【正文】 目 錄 第一章 總 論 4 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 4 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)理由 6 第三節(jié) 編制依據(jù) 7 第四節(jié) 研究結(jié)論及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 9 第二章 需求分析 12 第一節(jié) 我國(guó)五金機(jī)電市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及存在問(wèn)題 12 第二節(jié) 我國(guó)建筑裝飾市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景簡(jiǎn)析 16 第三節(jié) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求分析 17 第四節(jié) 本項(xiàng)目總體定位與營(yíng)銷(xiāo)策略分析 23 第五節(jié) 總結(jié) 25 第三章 場(chǎng)址選擇 26 第一節(jié) 場(chǎng)址現(xiàn)狀 26 第二節(jié) 場(chǎng)址條件 26 第三節(jié) 場(chǎng)址評(píng)價(jià) 31 第四章 建設(shè)內(nèi)容規(guī)模 32 第五章 建設(shè)方案 36 第一節(jié) 總平面布置 36 第二節(jié) 建設(shè)依據(jù) 40 第四節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 41 第五節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 48 第六章 建筑設(shè)備工程 51 第一節(jié) 電氣工程 51 第二節(jié) 給排水工程 54 第三節(jié) 采暖通風(fēng)工程 56 第七章 節(jié)能方案 59 第一節(jié) 概述 59 第二節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 59 第三節(jié) 設(shè)計(jì)原則 60 第四節(jié) 建筑節(jié)能 60 第五節(jié) 設(shè)備節(jié)能 62 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 64 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 68 第一節(jié) 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 68 第二節(jié) 消 防 70 第十章 項(xiàng)目管理和進(jìn)度安排 73 第一節(jié) 項(xiàng)目管理 73 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 74 第十一章 工程項(xiàng)目的招標(biāo) 76 第十二章 投資估算與資金籌措 80 第十三章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 89 第十四章 結(jié)論與建議 96 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一項(xiàng)目名稱 九星國(guó)際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目 二建設(shè)地點(diǎn) 臨河區(qū)五原路北東興路西臨河六中東地質(zhì)街北 三項(xiàng)目性質(zhì) 本項(xiàng)目屬于新建項(xiàng)目 四建設(shè)內(nèi)容規(guī)模及功能 本項(xiàng)目總占地面積 76667m2 總建筑面積 101313 m2 九星國(guó)際五金機(jī)電裝飾城主要功能區(qū)有ABCDE 共五個(gè)功能區(qū)包括五金機(jī)電展銷(xiāo)大廳五金機(jī)電區(qū)裝飾零擔(dān)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)等 五項(xiàng)目用地性質(zhì) 本項(xiàng)目用地性質(zhì)為出讓 六項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 7 月開(kāi)工建設(shè)預(yù)計(jì) 2021 年 7 月交付使用建設(shè)期為兩年 七項(xiàng)目總投資及資金籌措 九星國(guó)際五金機(jī)電裝飾城總投資為 2270193 萬(wàn)元全部由巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司自籌 八效益預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 724312 萬(wàn)元上繳所得稅 181078 萬(wàn)元預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 543234萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資收益率為 3191 投資利 稅率為 3333資本金凈利潤(rùn)率為 2393均高于行業(yè)平均收益水平表明本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有一定的盈利能力 九承辦單位概況 巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于 1999 年 10 月 22 日經(jīng)濟(jì)自治區(qū)建設(shè)廳巴彥淖爾市工商局批準(zhǔn)成立的 該公司為三級(jí)資質(zhì)現(xiàn)注冊(cè)資金 1110萬(wàn)元主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)有固定職工 29人其中有職稱的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 10 人 近幾年住宅消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在地產(chǎn)業(yè)逢勃發(fā)展的大潮中開(kāi)始走向健康成熟規(guī)范公司從 1999 年至今累計(jì)開(kāi)發(fā)面積達(dá) 149萬(wàn)平方米完成總投資達(dá) 15 個(gè) 億 2021 年 2021 年公司開(kāi)發(fā)臨河安居園小區(qū)建設(shè)規(guī)模 35 萬(wàn)平方米 2021 年2021 年開(kāi)發(fā)建設(shè)臨河紫嶶園小區(qū)投資額 5000 萬(wàn)元建設(shè)規(guī)模 46 萬(wàn)平方米 20212021 年開(kāi)發(fā)建設(shè)的杭后蒙煦小區(qū)住宅項(xiàng)目投資額 860 萬(wàn)元建設(shè)規(guī)模 155 萬(wàn)平方米 2021 年 2021 年開(kāi)發(fā)建設(shè)的臨河區(qū)紫騰花園住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 35 萬(wàn)平方米完成投資額達(dá)到 4800 萬(wàn)元 2021年在五原開(kāi)發(fā)建設(shè)的古郡美食廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模 1743 萬(wàn)元完成投資額 4716 萬(wàn)元 2021后在杭錦后旗開(kāi)發(fā)項(xiàng)目德馨苑住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)總投資為 2500 萬(wàn)元面積為 21《九星國(guó)際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》對(duì)本項(xiàng)目的可行性進(jìn)和了深入細(xì)致的分析與闡述 第三節(jié) 編制依據(jù) 本項(xiàng)目編制的依據(jù)如下 1《投資項(xiàng)目可行性研究指南》中國(guó)電力出版社 2 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料 3《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 4《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045952021 年修訂版 5《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162021 6《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50222952021 年修訂版 7《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ2695 8《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021 9《城市道路和建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ502021 10《屋面工程技術(shù)規(guī)程》 GB5020794 11《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092021 12《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112021 13《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112021 14《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032021 15《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072021 16《城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 GJJ2789 17《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500142021 18《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500132021 29《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152021 20《給水排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ6884 21《室外給水排水和煤氣熱力工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003291 22《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192021 23《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402021 24《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842021 25《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5011698 26《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5022295 27《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ1692 28《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342021 29《供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295 30《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495 31《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50057202111 用地面積 m2 76667 約合 1149 畝 12 總建筑面積 m2 101313 m2 87593 m2 13720 13 建 筑 密度 70 14 容積率 114 15 綠化率 1043 16 可出售建筑面積 m2 100813 機(jī)電城 A區(qū) m2 21600 機(jī)電城 B 區(qū) m2 41160 裝飾材料區(qū) m2 33458 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) m2 4595 17 停車(chē)位 個(gè) 400 18 計(jì)劃開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 年 2 年 2 第 12 年 年 2 第 23 年 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 21 總投資 萬(wàn)元 2270193 其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元 2270193 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 000 22 資金籌措 萬(wàn)元 2270193 其中資本金 萬(wàn)元 2270193 銀行借款 萬(wàn)元 000 000 23 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 3207825 24 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 181242 25 土地增值稅 萬(wàn)元 32078 26 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元 724312 27 所得稅 萬(wàn)元 181078 28 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 543234 三 單位面積指標(biāo) 31 單位面積售價(jià) 元m2 318196 按可出售面積平均 32 單位面積開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 元 m2 225189 按可出售面積平均 33 其中單位面積土地成本 元 m2 54556 按可出售面積平均 34 單位面積利潤(rùn)總額 元 m2 71492 按總建筑面積平均 35 單位面積稅金 元 m2 38929 按總建筑面積平均 36 單位面積稅后利潤(rùn) 元 m2 53619 按總建筑面積平均 四 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 41 投資利潤(rùn)率 3191 42 投 資 利 稅 率 3333 43 資本金凈利潤(rùn)率 2393 44 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 4558 45 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 3418 46 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 425395 所得稅前 47 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 281041 所得稅后 48 全部投資投資回收期 年 175 所得稅后 49 資本金內(nèi)部收益率 3418 所得稅后 410 盈虧平衡臨界點(diǎn) 76 按銷(xiāo)售面積計(jì)算 第二章 需求分析 第一節(jié) 我國(guó)五金機(jī)電市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及存在問(wèn)題 一我國(guó)五金機(jī)電市場(chǎng)現(xiàn)狀 機(jī)械行業(yè)的發(fā)展給五金機(jī)電行業(yè)也帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇近些年中國(guó)機(jī)電行業(yè)經(jīng)過(guò)一系列改造建設(shè)已經(jīng)形成了一定規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 給五金機(jī)電帶來(lái)了一半的銷(xiāo)售額專(zhuān)家通過(guò)對(duì)市場(chǎng)總體狀況分析五金機(jī)電市場(chǎng)有兩大現(xiàn)狀 我國(guó)五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的建設(shè)與改造培育與提升已形成具備一定規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)達(dá) 150 余家據(jù)測(cè)算每年全國(guó)五金機(jī)電銷(xiāo)售額的一半以上是通過(guò)這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的可見(jiàn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在我國(guó)五金機(jī)電商品流通中的地位和作用如果對(duì)這 150 余家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)作一個(gè)不同類(lèi)型的比重分析或許能使我們對(duì)全國(guó)五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的總體狀況有一個(gè)初步的了解 首先從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的功能檔次上區(qū)劃分析可分為三類(lèi)一類(lèi)是街場(chǎng)結(jié)合以街為主的市場(chǎng)或稱一代市場(chǎng)約占總量的 30 另一類(lèi)是場(chǎng)的市場(chǎng)以 賣(mài)場(chǎng)為主獨(dú)立商鋪為輔的市場(chǎng)或稱二代市場(chǎng)約占總量的 45 再一類(lèi)是城的市場(chǎng)以獨(dú)立商鋪為主賣(mài)場(chǎng)為輔配套服務(wù)設(shè)施齊備功能齊全的市場(chǎng)或稱三代市場(chǎng)約占總量的 25 其次從商品流轉(zhuǎn)上區(qū)劃分析可分為二類(lèi)一類(lèi)是產(chǎn)地型市場(chǎng)約占總量的 10 另一類(lèi)是銷(xiāo)地型市場(chǎng)約占總量的 90 其中 23 集中在中國(guó)東部及一線城市 再次從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)主體上區(qū)劃分析可分為二類(lèi)一類(lèi)是專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)大多在產(chǎn)業(yè)基地約占總量的 15 另一類(lèi)是綜合型市場(chǎng)約占總量的 85 最后從市場(chǎng)的輻射功能上區(qū)劃分析可分為三類(lèi)一類(lèi)是城市型市場(chǎng)約占總量的 70 另一類(lèi)是區(qū)域型市場(chǎng)約占總量的 20 再一類(lèi)就是全 國(guó)型市場(chǎng)實(shí)際上均具有一定的國(guó)際性也大多在產(chǎn)業(yè)基地或主產(chǎn)地約占總量的 1098 五金機(jī)電業(yè)占全國(guó) 895金屬制品業(yè) 小五金 占全國(guó)428 去年西部五金機(jī)電業(yè)銷(xiāo)售收入 3951 億元占西部工業(yè)的比重 3415 11569 億元 西部金屬制品占西部工業(yè) 115 總體上西部五金機(jī)電業(yè)發(fā)展尚處于起步階段總量規(guī)模小質(zhì)量檔次不高但預(yù)示著發(fā)展空間和潛力較大 西部人均 GDP 有可能突破 1000 美元工業(yè)化率接近 40 消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將從吃穿用轉(zhuǎn)向住和行2020年西部城市化水平將可能接近 50工業(yè)化推進(jìn)主要表現(xiàn)在西 部實(shí)施的資源就地轉(zhuǎn)化戰(zhàn)略將拉長(zhǎng)西部產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)刮鞑康墓I(yè)從初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)一步向制成品延伸如有色金屬和黑色金屬的深加工從而將增大對(duì)五金機(jī)電產(chǎn)品 特別是工具模具等機(jī)械五金 的需求 住和行的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和西部購(gòu)買(mǎi)力的提高將拉動(dòng)西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步帶動(dòng)建筑五金裝飾五金日用五金等發(fā)展西部地區(qū)有 37億人口到 2020年若城市化率達(dá)到 50 就有 185 億人口將住在城市扣除現(xiàn)有城市人口也會(huì)有上千萬(wàn)戶的家庭需要新的住宅并產(chǎn)生對(duì)建筑裝飾五金等產(chǎn)品的需求 未來(lái) 514001900 美元之間正是消費(fèi)生機(jī)帶來(lái)消費(fèi)結(jié)構(gòu)生機(jī)進(jìn)而推動(dòng)城鄉(xiāng)化加快階段將為家裝市場(chǎng)帶來(lái)巨大需求十一五期間房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加快將繼續(xù)保持較快發(fā)展速度到 2021年我國(guó)人口將達(dá)到 13億 7千 7百萬(wàn)人其中城市人口是 6億 7千萬(wàn)初步目標(biāo)是城市人均