【正文】 方案，如：治療區(qū)、保健區(qū)、心理咨詢區(qū)、基本建康區(qū)、食療養(yǎng)生區(qū)等。充分發(fā)揮嶗山的地理風光資源，全面建設以環(huán)保生態(tài)為原則的養(yǎng)老園區(qū)，建筑材料全面采用環(huán)保節(jié)能建材及公共設施智能化。（祥見設計方案）生態(tài)園建設包括： 1，適合老年人的園林步道，一定距離的休息靠椅，設施符合老年人的遮雨遮陽亭，各部位扶手梯階要符合要求。2，園區(qū)內有植物園，開辟可作的園地，各種花草樹木合理安排。3，園區(qū)內有封閉式植物園適合冬季種植，并配有活動空間。4，高爾夫訓練場。及符合老年活動的體育場所。5，室內泳館和室外泳館。6，大型室內活動廳并直接連室外玻璃陽光房，并有生態(tài)植物設置。7，園區(qū)各部位都設置呼叫麥克和視頻。（生態(tài)園建設祥見園區(qū)規(guī)劃表）建設老年大學，（開辦科目詳見辦學方案，課程教材，并有民族風格，宗教信仰，個性要求。）另，依托公寓的完全服務系統(tǒng)，建設家居養(yǎng)老社區(qū)，家居養(yǎng)老具有居家環(huán)境，但不是自己照顧自己，而是由社區(qū)為老年人提供的如同機構在日常生活照料方面提供的廉價、優(yōu)質的全方位服務。這種新型的依托社區(qū)的居家養(yǎng)老方式集中了傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的兩方面優(yōu)點。這樣的建筑產品要適合社區(qū)服務功能。強化社區(qū)服務在居家養(yǎng)老中的作用。（其建筑功能見設計圖、效果圖。）運營保障體系及企業(yè)文化《中國青島萬家國際老年公寓管理有限公司》 公司宗旨；把美好、健康、幸福奉獻給社會！團隊精神；忠于職守，敬業(yè)圖強。團結協作，共同進步！管理理念；以人為本，行為規(guī)范。優(yōu)化服務，科學創(chuàng)新！服務理念；為你快樂，所以我快樂！團隊口號：萬家人為萬家！｛有形象標識｝企業(yè)標識；大樹，籬笆。｛英文縮寫｝ 規(guī)范與風范；企業(yè)禮儀、（規(guī)范行為，用語等）公司徽標、公司服飾。集體公約誓詞。企業(yè)顏色；墨綠企業(yè)機構；總經理{負責公司的全面工作}副總{向總經理負責報告工作，負責公司日常運營工作。}總經辦{負責經理秘書，日常運營工作。}行政辦{負責人力資源，公司內部運營成本及機制運營管理，向副總報告工作。}財務部{負責公司財務工作，向經理報告工作}后勤辦{房產管理，車輛，食堂，維修，物資，倉庫，安全保安，向行政辦報告工作。} 業(yè)務部{負責護理，醫(yī)療，保健，客戶日?；顒拥冗\營工作。向經理報告工作。} 網站部（負責日常更新，編輯欄目提供技術保障，向業(yè)務部報告工作。）培訓部{職工培訓，員工日?？己?，向行政人力資源報告工作。} 服務部{各服務項目日常工作，向業(yè)務部報告工作。}保潔部{負責公司全面保潔工作，向后勤報告工作，}文管部{負責各文藝活動，公司內外新聞、宣傳活動，對外聯絡及日常運營工作。向總經辦報告工作。}市場部{市場調研與推廣，策劃銷售。向經理報告工作。} 公共關系部{負責公司對外關系。向總經辦報告工作。}團隊公約我們要建立高尚、平等的共同信念。我們愿意集合在這個信念之下而努力工作！我們以誠信客觀和公正態(tài)度處理業(yè)務。努力幫助自己的同伴和面對需要幫助的人。我們精誠團結，彼此信任和尊重。我們愿攜手創(chuàng)造，把工作環(huán)境變?yōu)闃穲@，讓顧客和我們快樂的生活！萬家人的信念萬家人把顧客視為自己的親人，把我們的服務和愛奉獻給您，讓您走進萬家，享受萬家的溫暖和快樂！人力資源理念我們全力吸引，培養(yǎng)具有高尚品格和卓越才能的員工。我們要求員工努力學習，力求上進并為員工提供訓練和發(fā)展機會。我們要期望每位員工以工作為樂，敢于肩負重任，處處主動，全力以赴并立志于 和公司一起成長。我們力爭讓每位員工得到應得的報酬，并對其成就感到自豪。我們讓每位員工在一個平等和諧的大家庭里塊樂的工作和學習。市場戰(zhàn)略市場就是戰(zhàn)場，公司號召全體員工，堅守企業(yè)信念、目標不動搖。根據公司產品定位，市場策劃方案；以醫(yī)療、保健、養(yǎng)生為基本原則。公司的一切活動、理論宣傳、市場推廣都要以這一原則為切入點。市場方案第一階段：設計；1，設計在市場中的整體公司形象。（公司標識，顏色，文字。見企業(yè)設計方案。）2，市場中的服務形象設計。（有親和形象的女護士，有活力形象的老醫(yī)生，景園、生活區(qū)、文體活動。）3，市場中的產品圖文設計。（養(yǎng)生部分有圖文的藥膳品種圖冊、具有針對性的、個性化的食療方案，詳細介紹每個食療品種的功能配伍材料及做法。太極養(yǎng)生有意念心理活動的教材、視聽材料、太極養(yǎng)生操、太極水療、太極穴位按摩操、床上太極八法、太極納氣法、太極心眼法。太極松身、太極輕身法。醫(yī)療部分；展示先進的檢測設備圖文，醫(yī)療治理方案，專家網上會診圖文說明，醫(yī)療護理程序圖文說明。）4，集合相關專家制作各產品及產品執(zhí)行方案。（建立產品數據庫，建立產品制作程序，建立產品執(zhí)行程序。）5，學習與培訓。（重點培訓市場工作人員，制定教材與培訓計劃，掌握所推銷的產品的特性、功能、服務要點，重點突出公司制定的基本原則。學習考核，包括所推銷的產品、行為準則、宣傳用語、現場調研記錄、信息反饋整理、改進意見、客戶檔案。祥見學習培訓教材）。第二階段；公關。公寓屬于政府扶持項目，在建設中經常性的向市府相關部門報告工作。（在建設中公司經理辦公室要經常性的向市府老年辦公室，老年協會，市民政局，區(qū)民政局，老年大學，青島老年報，市長辦公室，青島電視臺老年節(jié)目部，青島晚報編輯部老年專欄，半島報編輯部老年專欄，發(fā)文報告工作，進展，支持老年各種聯誼會，各種活動，贊助老年活動等，企業(yè)家年會活動。以此為基點爭取媒體新聞報道，爭取民政發(fā)文宣傳歸屬民政工作政績。）第三階段；重點推廣，點面結合。（首先公司建立客戶網絡交流平臺，直通客戶應答要求，發(fā)送公司宣傳資料，登記客戶基本信息。做好電話應答宣傳，登記客戶地址電話，以上工作做好檔案并轉交市場部一份跟蹤接待。根據工商企業(yè)登記表，定點推廣直郵發(fā)放資料，重點社區(qū)老年活動站，居委會，區(qū)內宣傳版，重點企業(yè)工會退離休辦公室，國家機關科研院所老年辦，離退休辦公室，老干部活動中心，外資企業(yè)協會。祥見量化工作要素表）。外地市場如：上海、北京、濟南以重點社區(qū)為推廣點。委托推廣為原則。（另見激勵規(guī)劃方案計算表及各地客戶入住分配方案。）。國外客戶的推廣以連鎖為原則，互通有無，互惠互利。（通過國家對外文化聯絡機構，對外友協等單位協辦。這些單位已與我公司在其它領域有著廣泛的聯系，有著良好的人緣關系。由于我公寓具有優(yōu)質的服務和良好的自然資源，得天獨厚的地理位置，其功能要素均高于國外，而價格卻低于韓國、日本、臺灣、香港70％。優(yōu)勢明顯。目前我市南山養(yǎng)老院就已有日本韓國的老年人來居住，從市場的角度來看已發(fā)現這樣的趨勢，現已與國外某機構定立協議。）。市場激勵機制尊照公司的企業(yè)文化，和人力資源理念：“我們力爭讓每位員工得到應得的報酬，并對其成就感到自豪。”以此設計員工薪酬。根據市場戰(zhàn)略方案，發(fā)揮市場工作的優(yōu)勢，以量化考核為標準，實行獎勵政策。優(yōu)化薪酬系統(tǒng)。執(zhí)行青島市勞動部門規(guī)定的最低工資標高出40％為基本工資，各部門的職位族分為三級職員。制定考核量化標準，執(zhí)行高額獎金制度。市場推廣人員執(zhí)行公司基本薪酬原則外，均按工作業(yè)績考核，計量工作要素，計算獎金額。（詳見考核計件表）。機構連鎖和委托推廣，均按協議規(guī)定的執(zhí)行，（執(zhí)行協議書）根據入住率設計系數，以此為基本計算標準，考核全公司的各級人員的工作要素，計算工作量，決定獎金額。（詳見考核表）。設計月獎要素，季度獎要素，年終獎要素。（每個階段的工作量化表，工作要素表及對應的獎金額度）。萬家項目規(guī)模萬家國際老年公寓，位于嶗山＿＿＿，占地＿＿＿畝。建筑面積＿＿＿平米，養(yǎng)老床位＿＿＿張，其中；醫(yī)療中心治療床位＿＿＿張，接待中心床位＿＿＿張。老年家居床位＿＿＿張。公寓護理床位＿＿＿張。員工總數＿＿＿人。總投資額為＿＿＿人民幣。其中土地為＿＿＿人民幣。每畝為＿＿＿人民幣，建筑安裝為＿＿＿人民幣，每平方為＿＿＿人民幣，園區(qū)景觀附屬建筑設施為＿＿＿人民幣，每平方為＿＿＿人民幣，辦公費用為＿＿＿人民幣。建設項目規(guī)劃（需要具體的所在地的周邊描述，如；交通，社區(qū)功能等。）本項目建在青島嶗山區(qū)＿＿＿＿（項位置圖）?？傆玫孛娣e＿＿＿畝，每畝＿＿＿元人民幣。（詳見土地協議書。）老年公寓建筑面積＿＿＿＿平方米，每平米預算＿＿＿＿元人民幣。其中包括；醫(yī)院＿＿＿＿平方米。文化體育館＿＿＿平方米。演出會議中心＿＿＿平方米。室內游泳館＿＿＿＿平方米。老年大學＿＿＿平方米。食堂飯廳＿＿＿平方米。公寓式招待所＿＿＿平方米。超市＿＿＿平方米。辦公室＿＿＿平方米。臨街對外門頭房＿＿＿平方米。家居養(yǎng)老住宅＿＿＿平方米。老年公寓主體＿＿＿平方米。景園生態(tài)活動區(qū)建筑景園生態(tài)非建筑區(qū)面積＿＿＿平方米。每平米＿＿＿元人民幣。（需綠化，景觀，休閑建筑物。）室外活動區(qū)建筑；室外游泳池＿＿＿平方米。植物園＿＿＿平方米。垂釣園＿＿＿平方米。玻璃陽光植物房＿＿＿平方米。高爾夫練習場＿＿＿平方米。體育練習場＿＿＿平方米?；▓@小廳步道＿＿＿平方米。門球場＿＿＿平方米。棒球場＿＿＿平方米。項目投資構成1，土地合約；2，房產建設；3園林建設；4，城市行政收費；5，辦公行政管理。2，？主要流動資金構成 建設項目預算表1？財務分析投資回收期，投資利潤率，收入明細表，成本費用表，固定資產明細表，資產負債表，利潤及利潤分配表，現金流量表，薪金水平明細表。成本分析1，建設開發(fā)成本；2，融資成本；3，機會成本；4，管理成本；5，營銷成本。效益平估1，老年家居共計＿＿＿平米，每平米＿＿＿元，產值＿＿＿元，存利＿＿＿元。2，沿街門頭房共計＿＿＿平米，每平米售＿＿＿元，產值＿＿＿元，存利＿＿元。每米租＿＿＿元。（或租或售均產值，利潤。）3，不動產增值預期收入。土地安每年增值率＿＿％計，其每平米增＿＿元，利潤＿＿元。4，床位共計＿＿張，每床均價＿＿元，產值＿＿元，利潤＿＿元。5，服務費每床均價＿＿元，共計＿＿床，產值＿＿元，利潤＿＿元。6，醫(yī)療費每床均價＿＿元，共計＿＿床，產值＿＿元，利潤＿＿元。7，賓館每床均價＿＿元，共計＿＿床，產值＿＿元，利潤＿＿元。8，體育設施對外收入＿＿元。（如；泳館，場地，運動室，瑜伽館，接待訓練隊，會議等。）9，超市＿＿平米，每平米售價＿＿元。租每平米＿＿元，利潤＿＿元。（或租或售均產值，利潤。）資金使用風險將91％的融資用于固定設施和不動產建設上。資金風險擔保第一期以土地合約、土地證書擔保。第二期以在建項目為擔保；（根據工程進度撥款）。第三期以固定資產持有人為法定合法人。據此分析資金使用無風險。政策風險根據中國人口發(fā)展趨勢，2005年60歲以上的老年人口為1．4億，到2010年為1．73億，到2050年將達到4．3億。國務院在《中國老年事業(yè)發(fā)展“十一”計劃鋼要（2001—2005）》的通知；要求各級政府貫徹執(zhí)行。綱要指出：“大力推進老年福利事業(yè)社會化、產業(yè)化和法制進程”，并強調：“各級政府制定優(yōu)惠政策”。青島市已制定了優(yōu)惠政策；凡符合市政府民政驗收的養(yǎng)老公寓，免除一切稅收。水電費均按居民標準收取，并給每張床一次性補貼一千元人民幣的優(yōu)惠政策。根據以上人口發(fā)展背景和政府政策，其優(yōu)惠政策只少30年不變。因此政策無風險。市場競爭風險由于目前市場資源豐富，本項目定位的客戶資源還沒有競爭對手，這個服務產品在市場中是空白，在近30多萬人的需求中，本項目只能完成1500人的服務產品，遠不能控制市場的資源，因此有更大機構進入的可能性非常大，競爭將不期而遇。自然資源也存在著競爭風險，在本項目進行當中，嶗山難得的不可替代的自然資源也很難說不被大機構所占領。管理風險本項目極具地理優(yōu)勢和自然資源優(yōu)勢，并伴有地產概念，在分析類比地產行業(yè)中，資產同比質量很高，這一點不具有市場風險和威脅。在青島的107家老年公寓中床位不到100張就占78％，最高的僅400張床，由于管理分散，沒有凝聚力，難以形成一個統(tǒng)一的優(yōu)勢力量，并且都在低端服務市場爭奪，與本項目的客戶群體不在一個層面上。這些養(yǎng)老公寓大多數在市區(qū)的建筑群里，受地理和空間的約束很嚴重，難以改變現有狀況。這與本項目建在嶗山風景區(qū)是不具有可比性的。短期內很難形成競爭優(yōu)勢。由于市場資源豐厚，容易引來大機構的進入，無可爭辯，風險將來自更大的競爭者和自身的管理。孟子曰：“天時不如地利，地利不如人和。”最后的競爭是人的競爭，是團對的競爭。因此，為規(guī)避后來的風險，在與青島大學合作醫(yī)療的基礎上開辦護理培訓學校，為公司培養(yǎng)醫(yī)療護理人才，同時堅持企業(yè)既定目標，堅持管理創(chuàng)新，堅持服務品質的提高和掌控市場的能力，增強企業(yè)的競爭力，是考驗本項目的關鍵所在。融資方式股權持有融資、債權融資。投資退出機制股權上市、股權轉讓、股權回購。第二篇：碧桂園老年公寓商業(yè)計劃書篇一：碧桂園老年公寓商業(yè)計劃書碧桂園老年公寓項目 商業(yè)計劃書 2011—5—29 張紅 引言：《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總人口中老年人的比例越來越高。對于老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數占總人口數的比例超過10%，或65歲以上的人口數占總人口數的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數據顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，%。我國已成為人口老齡化國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產業(yè)的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。索引：第一部分：基本情況一、內容概要二、公司概況第二部分：養(yǎng)老模式現狀及發(fā)展趨勢一、養(yǎng)老模式現狀二、養(yǎng)老模式發(fā)展趨勢第三部