【正文】 第一篇：老年公寓調(diào)研報(bào)告“長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓項(xiàng)目”調(diào)研報(bào)告南京市分報(bào)告 2004年6月10日?qǐng)?bào) 告 摘 要 ? 南京市居民對(duì)老年公寓并不陌生，有74%的人曾經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)老年公寓。老年公寓的認(rèn)知程度與年齡、收入、職業(yè)均無(wú)關(guān)，而與文化程度和性別相關(guān)：文化程度越高，越有可能知道老年公寓；男性比起女性，對(duì)老年公寓的了解更多。? 粗略估計(jì)，南京有27%的家庭愿意或比較愿意購(gòu)買(mǎi)老年公寓，有10%的人愿意租住老年公寓而不愿意購(gòu)買(mǎi)。在全部愿意購(gòu)買(mǎi)老年公寓的南京市家庭中，%的家庭會(huì)在未來(lái)3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)老年公寓。%左右。? 南京市居民的購(gòu)買(mǎi)老年公寓的意愿與職業(yè)和年齡有關(guān)。分析發(fā)現(xiàn)，可以將老年公寓的主力目標(biāo)客戶(hù)定位在年齡在39歲以下的，在事業(yè)單位及壟斷型企業(yè)的員工。? 不愿意購(gòu)買(mǎi)老年公寓的原因中，經(jīng)濟(jì)因素是影響人們選擇老年公寓的一個(gè)重要因素，如果在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，會(huì)有25%的人轉(zhuǎn)而考慮購(gòu)買(mǎi)老年公寓。? 南京市居民中，有17%的人愿意到周邊合適的城市養(yǎng)老，愿意去的原因主要是認(rèn)為南京空氣環(huán)境不佳，外地則較理想。? 未來(lái)的老年公寓可以開(kāi)發(fā)不同的產(chǎn)品形態(tài)，但應(yīng)以平層為主。主力戶(hù)型應(yīng)為面積在40 平方米左右的單室套、50—60平方米的小套和70—80平方米的中套。? 老年公寓應(yīng)以簡(jiǎn)裝和毛坯為主，不需要精裝，還要很好的考慮到老年人的特殊需求，如安全和行動(dòng)不變等。第一部分 調(diào)查說(shuō)明一、調(diào)查過(guò)程本調(diào)查目的是了解南京市老年公寓市場(chǎng)需求情況，以及南京市民的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老意愿等情況，由南京大學(xué)社會(huì)學(xué)系的專(zhuān)業(yè)訪員進(jìn)行入戶(hù)問(wèn)卷訪談，實(shí)施時(shí)間是2004年5—6月。抽樣根據(jù)本項(xiàng)目要求和南京居民市空間分布特征，本次抽樣調(diào)查范圍限定于6個(gè)主城區(qū)，即不包括浦口、六合、江寧、棲霞、雨花臺(tái)區(qū)。具體的抽樣方式是多階段隨機(jī)抽樣。第一階段先以每個(gè)區(qū)的居委會(huì)總數(shù)為抽樣總體，以居委會(huì)為抽樣單位，按各區(qū)人口比例進(jìn)行按比例隨機(jī)抽樣，共抽得10個(gè)合格樣本，它們分別為：鼓樓區(qū)——華僑路街道慈悲社居委會(huì)——寧海路街道寧海路居委會(huì)玄武區(qū)——后宰門(mén)街道佛心橋居委會(huì)——蘭園街道文德里村居委會(huì) 白下區(qū)——五老村街道紅花地居委會(huì) ——大光路街道象房新村居委會(huì) 秦淮區(qū)——雙塘街道花露崗居委會(huì) ——秦虹街道武定新村居委會(huì)下關(guān)區(qū)——熱河南路街道姜圩路居委會(huì)建鄴區(qū)——南苑街道虹苑二居委會(huì)第二階段則從以上10個(gè)居委會(huì)中抽取居民戶(hù)，由于本次調(diào)查目標(biāo)為220份問(wèn)卷（其中：200份問(wèn)卷是問(wèn)卷一，每個(gè)合格對(duì)象均需填答；這其中若有人表示愿意購(gòu)買(mǎi)老年公寓，則繼續(xù)訪問(wèn)問(wèn)卷二，至少要做20份），考慮到拒訪、空戶(hù)、未能通過(guò)甄別問(wèn)題等因素，即每個(gè)居委會(huì)抽取55戶(hù)。在每個(gè)居委會(huì)內(nèi)進(jìn)行等距隨機(jī)抽樣，由項(xiàng)目督導(dǎo)先計(jì)算出每個(gè)居委會(huì)的總戶(hù)數(shù)，再計(jì)算出抽樣間隔，然后抽出具體的居民戶(hù)，第一戶(hù)的選取考慮到了避免與樓層數(shù)發(fā)生規(guī)律性重合。第三階段為戶(hù)內(nèi)抽樣階段，每戶(hù)的被訪對(duì)象均為65歲以下的已婚者，并控制了被訪對(duì)象的男、女、老、少比例大體均衡。2．實(shí)施全部問(wèn)卷經(jīng)調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)，運(yùn)用社會(huì)科學(xué)專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件（）進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，分析類(lèi)型主要為變量的描述性統(tǒng)計(jì)和雙變量的交互分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。二、調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)查內(nèi)容圍繞項(xiàng)目要求而展開(kāi)，具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：（1）被調(diào)查者的基本特征（2）南京市居民的居住現(xiàn)狀（3）南京市居民的養(yǎng)老觀念（4）南京市居民的養(yǎng)老意愿（5）南京市居民對(duì)于老年公寓的看法、購(gòu)買(mǎi)意愿和市場(chǎng)容量（6）有需求意向的南京市居民對(duì)于老年公寓的具體需求、購(gòu)買(mǎi)力（7）有效的房地產(chǎn)傳播媒介與手段第二部分 被調(diào)查者的基本特征對(duì)被調(diào)查者基本特征的描述直接牽涉到對(duì)其它內(nèi)容的分析，有關(guān)本次調(diào)查所抽取樣本中的被調(diào)查者的基本特征，主要涵蓋性別、婚姻狀況、年齡、文化程度、平均月收入、職業(yè)等六個(gè)方面。具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：性別結(jié)構(gòu)（見(jiàn)圖2－1）婚姻狀況（見(jiàn)表2－1）表2－1 調(diào)查樣本的婚姻狀況婚姻狀況 已婚 離異/分居 喪偶 其它 總計(jì)年齡結(jié)構(gòu)（見(jiàn)表2－2）表2－2 調(diào)查樣本的年齡構(gòu)成年齡 39歲以下 40－55歲 56－65歲 總計(jì)樣本的文化程度（圖2－2）頻次（人）48 103 49 200 百分比（%） 頻次（人）181 5 12 2 200 百分比（%） 樣本的收入結(jié)構(gòu)（見(jiàn)圖2－3）由圖3可以看出，南京市居民的收入在1500元以下的占了絕大多數(shù)，%，月收入在800－%，對(duì)于平時(shí)我們說(shuō)的高收入群體，%。篇二：聊城市老年公寓調(diào)研報(bào)告聊城市老年公寓調(diào)研報(bào)告基于前期聯(lián)絡(luò)部對(duì)市區(qū)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的初步走訪、篩選、預(yù)約，國(guó)慶節(jié)期間，郭洪亮?xí)L(zhǎng)帶領(lǐng)籌備組成員一行，著重走訪調(diào)研聊城市民營(yíng)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)——聊城市幸福老年公寓、聊城市水城老年公寓、聊城市桃園山莊老年公寓、聊城市康源老年公寓；現(xiàn)將走訪調(diào)研情況匯總?cè)缦拢阂弧⒘某鞘欣夏隀C(jī)構(gòu)概況聊城市老年幸福公寓于2000年6月16日在聊城市民政局正式登記成立； 聊城市水城老年公寓于2003年4月在聊城市民政局正式登記注冊(cè)； 聊城市桃源山莊老年公寓于2005年在聊城市民政局正式登記成立；聊城市康源老年公寓于1993年4月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，2003年4月28日正式登記成立； 以上老年公寓的機(jī)構(gòu)性質(zhì)：民辦非企業(yè)單位（民營(yíng)股份制福利機(jī)構(gòu)）業(yè)務(wù)主管單位：聊城市民政局組織形式：獨(dú)立法人業(yè)務(wù)范圍：代養(yǎng)、護(hù)理體弱老年人 ；健康老年人短期休養(yǎng)；并為老年人提供健康、休養(yǎng)、娛樂(lè)等服務(wù)。劉懷玉（幸福老年公寓院長(zhǎng)）：男，出生于1941年，系山東莘縣人；原聊城市社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)處處長(zhǎng)，2001年退休；2000年開(kāi)始創(chuàng)辦幸福老年公寓，任職董事長(zhǎng)兼院長(zhǎng)至今；呂道坦（水城老年公寓院長(zhǎng)）：男，出生于1954年，系山東冠縣人；原冠縣供銷(xiāo)系統(tǒng)職工，1997年下崗經(jīng)商；2003年創(chuàng)辦水城老年公寓至今； 許清玉（桃源山莊老年公寓院長(zhǎng)）：女，出生于1963年，系聊城堂邑鎮(zhèn)人；原東昌府區(qū)信用社代理員，1999年開(kāi)始創(chuàng)辦敬老院，后逐步擴(kuò)大規(guī)模為桃源山莊老年公寓至今；胡俊德（康源老年公寓院長(zhǎng)）：男，出生于1950年，系山東聊城人；2003年創(chuàng)辦康源老年公寓至今；各老年公寓均設(shè)有董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、管理委員會(huì)；管理委員會(huì)下設(shè)辦公室、護(hù)理部、醫(yī)務(wù)室、生活部等。幸福老年公寓還設(shè)有黨支部、團(tuán)支部。公寓各項(xiàng)管理制度完善《幸福老年公寓章程》、《公寓各項(xiàng)規(guī)章制度》、《公寓崗位責(zé)任制》、《公寓職工崗位技能工資加獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃辦法》、《公寓優(yōu)秀服務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)》等，吧、目前以上各公寓整體執(zhí)行情況較好。幸福老年公寓在2002年被市民政局掛牌列為星光計(jì)劃的“星光老年之家”，政府以福利彩票資助；2005年被省民政廳確定為首批省級(jí)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范試點(diǎn)單位；2008年、2009年、2010年連續(xù)三年被評(píng)為省級(jí)優(yōu)秀民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并獲得大獎(jiǎng)。康源老年公寓2010年被評(píng)為“全國(guó)百家杰出養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)”。以上各老年公寓均是醫(yī)保定點(diǎn)單位，凡沒(méi)有傳染性疾病和精神類(lèi)疾病的老年人在家屬同意的前提下簽署《公寓入住服務(wù)協(xié)議書(shū)》均可入住，并收養(yǎng)異地戶(hù)籍的老人入住。二、建設(shè)情況（一）土地使用情況幸福老年公寓設(shè)在東昌府區(qū)古樓南大街7號(hào)，其土地和房屋皆為租賃并簽訂長(zhǎng)期協(xié)議，建筑面積2600㎡，每年租金9萬(wàn)余元。2009年市政府批準(zhǔn)新院址建設(shè)規(guī)劃，劃撥土地15畝，土地使用審批手續(xù)齊備，妥善安置拆遷補(bǔ)償后即可動(dòng)土興建。水城老年公寓設(shè)在東昌府區(qū)米市街146號(hào)，其土地和房屋皆為租賃并簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議，建筑面積2600㎡，每年租金7萬(wàn)余元。按照聊城總體建設(shè)規(guī)劃，重新選址已劃撥征用雙力路西側(cè)、昌潤(rùn)路北首附近地塊，用地面積18余畝，正在辦理土地使用審批手續(xù)。桃源山莊老年公寓設(shè)在王光宇村姜堤樂(lè)園西鄰桃源山莊游樂(lè)園，其土地為租賃并簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議，公寓一期建筑面積660㎡。王光宇村只有二十幾戶(hù)人家，總計(jì)五十幾口人，生活來(lái)源就是依靠游樂(lè)園的各項(xiàng)收入，游樂(lè)園占地約110畝，只要能解決這部分人的衣食養(yǎng)老問(wèn)題，此園也可全面征用做發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)?？翟蠢夏旯⒃O(shè)在東昌府區(qū)古樓辦事處后王園街5號(hào)，其土地和房屋皆為租賃并簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議，每年土地和房屋租金約7萬(wàn)余元。按照聊城市古城改造建設(shè)規(guī)劃，重新選址已劃撥征用雙力路北、衛(wèi)育路東300米附近地塊，㎡，%，正在辦理土地使用審批手續(xù)。（二）建筑情況各老年公寓建筑包括活動(dòng)室、辦公室、醫(yī)務(wù)室、食堂餐廳、倉(cāng)儲(chǔ)、公廁、亭、廊等。集中供暖，娛樂(lè)設(shè)施齊備。（三）綠化情況老年公寓大多坐落于古城環(huán)城湖畔，道路綠樹(shù)成蔭，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，是集老人休養(yǎng)、醫(yī)療、健身、娛樂(lè)、養(yǎng)老為一體的老年護(hù)理中心。尤其是桃源山莊老年公寓坐落于桃源山莊游樂(lè)園內(nèi)，與游樂(lè)園完美的融為一體；院落周?chē)G樹(shù)成蔭，清香怡人，老人漫步在綠樹(shù)花叢中，呼吸著新鮮空氣，享受著寧?kù)o甜美，如人間天堂，是療養(yǎng)康復(fù)的好地方。三、用工情況幸福老年公寓現(xiàn)有職工總數(shù)22人，其中管理人員6人，護(hù)理人員14人，醫(yī)師2人，其中大專(zhuān)以上學(xué)歷5人，高級(jí)職稱(chēng)1人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員4人。水城老年公寓現(xiàn)有職工總數(shù)28人，其中管理人員4人，護(hù)理人員24人，其中醫(yī)師3人，高級(jí)職稱(chēng)2人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員6人。桃源山莊老年公寓現(xiàn)有職工總數(shù)7人，其中管理人員2人，護(hù)理人員4人，醫(yī)師1人，其中高級(jí)職稱(chēng)2人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員2人。康源老年公寓現(xiàn)有職工總數(shù)12人，其中管理人員4人，護(hù)理人員8人，醫(yī)師1人，其中高級(jí)職稱(chēng)2人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員2人。員工待遇：管理層人均月薪1200元，護(hù)理人員人均月薪1400元（包吃住）員工培訓(xùn)：各老年公寓護(hù)理服務(wù)培訓(xùn)欠缺，亟需能提供相關(guān)培訓(xùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的幫助與支持。目前大多采取自我培訓(xùn)學(xué)習(xí)，其培訓(xùn)內(nèi)容有： 、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容；護(hù)理人員工作崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲辦法以及公寓各崗位責(zé)任制獎(jiǎng)懲辦法；初級(jí)護(hù)理內(nèi)容和護(hù)理方法；公寓的規(guī)章制度；衛(wèi)生常識(shí)、電器常識(shí)、物品管理等。老年公寓的院長(zhǎng)們表示：首先注重員工愛(ài)心的培養(yǎng)與教育，及時(shí)表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)，提高護(hù)理工作的積極性和主動(dòng)性；今后員工要參加專(zhuān)業(yè)的技能培訓(xùn)，提高自身在本行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。四、床位使用情況幸福老年公寓運(yùn)營(yíng)十幾年來(lái)，累計(jì)入住老人800余人次，入住率平均達(dá)到80%以上。公寓現(xiàn)有床位112個(gè)，實(shí)際入住84人，入住率為75%，最長(zhǎng)入住6年，最短的剛來(lái)不久；最高時(shí)床位利用率為90%以上，需要預(yù)定方可入住。水城老年公寓總床位168個(gè)，實(shí)際入住126人，入住率為75%，最高床位利用率為85%。桃源山莊老年公寓累計(jì)入住老人300余人，入住率為80%以上。康源老年公寓現(xiàn)有床位120個(gè)，實(shí)際入住61人，入住率為51%。五、當(dāng)前入住老人情況我們調(diào)研時(shí)在幸福老年公寓入住老人為86人；其中自理老人32人，半護(hù)理老人34人，全護(hù)理老人20人；水城老年公寓入住老人為126人，其中自理老人48人，半護(hù)理老人51人，全護(hù)理老人27人；桃源山莊老年公寓入住老人為54人，其中自理老人28人，半護(hù)理老人17人，全護(hù)理老人9人；康源老年公寓入住老人為61人，其中自理老人34人，半護(hù)理老人17人，全護(hù)理老人10人。（一）、幸福老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：自理老人住雙人間：570元/月/人護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：三級(jí)護(hù)理：700元/月/人；二級(jí)護(hù)理：800元/月/人一級(jí)護(hù)理：900元/月/人；特級(jí)護(hù)理（需鼻飼者）：1000元/月/人單人間收費(fèi)：在上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加收200元取暖費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)年市場(chǎng)情況確定（二）、水城老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)稳碎g：680元/月/人；雙人間：540元/月/人護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：三級(jí)護(hù)理：200元/月/人；二級(jí)護(hù)理：360元/月/人 一級(jí)護(hù)理：460元/月/人；特級(jí)護(hù)理：700元/月/人餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：公寓統(tǒng)一餐費(fèi)260元/月/人；特殊需求另議。（三）、桃源山莊老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)稳碎g：700元/月/人；雙人間：600元/月/人獨(dú)立別墅：1500元/月/人護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：三級(jí)護(hù)理：260元/月/人；二級(jí)護(hù)理：330元/月/人 一級(jí)護(hù)理：460元/月/人；特級(jí)護(hù)理：680元/月/人（四）、康源老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)稳碎g：750元/月/人；雙人間：620元/月/人護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：三級(jí)護(hù)理：260元/月/人；二級(jí)護(hù)理：400元/月/人 一級(jí)護(hù)理：500元/月/人；特級(jí)護(hù)理：800元/月/人各老年公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本市市場(chǎng)自行定價(jià)，但整體差別不是太大。面對(duì)物價(jià)不斷增長(zhǎng)，公寓的經(jīng)營(yíng)面臨困境，但現(xiàn)在的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)若再提高，一些家庭不能夠承受，對(duì)一些家庭困難的入住老人也給予適當(dāng)減免費(fèi)用，目前承諾的服務(wù)內(nèi)容基本兌現(xiàn)，入住的老年人及家屬的評(píng)價(jià)較好。六、老年人膳食情況入住公寓的老人實(shí)行分餐制，不能來(lái)餐廳用餐的老人，一律由護(hù)理人員送到老人房間，有特殊要求的安排廚房專(zhuān)門(mén)制作，盡力滿(mǎn)足老人的要求。公寓食譜、菜譜每周更換一次，老人對(duì)伙食的最大要求菜熟飯軟、不辣、低鹽、低糖；每天早餐有雞蛋、稀飯粥類(lèi)、包子饅頭花卷、豆?jié){等（一周之內(nèi)輪番準(zhǔn)備），中餐、晚餐1葷1素1湯，多瘦肉，少肥肉，多蔬菜。每到節(jié)假日公寓都安排改善老人伙食包餃子、包子。七、老人精神文化生活老人的文化生活原則上由公寓組織，每逢周四教會(huì)都會(huì)組織過(guò)來(lái)慰問(wèn)；周末聊城大學(xué)的志愿者