投資性房地產(chǎn)會計處理和稅務(wù)處理的差異分析-文庫吧
2025-06-30 20:19 本頁面
【正文】 地產(chǎn)時，應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。在稅務(wù)處理上，已計提減值準備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致，需要進行納稅調(diào)整。 (2)公允價值模式 在會計處理上，投資性房地產(chǎn)開始自用時，應當以其轉(zhuǎn)換 當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。在稅務(wù)處理上，企業(yè)將原采用成本計量模式計價的、沒有計提減值準備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)改為自用的，土地使用權(quán)可以確認為無形資產(chǎn)，計算攤銷費用扣除，其他方面基本一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投 資性房地產(chǎn)時，無論采用成本計量模式還是采用公允價值計量模式，當期都要按視同銷售確認收入，同時按開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。 在會計處理上，當投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。在稅務(wù)處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時，按照稅法規(guī)定，應當將出售、轉(zhuǎn)讓收入并入轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；同時，該項資產(chǎn) 的凈值和轉(zhuǎn)讓費用，可以在計算應納稅所得額時扣除。投資性房地產(chǎn)的報廢、毀損，按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定處理。 三、投資性房地產(chǎn)會計與稅務(wù)處理差異進一步協(xié)調(diào)的建議 在會計實務(wù)中，投資性房地產(chǎn)會計與稅務(wù)處理存在較大的差異，給實際操作帶來一定困難。事實上，在與國際慣例趨同方面會計準則一直走在前面。由于稅法的修改相對滯后，而新會計準則的有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生的差異需要稅法予以協(xié)調(diào)。因此，稅法應盡快從維護稅基、調(diào)節(jié)收入的角度出發(fā)，在扣除項目的確認時間上充分體現(xiàn)謹慎性原則，在收入確認上體現(xiàn)相關(guān)性原則，尋求與新會計準則適當?shù)膮f(xié) 作。稅法可以參照投資性房地產(chǎn)會計準則，對整個房產(chǎn)類稅收進行綜合調(diào)整或部分調(diào)整，尤其是企業(yè)所得稅，以利于國家參與房產(chǎn)收益的分配，調(diào)節(jié)產(chǎn)權(quán)所有人的收入。具體操作上應區(qū)分經(jīng)營性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，專門對那些采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)核算的企業(yè)，在首次執(zhí)行、后續(xù)計量及自用轉(zhuǎn)換時，因資產(chǎn)增值而計入當期損益金額的所得稅進行規(guī)定。就近期而言，從國家鼓勵企業(yè)盡早采用新會計準則、運用公允價值計量模式的角度分析，可以暫時維持原有的稅收政策。但從我國房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展前景來看，投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年后的價值不僅會高于其賬面 凈值，而且還可能高出其賬面原值數(shù)倍、甚至數(shù)十倍。因此，在市場信息完備、公允價值能夠合理估計的情況下，會計準則應在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量和與自用房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換時，取消成本模式，全面采用公允價值計量模式。稅法也應做相應修改，以資產(chǎn)公允價值作為計稅基礎(chǔ)，不計提折舊或進行攤銷，因為會計在確認公允價值時已考慮資產(chǎn)減值、折舊攤銷岡素，對資產(chǎn)增值部分全額征收企業(yè)所得稅。這樣可以逐步縮小兩者之間的差異，充分發(fā)揮稅收在組織財政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟等方面的作用，實現(xiàn)投資性房地產(chǎn)會計準則與相關(guān)稅務(wù)處理的有效銜接和協(xié)作趨同。 四、結(jié) 語 根據(jù)《企業(yè)會計準則第 18 號一所得稅》的規(guī)定，由于公允價值的引入導致投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)不一致，產(chǎn)生了暫時性差異，因而確認了遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債，影響了某個時期的所得稅費用，但從該資產(chǎn)的整個使用周期來看，遞延所得稅與所得稅費用的總和平衡的。總之，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的通用性與市場敏感性，決定了這類資產(chǎn)核算不同于一般資產(chǎn)，因此，在進行針對投資性房地產(chǎn)核算時，應建立相關(guān)的內(nèi)部控制制度，確保公司的稅務(wù)收益不受損失。 參考文獻： 【 1】李明投資性房地產(chǎn)會計與稅務(wù)處理分析財會月刊 【 2】 田莉杰投資性房地
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