投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理和稅務(wù)處理的差異分析-文庫吧
2025-06-30 20:19 本頁面
【正文】 地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。在稅務(wù)處理上，已計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計(jì)和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致，需要進(jìn)行納稅調(diào)整。 (2)公允價(jià)值模式 在會計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)開始自用時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換 當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。在稅務(wù)處理上，企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的、沒有計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)改為自用的，土地使用權(quán)可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)，計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除，其他方面基本一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投 資性房地產(chǎn)時，無論采用成本計(jì)量模式還是采用公允價(jià)值計(jì)量模式，當(dāng)期都要按視同銷售確認(rèn)收入，同時按開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。 在會計(jì)處理上，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。在稅務(wù)處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時，按照稅法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將出售、轉(zhuǎn)讓收入并入轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；同時，該項(xiàng)資產(chǎn) 的凈值和轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。投資性房地產(chǎn)的報(bào)廢、毀損，按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定處理。 三、投資性房地產(chǎn)會計(jì)與稅務(wù)處理差異進(jìn)一步協(xié)調(diào)的建議 在會計(jì)實(shí)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)會計(jì)與稅務(wù)處理存在較大的差異，給實(shí)際操作帶來一定困難。事實(shí)上，在與國際慣例趨同方面會計(jì)準(zhǔn)則一直走在前面。由于稅法的修改相對滯后，而新會計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生的差異需要稅法予以協(xié)調(diào)。因此，稅法應(yīng)盡快從維護(hù)稅基、調(diào)節(jié)收入的角度出發(fā)，在扣除項(xiàng)目的確認(rèn)時間上充分體現(xiàn)謹(jǐn)慎性原則，在收入確認(rèn)上體現(xiàn)相關(guān)性原則，尋求與新會計(jì)準(zhǔn)則適當(dāng)?shù)膮f(xié) 作。稅法可以參照投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則，對整個房產(chǎn)類稅收進(jìn)行綜合調(diào)整或部分調(diào)整，尤其是企業(yè)所得稅，以利于國家參與房產(chǎn)收益的分配，調(diào)節(jié)產(chǎn)權(quán)所有人的收入。具體操作上應(yīng)區(qū)分經(jīng)營性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，專門對那些采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)核算的企業(yè)，在首次執(zhí)行、后續(xù)計(jì)量及自用轉(zhuǎn)換時，因資產(chǎn)增值而計(jì)入當(dāng)期損益金額的所得稅進(jìn)行規(guī)定。就近期而言，從國家鼓勵企業(yè)盡早采用新會計(jì)準(zhǔn)則、運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的角度分析，可以暫時維持原有的稅收政策。但從我國房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展前景來看，投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年后的價(jià)值不僅會高于其賬面 凈值，而且還可能高出其賬面原值數(shù)倍、甚至數(shù)十倍。因此，在市場信息完備、公允價(jià)值能夠合理估計(jì)的情況下，會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量和與自用房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換時，取消成本模式，全面采用公允價(jià)值計(jì)量模式。稅法也應(yīng)做相應(yīng)修改，以資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，因?yàn)闀?jì)在確認(rèn)公允價(jià)值時已考慮資產(chǎn)減值、折舊攤銷岡素，對資產(chǎn)增值部分全額征收企業(yè)所得稅。這樣可以逐步縮小兩者之間的差異，充分發(fā)揮稅收在組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)等方面的作用，實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)稅務(wù)處理的有效銜接和協(xié)作趨同。 四、結(jié) 語 根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 18 號一所得稅》的規(guī)定，由于公允價(jià)值的引入導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致，產(chǎn)生了暫時性差異，因而確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債，影響了某個時期的所得稅費(fèi)用，但從該資產(chǎn)的整個使用周期來看，遞延所得稅與所得稅費(fèi)用的總和平衡的。總之，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的通用性與市場敏感性，決定了這類資產(chǎn)核算不同于一般資產(chǎn)，因此，在進(jìn)行針對投資性房地產(chǎn)核算時，應(yīng)建立相關(guān)的內(nèi)部控制制度，確保公司的稅務(wù)收益不受損失。 參考文獻(xiàn)： 【 1】李明投資性房地產(chǎn)會計(jì)與稅務(wù)處理分析財(cái)會月刊 【 2】 田莉杰投資性房地
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1