市場需求目標(biāo)客群分析-wenkub
2023-07-08 15:32:45 本頁面
【正文】 因?yàn)橹鞒菂^(qū)的價格過高，只能購買區(qū)域相對較差的地區(qū)。在本項(xiàng)目周邊分布者大量企業(yè)，有高速齒輪廠、藥械廠、壓縮機(jī)廠等，這些企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很好，企業(yè)規(guī)模大、員工多，這部分人群為了工作方便，會選擇在工廠附近區(qū)域購買房產(chǎn)。本項(xiàng)目毗鄰小行地鐵出口，是純粹的地鐵物業(yè)。根據(jù)地塊特征和項(xiàng)目狀況，對本項(xiàng)目的客群范圍大致如下從整體上來劃分1） 本項(xiàng)目的客群主要輻射城南地區(qū)，即新街口以南地區(qū)。從調(diào)查得知，周邊企業(yè)效益好，～5萬之間，購房需求旺盛，目前有大量員工在更遠(yuǎn)區(qū)域的鐵心橋購房，因此本項(xiàng)目會吸引這部分群體；3）門東、門西地區(qū)居民。目標(biāo)客戶調(diào)查為了給本項(xiàng)目有一個科學(xué)合理、準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶定位，本司做了目標(biāo)客戶調(diào)查，通過問卷調(diào)查的方式，實(shí)地調(diào)查客戶，從中找出本項(xiàng)目的客群所在，同時得出目標(biāo)客戶所需?？蛻衄F(xiàn)在居住的區(qū)域本此調(diào)查對象預(yù)先設(shè)定為城南為主，這主要考慮到本項(xiàng)目屬于區(qū)域特征明顯的項(xiàng)目，因此在做調(diào)查時，對客戶范圍進(jìn)行了圈定。在購房目的中第一次置業(yè)和改善居住條件的目的占據(jù)半壁江山?？蛻魧Ψ靠羁們r最大承受能力此圖呈現(xiàn)山峰狀，中間高，兩頭低，這和單價所反映的情況相同。為降低總價而降低房型面積的做法在此區(qū)域要慎行，這也因?yàn)楫?dāng)?shù)赜休^多小戶型的二手房存在。在舊小區(qū)中，建筑以多層和平屋頂為主，因?yàn)榉N種原因，頂層住戶經(jīng)常受到平頂屋頂?shù)穆┯辍⑵貢裰?。其次是環(huán)境，對會所功能和居住人群的要求較低，說明客群是解決自身住房為主，因居住習(xí)慣，不太在意學(xué)區(qū)、配套和會所的功能，只要價格適合他們，他們就會考慮購買。本項(xiàng)目的目標(biāo)客群主要從單價上進(jìn)行篩選，選擇單價在3000元/㎡以上的為目標(biāo)客群（，實(shí)際單價在3600元/㎡左右）目標(biāo)客戶描述（主要是項(xiàng)目前期）年齡：年齡在28～50之間的工薪階層，有穩(wěn)定的收入，屬于城市的普通工薪層；職業(yè)：企業(yè)職工（主要是周邊企業(yè)的職工）、公務(wù)員（雨花區(qū)部分公務(wù)員、教師、警察）、地鐵運(yùn)營公司、私營業(yè)主居住地：以周邊區(qū)域?yàn)樽。椛湔麄€城南地區(qū)，特別是門東、門西的大量居民；地鐵沿線的居民、主城區(qū)的拆遷戶；特征：已經(jīng)結(jié)婚的兩口或三口之家，為了改善住房；準(zhǔn)備結(jié)婚購置婚房；居住或工作在老城南，社會關(guān)系和主要活動地點(diǎn)；因拆遷需要購房；平實(shí)的享受生活者在項(xiàng)目的后期開發(fā)中，隨著項(xiàng)目知名度的上升，項(xiàng)目形象逐步到位，客戶不斷積累，目標(biāo)客群將發(fā)生一定變化，項(xiàng)目輻射力的范圍將擴(kuò)大，客群將由城南輻射到整個南京主3城區(qū)！目標(biāo)客戶需求分析通過目標(biāo)客戶界定，找到了本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，下面根據(jù)調(diào)查問卷，統(tǒng)計出符合本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，本次問卷符合本項(xiàng)目的目標(biāo)的客群有75份，現(xiàn)從問卷中統(tǒng)計分析。其他區(qū)域群體較少的原因一是區(qū)域認(rèn)可度低，二是地鐵的輻射作用還沒發(fā)揮巨大作用。目標(biāo)客戶購置物業(yè)的目的在購房目的中，居住是最主要的目的，主要是一次置業(yè)和改善居住條件，其中因?yàn)榻Y(jié)婚而購房的比例較大，因?yàn)橥顿Y升值的因素而購買的較少，說明本區(qū)域的購房行為主要是自己居住，手上空余資金有限，同時說明地鐵物業(yè)的投資潛力還沒被市場充分認(rèn)知，這主要是因?yàn)榈罔F還沒投入運(yùn)營，沒帶來實(shí)際的利好，隨著項(xiàng)目的不斷開發(fā)，因地鐵而投資的比例會上升。客戶對房款總價最大承受能力普通客群的購房行為，首先考慮的是單價的因素，其次是需要多大面積的房子，總價不是他們首先考慮到的因素，但總價是直接決定他們能否購房的因素，因?yàn)榧词箚蝺r和面積都滿意，但總價超出承受能力，他們是不會購房的。在調(diào)查中大戶型不受青睞，本項(xiàng)目在做產(chǎn)品時面積一定要有控制，不宜過大。對屋頂?shù)南埠帽卷?xiàng)目的目標(biāo)客群是有一定購買能力的群體，對選擇的物業(yè)上有自己的喜好，在對物業(yè)的屋頂處理上，客群明顯偏愛坡屋頂，這和居住習(xí)慣有關(guān)系。從此圖上可以看出客群比較偏愛清淡雅的外立面風(fēng)格，這是因?yàn)榭腿簩﹂L期居住的舊小區(qū)沉悶的外立面有排斥心理，向往清新的建筑風(fēng)格。因?yàn)檠b修交付在后期存在較多問題，建議本項(xiàng)目不采用裝修交付形式，仍按照傳統(tǒng)的毛坯交付。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊(duì)購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。 與去年同期相比較發(fā)現(xiàn),消費(fèi)者對于121140㎡、141160㎡、161200 ㎡、201㎡以上四種大面積住房的需求均有一定降低，%；而對于60 ㎡以下，6180㎡、81100㎡、101120㎡這四種面積相對小一些的住房的需求均由不同程度的增長，%。然而在3500元以下/M2區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區(qū)域，這與消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣心理有些差距，導(dǎo)致供需不平衡。從圖中可以看出80～120㎡是供應(yīng)和需求都較大的區(qū)域，但供應(yīng)仍不能滿足需求，從供需的差距區(qū)域看60～80㎡和130㎡是兩個最大的差距區(qū)域，前者是供不應(yīng)求，后者則是供大于求。本項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)上建議走大眾路線，以多層和小高層為主，產(chǎn)品走經(jīng)濟(jì)實(shí)用型路線。目前本區(qū)域的房款總價大致在35～60萬的區(qū)域。本項(xiàng)目在產(chǎn)品創(chuàng)新上要有自己的特色，比如陽臺的處理、錯層的運(yùn)用、坡地景觀的營造等等，特別是本項(xiàng)目的景觀可以利用先天的山地營造出比較好的效果來。同時本項(xiàng)目有18000㎡的商業(yè)，充分滿足社區(qū)生活需求，在商業(yè)上努力引進(jìn)大型倉儲超市，以提升本項(xiàng)目的配套檔次；配套：園區(qū)內(nèi)露天籃球場、網(wǎng)球場、兒童游樂天地，會所配備健身、棋牌吧、茶社、圖書館等配套，在配套上要能充分顯示本項(xiàng)目的“獨(dú)立社區(qū)”概念。在這里每一個住戶都不會被忽略。 提前介入，是一個長效服務(wù)的概念，即物業(yè)公司在接管樓盤之前，代表業(yè)主的利益先期介入樓盤
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