【正文】 定本項(xiàng)目估算總投資為 2270193 萬(wàn)元其投資構(gòu)成分別為 土地費(fèi)用 5500萬(wàn)元前期工程費(fèi)用 33195萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 91398 萬(wàn)元建筑安裝工程費(fèi)1335341萬(wàn)元公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 61 萬(wàn)元計(jì)提工程建設(shè)管理費(fèi)用 21991萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用 64157萬(wàn)元計(jì)提項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 77338 萬(wàn)元其他費(fèi)用 24552 萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用之和的 3 計(jì)提為 666122 萬(wàn)元 以上投資估算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附附表 1 項(xiàng)目總投資估算表及其輔助報(bào)表 項(xiàng)目總投資估算表 附表 1 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算投資 估算說(shuō)明 占比 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 2270193 100 11 550000 詳見(jiàn)土地費(fèi)用估算表 2423 12 前期工程費(fèi)用 33195 詳見(jiàn)前期工程費(fèi)用估算表 146 13 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 91398 詳見(jiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 403 14 建筑安裝工程費(fèi) 1335341 詳見(jiàn)建安工程費(fèi)估算表 5882 15 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6100 詳見(jiàn)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 027 16 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 000 17 管理費(fèi)用 21991 按12計(jì)取 097 17 財(cái)務(wù)費(fèi)用 000 19 銷(xiāo) 售 費(fèi) 用 64157 以營(yíng)業(yè)收入的 2 計(jì)取 283 18 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 77338 詳見(jiàn)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 341 19 其他費(fèi)用 24552 詳見(jiàn)其他費(fèi)用估算表 108 110 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 66122 按以上費(fèi)用的 3 計(jì)取 291 2 經(jīng) 營(yíng) 資 金 3 2270193 31 2270193 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資全 部轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 32 000 無(wú)自營(yíng)產(chǎn)品 33 000 附表 11 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說(shuō)明 1 土地掛牌取得費(fèi) 350000 3045 萬(wàn)元畝 2 征地費(fèi) 000 3 202100 120482 元 m2 4 拆遷勞務(wù)費(fèi) 000 5 000 6 000 計(jì) 550000 附表 12 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說(shuō)明 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 20263 按總建筑面積 20 元 m2 計(jì)取 2 可行性研究費(fèi) 1433 按工程費(fèi)用的 1‰計(jì)取 3 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 7667 按占地面積 10 元 m2 計(jì)取 4 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 三通一平費(fèi) 3833 按占地面積 5 元 m2 計(jì)算 計(jì) 33195 附表 13 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說(shuō)明 1 供電工程 20263 按建筑面積 20 元 m2 2 供水工程 15197 按建筑面積 15 元 m2 3 排水污工程 5066 按建筑面積 5 元 m2 4 供氣工程 8105 按建筑面積 8 元 m2 5 供熱工程 18236 按建筑面積 18 元 m2 6 弱電工程安防消防通訊等工程 10131 按建筑面積 10 元 m2 7 道路及硬化工程 12021 按道路及硬化面積 80 元 m2 8 綠化工程 2400 按綠化面積 30 元 m2 計(jì) 91398 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 附表 14 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積 m2 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 總費(fèi)用 單價(jià)元 金額 單價(jià)元 金額 1 機(jī)電城 A區(qū) 21600 135000 291600 26000 56160 347760 2 機(jī)電城 B 區(qū) 41160 110000 452760 20210 82320 535080 3 裝飾材料區(qū) 33458 100000 334580 20210 66916 401496 4 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 4595 96000 44112 15000 6893 51005 100813 1123052 212289 1335341 附表 15 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積 m2 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 總費(fèi)用 單價(jià)元 金額 單價(jià)元 金額 1 鍋爐房 20210 100000 2021 15000 300 2300 2 公共廁所 10000 100000 1000 20210 200 1200 3 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 20210 120210 2400 10000 200 2600 50000 5400 700 6100 附表 16 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 000 暫停征收 2 土地使用稅 18400 用地面積 12 元 m22 年 3 土地管理費(fèi) 1533 用地面積 2 元 m2 4 契稅 16500 土地費(fèi)的 3 5 城市公用設(shè)施配套費(fèi) 30394 按建筑面積 30 元 m2 計(jì)算 6 承發(fā)包交易費(fèi) 1433 按工程費(fèi)的 1‰ 7 施工圖審圖費(fèi) 1013 按建筑面積 1 月 m2 8 房屋交易費(fèi) 8065 住宅 3 元m2 其他 8 元 m2 計(jì) 77338 附表 17 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算費(fèi)用 估算說(shuō)明 1 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 10131 建筑面積 10 元 m2 2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 000 根據(jù)財(cái)政部文件取消收費(fèi) 3 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 500 計(jì)價(jià)格 [2021]125 號(hào) 4 工程保險(xiǎn)費(fèi) 2866 工程費(fèi)用的 2‰ 5 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 3171 計(jì) 價(jià) 格[2021]1980 號(hào) 6 人防易地建設(shè)費(fèi) 7883 地上建筑面積 9 元 m2 計(jì) 24552 附表 2 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 合計(jì) 1 2 開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 100 70 30 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 100 0 100 二資金籌措計(jì)劃 根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)狀況本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)建設(shè)資金擬全部由建設(shè)單位自籌解決 項(xiàng)目資金投入與籌措計(jì)劃如下表所示 投資計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 單位萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 1 項(xiàng)目總投資 2270193 1589135 681058 11 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 2270193 1589135 681058 12 經(jīng)營(yíng)資金 2 2270193 1589135 681058 21 資本金 2270193 1589135 681058 22 借貸資金 23 24 第十財(cái)務(wù)分析《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版 《》版 銷(xiāo)售物業(yè) 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售收入 機(jī)電城 A區(qū) 21600 2800 元 m2 604800 機(jī)電城 B 區(qū) 41160 3200 元 m2 1317120 裝飾材料區(qū) 33458 3500 元 m2 1171030 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 459 2500 元 m2 114875 合計(jì) 100813 3207825 根據(jù)上表數(shù)據(jù)本項(xiàng)目總營(yíng)業(yè)收入為 3207825 萬(wàn)元根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的有關(guān)稅費(fèi)率本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅金及附加為 181242 萬(wàn)元土地增值稅為 32078 萬(wàn)元 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 4 營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 二 經(jīng)營(yíng)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 根據(jù)建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品將全部形成商品無(wú)自營(yíng)產(chǎn)品形式因此根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)和現(xiàn)行財(cái)務(wù)政策規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)投資按銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本則項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本即為項(xiàng)目總投資為 2270193 萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本按銷(xiāo)售進(jìn)度比例計(jì)入當(dāng)年成本 經(jīng)營(yíng)成本數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 5 經(jīng)營(yíng)成本估算 表 三 項(xiàng)目盈利能力分析 一靜態(tài)指標(biāo)分析 根據(jù)上述項(xiàng)目收入與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 724312萬(wàn)元上繳所得稅 181078萬(wàn)元預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 543234 萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資收益率為 3191 投資利稅率為 3333資本金凈利潤(rùn)率為 2393均高于行業(yè)平均收益水平表明本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有較強(qiáng)的盈利能力詳見(jiàn)附表 6 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 二動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析 根據(jù)上述財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)和報(bào)表通過(guò)編制全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表可得出項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)見(jiàn)下表 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表 付表 5 序號(hào) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 所得稅 前 所得稅后 1 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 4558 3418 2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 425395 281041 3 投資回收期年 169 175 4 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 3418 以上評(píng)價(jià)指標(biāo)中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率投資回收期在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)盈利能力在財(cái)務(wù)上具有投資可行性 上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)詳見(jiàn)附表 9 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流表和附表 10 資本金先進(jìn)流量表 三單位指標(biāo)分析 上述各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按本項(xiàng)目面積方案平均分?jǐn)偡謩e為 單位面積經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) 附表 6 序號(hào) 指 標(biāo) 單位 數(shù)值 備 注 元 m2 318196 按可出售面積平均 2 單位面積開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 元 m2 225189 按可出售面積平均 3 其中單位面積土地成本 元 m2 54556 按可出售面積平均 4 單位面積利潤(rùn)總額 元 m2 71492 按總建筑面積平均 5 單位面積稅金 元m2 38929 按總建筑面積平均 6 單位面積稅后利潤(rùn) 元 m2 53619 按總建筑面積平均 四 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治? 根據(jù)資金籌措計(jì)劃方案本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金 全部由建設(shè)單位自籌解決無(wú)債務(wù)資金融資因此不進(jìn)行項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治? 五 臨界值分析 一盈虧平衡分析 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)在計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)臨界值時(shí)一般以總投資不變的情況下考察可銷(xiāo)售面積的銷(xiāo)售率來(lái)確定盈虧平衡點(diǎn)即使銷(xiāo)售收入扣除相應(yīng)流轉(zhuǎn)稅后利潤(rùn)為零時(shí)的銷(xiāo)售率即為項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 據(jù)此測(cè)算本項(xiàng)目綜合盈虧平衡點(diǎn)為 76表明綜合銷(xiāo)售面積達(dá)到出售可出售面積的 76即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡 目前房地產(chǎn)行業(yè)比較認(rèn)可的盈虧平衡點(diǎn)為 75左右即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)高于 75可認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大而本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 76 因此建議建設(shè)單位加強(qiáng)成 本控制和銷(xiāo)售進(jìn)度管理以降低開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 二敏感性分析 1 概述 本項(xiàng)目作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目根據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目特點(diǎn)選取銷(xiāo)售均價(jià)和開(kāi)發(fā)建設(shè)投資作為敏感因素進(jìn)行相應(yīng)的敏感性分析以觀察敏感因素的變化所帶來(lái)的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度確定其抗風(fēng)險(xiǎn)能力和程度進(jìn)而確認(rèn)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)因特定因素變化所具備的抗風(fēng)險(xiǎn)能力為建設(shè)單位投資決策提供依據(jù) 2 分析方法與過(guò)程 本項(xiàng)目的敏感性分析以建設(shè)投資作為不確定因素采取單因素敏感性分析方法上述不確定因素 10 的變化范圍觀察財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和三個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況 敏感性分析表 附表 7 評(píng)價(jià)指標(biāo) 不確定因素 財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 0 內(nèi)部收益率 12 投資回收期 年 3 基本方案 281041 3418 175 銷(xiāo)售均價(jià) 10 106394 2042 183 開(kāi)發(fā)投資 10 130151 2134 182 敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)分析表 附表 8 不確定因素 變化率 內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) 基本方案 3418 銷(xiāo)售均價(jià) 10 2042 4026 1612 開(kāi)發(fā)投資 1