【正文】 美盛中心項目第一章 總 論近年來，鄭州建設(shè)區(qū)域性金融中心、中西部會展中心、區(qū)域性文化中心、現(xiàn)代物流中心和中原旅游區(qū)接待服務(wù)中心等雛形已悄然形成，從而帶動更多的商務(wù)發(fā)展機遇。得“中”獨厚，作為全國重要的交通樞紐和商貿(mào)城市，城市經(jīng)濟得到快速發(fā)展，民營經(jīng)濟日益活躍，對辦公空間的需求開始出現(xiàn)，寫字樓的產(chǎn)生是一個城市經(jīng)濟發(fā)展活躍程度的直接反映。因時而需，鄭州已經(jīng)開始進入“高端形象”商務(wù)辦公時代。近年來，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進駐鄭州，其中有相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)需求。作為區(qū)域性的城市經(jīng)濟中心，鄭州對企業(yè)有強大的磁場引力。本地企業(yè)不斷發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點時的重要參考指標，實力派企業(yè)越來越看重“與自身品牌含金量相吻合的辦公場所”。國家對“中部崛起”的政策性支持，鄭州將會吸引更多國內(nèi)外大型企業(yè)集團建立中部地區(qū)總部，形成黃河中下游地區(qū)的總部經(jīng)濟發(fā)展中心。如今，隨著一些企業(yè)的發(fā)展壯大，對高檔辦公空間的需求也應(yīng)運而生；另外，鄭州日益良好的投資環(huán)境及特殊的交通樞紐位置，也吸引著一些國內(nèi)外的知名企業(yè)紛紛進駐，寫字樓市場呈現(xiàn)出多元化發(fā)展，對 “國際級”的專業(yè)寫字樓提供了更多的發(fā)展空間。美盛中心是鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在鄭東新區(qū)擬建開發(fā)的一個多元化商業(yè)項目，地處鄭州市鄭東新區(qū)（中央行政辦公區(qū)）核心區(qū)域，位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處。坐擁萬眾矚目的鄭州中央行政商務(wù)區(qū)核心地段端點，西接鄭東新區(qū)中央商務(wù)建成區(qū)，東連鄭東新客站和鄭開大道，毗鄰鄭東新區(qū)管委會，是鄭州地鐵一號線途徑的重點站，距離鄭州新客站2公里，距離鄭州機場30公里，地理位置十分優(yōu)越，是未來鄭州發(fā)展的行政辦公核心區(qū)域。美盛中心集國際5A級寫字樓、國際5星級（喜來登）品牌酒店及精品商業(yè)等為一體的“高標準、高質(zhì)量、高品位”商務(wù)綜合體。項目總用地面積：（）；總建筑面積約16萬平方米，由三棟塔樓組成。融辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物等多功能于一體的現(xiàn)代化標志性建筑。 為了把項目建成鄭州COD標志性建筑，鄭州美盛地產(chǎn)聘請了多家國際一流的管理、規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營、物業(yè)等公司，項目多樣物業(yè)產(chǎn)品科學(xué)組合，良性互動，輕松完善項目產(chǎn)業(yè)鏈，全面提升項目綜合價值。為區(qū)域內(nèi)的實力企業(yè)提供了與之相匹配的標準化、系統(tǒng)化、科技化的高檔辦公空間，將在很大程度上提升項目和區(qū)域化商務(wù)環(huán)境檔次，成為國內(nèi)外實力企業(yè)發(fā)揮才智、擴大財富、可持續(xù)發(fā)展的總部基地。鄭州美盛地產(chǎn)始終堅持“高品質(zhì)、高品位、高標準”的理念，所有功能均面向高層次的企業(yè)群體，將為國內(nèi)外企業(yè)提供完善而完美的服務(wù)，營造更新更好的現(xiàn)代辦公方式，同樣顯示了鄭州與國際大都市商務(wù)并進的步伐。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)的運作模式，為投資者、經(jīng)營者、客戶提供多方共贏，創(chuàng)造和諧價值。一、項目摘要鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)鄭東新區(qū)建設(shè)的功能需求以及潛在的巨大市場需求，同時為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬建設(shè)集五星級酒店、5A級寫字樓和精品商業(yè)于一體的綜合業(yè)態(tài)。（），建成集住宿、餐飲、會議、娛樂、商務(wù)于一體的美盛中心。五星級酒店及寫字樓A座地上23層，寫字樓B座地上24層，裙房地上4層，局部3層，地下2層?？偨ㄖ娣e：161,㎡（含地下建筑面積34,㎡）。二、可行性研究報告編制依據(jù)、編制原則、編制目的（1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策、規(guī)劃以及國家公布的有關(guān)法律、法規(guī)、行業(yè)標準、工程技術(shù)、經(jīng)濟定額規(guī)范等；（2）結(jié)合鄭州市自然、經(jīng)濟、社會及城市發(fā)展總體規(guī)劃；（3）按照鄭州市有關(guān)部門提供的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)；（4）在美盛中心項目實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)提供科學(xué)的決策依據(jù)。（5）其它有關(guān)資料?！　。?）合理規(guī)劃開發(fā)美盛中心項目資源，嚴格遵循鄭州市以及鄭東新區(qū)總體規(guī)劃；　　（2）接軌國際商務(wù)平臺，完善鄭州高檔商務(wù)辦公及酒店服務(wù)的需求，滿足跨國企業(yè)在鄭州迅猛發(fā)展的需要，使商務(wù)辦公和酒店服務(wù)完美結(jié)合； （3）遵循市場需求，實現(xiàn)合理開發(fā)， 9 J7 C/ D5以高品位的項目定位，提升鄭州城市形象。（1）對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、經(jīng)營策略提出相應(yīng)的建議。（2）結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。（3）對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。（4）對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標名 稱數(shù) 量總用地面積（m2）建設(shè)用地面積（m2）總建筑面積（m2）其中地上建筑面積（m2）地下建筑面積（m2）建筑基地面積（m2）酒店建筑面積（m2）寫字樓A座建筑面積（m2）寫字樓B座建筑面積（m2）24778商業(yè)建筑面積（m2）容積率建設(shè)密度%綠地率%機動車停車位（輛）1008自行車停車位（輛）1026四、可行性研究主要結(jié)論本項目地理位置優(yōu)越，項目優(yōu)勢明顯，開發(fā)方案及經(jīng)營方案科學(xué)合理，具有較強的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，從經(jīng)濟角度評價，我們認為項目可行。第二章 項目概況一、項目名稱美盛中心二、項目開發(fā)建設(shè)單位情況鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年03月13日，注冊資本金6000萬元，法人代表蘇揚；股東構(gòu)成：美盛置業(yè)有限公司，投資比例99%，鄭州安基置業(yè)有限公司，投資比例1%；注冊地址：鄭州市鄭東新區(qū)商務(wù)內(nèi)環(huán)2號中油新澳大廈17樓；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售（憑資質(zhì)證經(jīng)營），房屋租賃；開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4101001102865；稅務(wù)登記證號：豫地稅鄭字410105799167353。公司秉承“專業(yè)敬業(yè)、追求卓越”的企業(yè)經(jīng)營準則，奉行“誠實勤勞、認真用心、創(chuàng)新未來、成就自我”的企業(yè)理念，鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始終堅持為提高和為客戶創(chuàng)造最大價值而努力。美盛公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。公司董事長兼總經(jīng)理蘇揚，在讀EMBA，曾在河南建業(yè)集團任職，2009年3月出任鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人。董事兼財務(wù)總監(jiān)鄭志成，在讀EMBA，高級會計師、注冊稅務(wù)師、曾在河南黃河旋風(fēng)上市公司任財務(wù)經(jīng)理職務(wù)。董事兼工程總監(jiān)祁朝顯，工程碩士，高級工程師，省工程咨詢協(xié)會成員。先后從事過建筑施工、工程設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)等工作。1999年被評為“鄭州市執(zhí)行標準化工作先進工作者”；2002006年被政府評為“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)先進工作者”。公司領(lǐng)導(dǎo)年富力強，在房地產(chǎn)開發(fā)管理、企業(yè)運營方面有著豐富的經(jīng)驗。公司其他管理人員均具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識，是一支朝氣蓬勃的管理團隊。公司編制職工90人，現(xiàn)有職工65人，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員40名，其中管理類人員24人，工程類人員20人，財務(wù)類人員8人，營銷類人員13人。公司下設(shè)綜合管理部、財務(wù)部、工程部、招標辦、營銷中心（招商部、企劃部）。管理人員有豐富的實踐經(jīng)驗，能夠充分滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。4. 股東情況介紹　美盛置業(yè)有限公司成立于2009年2月，注冊資金3億元，法人代表趙振勇，總經(jīng)理蘇揚。公司致力于房地產(chǎn)項目的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、租賃等業(yè)務(wù)，是一家新成立的綜合性房地產(chǎn)投資開發(fā)新銳企業(yè)，秉承“以人為本，創(chuàng)造客戶價值