【正文】 濟(jì)南龍奧地塊項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 目 錄 目 錄 ....................................................................................................... II 第 1 部分 項(xiàng)目資源分析 ...........................................................................1 地塊位置 .........................................................................................1 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ..........................................................................2 地塊現(xiàn)狀分析 .................................................................................2 地表現(xiàn)狀 ................................................................................2 周邊環(huán)境 ................................................................................4 交通 ........................................................................................4 生活配套 ................................................................................4 地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃 ......................................................................5 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) .................................................................................8 第 2 部分 市場(chǎng)分析 ..................................................................................8 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 ...........................................................................9 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ............................................................................ 11 公寓市場(chǎng)分析 ................................................................................ 17 第 3 部分 周邊競(jìng)爭(zhēng)與可比項(xiàng)目分析 ...................................................... 22 寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)與可比項(xiàng)目分析 ......................................................... 22 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析 ............................................................... 24 寫(xiě) 字樓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié) ........................................................... 30 公寓競(jìng)爭(zhēng)與可比項(xiàng)目分析 ............................................................ 30 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析 ............................................................... 32 公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 總結(jié) ............................................................... 47 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與可比項(xiàng)目分析 ............................................................ 48 區(qū)域商業(yè)概況 ....................................................................... 48 典型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ............................................................... 48 小結(jié) ...................................................................................... 49 第 4 部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 .................................................................... 50 優(yōu)勢(shì)分析 ....................................................................................... 50 劣勢(shì)分析 ....................................................................................... 50 機(jī)會(huì)分析 ....................................................................................... 50 威脅分析 ....................................................................................... 51 劣勢(shì)及威脅應(yīng)對(duì)策略 ..................................................................... 51 第 5 部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ......................................................................... 52 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 ............................................................................... 52 項(xiàng)目整體形象定位 ........................................................................ 53 公寓定位 ....................................................................................... 54 目標(biāo)客戶(hù)群定位 ................................................................... 54 公寓產(chǎn)品定位 ....................................................................... 54 價(jià)格定位 .............................................................................. 61 商業(yè)定位 ....................................................................................... 61 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ....................................................................... 61 商業(yè)位置分布及規(guī)模 ............................................................ 62 商業(yè)價(jià)格定位 ....................................................................... 62 公共配套設(shè)施定位 ........................................................................ 63 車(chē)庫(kù) ...................................................................................... 63 會(huì)所 ...................................................................................... 63 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議 ........................................................................ 64 第 1 部分 項(xiàng)目資源分析 地塊位置 項(xiàng)目位于濟(jì)南奧體中心核心區(qū)域，北側(cè)靠近經(jīng)十東路，南側(cè)為龍奧北路，東側(cè)為玉頂山。除龍奧大廈、奧體中心外，省立醫(yī)院、省高院、省國(guó)資委、省軍區(qū)及省博物館、檔案館等城市優(yōu)勢(shì)資源遍布周邊，區(qū)域被規(guī)劃為濟(jì)南 東部新城的核心，也是濟(jì)南未來(lái)的城市行政中心所在地，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 圖 1：項(xiàng)目所在區(qū)域用地規(guī)劃圖 備注：紅色為商業(yè)金融用地，黃色為居住用地 奧體中心 濟(jì)南政務(wù)中心龍奧大廈 掛牌地塊 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，總占地 23875 ㎡，可規(guī)劃建筑 面積143250 ㎡。該項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上可規(guī)劃建筑面積（㎡） 143250 地下可規(guī)劃建筑面積（㎡） 57300 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 地塊現(xiàn)狀分析 地表現(xiàn)狀 項(xiàng)目緊鄰龍奧北路，地勢(shì)整體比較方正平整，東西面寬 256 米，南北進(jìn)深 90 米，場(chǎng)地內(nèi)沒(méi)有任何建筑物，具備快速開(kāi)工的條件。 圖 2：項(xiàng)目現(xiàn)狀圖 圖 3：項(xiàng)目區(qū)位圖 周邊環(huán)境 地塊東北側(cè)為公交總公司立體停車(chē)場(chǎng)，地上 4 層，目前修建至主體3 層。后期將不可避免的給項(xiàng)目造成 噪音污染，同時(shí)公交總站帶來(lái)的人流也為本項(xiàng)目商業(yè)的繁榮奠定基礎(chǔ)。地塊 東側(cè)為玉頂山公墓，目前濟(jì)南市民政局已禁止該公墓擴(kuò)大規(guī)模，后期計(jì)劃在公墓周邊種植速生林對(duì)其進(jìn)行有效遮擋或者改造為山體公園。地塊南側(cè)為區(qū)域高端項(xiàng)目中海奧龍官邸，目前一期正處于熱銷(xiāo)中，西側(cè)為正在建筑中的山東才高置業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 。 交通 項(xiàng)目北側(cè)的經(jīng)十路是濟(jì)南最重要的東西向交通干線；南側(cè)緊鄰龍奧北路和旅游路，其中龍奧北路連接地塊和龍 奧大廈、奧體場(chǎng)館以及喜來(lái)登酒店，旅游路則向東西延伸，分別到達(dá)東部和南部高端住宅區(qū)。項(xiàng)目東西兩側(cè)的奧體東路和舜華南路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目將經(jīng)十路和旅游路聯(lián)通。整體而言，區(qū)域交通非常便利，目前已經(jīng)開(kāi)通 BRT5 和 BRT6 號(hào)兩條快速公交系統(tǒng)。 生活配套 地塊周邊市政、文化、體育、醫(yī)療設(shè)施齊全 ,龍奧大廈、奧體中心、省檔案館、博物館、省立醫(yī)院等優(yōu)勢(shì)資源均在本項(xiàng)目周邊 2 公里范圍內(nèi)。全運(yùn)村內(nèi)配建的中小學(xué)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，后前項(xiàng)目南側(cè)地塊內(nèi)還將分別配建中小學(xué)各一所，教育配套設(shè)施逐步完善。雖然目前項(xiàng)目周邊商業(yè)生活配套暫不完善，但奧 體中心底層商鋪已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外出租、后期魯商國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)都將配建大型購(gòu)物中心。 地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)目所處的奧體片區(qū)是濟(jì)南市迎接第十一屆全運(yùn)會(huì)集中打造的“三大亮點(diǎn)”區(qū)域之一。在 “一體兩翼 ”城市發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)向下，片區(qū)定位為城市東部副中心的核心組團(tuán)，與軟件園研發(fā)中心協(xié)同構(gòu)筑濟(jì)南東部副中心，成為山東省和濟(jì)南市的高端服務(wù)中心、高端消費(fèi)商貿(mào)集聚區(qū)和金融保險(xiǎn)業(yè)副中心。 隨著奧體中心、龍奧大廈、全運(yùn)村、喜來(lái)登酒店等重點(diǎn)項(xiàng)目的建成及投入使用，奧體片區(qū)已經(jīng)成為東部新城的核心。其先期啟動(dòng)及區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)工程有新政 務(wù)中心、奧體中心、省博物館新館和檔案館新館、省立醫(yī)院東院區(qū)、省高院、武警總隊(duì)、奧體酒店、魯商國(guó)奧城、全運(yùn)村等，當(dāng)前階段區(qū)域發(fā)展拉動(dòng)主力為政府、企事業(yè)單位的入駐以及中海、綠城等一線企業(yè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 圖 4：奧體中心區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目分布圖 項(xiàng)目 圖 5：奧體中心區(qū)域規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 本項(xiàng)目地處奧體核心區(qū)域，具備得天獨(dú)厚的奧體人文資源，尤其是隨