市場(chǎng)需求目標(biāo)客群分析(已修改)
2025-07-05 15:32 本頁面
【正文】 市場(chǎng)需求分析客群范圍劃分本項(xiàng)目位于雨花區(qū)小行地塊，屬于老城南地區(qū)，地塊緊鄰菊花臺(tái)公園，周邊有大量工廠和舊居民小區(qū)。本項(xiàng)目毗鄰小行地鐵出口，是純粹的地鐵物業(yè)。根據(jù)地塊特征和項(xiàng)目狀況，對(duì)本項(xiàng)目的客群范圍大致如下從整體上來劃分1） 本項(xiàng)目的客群主要輻射城南地區(qū)，即新街口以南地區(qū)。本項(xiàng)目首先的主要客群是生活在城南的老居民，從地域上本項(xiàng)目屬于城南，從距離和交通上本項(xiàng)目也依托于老城南；2） 其次是地鐵物業(yè)帶來的投資客，這部分投資客居住沒有固定規(guī)律，但熟悉本項(xiàng)目周邊的基本情況，看好地鐵房產(chǎn)的升值潛力；3） 拆遷戶，為了解決住房，必須購買房產(chǎn)，他們有部分拆遷款，工作主要在主城區(qū)，在購房時(shí)首先考慮的是價(jià)格和交通，本項(xiàng)目的特性具備這種條件；4） 外地來寧工作者，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、工作又比較繁重，因此會(huì)選擇距離城區(qū)不遠(yuǎn)、而價(jià)格相對(duì)較低的房產(chǎn)?？腿杭?xì)分1） 本地塊周邊原有居民，他們對(duì)城南比較認(rèn)同，長(zhǎng)期生活在城南，同時(shí)這部分群體對(duì)城南有較強(qiáng)的區(qū)域認(rèn)同感，區(qū)域情結(jié)重，他們生于斯、長(zhǎng)于斯，親戚、朋友等關(guān)系都積累在這個(gè)區(qū)域，因此會(huì)選擇在本區(qū)域購買房產(chǎn)；2） 周邊工廠企業(yè)的工作人員。在本項(xiàng)目周邊分布者大量企業(yè)，有高速齒輪廠、藥械廠、壓縮機(jī)廠等，這些企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很好，企業(yè)規(guī)模大、員工多，這部分人群為了工作方便，會(huì)選擇在工廠附近區(qū)域購買房產(chǎn)。從調(diào)查得知，周邊企業(yè)效益好，～5萬之間，購房需求旺盛，目前有大量員工在更遠(yuǎn)區(qū)域的鐵心橋購房，因此本項(xiàng)目會(huì)吸引這部分群體；3）門東、門西地區(qū)居民。這部分地區(qū)本屬于老城南，對(duì)城南有一定的依戀情結(jié)，為了改善居住條件、而且不用花費(fèi)太多資金，會(huì)在城南購買相對(duì)價(jià)格較低的房產(chǎn)，因主城區(qū)的價(jià)格已經(jīng)攀升到他們難以承受的程度，只好在主城區(qū)外購房。同時(shí)，門東、門西地區(qū)今年的拆遷改造量巨大，有大量群體需要住房，他們有部分拆遷款，有一定的購買能力，但主城區(qū)的價(jià)格超出了他們承受能力范圍；4）整個(gè)南京的拆遷戶。今年南京有較大的拆遷量，有大量群體需要購房，政府雖然有部分經(jīng)濟(jì)適用房為拆遷戶提供，但這些經(jīng)濟(jì)適用房一般位于郊區(qū)，生活、交通都不方便，而且購買條件苛刻，根本不能滿足拆遷戶中經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的群體，他們不愿意脫離城區(qū)生活，有桅頂工作，對(duì)交通和周邊配套要求高，因?yàn)橹鞒菂^(qū)的價(jià)格過高，只能購買區(qū)域相對(duì)較差的地區(qū)。目標(biāo)客戶調(diào)查為了給本項(xiàng)目有一個(gè)科學(xué)合理、準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶定位，本司做了目標(biāo)客戶調(diào)查，通過問卷調(diào)查的方式，實(shí)地調(diào)查客戶，從中找出本項(xiàng)目的客群所在，同時(shí)得出目標(biāo)客戶所需。本次調(diào)查共調(diào)查100份問卷，其中有效問卷89份，以下統(tǒng)計(jì)分析是對(duì)89份有效調(diào)查問卷的分析。本次調(diào)查客戶的從事職業(yè)分布：從上圖可以看出，本次調(diào)查的對(duì)象分布在不同行業(yè)內(nèi)，但企業(yè)普通員工占據(jù)最大比例，這主要是因?yàn)楸卷?xiàng)目周邊有很多工廠企業(yè)，周邊居民也多是這些工廠員工。工薪階層是此次調(diào)查重點(diǎn)?？蛻衄F(xiàn)在居住的區(qū)域本此調(diào)查對(duì)象預(yù)先設(shè)定為城南為主，這主要考慮到本項(xiàng)目屬于區(qū)域特征明顯的項(xiàng)目，因此在做調(diào)查時(shí)，對(duì)客戶范圍進(jìn)行了圈定。調(diào)查客戶在最近今年的購房意向從上圖可以看出，在100份問卷中，在3年以內(nèi)購買房產(chǎn)的群體占據(jù)67%，4～5年的購房需求占據(jù)23%，這說明近幾年購房需求旺盛，有大量群體需要購房置業(yè)，特別是選擇1～2年的占據(jù)了總數(shù)的31%，是體量最大的群體。從此圖中可以看出，在市場(chǎng)需求方面，需求量大，需求周期也多在近3年內(nèi)，這對(duì)項(xiàng)目開發(fā)銷售有很大支撐。購置物業(yè)的目的：此圖反映的是客戶購房目的，從圖中可以看出用作投資用途的目的比例很少，在此區(qū)域內(nèi)購房主要是用于居住，這說明在調(diào)查客戶心中，地鐵物業(yè)的投資理念淡薄，這也是因?yàn)榈罔F還沒有投入運(yùn)營(yíng)，同時(shí)客戶的剩余資金有限。在購房目的中第一次置業(yè)和改善居住條件的目的占據(jù)半壁江山。因?yàn)楣ぷ鲉挝唤I房比例較小，主要是因?yàn)橘彿磕康牡闹睾?，選擇一次置業(yè)也有考慮工作便利的因素。客戶購買物業(yè)最高能承受的單價(jià) 此圖反映的是客群對(duì)單價(jià)的承受能力，從圖中可以看出選擇價(jià)格兩端的較少，選擇3000元/㎡以下的有10個(gè)，這部分是屬于購買力較弱的群體；選擇4500元/㎡以上的客群更少，只有4個(gè)，說明購買力較強(qiáng)的群體比較排斥本區(qū)域；受選最多的是3000～3500元/㎡，其次是3500～4000元/㎡，根據(jù)問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)慣例，是比較合乎現(xiàn)實(shí)客戶承受能力，這也是本項(xiàng)目的主力客群。圖中反映的結(jié)果是比較符合本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期值的，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格制定有較大的指導(dǎo)意義，在篩選本項(xiàng)目目標(biāo)客群時(shí)，主要以單價(jià)來劃分，3000元/㎡的劃定為本項(xiàng)目主力客群?？蛻魧?duì)房款總價(jià)最大承受能力此圖呈現(xiàn)山峰狀，中間高，兩頭低，這和單價(jià)所反映的情況相同。總價(jià)承受能力在20萬以下的是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，購買力不強(qiáng)的群體，這是因?yàn)?0萬的總價(jià)在購買單價(jià)在3800元/㎡的物業(yè)時(shí)，只能購買面積52個(gè)平米，而在對(duì)客群對(duì)面積需求調(diào)查中（見下圖），基本沒有選擇60㎡以下房產(chǎn)的，因此我們可以把20萬以下客戶篩除。圖中還反映出在每個(gè)總價(jià)分布區(qū)域之間分布明確，總價(jià)比較敏感，說明本區(qū)域是總價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)，客戶在購買房產(chǎn)時(shí)，自身所能承受的總價(jià)是選擇房產(chǎn)的重要依據(jù)?？蛻魧?duì)房產(chǎn)的面積需求 以上已經(jīng)統(tǒng)計(jì)了單價(jià)和總價(jià)，此圖是反映購房需求面積，從圖中可以看出，選擇小面積的60㎡以下和選擇大面積的140㎡以上的客戶微乎其微，主力群體購買的面積需求仍是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，面積集中在80～120㎡之間。為降低總價(jià)而降低房型面積的做法在此區(qū)域要慎行，這也因?yàn)楫?dāng)?shù)赜休^多小戶型的二手房存在。 客戶計(jì)劃購買什么房型的住房此圖主要是調(diào)查客戶對(duì)房型功能的選擇，從房型功能上看，客戶主要選擇的是兩室和三室房型，說明這部分群體是屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型客戶，既不是單身公寓的過度房也不是面積較大的舒適房，購買房型以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為首選。這種結(jié)果也
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