房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理(已修改)
2025-08-07 21:38 本頁面
【正文】 一、房地產(chǎn)涉及的稅種： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。 營業(yè)稅：稅率5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅 計稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。 計算公式: 應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅率。 教育費(fèi)附加 計稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式: 應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅3%。 印花稅： （1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)， 稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。 個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數(shù) 應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元) 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式： 應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率速算扣除數(shù) 應(yīng)納稅額=工資薪金收入2000“三險一金” 所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。 （2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式： 應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。 計算公式： 應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業(yè)所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 房產(chǎn)稅 依照房產(chǎn)余值計算繳納的，％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。 土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）； （2）； （3）； （4）縣城、建制鎮(zhèn)、。 土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。 二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理 給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。附件： 房地產(chǎn)涉及的稅種： 稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 費(fèi)：教育費(fèi)附加 一、營業(yè)稅 銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計繳增值稅。 （出租） 屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè) 超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營業(yè)稅服務(wù)業(yè)” 繳納營業(yè)稅 視同銷售不動產(chǎn) 比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。 三、土地增值稅 ?。ㄒ唬┮话阋?guī)定 ——征 包括三種情況： ?。?）出售國有土地使用權(quán)； （2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售； ?。?）存量房地產(chǎn)買賣 其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目： ?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額； ?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本 ?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ?、俜课菁敖ㄖ锏脑u估價格。 評估價格＝重置成本價成新度折扣率 ?、谌〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 ?、坜D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 ?。?）抵押期——不征； （2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征； ?。?）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)
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