【正文】 隧道一線 昌里路 —— 打浦橋 980 揚南新村 —— 南京西路 昌里小區(qū) —— 文化廣場 周家渡 —— 陸家嘴 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 10 四、 本案區(qū)域市場分析 由于昌里路的成熟配套一定程度帶動了周邊的房產(chǎn)市場，由于近年來區(qū)域開發(fā)個案并不多 ,一定程度積累了部分需求客層，本案屬于次區(qū)域為數(shù)較少市場需求較大 的消費產(chǎn)品。 二、 經(jīng)濟商業(yè) 昌里花園緊貼的昌里路是浦東西部，主要的商業(yè)網(wǎng)點。 消費者市場 以中小白領為主體，年齡趨向年輕化 上海的國際化都市性質決定它擁有大量高收入且穩(wěn)定的中小白領市場，而且這部分的消費者年齡輕，學歷高。其中多層較上季度上升 點，高層則上升了 。 物業(yè)類型 ? 小高層需求持續(xù)升高 20 年市民對小高層的需求僅為 21%， 2020年上升了 11 個百分點，而如今已經(jīng)達到了 %，逼近多層的需求 46%。從 99 年下半年開始盛行的水景住宅依舊一路紅火，新千年新開的樓盤十之八九都設計了精致的水景，許多樓盤則表現(xiàn)出了強烈的親水性，如貴龍園、上海知音、上?？党恰⑿聲r代花園等等。 99 年 2020 年的樓盤環(huán)境規(guī)劃盛行歐洲風格，尤其是馬斯洛和洛可可宮廷風格，講究高貴典雅。 ? 綠化共享，講求均好性 。 建筑風格 三分天下 今年新開樓盤以歐陸風格、北美風格和現(xiàn)代簡約風格三分天下。前兩年復式面積基本上在 180 平方米以上， 200 平方米以上的比比皆是。 ? 臥室開間寬敞化。衛(wèi)生間面積一般在 56 平方米，有的樓盤達到了 10 平方米以上。這些房間面積小，功能獨立，為消費者帶來諸多便利，使房間更加整潔，利用率提高。其原因是板式高層通風采光性能好。三房在整體的比例中增長趨勢明顯，預計未來的三房戶型比仍然會有所增加。 ? 時下購房主力正從高收入群體向中收入群體轉變，購房者在平均單位購房面積沒有下降，而是呈逐漸上升趨勢。十之七八設計了錯層，如上海知音、西班牙名園、居家豪門、上?？党?、世紀名門等，而且錯層基本上是三房，二房錯層欠缺。 ? 在可承受的范圍內(nèi)，追求面積合理性。與此相隨，三房的選擇比例也在增加。三房的面積也會分化， 130 平方米以上的三房比例會逐漸增加。傳統(tǒng)點式建筑因自身遮擋視野，光線差。 ? 廚房與餐廳相互融合，功能區(qū)間獨立化。衛(wèi)生間設 計流行干濕分離，三房基本上雙衛(wèi)生間設計。新開樓盤的臥室的開間基本上在 4 米左右，有的甚至達到了 5米?，F(xiàn)在新開的樓盤復式面積明顯縮小， 130 平方米左右的小復式不斷涌現(xiàn)， 160 平方米的復式已經(jīng)是主力面積。預計清新簡約的現(xiàn)代建筑風格將會越來越受到消費者的青睞，將逐漸成為主流風格，當然 其他風格仍然能獨立存在。現(xiàn)在新開的樓盤講究樓宇間合圍式組團綠化的精致、小巧美觀，以此取代大型的集中綠化，以求家家門前都能分享綠化環(huán)境。但新千年新開樓盤中，已經(jīng)由親近自然的風格所取代。水景分為兩種類型：一是自然水景，即 利用自然的河流湖泊設計水景；一是仿生水景，即人工造湖泊河流，設計水景。這是因為小高層的得 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 8 房率在 85%以上，配有電梯的快捷便利，聚集多層和高層的優(yōu)點，倍受歡迎。徐匯區(qū)高層指數(shù)上升了 點，閘北上升了 。這個市場不屬大富大貴，但穩(wěn)定，他們對于 價格有了彈性。昌里路是一條東西二車道的道路，東起浦三路西致長清路，全長約 5 公里，道路兩旁綠樹成蔭，與徐匯衡山路，長寧新華路有異曲同功之妙。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 11 產(chǎn)品建議 4. 本案周邊競爭個案較少，競爭優(yōu)勢明顯。 本案劣勢： 1. 本案房型因加以控制，大房型在此區(qū)域將受到阻力。 2. 本案靠此區(qū)域最大型的好有多超市。 5. 小區(qū)布局合理，綠化率極高，這是本案一個訴求重點。曾有一位資深的學者打了這樣一個形象的比方：對中國人來說，現(xiàn)代派就像一架遲到的班機，而后現(xiàn)代則像一架早到 的班機，它們現(xiàn)在共同擁擠在中國這個大航空港里。土地在一天天地減少。 但在振奮之余，作為一家開發(fā)商們不能不捫心自問，這些新的建筑式樣的選擇和認定，能否經(jīng)得起時間 的考驗？在現(xiàn)代都市日益金貴的地皮上經(jīng)我們之手建起的這些龐然大物，數(shù)十年后將留給我們的后代一些什么樣的感觸。” 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17 本世紀初最具影響的建筑風格，由德國的格羅皮烏斯（ Walter Gropius）、密斯柯布西耶（ Le Corbusier）和美國的賴特（ Frank Lloyd Wright）設計思想組成。房屋應當象植物那樣，是“地面上的一個基本的和諧要素，從屬于自然環(huán)境，從地里長出來，迎著太陽”。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 18 從風格上說， 20世紀的建筑經(jīng)歷了從國際式 (International Style)到多元主義的過程，本世紀建筑的發(fā)展經(jīng)從現(xiàn)代主義到后現(xiàn)代主義，經(jīng)歷了由統(tǒng)一化、國際化的追求，轉向個性化、多樣化的過程。總體平面規(guī)劃建議 強調(diào)社區(qū)觀景性 環(huán)境規(guī)劃建議 保證觀景性，體現(xiàn)延景入室概念 各組團的特色感 現(xiàn)代英式自然風景園 開闊氣派、尊貴時尚 結合本案起伏地勢的特點，加上水景等的成本考慮，建議本案以現(xiàn)代英式自然風景園為園林風格，但要注意與建筑風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 道路 ：小區(qū)內(nèi)道路避免單調(diào)呆板，例如可鋪筑成鵝卵石散步道， 或以多樣的弧線變化帶動視野的轉移，并可通過彩色鋪裝，豐富路面效果。 B. 在開放空間和大面積空地內(nèi)以連續(xù)性草皮為主，并適當點綴一些園景、花壇和觀賞性、文化 識別性較高的雕塑。 ? 芳草綠波： 簡潔、大片草皮、綿延成景，綠意通透。 ? 伴月花徑： 小園香徑久徘徊，抬頭有明月朗朗，低頭有花葉隨行 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 24 產(chǎn)品建議 2. 結合本案所處區(qū)域中二房好 銷，小中三房即 130 平米以下三房較少的特點，則主力面積控制在 90－ 130 之間。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 25 產(chǎn)品建議 細部控制： 1. 在功能上，兩廳自然分隔，動線合理（廳實用面積加大，主臥室私密 2. 性好），如能做出 兩衛(wèi)背靠背，可能給客戶更大自由度。 8. 有玄關：儲藏室 9. 餐廳與廚房動線合理 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 26 產(chǎn)品建議 物業(yè)管理建議 物業(yè)管理的前期介入時間越早越好，如發(fā)現(xiàn)問題只要稍做改動就可以達到很好的效果。價格建議 根據(jù)本案周邊行情環(huán)境分析，定價策略以下原則： 視銷售進度及工程進 度 所推房型位置 保持低開高走平收 根據(jù)市場情況、銷售情況及時調(diào)整 定價一房一價原則（視朝向、景觀、樓層） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 32 營銷傳播公關