【正文】 新華信托泰州醫(yī)藥高新區(qū) 休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 投資集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 目錄 導(dǎo)言 ............................................. 4 ........................................... 4 ....................................... 4 第一章 信托計(jì)劃綜述 ................................ 5 信托概要 ....................................... 5 信托產(chǎn)品要素 ................................... 5 信托資金的運(yùn)用 ................................. 7 信用增級(jí)及后續(xù)管理措施 .......................... 7 信托計(jì)劃的退出方式 ............................ 10 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 .............................. 11 第二章 融資項(xiàng)目基本情況介紹 ......................... 12 項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介 .................................. 12 項(xiàng)目整體情況 .................................. 13 項(xiàng)目合規(guī)性 .................................... 15 項(xiàng)目實(shí)施方簡(jiǎn)介 ................................ 16 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 .............................. 17 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .................................. 21 第三章 高新區(qū)管委會(huì)還款能力分析（第一還款來源） ........ 22 泰州醫(yī)藥 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 ............. 22 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析 .......... 22 結(jié)論 ......................................... 30 第四章 抵押品與質(zhì)押 品分析（第二還款來源） ............. 31 抵押品簡(jiǎn)介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 31 質(zhì)押品簡(jiǎn)介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 35 結(jié)論 ......................................... 37 第五章 擔(dān)保企業(yè)分析（第三還款來源） .................. 39 擔(dān)保企業(yè)基本情況 .............................. 39 擔(dān)保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 .......................... 40 擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力 ..................... 48 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范 .............................. 49 信用風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 49 融資項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ......................... 49 管委會(huì)回購(gòu)款支付風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ..................... 50 抵押品變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .......................... 51 管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 53 其他風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 53 第七章 盡職調(diào)查情況與結(jié)論 .......................... 54 盡職調(diào)查情況 .................................. 54 結(jié)論 ......................................... 55 第八章 信托經(jīng)理 ................................... 57 導(dǎo)言 ●國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì) 委托代建 的 BT 項(xiàng)目 ， 開發(fā)區(qū)“產(chǎn)學(xué)研”一體 的重要工程，項(xiàng)目得到省市各級(jí)政府大力支持 ● 開發(fā)區(qū)已成為醫(yī)藥投資的熱土，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，管委會(huì)財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng) （ 20xx年財(cái)政總收入超 60 億元） ，承諾按期足額回購(gòu) ●融資人泰州華誠(chéng)醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 具有較強(qiáng)的 再融資能力 ，開發(fā)區(qū)管委會(huì)承諾未來 3年內(nèi)再注入至少 1000畝土地 ● 附加 充足的商業(yè)用地抵押擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 ● AA級(jí)企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ●融資人綜合成本暫定 %，成功實(shí)施后預(yù)計(jì)我司年收益率不低于%，總利潤(rùn)不少于 2240萬元 本文第一章為信托計(jì) 劃概述，介紹信托計(jì)劃基本框架和要素；第二章介紹融資項(xiàng)目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計(jì)劃的三個(gè)還款來源：高新區(qū)管委會(huì)、項(xiàng)目抵質(zhì)押品和項(xiàng)目擔(dān)保方；第六章分析了本信托計(jì)劃可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)對(duì)策；第七章為盡職調(diào)查情況和結(jié)論； 第八章為信托經(jīng)理介紹；最后的 附件 列明 項(xiàng)目的重要待查文本文件和項(xiàng)目設(shè)立需簽訂的主要合同。 第一 章 信托計(jì)劃綜述 信托概要 泰州華誠(chéng)醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華誠(chéng)醫(yī)學(xué)”）向新華信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華信托”）提出融資申請(qǐng)，擬由新華信托設(shè)立集合信托計(jì)劃 ， 融資不超 過人民幣 7 億元，以受讓華誠(chéng)醫(yī)學(xué)基于與 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“管委會(huì)”、“ 高新區(qū) 管委會(huì)”）簽訂《委托代建 (BT)合同》而享有的對(duì) 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱 “本項(xiàng)目”）的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 本信托計(jì)劃擬包含兩期，每期期限擬定為 24 個(gè)月。本項(xiàng)目為管委會(huì)委托華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 代建 的 BT 項(xiàng)目，華誠(chéng)醫(yī)學(xué)將融資資金用于該項(xiàng)目建設(shè)，管委會(huì)按照《委托代建 (BT)合同》 約定 分期支付項(xiàng)目回購(gòu)款，華誠(chéng)醫(yī)學(xué)以上述回購(gòu)款作為第一還款來源，在信托到期時(shí)回購(gòu)項(xiàng)目投資補(bǔ)償收益權(quán)，以保證信托計(jì)劃的安全退出 。 本信托計(jì)劃另追加 萬平方米商業(yè)金融用 地 和附屬建筑抵押以及華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押， 并由 AA級(jí)企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)公司提供保證擔(dān)保，作為第二、第三還款來源。 信托產(chǎn)品要素 新華信托泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目投資集合資金 信托計(jì)劃 （暫定名）； 計(jì)劃募集總額為 70000 萬元，分兩期募集。第一期計(jì)劃募集不超過 40000萬元，可分兩次推介，每次不超過 20xx0萬元；第二期計(jì)劃募集不超過 30000萬元，可分兩次推介，每次不超過 15000萬元。 24 個(gè)月。 集合、融資。 （ 1）委托人：合格社會(huì)投資者 （ 2）受益人：同委托人 （ 3）受托人：新華信托股份有限公司 （ 4）融資人：泰州華誠(chéng)醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 %/年。 本信托計(jì)劃的退出方式主要為華誠(chéng)醫(yī)學(xué)回購(gòu)新華信托持有的 本項(xiàng)目的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 （ 1）華誠(chéng)醫(yī)學(xué)回購(gòu)?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價(jià)款的計(jì)算公式如下： 回購(gòu)價(jià)款 =固定價(jià)款 +溢價(jià)款 固定價(jià)款 =信托計(jì)劃募集資金規(guī)模 溢價(jià)款 =信托計(jì)劃募集資金規(guī)模 *信托項(xiàng)目綜合融資成本 *信托計(jì)劃存續(xù)天數(shù) /360 （ 2） 華誠(chéng)醫(yī)學(xué)回購(gòu)?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價(jià)款支付規(guī)則： 華誠(chéng)醫(yī)學(xué)在收到全額收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，按照信托計(jì)劃當(dāng)期募集資金總額 3%的比例，支付第一筆溢價(jià)款至新華信托指定的賬號(hào)中，用以支付渠道費(fèi)、銀行保管費(fèi)以及與信托相關(guān)的審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)等部分信托費(fèi)用。其他部分的溢價(jià)款按季等額支付，直至全額回購(gòu)?fù)戤?；華誠(chéng)醫(yī)學(xué)應(yīng)在信托期限到期日之前完整支付回購(gòu)收益權(quán)價(jià)款之固定價(jià)款，當(dāng)期溢價(jià)款于回購(gòu)日之前一并支付。 信托資金的運(yùn)用 資金運(yùn)用方式：受讓華誠(chéng)醫(yī)學(xué)基于與 高新區(qū)管委會(huì) 簽訂《委托代建 (BT)合同》而享有的 對(duì) 本 項(xiàng)目 的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 資金 用途： 本 項(xiàng)目工程建設(shè)。 信用增級(jí)及后續(xù)管理措施 質(zhì) 押擔(dān)保： 作為第二還款來源，華誠(chéng)醫(yī)學(xué)為本項(xiàng)目追加評(píng)估價(jià)值 億元的土地和房產(chǎn)抵押，并由華誠(chéng)醫(yī)學(xué)的全部股東將華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押給新華信托，以保障本信托計(jì)劃足額退出。 （ 1） 土地和房產(chǎn)抵押 ： 華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 將 其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于 高新區(qū) 泰高路西 側(cè)、新陽(yáng)路南側(cè)，面積分別為 7586和 7587 地塊土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下 （評(píng)估價(jià)值為）， 同時(shí)將位于此兩塊地塊上屬華誠(chéng)所 有的，面積為（現(xiàn)由南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院用于教學(xué)活動(dòng)）全部抵押至新華信托名下 （評(píng)估價(jià)值為 萬元） 。抵押物的評(píng)估由新華信托指定的評(píng)估公司 負(fù)責(zé) ，評(píng)估費(fèi)用由華誠(chéng)醫(yī)學(xué)全額承擔(dān) 。 （ 2）華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押： 華誠(chéng)醫(yī)學(xué)股東 —— 泰州東方中國(guó)醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司以及泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 —— 將其實(shí)際擁有的華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)全部質(zhì)押至新華信托名下。 滿足 下列條件 時(shí) ，新華信托可 選擇 直接實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)： ○ 1 本信托計(jì)劃一期不能按期足額 （含本金及全部溢價(jià)款 ） 退出； ○ 2 本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠(chéng)醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值首次低于 15億元；或本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠(chéng)醫(yī)學(xué)未經(jīng)新華信托書面授權(quán)單方面處置重大資產(chǎn) （ 股權(quán)質(zhì)押合同簽訂時(shí)確認(rèn)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值max{該資產(chǎn)賬面價(jià)值，該資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 }＜ 15億元 ） ； ： AA 級(jí)企業(yè) 泰州鑫泰集團(tuán)有限公司為 本 信托計(jì)劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證 擔(dān)保 ，為本信托計(jì)劃第三還款來源。 ： 涉及華誠(chéng)醫(yī)學(xué)重大事項(xiàng)的決策需取得新華信托的同意，一般事 項(xiàng)需按季度向新華信托通報(bào)。重大事項(xiàng)是指對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng) 營(yíng)管理和對(duì)本信托計(jì)劃的還款可能帶來重大影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)。一般事項(xiàng)是指對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理和對(duì)本信托計(jì)劃的還款可能帶來一般影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)。 重大事項(xiàng)包括但不限于： （ 1）公司重組并購(gòu)；修改項(xiàng)目公司章程；重大資產(chǎn)購(gòu)置及處置等； （ 2）華誠(chéng)醫(yī)學(xué)單筆金額達(dá)到或者超過 5000 萬元的資金劃撥（經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的資金使用預(yù)算和按照資金使用計(jì)劃的用于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工的資金劃撥除外），及超過資金使用預(yù)算和資金使用計(jì)劃的資金劃付； （ 3）華誠(chéng)醫(yī)學(xué)貸款、對(duì)外投資、對(duì)外提供擔(dān)保（包括且不限于抵押、出質(zhì)、保證等）、對(duì)外融資、訴訟等事項(xiàng) 。 一般事項(xiàng)包括但不限于： 華誠(chéng)醫(yī)學(xué)的經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流狀況、醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目的進(jìn)展情況。 ： （ 1） 華誠(chéng)醫(yī)學(xué)按季度提前向新華信托提交資金使用計(jì)劃，經(jīng)新華信托審核后委托銀行按資金使用計(jì)劃監(jiān)管資金使用，融資方承諾信托資金需用于 本 信托計(jì)劃指定的項(xiàng)目建設(shè)。 （ 2） 為了保證 本 信托計(jì)劃本金及預(yù)期收益的按期足額兌付，華誠(chéng)醫(yī)學(xué)與新華信托、 **銀行 **分行三方簽署《信托資金封閉管理合作 協(xié)議》，對(duì) 本 項(xiàng)目資金運(yùn)用以及 本 項(xiàng)目的收益進(jìn)行監(jiān)管 ，新華信托對(duì)監(jiān)管 賬戶 內(nèi) 預(yù)期影響信托計(jì)劃及時(shí)兌付的資金調(diào)度有一票否決權(quán) ； ： 各 方將嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)規(guī)定要求，控制風(fēng)險(xiǎn)，確保信托資金的安全。 信托計(jì)劃的退出方式 ，回購(gòu)新華信托所持有的本 項(xiàng)目的項(xiàng)目投資補(bǔ)償收益權(quán)，足額支付信托本金及利息，新華信托將所得收益由新華信托向受益人分配信托本金及收益。 ：本信托計(jì)劃將其擁有的項(xiàng)目收益權(quán)向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款向受益人分配信托本金及收益。 ：信托計(jì)劃終止時(shí)，經(jīng)新華信托同意，在能夠滿足受益人預(yù)期收益的情況下，受托人可以將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，以信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià) 款向受益人分配信托本金及收益。 ：在信托到期未能及時(shí)兌付 或出現(xiàn)前述直接實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形 時(shí)，新華信托可以將因抵押而獲得的土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)及因質(zhì)押而持有的股權(quán)以拍賣等形式變現(xiàn)，以轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托本金及收益。 具體由新華信托根據(jù)信托計(jì)劃的運(yùn)作情況選擇信托計(jì)劃的退出 方式。 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 注： ： 新華信托 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 BT 項(xiàng)目資金信托計(jì)劃 ： 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 ：泰州 醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì) ：泰州東方中國(guó)醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司 和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 新華信托 華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 鑫泰集團(tuán) 信托計(jì)劃 監(jiān)管賬戶 醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 3 . 連帶保證 委托人 / 受益人 11 . 投資 收益 2 . 認(rèn)購(gòu) 3 . 保管 1 . 設(shè)立 東方醫(yī)學(xué) / 華健投資 3 . 股權(quán)質(zhì)押 華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 3 . 土地抵押 4 . 項(xiàng)目委托 監(jiān)管銀行 保管銀行 監(jiān)管 5 . 受讓項(xiàng)目 收益權(quán) 10 . 項(xiàng)目 收益權(quán) 回購(gòu)款 監(jiān)管