 86號，注冊資金 500美元，1995 年 12 月 25 日經(jīng)鄭州市工商局專業(yè)分局批準(zhǔn)成立（營業(yè)執(zhí)照號： 4101011420434）。 （ 2）經(jīng)營業(yè)績 黃河大觀有限公司成立之初，是作為鄭州市招商引資項目，由新加坡星雅投資公司、中國保利集團(tuán)以及鄭州市旅游開發(fā)總公司 等 合資 組成 ，聯(lián)合開發(fā)此前因資金不足而停建的黃河大觀工程。思念果嶺山水項目，就是整體建設(shè)中的高檔居住樓盤部分，總規(guī)劃建筑面積 130萬平方米，其中住宅部分近 90萬平方米。 公司的高層管理人員全部為大專以上學(xué)歷，并 全部 具有專業(yè)技術(shù)等級資格。 擔(dān)保人 本信托計劃的擔(dān)保人為河南思念食品股份有限公司。經(jīng)營的產(chǎn)品包括 “思念 ”牌系 大量管理資料下載 143 列湯圓食品、灌湯水餃系列產(chǎn)品、速凍粽子系列產(chǎn)品。 （ 3）發(fā)展前景 思念食品是國內(nèi)速凍食品的三大品牌之一（另外兩個為三全、龍鳳），營銷網(wǎng)絡(luò)遍布全國各地，并與大型連鎖超市構(gòu)建了穩(wěn)定的合作關(guān)系。公司設(shè)有控股公司大年食品公司、笑臉食品公司。 思念果嶺山水項目，是由鄭州黃河大觀有限公司在鄭州市開發(fā)的高檔居住樓盤。 二期工程分兩個區(qū)域：湖光山色區(qū)域及心嶼區(qū)域，計劃分 3個標(biāo)段開發(fā)： 一標(biāo)段：湖光山色區(qū) 2商業(yè)樓，洋房 5樓，心嶼區(qū)別墅 6，總建筑面積 20279平方米； 二標(biāo)段：湖 光山色區(qū) 10棟多層洋房及心嶼區(qū) 8棟聯(lián)排別墅、 7棟疊加別墅、 5棟獨棟別墅，總建筑面積 52774平方米 三標(biāo)段：湖光山色區(qū)域 10棟多層洋房，總建筑面積 30930平方米 以上數(shù)據(jù)合并為： 項目 湖光山色區(qū) 心嶼區(qū) 合計 總用地面積 總建筑面積（地上） 67762平方米 . 36220平方米 103982平方米 其中 ： 住宅建筑面積 59662 平方米 36220平方米 95882平方米 配套公建面積 8100 平方米 8100平方米 建筑密度 容積率 綠地率 43% 41% 根據(jù)《》公司的測算報告，該項目的投資總額為 28123萬元，其中土地費用支出 3230萬元，前期開發(fā)費用等 1202萬元，建設(shè)成本 15685萬元，配套費用 2808萬元。后期對于兼并、整合黃河大觀項目并在此基礎(chǔ)上的房產(chǎn) 開發(fā)有相關(guān)的政府工作會議紀(jì)要。個體和私營企業(yè)的經(jīng)營性投資項目參照本通知的規(guī)定執(zhí)行。項目總投資額為 14億元，開發(fā)周期 610年，年投入規(guī)模 2億元左右。 房地產(chǎn)行業(yè)符合國家發(fā)展的規(guī)劃，雖然受到宏觀調(diào)控的影響，但房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)不會改變。 是否符合城市總體規(guī)劃。建設(shè)工程規(guī)劃許可證已經(jīng)提出申請，預(yù)計 4 月底前可以獲得；建設(shè)工程開工報告（施工許可證）預(yù)計 5 月底前可以獲得； 三、業(yè)務(wù)流程及操作方式 我公司通過發(fā)行信托計劃的方式募集資金。 （ 2）主要債權(quán)人 香港恒盛集團(tuán) 、河南淇樂多公司 承諾信托期內(nèi)不對借款人主張債權(quán) ，其 2020年 12月 31日截至日的債權(quán)總額為 12469萬元，占公司債務(wù)總額的 %。恒盛 集團(tuán)介入并轉(zhuǎn)行為依托于旅游環(huán)境的地產(chǎn)開發(fā)模式 ，不過一年左右的時間，無 法全部改變此前的業(yè)績影響。占全部負(fù)債總額的 83%，一旦上 述企業(yè)承諾在信托期內(nèi)不主張債權(quán)，則公司實際背負(fù)的債務(wù)壓力可以得到根本的緩解。對于本次信托計劃擬投向的二期工程乃至今后的三期、四期 工程，都 會 有很好帶動作用。公司的前期投入比較多，后期除了繼續(xù)完善高爾夫球場，以及景觀 的維護(hù)外，土地方面的支出將逐漸減少。 財務(wù)狀況分析 單位：萬元 項目 2020年 1季度 2020年 2020年 2020年 母公司 合并數(shù) 母公司 合并數(shù) 母公司 合并數(shù) 總 資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收賬款凈值 其他應(yīng)收款 大量管理資料下載 148 存貨 總負(fù)債 流動負(fù)債 短期借款 應(yīng)付帳款 長期負(fù)債 長期借款 所有者權(quán)益 銷售收入 銷售成本 銷售利潤 凈利潤 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % % % % 銷售利潤率 % % % % % % % 凈利潤率 % % % % % % % 長期償債能力分析 根據(jù)上述報表資料，思念公司（母公司）的資產(chǎn)負(fù)債率在過去三年一直在 63%66%的范圍內(nèi)，最近一期報表的這一數(shù)字為 %，處于中游水平，長期償債能力尚可。不過綜合考慮收入的增長以及毛利率的下降，公司的主營利潤一直保持增長態(tài)勢。 大量管理資料下載 149 現(xiàn)金流量分析 指標(biāo)
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