【正文】 目 錄 第一章 總 論 4 第一節(jié) 項目概況 4 第二節(jié) 項目建設理由 6 第三節(jié) 編制依據 7 第四節(jié) 研究結論及主要經濟技術指標 9 第二章 需求分析 12 第一節(jié) 我國五金機電市場發(fā)展趨勢及存在問題 12 第二節(jié) 我國建筑裝飾市場現狀及前景簡析 16 第三節(jié) 本項目的市場需求分析 17 第四節(jié) 本項目總體定位與營銷策略分析 23 第五節(jié) 總結 25 第三章 場址選擇 26 第一節(jié) 場址現狀 26 第二節(jié) 場址條件 26 第三節(jié) 場址評價 31 第四章 建設內容規(guī)模 32 第五章 建設方案 36 第一節(jié) 總平面布置 36 第二節(jié) 建設依據 40 第四節(jié) 建筑設計方案 41 第五節(jié) 結構設計方案 48 第六章 建筑設備工程 51 第一節(jié) 電氣工程 51 第二節(jié) 給排水工程 54 第三節(jié) 采暖通風工程 56 第七章 節(jié)能方案 59 第一節(jié) 概述 59 第二節(jié) 設計依據 59 第三節(jié) 設計原則 60 第四節(jié) 建筑節(jié)能 60 第五節(jié) 設備節(jié)能 62 第八章 環(huán)境影響評價 64 第九章 勞動安全衛(wèi)生消防 68 第一節(jié) 勞動安全衛(wèi)生 68 第二節(jié) 消 防 70 第十章 項目管理和進度安排 73 第一節(jié) 項目管理 73 第二節(jié) 項目實施計劃 74 第十一章 工程項目的招標 76 第十二章 投資估算與資金籌措 80 第十三章 財務分析與評價 89 第十四章 結論與建議 96 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一項目名稱 九星國際五金機電裝飾城建設項目 二建設地點 臨河區(qū)五原路北東興路西臨河六中東地質街北 三項目性質 本項目屬于新建項目 四建設內容規(guī)模及功能 本項目總占地面積 76667m2 總建筑面積 101313 m2 九星國際五金機電裝飾城主要功能區(qū)有ABCDE 共五個功能區(qū)包括五金機電展銷大廳五金機電區(qū)裝飾零擔區(qū)倉儲區(qū)等 五項目用地性質 本項目用地性質為出讓 六項目建設期 本項目計劃于 2021 年 7 月開工建設預計 2021 年 7 月交付使用建設期為兩年 七項目總投資及資金籌措 九星國際五金機電裝飾城總投資為 2270193 萬元全部由巴彥淖爾市騰元房地產開發(fā)有限責任公司自籌 八效益預測 本項目預計實現利潤總額 724312 萬元上繳所得稅 181078 萬元預計可實現稅后利潤 543234萬元 項目總投資收益率為 3191 投資利 稅率為 3333資本金凈利潤率為 2393均高于行業(yè)平均收益水平表明本項目開發(fā)建設具有一定的盈利能力 九承辦單位概況 巴彥淖爾市騰元房地產開發(fā)有限責任公司于 1999 年 10 月 22 日經濟自治區(qū)建設廳巴彥淖爾市工商局批準成立的 該公司為三級資質現注冊資金 1110萬元主要從事房地產開發(fā)業(yè)務現有固定職工 29人其中有職稱的工程技術經濟管理人員 10 人 近幾年住宅消費成為新的消費熱點巴彥淖爾市騰元房地產開發(fā)有限責任公司在地產業(yè)逢勃發(fā)展的大潮中開始走向健康成熟規(guī)范公司從 1999 年至今累計開發(fā)面積達 149萬平方米完成總投資達 15 個 億 2021 年 2021 年公司開發(fā)臨河安居園小區(qū)建設規(guī)模 35 萬平方米 2021 年2021 年開發(fā)建設臨河紫嶶園小區(qū)投資額 5000 萬元建設規(guī)模 46 萬平方米 20212021 年開發(fā)建設的杭后蒙煦小區(qū)住宅項目投資額 860 萬元建設規(guī)模 155 萬平方米 2021 年 2021 年開發(fā)建設的臨河區(qū)紫騰花園住宅項目建設規(guī)模 35 萬平方米完成投資額達到 4800 萬元 2021年在五原開發(fā)建設的古郡美食廣場建設規(guī)模 1743 萬元完成投資額 4716 萬元 2021后在杭錦后旗開發(fā)項目德馨苑住宅小區(qū)開發(fā)總投資為 2500 萬元面積為 21《九星國際五金機電裝飾城建設項目可行性研究報告》對本項目的可行性進和了深入細致的分析與闡述 第三節(jié) 編制依據 本項目編制的依據如下 1《投資項目可行性研究指南》中國電力出版社 2 建設單位提供的相關資料 3《民用建筑設計通則》 GB503522021 4《民用建筑設計防火規(guī)范》 GB50045952021 年修訂版 5《建筑設計防火規(guī)范》 GB500162021 6《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 GB50222952021 年修訂版 7《民用建筑節(jié)能設計標準》 JGJ2695 8《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892021 9《城市道路和建筑無障礙設計規(guī)范》 JGJ502021 10《屋面工程技術規(guī)程》 GB5020794 11《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092021 12《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112021 13《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500112021 14《砌體結構設計規(guī)范》 GB500032021 15《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB500072021 16《城市環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準》 GJJ2789 17《室外排水設計規(guī)范》 GB500142021 18《室外給水設計規(guī)范》 GB500132021 29《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB500152021 20《給水排水工程結構設計規(guī)范》 GBJ6884 21《室外給水排水和煤氣熱力工程抗震設計規(guī)范》 GB5003291 22《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》 GB500192021 23《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB501402021 24《自動噴水滅火系統設計規(guī)范》 GB500842021 25《火災自動報警系統設計規(guī)范》 GB5011698 26《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 GB5022295 27《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ1692 28《建筑照明設計標準》 GB500342021 29《供電系統設計規(guī)范》 GB5005295 30《低壓配電設計規(guī)范》 GB5005495 31《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB50057202111 用地面積 m2 76667 約合 1149 畝 12 總建筑面積 m2 101313 m2 87593 m2 13720 13 建 筑 密度 70 14 容積率 114 15 綠化率 1043 16 可出售建筑面積 m2 100813 機電城 A區(qū) m2 21600 機電城 B 區(qū) m2 41160 裝飾材料區(qū) m2 33458 倉儲區(qū) m2 4595 17 停車位 個 400 18 計劃開發(fā)經營期 年 2 年 2 第 12 年 年 2 第 23 年 二 經濟指標 21 總投資 萬元 2270193 其中開發(fā)建設投資 萬元 2270193 經營資金 萬元 000 22 資金籌措 萬元 2270193 其中資本金 萬元 2270193 銀行借款 萬元 000 000 23 營業(yè)收入 萬元 3207825 24 營業(yè)稅金及附加 萬元 181242 25 土地增值稅 萬元 32078 26 營業(yè)利潤 萬元 724312 27 所得稅 萬元 181078 28 稅后利潤 萬元 543234 三 單位面積指標 31 單位面積售價 元m2 318196 按可出售面積平均 32 單位面積開發(fā)建設投資 元 m2 225189 按可出售面積平均 33 其中單位面積土地成本 元 m2 54556 按可出售面積平均 34 單位面積利潤總額 元 m2 71492 按總建筑面積平均 35 單位面積稅金 元 m2 38929 按總建筑面積平均 36 單位面積稅后利潤 元 m2 53619 按總建筑面積平均 四 財務評價指標 41 投資利潤率 3191 42 投 資 利 稅 率 3333 43 資本金凈利潤率 2393 44 項目投資內部收益率 4558 45 項目投資內部收益率 3418 46 項目投資財務凈現值 萬元 425395 所得稅前 47 項目投資財務凈現值 萬元 281041 所得稅后 48 全部投資投資回收期 年 175 所得稅后 49 資本金內部收益率 3418 所得稅后 410 盈虧平衡臨界點 76 按銷售面積計算 第二章 需求分析 第一節(jié) 我國五金機電市場發(fā)展趨勢及存在問題 一我國五金機電市場現狀 機械行業(yè)的發(fā)展給五金機電行業(yè)也帶來了發(fā)展的機遇近些年中國機電行業(yè)經過一系列改造建設已經形成了一定規(guī)模專業(yè)市場 給五金機電帶來了一半的銷售額專家通過對市場總體狀況分析五金機電市場有兩大現狀 我國五金機電專業(yè)市場經過十多年的建設與改造培育與提升已形成具備一定規(guī)模的專業(yè)市場達 150 余家據測算每年全國五金機電銷售額的一半以上是通過這些專業(yè)市場實現的可見專業(yè)市場在我國五金機電商品流通中的地位和作用如果對這 150 余家專業(yè)市場作一個不同類型的比重分析或許能使我們對全國五金機電專業(yè)市場發(fā)展的總體狀況有一個初步的了解 首先從專業(yè)市場的功能檔次上區(qū)劃分析可分為三類一類是街場結合以街為主的市場或稱一代市場約占總量的 30 另一類是場的市場以 賣場為主獨立商鋪為輔的市場或稱二代市場約占總量的 45 再一類是城的市場以獨立商鋪為主賣場為輔配套服務設施齊備功能齊全的市場或稱三代市場約占總量的 25 其次從商品流轉上區(qū)劃分析可分為二類一類是產地型市場約占總量的 10 另一類是銷地型市場約占總量的 90 其中 23 集中在中國東部及一線城市 再次從市場經營門類主體上區(qū)劃分析可分為二類一類是專業(yè)型市場大多在產業(yè)基地約占總量的 15 另一類是綜合型市場約占總量的 85 最后從市場的輻射功能上區(qū)劃分析可分為三類一類是城市型市場約占總量的 70 另一類是區(qū)域型市場約占總量的 20 再一類就是全 國型市場實際上均具有一定的國際性也大多在產業(yè)基地或主產地約占總量的 1098 五金機電業(yè)占全國 895金屬制品業(yè) 小五金 占全國428 去年西部五金機電業(yè)銷售收入 3951 億元占西部工業(yè)的比重 3415 11569 億元 西部金屬制品占西部工業(yè) 115 總體上西部五金機電業(yè)發(fā)展尚處于起步階段總量規(guī)模小質量檔次不高但預示著發(fā)展空間和潛力較大 西部人均 GDP 有可能突破 1000 美元工業(yè)化率接近 40 消費結構也將從吃穿用轉向住和行2020年西部城市化水平將可能接近 50工業(yè)化推進主要表現在西 部實施的資源就地轉化戰(zhàn)略將拉長西部產業(yè)鏈使西部的工業(yè)從初級產品進一步向制成品延伸如有色金屬和黑色金屬的深加工從而將增大對五金機電產品 特別是工具模具等機械五金 的需求 住和行的消費結構升級和西部購買力的提高將拉動西部地區(qū)房地產業(yè)和交通運輸設備制造業(yè)等產業(yè)進一步帶動建筑五金裝飾五金日用五金等發(fā)展西部地區(qū)有 37億人口到 2020年若城市化率達到 50 就有 185 億人口將住在城市扣除現有城市人口也會有上千萬戶的家庭需要新的住宅并產生對建筑裝飾五金等產品的需求 未來 514001900 美元之間正是消費生機帶來消費結構生機進而推動城鄉(xiāng)化加快階段將為家裝市場帶來巨大需求十一五期間房地產行業(yè)伴隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加快將繼續(xù)保持較快發(fā)展速度到 2021年我國人口將達到 13億 7千 7百萬人其中城市人口是 6億 7千萬初步目標是城市人均