【正文】 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 目 錄 前言 個(gè)人分析結(jié)論綜述 ........................................... 3 第一章 中國(guó)已進(jìn)入老齡化階段，形勢(shì)嚴(yán)峻 .............................. 5 第一節(jié) 數(shù)據(jù) ........................................................... 5 一、全國(guó) ........................................................... 5 二、北京 ........................................................... 7 三、上海 ........................................................... 7 四、其他省市地區(qū) ................................................... 8 第二節(jié) 老齡化形勢(shì)非常嚴(yán)峻 .............................................. 9 一、全國(guó) ........................................................... 9 二、北京 .......................................................... 12 第三節(jié) 老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇 ............................................... 13 一、機(jī)遇 .......................................................... 13 二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到政策優(yōu)惠 ........................................... 14 三、進(jìn)一步發(fā)展為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的政策建議 ............................... 14 第二章 中國(guó)老年社區(qū)及老年公寓現(xiàn)狀 .................................. 17 第一節(jié) 老年社區(qū)及老年公寓現(xiàn)狀 ......................................... 17 一、全國(guó) .......................................................... 17 二、北京 .......................................................... 18 三、 上海 .......................................................... 18 四、其他省市地區(qū) .................................................. 21 第二節(jié) 主要老年社區(qū)及老年公寓情況統(tǒng)計(jì)表 ............................... 23 第三節(jié) 民辦老年公寓 多數(shù)慘淡經(jīng)營(yíng) 扶持政策 只打雷不下雨 ................. 24 第四節(jié) 我國(guó)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查 老齡產(chǎn)業(yè)亟待扶植 ....................... 27 第五節(jié) 北京大型老年社區(qū)及老年公寓項(xiàng)目介紹 ............................. 30 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 1 一、北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓 ......................................... 30 二、北京匯晨老年公寓 ............................................... 32 第六節(jié) 上海大型老年社區(qū)及老年公寓項(xiàng)目介紹 ............................. 35 一、上海昆山（綠地 21城）老年社區(qū) .................................. 35 二、上海南匯康橋鎮(zhèn)租賃式老年社區(qū) ................................... 35 第三章 國(guó)家解決老齡化問(wèn)題的政策方向 ............................... 39 第一節(jié) 目前已有的舉措及出臺(tái)的相關(guān)政策（政府 ........................... 39 對(duì)老齡化問(wèn)題的重視程度） .............................................. 39 一、全國(guó) .......................................................... 39 二、北京 .......................................................... 42 三、上海走在全國(guó)前列 ............................................... 43 四、其他省市地區(qū) .................................................. 45 第二節(jié) 政策不足的方面 ................................................. 47 第四章 國(guó)外老年社區(qū)模式簡(jiǎn)介 ....................................... 51 第一節(jié) 日本老年社區(qū)建設(shè) ............................................... 51 一、綜述 .......................................................... 51 二、項(xiàng)目案例 ...................................................... 51 第二節(jié) 新加坡老年社區(qū)模式要點(diǎn) ......................................... 54 第五章 中國(guó)老年社區(qū)及老年公寓發(fā)展趨勢(shì) .............................. 55 第一節(jié) 民政部竇玉沛詳解以房養(yǎng)老三方式 ................................. 55 第二節(jié) 政策風(fēng)向逐漸明確 “ 以房養(yǎng)老 ” 市場(chǎng)開(kāi)始萌動(dòng) ....................... 56 第三節(jié) 以房養(yǎng)老的中國(guó)式困境：抵押房產(chǎn)等于按揭親情 ..................... 58 第四節(jié) 老年社區(qū)及老年公寓養(yǎng)老 ......................................... 61 一、老年社區(qū)悄然興起 ............................................... 61 二、親情社區(qū)日趨走旺 ............................................... 62 三、老人期待 “ 老年社區(qū) ” ........................................... 62 第五節(jié) 異地養(yǎng)老 ...................................................... 64 一、異地養(yǎng)老蔚然成風(fēng) ............................................... 64 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 2 二、北京老齡委公布調(diào)查顯示 兩成老年人愿異地養(yǎng)老 .................... 65 第六節(jié) 能否 “ 三代同區(qū) ” ？滬上老年公寓開(kāi)發(fā)大有可為 ..................... 67 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 3 前言 個(gè)人分析結(jié)論綜述 一、 老 年 社區(qū)及老年公寓情況概述 目前，從 1999 年開(kāi)始，全國(guó)已進(jìn)入老齡化 社會(huì)。 與歐美等國(guó)家相比，其特征是“未富先老、提前撞線 ”，人數(shù)眾多、比例較大、 床位緊張， 養(yǎng)老形勢(shì)嚴(yán)峻。 大型 老 年 社區(qū)或老年公寓狀況 ： 目前，北京僅有兩個(gè) 大的 項(xiàng)目，建筑面積共 約 55萬(wàn)平方米 ， 能提供約 7600個(gè)床位。這兩個(gè)項(xiàng)目 分別是： 北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓 （ 30萬(wàn)平米 ， 830套 ）和 北京匯晨老年公寓 （ 25萬(wàn)平米 ， 6000 床位 ） 。經(jīng)營(yíng)類型分別為：出售和出租。 上海兩個(gè)大的項(xiàng)目，建筑面積共 萬(wàn)平方米，能容納約 萬(wàn) 老人養(yǎng)老。這兩個(gè)項(xiàng)目分別是： 上海昆山（綠地 21城） 老 年 社區(qū) （ 100 萬(wàn)平米， 1 萬(wàn)戶 ）和 上海南匯康橋鎮(zhèn) 租賃式 老 年 社區(qū) （ 萬(wàn)平米， 2020 床位）。經(jīng)營(yíng)類型分別為：出售和 租賃（月或終身 租賃 ） 。 這四個(gè)項(xiàng)目中，北京匯晨老年公寓和上海 南匯康橋鎮(zhèn)租賃式 老 年 社區(qū) 與我們的想法相似，尤其上海 南匯康橋鎮(zhèn)租賃式 老 年 社區(qū) 與我們的想法幾乎一樣。 就目前這四個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，入住率還是蠻高的。 除這四個(gè)主流的項(xiàng)目之外，目 前還存在一種更新的養(yǎng)老模式 —— “以房養(yǎng)老”， 這也是民政部所倡導(dǎo)的模式。但其存在一些爭(zhēng)議，詳見(jiàn)第五章第三節(jié)。其 代表項(xiàng)目?jī)H有一個(gè) —— 北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心 ，經(jīng)營(yíng)受到爭(zhēng)議。 異地養(yǎng)老或老年公寓全國(guó)連鎖的想法有人提到，如《贏在中國(guó)》某位選手的項(xiàng)目計(jì)劃，但具體實(shí)施目前還沒(méi)有。同時(shí)，這類想法，也有一些養(yǎng)老研究人士提出。據(jù)調(diào)查，北京老人中 20%的老人有異地養(yǎng)老的想法，或旅游養(yǎng)老的想法，詳見(jiàn)正文第五章第三節(jié)。 二、 小型民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或老年公寓情況概述 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 4 目前，小型民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或老年公寓普遍經(jīng)營(yíng)困難，盈利水平低，甚至倒貼 。他們表示缺乏資金和政府優(yōu)惠扶持政策是關(guān)鍵。 三、 非贏 利養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 非贏 利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要以敬老院、福利院、養(yǎng)老院等形式存在，普遍規(guī)模小、條件差。政府投資的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)越來(lái)越少，未來(lái)的趨勢(shì)是以民辦機(jī)構(gòu)為主流。 四、 基本結(jié)論綜述 通過(guò)對(duì)近幾年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及 老 年 社區(qū)、老年公寓的發(fā)展?fàn)顩r的信息搜集及整理分析，并結(jié)合國(guó)家關(guān)于解決老齡化問(wèn)題及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，初步得出以下結(jié)論： （一） 北京目前（到 2020年 12月 ），老年人口初步估計(jì) 約 220 萬(wàn)左右 。據(jù)調(diào)查， 北京80%左右的 老年 人愿意與成年子女分開(kāi)居住， 70%的老年人具 有較強(qiáng)的購(gòu)買力 （ 越來(lái)越多的 老年 人選擇 居家養(yǎng)老 的方式， 老年人正逐漸成為京城樓市中不可忽視的人群 ）， 那么目前有220*70%=154萬(wàn) 左右 的北京老人可以成為 潛在的受眾群體 。 而目前北京兩個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)所能容納的人數(shù)約為 ，可見(jiàn)其 市場(chǎng)空間很大、初步呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面 ； （ 二 ）商業(yè)性的 、 市場(chǎng)化的民辦的大型 老 年 社區(qū)及老年公寓市場(chǎng) 前景較好，但最好能再得到國(guó)家 優(yōu)惠政策 的 支持，例如土地、財(cái)政、稅收等； （三 ） 目前，有關(guān)老年公寓管理方面的法規(guī)、條例等還沒(méi)有出臺(tái)； （四 ） 已有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到了老年社區(qū)、老年公寓未來(lái)的良 好前景，已經(jīng)開(kāi)始著手規(guī)劃籌建，以后的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加大； （五 ） 就北京而言，雖已有兩個(gè)大型的 老 年 社區(qū)和老年公寓的項(xiàng)目，但其提供的床位數(shù)還不能滿足需求； （六 ） 以 上海南匯康橋鎮(zhèn)租賃式老 年 社區(qū) 為參考樣板，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 老 年 社區(qū)及公寓會(huì)有一個(gè)比較好的市場(chǎng)前景； （七 ） 產(chǎn)品規(guī)劃要好、價(jià)格要合理，這是老年人選擇購(gòu)買時(shí)最關(guān)注的因素之一； （ 八 ）產(chǎn)品設(shè)計(jì)要從老年角度出發(fā)，要有創(chuàng)新、有科技含量，體現(xiàn)老年關(guān)愛(ài)； （九 ） 最好能實(shí)現(xiàn)“三代同區(qū)”，即一個(gè)大型社區(qū)內(nèi)，同時(shí)開(kāi)發(fā)兩、三代人的住宅； （ 十 ） 在大型社區(qū)中開(kāi)辟老年社區(qū)專區(qū)或單獨(dú)建造 老年公寓也是不錯(cuò)的選擇。總之要避免老年社區(qū)太偏遠(yuǎn)或離子女太遠(yuǎn)，這 也 是老年人選擇購(gòu)買時(shí)最關(guān)注的因素之一。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 5 第一章 中國(guó)已進(jìn)入老齡化階段， 形勢(shì)嚴(yán)峻 第一節(jié) 數(shù)據(jù) 一、全 國(guó) 《 經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 》 ： 2020 年 10月 17日，民政部副部長(zhǎng)竇玉沛在中國(guó)網(wǎng) 中國(guó)訪談欄目和網(wǎng)友在線交流。他說(shuō)， 1999年，