目標客戶群的定位和分析方法-wenkub
2023-05-15 14:57:50 本頁面
【正文】 月均收入為 65007500 元的目標客戶。 綜合主要購買群、購買支付能力、項目個體產品這三個方面的目標市場情況，依據項目的具體質素和市場狀況來尋找這三個目標市場的交集，確定項目的準確目標市場。（略） 價格所推理的目標市場組成和實際購買能力，是實現(xiàn)發(fā)展 商利潤最大化的原則出發(fā)，以月平均供樓款為標準，項目意圖進入的目標市場 。在對客戶定位之前，應該先了解 一般家庭的年收入 、置業(yè)影響因素和客戶對戶型及面積的選擇等情況。 綜合地理環(huán)境、經濟環(huán)境和人文環(huán)境分析，本項目所在的南部區(qū)域在未來城市的發(fā)展中具有得天獨厚的條件和潛力。 2000年市政府順利將大連萬達引入南部地區(qū)，建設長春明珠，使南部地區(qū)產生了第一個高尚住宅區(qū)。項目 綜合評價 項目：天安第一城 同致（無錫）地產 1 項 目 綜 合 評 價 一、 項目市場定位： 成功人士的高尚住宅區(qū) 要使本項目成為長春當地成功人士聚集的住宅區(qū)，必須使產品與其在消費者心中的位置相吻合，使其清楚地認識到本項目所在的區(qū)域在未來會發(fā)展成為高尚住宅的聚集區(qū)，同時本項目也完全可以承載高尚人士所需要的完美生活方式。隨著近幾年的開發(fā)，南部地區(qū)已初具規(guī)模，市政府將預留一大片區(qū)域，規(guī)劃建設成為一個 CBD 區(qū)域，作為未來城市的商貿中心。本區(qū)域人口密度低，土地供應量多，回遷壓力小，適合建筑高尚住宅區(qū)。 （具體略） 從目標客戶群的購買能力界定項目主力購買群體 價格所定位的目標客群 本項目的質素特點為面積大， 總價高。 由項目個體產品所決定的目標客戶 目標市場，是從發(fā)展商得到最大利潤及客戶群的支付能力的角度來描述目標市場組成，最終房地產項目將在哪個目標市場的層面取得成功，項目的地段、環(huán)境、配套、戶型等各方面因素綜合作用而成。 (1)、市場特點 A、 普遍的銷售均價在 3500 元 /平方米左右，從而奠定了“高價位”地段的市場心理基礎。 C、 片區(qū)基本均價為 3500 元 /平方米左右的實際購買 力 ，單位價格仍有上揚的空間，銷售的重心必須建立在表現(xiàn)“ 物超 所值 ”上； 由項目質素出發(fā)確定項目目標市場定位及細分市場 1. 從項目素質分析 A、 相比片區(qū)其他樓盤，本項目的建筑 、 會所、及未來所提供項目 綜合評價 項目：天安第一城 同致（無錫）地產 5 的生活服務 等 對市場更有吸引力； B、 個體產品的總價量大，小面積戶型不多， 體現(xiàn) 項目“豪宅”的實質； C、 高標準的會所及服務 水平 ，符合項目建筑的初衷。 銷售目標：力爭 40%的銷售率 主要方式：推出 小 高層部分單位。 銷售目標：達到 70%的銷售率（包括推出階段的 40%）。 a) 人員推銷 （略） b) 營業(yè)推廣 ： 鼓勵消費者直接購買 和 鼓勵企業(yè)推銷人員 實際上是向消費者 或企業(yè)人員提供一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力合理確定“刺激”，使中間商或消費者感到市在實惠 ， 真正起到促進銷售的作用（推廣宣傳上將注意處理負面 的影響） 。 本方案實施的必備條件 a) 加強前期宣傳，使項目的形象在發(fā)售之前已深入人心。 d) 每期銷售價格的升幅依上期銷售情況而定。 ｂ．在此期間，新客戶可即時繳納誠意金換取 號 碼，新老客戶的 號 碼用組別來區(qū)分先后順序。 ｆ、派 號 期間，挑選一小批樓層、朝向較差的單位作為優(yōu)惠單位，讓所有客戶自由選購。采用以下措施：①在銷售大廳外的操場上搭棚，擺放座椅供客戶休息。 第一批單位推出 ａ、在 派發(fā) 號 碼 期間，已經向所有領 號 客戶公布了第一批正式推出單位的房號、價格和推出時間，所以不用另行專門通知。 ｄ、認購程序開始后，參與認購的客戶在大廳等候，按工作人員的指示，依次到選 號處選定房號。 第二批單位推出 ａ、視第一批單位的市場反應情況，確定第二批單位房號、價格及推出時間。 ｃ、在規(guī)定時間之后到達的持 號 碼客戶如果還想參與選購，不論其籌碼順序，自動排在對列最后。 ｆ、持籌碼的客戶對可自由選購的房號享有電話訂房的權利，當日有效，定房客戶須在當日內到銷售現(xiàn)場補辦定房手續(xù)，否則不予保留。 （ 1） 地塊狀況 項目地塊從其形狀來看近似于直角三角形，地勢則呈 U 形（中間低、兩端高）。 （ 2） 項目所在區(qū)域的交通環(huán)境構成狀況 項目位于衛(wèi)星路，前進廣場，交通不便，出租車是基本出行工具。離項目地往東半小時步程內有雙德鄉(xiāng)派出所，距離較遠，不能滿足未來普通居住的需要 優(yōu)勢分析： ① 、 品牌優(yōu)勢 天安中國投資有限公司前身是新鴻基有限公司的中國部，成立于一九八七年，新鴻基有限公司是其主要股東之一，主要業(yè)務為投資國內房地產。河濱豪園、天安花園、佘山鄉(xiāng)村俱樂部、嘉富麗苑、明苑別墅、天安中心 ； 常州天安國際中心 ； 無錫天安鴻基花園 、 “ 項目 綜合評價 項目：天安第一城
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