目標(biāo)客戶(hù)群的定位和分析方法(已修改)
2025-05-28 14:57 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目：天安第一城 同致（無(wú)錫）地產(chǎn) 1 項(xiàng) 目 綜 合 評(píng) 價(jià) 一、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 成功人士的高尚住宅區(qū) 要使本項(xiàng)目成為長(zhǎng)春當(dāng)?shù)爻晒θ耸烤奂淖≌瑓^(qū)，必須使產(chǎn)品與其在消費(fèi)者心中的位置相吻合，使其清楚地認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目所在的區(qū)域在未來(lái)會(huì)發(fā)展成為高尚住宅的聚集區(qū)，同時(shí)本項(xiàng)目也完全可以承載高尚人士所需要的完美生活方式。 城市規(guī)劃功能： a) 從長(zhǎng)春市現(xiàn)有的地理?xiàng)l件看 ： 西部有機(jī)場(chǎng)，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高層建筑物，決定了這一區(qū)域不會(huì)有大規(guī)模的住宅區(qū)；長(zhǎng)春市北部是工業(yè)區(qū)，也是伊通河的下游，處于城市的下風(fēng)地，不適合建大片的居住區(qū)；東部多丘陵，而且有凈月 潭保護(hù)區(qū)，不可能將市區(qū)再向東擴(kuò)展；只有南部地區(qū)受地理環(huán)境的限制少，有很大的土地供應(yīng)量，而且處于城市的上風(fēng)地帶，適合建設(shè)高檔的生活住宅區(qū)并有利于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 b) 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件看： 長(zhǎng)春市政府早在三、四年前就明確表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)將向南部轉(zhuǎn)移。 2000年市政府順利將大連萬(wàn)達(dá)引入南部地區(qū)，建設(shè)長(zhǎng)春明珠，使南部地區(qū)產(chǎn)生了第一個(gè)高尚住宅區(qū)。隨著近幾年的開(kāi)發(fā)，南部地區(qū)已初具規(guī)模，市政府將預(yù)留一大片區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè) CBD 區(qū)域，作為未來(lái)城市的商貿(mào)中心。 項(xiàng)目 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目：天安第一城 同致（無(wú)錫）地產(chǎn) 2 c) 從人文環(huán)境來(lái)看 ： 南部是一個(gè)科研文教園區(qū)，吉大、工學(xué)院、長(zhǎng) 大、光機(jī)學(xué)院等市內(nèi)知名大學(xué)均在南部設(shè)有校區(qū)。此外還有一個(gè)國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)長(zhǎng)春的光谷也將在南部建設(shè)。 綜合地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文環(huán)境分析，本項(xiàng)目所在的南部區(qū)域在未來(lái)城市的發(fā)展中具有得天獨(dú)厚的條件和潛力。本區(qū)域人口密度低，土地供應(yīng)量多，回遷壓力小，適合建筑高尚住宅區(qū)。隨著各種基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐漸完善，這里將發(fā)展成高尚人士聚集的住宅區(qū)。 項(xiàng)目 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目：天安第一城 同致（無(wú)錫）地產(chǎn) 3 二、 目標(biāo)客戶(hù)群的定位和分析方法 目標(biāo)客戶(hù)定位參考數(shù)據(jù) 對(duì)客戶(hù)定位的目的，是為了尋找 特定客戶(hù)群。在對(duì)客戶(hù)定位之前，應(yīng)該先了解 一般家庭的年收入 、置業(yè)影響因素和客戶(hù)對(duì)戶(hù)型及面積的選擇等情況。 （具體略） 從目標(biāo)客戶(hù)群的購(gòu)買(mǎi)能力界定項(xiàng)目主力購(gòu)買(mǎi)群體 價(jià)格所定位的目標(biāo)客群 本項(xiàng)目的質(zhì)素特點(diǎn)為面積大， 總價(jià)高。 1. 以項(xiàng)目戶(hù)型平均面積 160 平方米為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，按項(xiàng)目每個(gè)單元的總價(jià)格、月供款、首期款（月供款按 7 成 20 年計(jì)）來(lái)反推項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)組成。 2. 取長(zhǎng)春市現(xiàn)有 3000 元 /M 3200 元 /M 3500 元 /M 3800 元 /M4000元 /M 4200 元 /M 4500 元 /M2 的價(jià)位進(jìn)行 目標(biāo)客戶(hù)分析 。（略） 價(jià)格所推理的目標(biāo)市場(chǎng)組成和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，是實(shí)現(xiàn)發(fā)展 商利潤(rùn)最大化的原則出發(fā)，以月平均供樓款為標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目意圖進(jìn)入的目標(biāo)市場(chǎng) 。 由項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品所決定的目標(biāo)客戶(hù) 目標(biāo)市場(chǎng)，是從發(fā)展商得到最大利潤(rùn)及客戶(hù)群的支付能力的角度來(lái)描述目標(biāo)市場(chǎng)組成，最終房地產(chǎn)項(xiàng)目將在哪個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的層面取得成功，項(xiàng)目的地段、環(huán)境、配套、戶(hù)型等各方面因素綜合作用而成。 從本項(xiàng)目提供的二房、三房、四房等戶(hù)型比例結(jié)構(gòu)看 ， 二房：三房：四房比例分別為 %： %： %（數(shù)量為 32： 238： 18 套），項(xiàng)目 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目：天安第一城 同致（無(wú)錫）地產(chǎn) 4 其組成結(jié)構(gòu)不太符合長(zhǎng)春普通市場(chǎng)認(rèn)可的需求比例。其中三房、四房相加為 89%，表明目標(biāo)市場(chǎng)為 相應(yīng)對(duì)“大戶(hù)型”需求的目標(biāo)市場(chǎng)。 綜合主要購(gòu)買(mǎi)群、購(gòu)買(mǎi)支付能力、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品這三個(gè)方面的目標(biāo)市場(chǎng)情況，依據(jù)項(xiàng)目的具體質(zhì)素和市場(chǎng)狀況來(lái)尋找這三個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的交集，確定項(xiàng)目的準(zhǔn)確目標(biāo)市場(chǎng)。 (1)、市場(chǎng)特點(diǎn) A、 普遍的銷(xiāo)售均價(jià)在 3500 元 /平方米左右，從而奠定了“高價(jià)位”地段的市場(chǎng)心理基礎(chǔ)。 B、 居住條件上乘，配套齊全，屬于市中心西南部，已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可。 （ 2）、從購(gòu)買(mǎi)的支付能力確定目標(biāo)客戶(hù) A、 項(xiàng)目主力戶(hù)型以 160 平方米為主，以此為計(jì)算單位，按均價(jià) 3500 元計(jì)，則為 56 萬(wàn)；采用最小面積 138 平方米計(jì)算，則為 49 萬(wàn)元。 B、 企事 業(yè)單位高級(jí)管理人員、決策者、私營(yíng)業(yè)主，家庭月均收入為 65007500 元的目標(biāo)客戶(hù)。 C、 片區(qū)基本均價(jià)為 3500 元 /平方米左右的實(shí)際購(gòu)買(mǎi) 力 ，單位價(jià)格仍有上揚(yáng)的空間，銷(xiāo)售的重心必須建立在表現(xiàn)“ 物超 所值 ”上； 由項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)確定項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位及細(xì)分市場(chǎng) 1. 從項(xiàng)目素質(zhì)分析 A、 相比片區(qū)其他樓盤(pán)，本項(xiàng)目的建筑 、 會(huì)所、及未來(lái)所提供項(xiàng)目 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目：天安第一城
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