目標(biāo)客戶群的定位和分析方法(已修改)
2025-05-28 14:57 本頁面
【正文】 項目 綜合評價 項目：天安第一城 同致（無錫）地產(chǎn) 1 項 目 綜 合 評 價 一、 項目市場定位： 成功人士的高尚住宅區(qū) 要使本項目成為長春當(dāng)?shù)爻晒θ耸烤奂淖≌瑓^(qū)，必須使產(chǎn)品與其在消費(fèi)者心中的位置相吻合，使其清楚地認(rèn)識到本項目所在的區(qū)域在未來會發(fā)展成為高尚住宅的聚集區(qū)，同時本項目也完全可以承載高尚人士所需要的完美生活方式。 城市規(guī)劃功能： a) 從長春市現(xiàn)有的地理條件看 ： 西部有機(jī)場，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高層建筑物，決定了這一區(qū)域不會有大規(guī)模的住宅區(qū)；長春市北部是工業(yè)區(qū)，也是伊通河的下游，處于城市的下風(fēng)地，不適合建大片的居住區(qū)；東部多丘陵，而且有凈月 潭保護(hù)區(qū)，不可能將市區(qū)再向東擴(kuò)展；只有南部地區(qū)受地理環(huán)境的限制少，有很大的土地供應(yīng)量，而且處于城市的上風(fēng)地帶，適合建設(shè)高檔的生活住宅區(qū)并有利于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 b) 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件看： 長春市政府早在三、四年前就明確表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)將向南部轉(zhuǎn)移。 2000年市政府順利將大連萬達(dá)引入南部地區(qū)，建設(shè)長春明珠，使南部地區(qū)產(chǎn)生了第一個高尚住宅區(qū)。隨著近幾年的開發(fā)，南部地區(qū)已初具規(guī)模，市政府將預(yù)留一大片區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)成為一個 CBD 區(qū)域，作為未來城市的商貿(mào)中心。 項目 綜合評價 項目：天安第一城 同致（無錫）地產(chǎn) 2 c) 從人文環(huán)境來看 ： 南部是一個科研文教園區(qū)，吉大、工學(xué)院、長 大、光機(jī)學(xué)院等市內(nèi)知名大學(xué)均在南部設(shè)有校區(qū)。此外還有一個國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，未來長春的光谷也將在南部建設(shè)。 綜合地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文環(huán)境分析，本項目所在的南部區(qū)域在未來城市的發(fā)展中具有得天獨(dú)厚的條件和潛力。本區(qū)域人口密度低，土地供應(yīng)量多，回遷壓力小，適合建筑高尚住宅區(qū)。隨著各種基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐漸完善，這里將發(fā)展成高尚人士聚集的住宅區(qū)。 項目 綜合評價 項目：天安第一城 同致（無錫）地產(chǎn) 3 二、 目標(biāo)客戶群的定位和分析方法 目標(biāo)客戶定位參考數(shù)據(jù) 對客戶定位的目的，是為了尋找 特定客戶群。在對客戶定位之前，應(yīng)該先了解 一般家庭的年收入 、置業(yè)影響因素和客戶對戶型及面積的選擇等情況。 （具體略） 從目標(biāo)客戶群的購買能力界定項目主力購買群體 價格所定位的目標(biāo)客群 本項目的質(zhì)素特點(diǎn)為面積大， 總價高。 1. 以項目戶型平均面積 160 平方米為標(biāo)準(zhǔn)計算，按項目每個單元的總價格、月供款、首期款（月供款按 7 成 20 年計）來反推項目目標(biāo)客戶組成。 2. 取長春市現(xiàn)有 3000 元 /M 3200 元 /M 3500 元 /M 3800 元 /M4000元 /M 4200 元 /M 4500 元 /M2 的價位進(jìn)行 目標(biāo)客戶分析 。（略） 價格所推理的目標(biāo)市場組成和實(shí)際購買能力，是實(shí)現(xiàn)發(fā)展 商利潤最大化的原則出發(fā)，以月平均供樓款為標(biāo)準(zhǔn)，項目意圖進(jìn)入的目標(biāo)市場 。 由項目個體產(chǎn)品所決定的目標(biāo)客戶 目標(biāo)市場，是從發(fā)展商得到最大利潤及客戶群的支付能力的角度來描述目標(biāo)市場組成，最終房地產(chǎn)項目將在哪個目標(biāo)市場的層面取得成功，項目的地段、環(huán)境、配套、戶型等各方面因素綜合作用而成。 從本項目提供的二房、三房、四房等戶型比例結(jié)構(gòu)看 ， 二房：三房：四房比例分別為 %： %： %（數(shù)量為 32： 238： 18 套），項目 綜合評價 項目：天安第一城 同致（無錫）地產(chǎn) 4 其組成結(jié)構(gòu)不太符合長春普通市場認(rèn)可的需求比例。其中三房、四房相加為 89%，表明目標(biāo)市場為 相應(yīng)對“大戶型”需求的目標(biāo)市場。 綜合主要購買群、購買支付能力、項目個體產(chǎn)品這三個方面的目標(biāo)市場情況，依據(jù)項目的具體質(zhì)素和市場狀況來尋找這三個目標(biāo)市場的交集，確定項目的準(zhǔn)確目標(biāo)市場。 (1)、市場特點(diǎn) A、 普遍的銷售均價在 3500 元 /平方米左右，從而奠定了“高價位”地段的市場心理基礎(chǔ)。 B、 居住條件上乘，配套齊全，屬于市中心西南部，已經(jīng)被市場認(rèn)可。 （ 2）、從購買的支付能力確定目標(biāo)客戶 A、 項目主力戶型以 160 平方米為主，以此為計算單位，按均價 3500 元計，則為 56 萬；采用最小面積 138 平方米計算，則為 49 萬元。 B、 企事 業(yè)單位高級管理人員、決策者、私營業(yè)主，家庭月均收入為 65007500 元的目標(biāo)客戶。 C、 片區(qū)基本均價為 3500 元 /平方米左右的實(shí)際購買 力 ，單位價格仍有上揚(yáng)的空間，銷售的重心必須建立在表現(xiàn)“ 物超 所值 ”上； 由項目質(zhì)素出發(fā)確定項目目標(biāo)市場定位及細(xì)分市場 1. 從項目素質(zhì)分析 A、 相比片區(qū)其他樓盤，本項目的建筑 、 會所、及未來所提供項目 綜合評價 項目：天安第一城
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