投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的差異分析(已修改)
2025-08-14 20:19 本頁(yè)面
【正文】 會(huì)計(jì)成本控制論文會(huì)計(jì)成本核算論文： 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的差異分析 摘要：文章分析投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍，探討投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異并提供進(jìn)一步協(xié)調(diào)建議，以期實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅務(wù)處理的有效銜接和協(xié)作趨同。 關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) ； 會(huì)計(jì)核算 ； 稅務(wù)處理 20xx年 1月 1日在上市公司開(kāi)始實(shí)施的新投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息披露方法做出了新規(guī)定，引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)作為一個(gè)全新的資產(chǎn)構(gòu)成要素，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法規(guī)定差異較大 。在實(shí)務(wù)中需要協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)核算和納稅調(diào)整工作的差異，以期實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅務(wù)處理的有效銜接和協(xié)作趨同。 一、投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍 根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào) ——— 投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括下列三種資產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。包括：已出租的土地使用權(quán)、長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、企業(yè)擁有并已出租的建筑物。 二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn) 進(jìn)行計(jì)量，在成本模式下，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的處理基本一致。但在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價(jià)值對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在這種模式下，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的處理存在明顯的差異。需要注意的是，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 （一）初始計(jì)量時(shí)的差異分析 在會(huì)計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量：外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài) 前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。在稅務(wù)處理上，投資性房地產(chǎn)包含在固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中，其初始成本是購(gòu)入價(jià)加上發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)或者說(shuō)其成本由直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)發(fā)生的必要支出。因此，稅法將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理，其初始計(jì)量方法與會(huì)計(jì)相同。 （二）后續(xù)計(jì)量時(shí)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的差異分析 對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，成本模式和公允價(jià)值模式體現(xiàn)出不同的會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)，稅務(wù)處理也不同。 在會(huì)計(jì)處理上，成本、費(fèi)用的核算較多體現(xiàn) 了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的謹(jǐn)慎性要求，運(yùn)用的結(jié)果是導(dǎo)致當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)減少。在成本模式下，若投資性房地產(chǎn)期末存在減值跡象，可以計(jì)提減值準(zhǔn)備，作為投資性房地產(chǎn)的備抵項(xiàng)目，反映在資產(chǎn)負(fù)債表中；確認(rèn)的資產(chǎn)減值損失計(jì)入當(dāng)期損益，體現(xiàn)在利潤(rùn)表中。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間一律不得轉(zhuǎn)回，對(duì)于計(jì)提了減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以新的賬面價(jià)值為基礎(chǔ)重新計(jì)算折舊或攤銷金額。 在稅務(wù)處理上，稅法更注重客觀性原則，強(qiáng)調(diào)成本、費(fèi)用必須是確定的，而不是納稅人主觀判斷、預(yù)測(cè)的結(jié)果。因此對(duì)于會(huì)計(jì)核算中計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不予承認(rèn)，即資產(chǎn)在發(fā)生實(shí)質(zhì)性損 失之前，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不允許稅前扣除，直至該資產(chǎn)處置時(shí)，可將提取的減值準(zhǔn)備調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；對(duì)于折舊的計(jì)提、費(fèi)用的攤銷，只有按照稅法確定的標(biāo)準(zhǔn)才可在稅前扣除。 在會(huì)計(jì)處理上，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。在稅務(wù)處理上，企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，公允價(jià) 值變動(dòng)損益在計(jì)算應(yīng)納稅所得額不予確認(rèn)，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整：投資性房地產(chǎn)可以計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷扣除。 （ 1）成本模式 在會(huì)計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用時(shí)，則應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的人賬價(jià)值；將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房
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