【正文】 第一篇：老年公寓調(diào)研報告“長青國際老年公寓項目”調(diào)研報告南京市分報告 2004年6月10日報 告 摘 要 ? 南京市居民對老年公寓并不陌生，有74%的人曾經(jīng)聽說過老年公寓。老年公寓的認知程度與年齡、收入、職業(yè)均無關(guān)，而與文化程度和性別相關(guān)：文化程度越高，越有可能知道老年公寓；男性比起女性，對老年公寓的了解更多。? 粗略估計，南京有27%的家庭愿意或比較愿意購買老年公寓，有10%的人愿意租住老年公寓而不愿意購買。在全部愿意購買老年公寓的南京市家庭中，%的家庭會在未來3年內(nèi)購買老年公寓。%左右。? 南京市居民的購買老年公寓的意愿與職業(yè)和年齡有關(guān)。分析發(fā)現(xiàn)，可以將老年公寓的主力目標客戶定位在年齡在39歲以下的，在事業(yè)單位及壟斷型企業(yè)的員工。? 不愿意購買老年公寓的原因中，經(jīng)濟因素是影響人們選擇老年公寓的一個重要因素，如果在經(jīng)濟條件允許的情況下，會有25%的人轉(zhuǎn)而考慮購買老年公寓。? 南京市居民中，有17%的人愿意到周邊合適的城市養(yǎng)老，愿意去的原因主要是認為南京空氣環(huán)境不佳，外地則較理想。? 未來的老年公寓可以開發(fā)不同的產(chǎn)品形態(tài)，但應(yīng)以平層為主。主力戶型應(yīng)為面積在40 平方米左右的單室套、50—60平方米的小套和70—80平方米的中套。? 老年公寓應(yīng)以簡裝和毛坯為主，不需要精裝，還要很好的考慮到老年人的特殊需求，如安全和行動不變等。第一部分 調(diào)查說明一、調(diào)查過程本調(diào)查目的是了解南京市老年公寓市場需求情況，以及南京市民的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老意愿等情況，由南京大學社會學系的專業(yè)訪員進行入戶問卷訪談，實施時間是2004年5—6月。抽樣根據(jù)本項目要求和南京居民市空間分布特征，本次抽樣調(diào)查范圍限定于6個主城區(qū)，即不包括浦口、六合、江寧、棲霞、雨花臺區(qū)。具體的抽樣方式是多階段隨機抽樣。第一階段先以每個區(qū)的居委會總數(shù)為抽樣總體，以居委會為抽樣單位，按各區(qū)人口比例進行按比例隨機抽樣，共抽得10個合格樣本，它們分別為：鼓樓區(qū)——華僑路街道慈悲社居委會——寧海路街道寧海路居委會玄武區(qū)——后宰門街道佛心橋居委會——蘭園街道文德里村居委會 白下區(qū)——五老村街道紅花地居委會 ——大光路街道象房新村居委會 秦淮區(qū)——雙塘街道花露崗居委會 ——秦虹街道武定新村居委會下關(guān)區(qū)——熱河南路街道姜圩路居委會建鄴區(qū)——南苑街道虹苑二居委會第二階段則從以上10個居委會中抽取居民戶，由于本次調(diào)查目標為220份問卷（其中：200份問卷是問卷一，每個合格對象均需填答；這其中若有人表示愿意購買老年公寓，則繼續(xù)訪問問卷二，至少要做20份），考慮到拒訪、空戶、未能通過甄別問題等因素，即每個居委會抽取55戶。在每個居委會內(nèi)進行等距隨機抽樣，由項目督導(dǎo)先計算出每個居委會的總戶數(shù)，再計算出抽樣間隔，然后抽出具體的居民戶，第一戶的選取考慮到了避免與樓層數(shù)發(fā)生規(guī)律性重合。第三階段為戶內(nèi)抽樣階段，每戶的被訪對象均為65歲以下的已婚者，并控制了被訪對象的男、女、老、少比例大體均衡。2．實施全部問卷經(jīng)調(diào)查員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機，運用社會科學專業(yè)統(tǒng)計軟件（）進行數(shù)據(jù)分析，分析類型主要為變量的描述性統(tǒng)計和雙變量的交互分類統(tǒng)計。二、調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)查內(nèi)容圍繞項目要求而展開，具體內(nèi)容包括以下幾個方面：（1）被調(diào)查者的基本特征（2）南京市居民的居住現(xiàn)狀（3）南京市居民的養(yǎng)老觀念（4）南京市居民的養(yǎng)老意愿（5）南京市居民對于老年公寓的看法、購買意愿和市場容量（6）有需求意向的南京市居民對于老年公寓的具體需求、購買力（7）有效的房地產(chǎn)傳播媒介與手段第二部分 被調(diào)查者的基本特征對被調(diào)查者基本特征的描述直接牽涉到對其它內(nèi)容的分析，有關(guān)本次調(diào)查所抽取樣本中的被調(diào)查者的基本特征，主要涵蓋性別、婚姻狀況、年齡、文化程度、平均月收入、職業(yè)等六個方面。具體統(tǒng)計結(jié)果如下：性別結(jié)構(gòu)（見圖2－1）婚姻狀況（見表2－1）表2－1 調(diào)查樣本的婚姻狀況婚姻狀況 已婚 離異/分居 喪偶 其它 總計年齡結(jié)構(gòu)（見表2－2）表2－2 調(diào)查樣本的年齡構(gòu)成年齡 39歲以下 40－55歲 56－65歲 總計樣本的文化程度（圖2－2）頻次（人）48 103 49 200 百分比（%） 頻次（人）181 5 12 2 200 百分比（%） 樣本的收入結(jié)構(gòu)（見圖2－3）由圖3可以看出，南京市居民的收入在1500元以下的占了絕大多數(shù)，%，月收入在800－%，對于平時我們說的高收入群體，%。篇二：聊城市老年公寓調(diào)研報告聊城市老年公寓調(diào)研報告基于前期聯(lián)絡(luò)部對市區(qū)老年服務(wù)機構(gòu)的初步走訪、篩選、預(yù)約，國慶節(jié)期間，郭洪亮會長帶領(lǐng)籌備組成員一行，著重走訪調(diào)研聊城市民營老年服務(wù)機構(gòu)——聊城市幸福老年公寓、聊城市水城老年公寓、聊城市桃園山莊老年公寓、聊城市康源老年公寓；現(xiàn)將走訪調(diào)研情況匯總?cè)缦拢阂弧⒘某鞘欣夏隀C構(gòu)概況聊城市老年幸福公寓于2000年6月16日在聊城市民政局正式登記成立； 聊城市水城老年公寓于2003年4月在聊城市民政局正式登記注冊； 聊城市桃源山莊老年公寓于2005年在聊城市民政局正式登記成立；聊城市康源老年公寓于1993年4月開始營業(yè)，2003年4月28日正式登記成立； 以上老年公寓的機構(gòu)性質(zhì)：民辦非企業(yè)單位（民營股份制福利機構(gòu)）業(yè)務(wù)主管單位：聊城市民政局組織形式：獨立法人業(yè)務(wù)范圍：代養(yǎng)、護理體弱老年人 ；健康老年人短期休養(yǎng)；并為老年人提供健康、休養(yǎng)、娛樂等服務(wù)。劉懷玉（幸福老年公寓院長）：男，出生于1941年，系山東莘縣人；原聊城市社會勞動保險處處長，2001年退休；2000年開始創(chuàng)辦幸福老年公寓，任職董事長兼院長至今；呂道坦（水城老年公寓院長）：男，出生于1954年，系山東冠縣人；原冠縣供銷系統(tǒng)職工，1997年下崗經(jīng)商；2003年創(chuàng)辦水城老年公寓至今； 許清玉（桃源山莊老年公寓院長）：女，出生于1963年，系聊城堂邑鎮(zhèn)人；原東昌府區(qū)信用社代理員，1999年開始創(chuàng)辦敬老院，后逐步擴大規(guī)模為桃源山莊老年公寓至今；胡俊德（康源老年公寓院長）：男，出生于1950年，系山東聊城人；2003年創(chuàng)辦康源老年公寓至今；各老年公寓均設(shè)有董事會、監(jiān)事會、管理委員會；管理委員會下設(shè)辦公室、護理部、醫(yī)務(wù)室、生活部等。幸福老年公寓還設(shè)有黨支部、團支部。公寓各項管理制度完善《幸福老年公寓章程》、《公寓各項規(guī)章制度》、《公寓崗位責任制》、《公寓職工崗位技能工資加獎勵計劃辦法》、《公寓優(yōu)秀服務(wù)員標準》等，吧、目前以上各公寓整體執(zhí)行情況較好。幸福老年公寓在2002年被市民政局掛牌列為星光計劃的“星光老年之家”，政府以福利彩票資助；2005年被省民政廳確定為首批省級養(yǎng)老服務(wù)社會化示范試點單位；2008年、2009年、2010年連續(xù)三年被評為省級優(yōu)秀民營養(yǎng)老機構(gòu)并獲得大獎?？翟蠢夏旯?010年被評為“全國百家杰出養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)”。以上各老年公寓均是醫(yī)保定點單位，凡沒有傳染性疾病和精神類疾病的老年人在家屬同意的前提下簽署《公寓入住服務(wù)協(xié)議書》均可入住，并收養(yǎng)異地戶籍的老人入住。二、建設(shè)情況（一）土地使用情況幸福老年公寓設(shè)在東昌府區(qū)古樓南大街7號，其土地和房屋皆為租賃并簽訂長期協(xié)議，建筑面積2600㎡，每年租金9萬余元。2009年市政府批準新院址建設(shè)規(guī)劃，劃撥土地15畝，土地使用審批手續(xù)齊備，妥善安置拆遷補償后即可動土興建。水城老年公寓設(shè)在東昌府區(qū)米市街146號，其土地和房屋皆為租賃并簽訂長期租賃協(xié)議，建筑面積2600㎡，每年租金7萬余元。按照聊城總體建設(shè)規(guī)劃，重新選址已劃撥征用雙力路西側(cè)、昌潤路北首附近地塊，用地面積18余畝，正在辦理土地使用審批手續(xù)。桃源山莊老年公寓設(shè)在王光宇村姜堤樂園西鄰桃源山莊游樂園，其土地為租賃并簽訂長期租賃協(xié)議，公寓一期建筑面積660㎡。王光宇村只有二十幾戶人家，總計五十幾口人，生活來源就是依靠游樂園的各項收入，游樂園占地約110畝，只要能解決這部分人的衣食養(yǎng)老問題，此園也可全面征用做發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)?？翟蠢夏旯⒃O(shè)在東昌府區(qū)古樓辦事處后王園街5號，其土地和房屋皆為租賃并簽訂長期租賃協(xié)議，每年土地和房屋租金約7萬余元。按照聊城市古城改造建設(shè)規(guī)劃，重新選址已劃撥征用雙力路北、衛(wèi)育路東300米附近地塊，㎡，%，正在辦理土地使用審批手續(xù)。（二）建筑情況各老年公寓建筑包括活動室、辦公室、醫(yī)務(wù)室、食堂餐廳、倉儲、公廁、亭、廊等。集中供暖，娛樂設(shè)施齊備。（三）綠化情況老年公寓大多坐落于古城環(huán)城湖畔，道路綠樹成蔭，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，鳥語花香，是集老人休養(yǎng)、醫(yī)療、健身、娛樂、養(yǎng)老為一體的老年護理中心。尤其是桃源山莊老年公寓坐落于桃源山莊游樂園內(nèi)，與游樂園完美的融為一體；院落周圍綠樹成蔭，清香怡人，老人漫步在綠樹花叢中，呼吸著新鮮空氣，享受著寧靜甜美，如人間天堂，是療養(yǎng)康復(fù)的好地方。三、用工情況幸福老年公寓現(xiàn)有職工總數(shù)22人，其中管理人員6人，護理人員14人，醫(yī)師2人，其中大專以上學歷5人，高級職稱1人，專業(yè)技術(shù)人員4人。水城老年公寓現(xiàn)有職工總數(shù)28人，其中管理人員4人，護理人員24人，其中醫(yī)師3人，高級職稱2人，專業(yè)技術(shù)人員6人。桃源山莊老年公寓現(xiàn)有職工總數(shù)7人，其中管理人員2人，護理人員4人，醫(yī)師1人，其中高級職稱2人，專業(yè)技術(shù)人員2人?？翟蠢夏旯F(xiàn)有職工總數(shù)12人，其中管理人員4人，護理人員8人，醫(yī)師1人，其中高級職稱2人，專業(yè)技術(shù)人員2人。員工待遇：管理層人均月薪1200元，護理人員人均月薪1400元（包吃?。﹩T工培訓(xùn)：各老年公寓護理服務(wù)培訓(xùn)欠缺，亟需能提供相關(guān)培訓(xùn)服務(wù)機構(gòu)的幫助與支持。目前大多采取自我培訓(xùn)學習，其培訓(xùn)內(nèi)容有： 、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容；護理人員工作崗位責任制和獎懲辦法以及公寓各崗位責任制獎懲辦法；初級護理內(nèi)容和護理方法；公寓的規(guī)章制度；衛(wèi)生常識、電器常識、物品管理等。老年公寓的院長們表示：首先注重員工愛心的培養(yǎng)與教育，及時表揚獎勵，提高護理工作的積極性和主動性；今后員工要參加專業(yè)的技能培訓(xùn)，提高自身在本行業(yè)中的競爭力。四、床位使用情況幸福老年公寓運營十幾年來，累計入住老人800余人次，入住率平均達到80%以上。公寓現(xiàn)有床位112個，實際入住84人，入住率為75%，最長入住6年，最短的剛來不久；最高時床位利用率為90%以上，需要預(yù)定方可入住。水城老年公寓總床位168個，實際入住126人，入住率為75%，最高床位利用率為85%。桃源山莊老年公寓累計入住老人300余人，入住率為80%以上?？翟蠢夏旯F(xiàn)有床位120個，實際入住61人，入住率為51%。五、當前入住老人情況我們調(diào)研時在幸福老年公寓入住老人為86人；其中自理老人32人，半護理老人34人，全護理老人20人；水城老年公寓入住老人為126人，其中自理老人48人，半護理老人51人，全護理老人27人；桃源山莊老年公寓入住老人為54人，其中自理老人28人，半護理老人17人，全護理老人9人；康源老年公寓入住老人為61人，其中自理老人34人，半護理老人17人，全護理老人10人。（一）、幸福老年公寓收費標準：住房收費標準：自理老人住雙人間：570元/月/人護理收費標準：三級護理：700元/月/人；二級護理：800元/月/人一級護理：900元/月/人；特級護理（需鼻飼者）：1000元/月/人單人間收費：在上述收費標準的基礎(chǔ)上加收200元取暖費收取標準根據(jù)當年市場情況確定（二）、水城老年公寓收費標準：住房收費標準：單人間：680元/月/人；雙人間：540元/月/人護理收費標準：三級護理：200元/月/人；二級護理：360元/月/人 一級護理：460元/月/人；特級護理：700元/月/人餐飲收費標準：公寓統(tǒng)一餐費260元/月/人；特殊需求另議。（三）、桃源山莊老年公寓收費標準：住房收費標準：單人間：700元/月/人；雙人間：600元/月/人獨立別墅：1500元/月/人護理收費標準：三級護理：260元/月/人；二級護理：330元/月/人 一級護理：460元/月/人；特級護理：680元/月/人（四）、康源老年公寓收費標準：住房收費標準：單人間：750元/月/人；雙人間：620元/月/人護理收費標準：三級護理：260元/月/人；二級護理：400元/月/人 一級護理：500元/月/人；特級護理：800元/月/人各老年公寓的收費標準按本市市場自行定價，但整體差別不是太大。面對物價不斷增長，公寓的經(jīng)營面臨困境，但現(xiàn)在的收費標準若再提高，一些家庭不能夠承受，對一些家庭困難的入住老人也給予適當減免費用，目前承諾的服務(wù)內(nèi)容基本兌現(xiàn)，入住的老年人及家屬的評價較好。六、老年人膳食情況入住公寓的老人實行分餐制，不能來餐廳用餐的老人，一律由護理人員送到老人房間，有特殊要求的安排廚房專門制作，盡力滿足老人的要求。公寓食譜、菜譜每周更換一次，老人對伙食的最大要求菜熟飯軟、不辣、低鹽、低糖；每天早餐有雞蛋、稀飯粥類、包子饅頭花卷、豆?jié){等（一周之內(nèi)輪番準備），中餐、晚餐1葷1素1湯，多瘦肉，少肥肉，多蔬菜。每到節(jié)假日公寓都安排改善老人伙食包餃子、包子。七、老人精神文化生活老人的文化生活原則上由公寓組織，每逢周四教會都會組織過來慰問；周末聊城大學的志愿者