【正文】 六陽山生態(tài)旅游觀光園開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱： 六陽山 生態(tài)旅游觀光園開發(fā) 項(xiàng)目建設(shè)單位： 太陽城 旅游集團(tuán)公司 董事長： XXX 總 裁： XXX 單位地址： XXXXX 聯(lián)系電話： XXXX 郵政編碼： XX 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： XXX 二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 （一）可行性研究編制依據(jù) 《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)管理工作的通知》 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國森林法》 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國水利法》 《中華人民共和國文物保護(hù)法》 《中華人民共和國水污染防治法》 《中華人民共和國水土保持法》 《旅游度假區(qū)管理暫行辦法》 1《旅游規(guī)劃 通則 》 1《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》 1《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》 1《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》 1《中華人民共和國自然保護(hù)區(qū)條例》 1《旅游安全管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》 1 《 六陽 山柯村地藏菩薩大銅像景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》 1《 六陽 山風(fēng)景區(qū)柯村基地中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 1 《 六陽 鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展與保護(hù)規(guī)劃》 《池州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 2《青陽縣廟前鎮(zhèn)總體規(guī)劃》 2《青陽縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 （二）可行性研究編制原則 可持續(xù)發(fā)展原則 旅游開發(fā)與資源、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合。 遵循“保護(hù)第一，以發(fā)展促保護(hù)”的總體思路，在保護(hù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)、合理、適度的開發(fā)。在開發(fā)建設(shè)時(shí)，以生態(tài)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，嚴(yán)格遵循建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理的有關(guān)法規(guī)，做到先評價(jià)后開發(fā)，在有效保護(hù)與培育的基礎(chǔ)上適度、有序開發(fā)。使經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三者達(dá)到最優(yōu)化和持續(xù)化。 以保護(hù)為前提，合理開發(fā)，達(dá)到資源永續(xù)利用與可持續(xù)發(fā)展的目的。 強(qiáng)調(diào)獨(dú)特性原則 六陽山 生態(tài)旅游觀光園旅游區(qū)，以山林與平原相結(jié)合的風(fēng)光為特色，生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅。在開發(fā)建設(shè)時(shí)，要突出利用背面 六陽 山岳峰林的無限風(fēng)光與佛茶文化的結(jié)合，重點(diǎn)發(fā)揮旅游、觀景、 休閑 、會(huì)議的功能，有機(jī)融合地方文化景觀，以生態(tài)環(huán)境建設(shè)和景觀特色要素為主體，結(jié)合現(xiàn)代旅游市場的需求，因地制宜，對各個(gè)景區(qū)或單元進(jìn)行各具特點(diǎn)的規(guī)劃，將本地最有個(gè)性特點(diǎn)的事物景象加工提煉并使之充分顯現(xiàn)，展示富有地方個(gè)性的景觀，開發(fā)富有當(dāng)?shù)靥厣捻?xiàng)目活動(dòng)。 突出美、創(chuàng)造美的風(fēng)景美學(xué)原則 旅游區(qū)是一個(gè)突出美、創(chuàng)造美的區(qū)域。在開發(fā)中， 任何人工建筑的體量、造型、風(fēng)格、色彩都應(yīng)與自然環(huán)境和旅游氣氛融為一體，體現(xiàn)出自然美與人工美協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 六陽山 生態(tài)旅游觀光園的開發(fā)就是圍繞此風(fēng)景美學(xué)的原則，將山岳峰林的無限風(fēng)光與幾個(gè)不同主題的佛茶游覽地開發(fā)及其徽派老式的建筑風(fēng)格，讓人感受到濃郁的人文氣息。 合理布局、協(xié)調(diào)發(fā)展的整體性原則 風(fēng)景旅游區(qū)是一個(gè)涉及多種因素和行業(yè)的綜合體，包括吃、住、行、游、娛、購等旅游業(yè)六大基本生產(chǎn)要素，涉及文物、自然資源、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等。本區(qū)的開發(fā)應(yīng)與安徽旅游發(fā)展接軌，使景點(diǎn)風(fēng)光、服務(wù)設(shè)施、交通道路、綠化系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施等配套成 龍，統(tǒng)一在一個(gè)總的旅游環(huán)境之中，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、協(xié)調(diào)的空間整體。 統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的原則 在明確長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)突出整體形象，體現(xiàn)科學(xué)性、高起點(diǎn)、高立意和適度超前性，使環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、文化形成體系，在地域結(jié)構(gòu)與空間布局上日趨合理，使旅游開發(fā)建設(shè)成為優(yōu)化工程。同時(shí)，著眼于現(xiàn)實(shí)的可操作性，實(shí)行分步分期實(shí)施，分階段滾動(dòng)發(fā)展的方式，使有限的資金發(fā)揮更大的效益，實(shí)現(xiàn)資源配置的優(yōu)化。 三、建設(shè)單位概況 太陽城 旅游集團(tuán)公司是池州市國資委授權(quán)從事 六陽 山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的國有資本運(yùn)營、旅游服務(wù)、旅游商品開發(fā) 與經(jīng)營、風(fēng)景區(qū)門票和景區(qū)內(nèi)線客運(yùn)專營、新旅游項(xiàng)目和新景點(diǎn)開發(fā)與旅游信息咨詢的大型國有獨(dú)資旅游企業(yè)。 集團(tuán)公司現(xiàn)有 六陽 山旅游發(fā)展股份有限公司（轄索道公司、纜車公司、聚龍大酒店、東崖賓館、青陽西峰山莊、 六陽 山中國旅行社和六陽 山中國國際旅行社）， 六陽 山風(fēng)景區(qū)票務(wù)中心、 六陽 山新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司、 六陽 山旅游客運(yùn)有限公司（轄觀光車公司、景交車公司、出租車公司）、 六陽 山游客服務(wù)中心、 太陽城 秋浦勝境旅游有限公司、 六陽 山旅游商品開發(fā)公司、 六陽 山水務(wù)有限公司、大 六陽 賓館和安徽 六陽 大愿茶旅游有限公司 等 10家一級(jí)分子公司和 10家 二級(jí)分子公司。集團(tuán)公司擁有資產(chǎn) 億元， 2021 年共接待海內(nèi)外游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 12595 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤 萬元，是安徽省三大旅游企業(yè)集團(tuán)之一。 目前， 六陽 山旅游集團(tuán)公司正圍繞建設(shè)“世界級(jí)旅游勝地，國際性佛教道場”目標(biāo)，按照“大 六陽 、大旅游、大發(fā)展”思路，實(shí)施“產(chǎn)業(yè)化、國際化、信息化”戰(zhàn)略，積極向外拓展，整合池州市及周邊旅游資源是重要戰(zhàn)略之一。隨著對周邊景區(qū)（點(diǎn)）的收購、托管，必將推動(dòng)區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，顯現(xiàn)出龍頭企業(yè)對池州旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用。 四、可行性研究結(jié)論 六 陽山 生態(tài)旅游觀光園旅游開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的，是切實(shí)可行的。 六陽山 生態(tài)旅游觀光園位于 六陽 山前山?？梢劳?六陽 山的客源，也為來 六陽 山旅游的游客提供了一個(gè)休閑、觀光的好去處。在項(xiàng)目區(qū)建設(shè)上加大投資，完善該項(xiàng)目區(qū)的服務(wù)配套設(shè)施，加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)的形象宣傳，特別是生態(tài)觀光園項(xiàng)目區(qū)臨近 六陽 山核心景區(qū)，時(shí)空距離小，與 六陽山 的旅游產(chǎn)品具有互補(bǔ)性。 有利于該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 。 本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，將進(jìn)一步注重綠色環(huán)境建設(shè)，進(jìn)一步合理布局，進(jìn)一步提高資源及土地利用率，從而有利于該地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善，有利于該地區(qū)的可持續(xù) 發(fā)展。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行 。 本規(guī)劃區(qū)固定資產(chǎn)投資 萬元，流動(dòng)資金 1200 萬元全部為自籌，投資回收期 年 ， 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 可行性研究報(bào)告主要技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 1 項(xiàng)目總投資 萬元 9980 2 流動(dòng)資金 萬元 1200 3 職工人數(shù) 人 257 4 年平均銷售收入 萬元 5 年平均銷售利潤 萬元 6 投資利潤率 % % 7 投資利稅率 % % 8 資本金利潤率 % % 9 銷售利潤率 % % 10 借款償還期 年 11 資產(chǎn)負(fù)債率最高值 % % 12 全部投資稅前指標(biāo) 投資回收期 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=%） 萬元 13 全部投資稅后指標(biāo) 投資回收期 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=%） 萬元 14 自有資金指標(biāo) 投資回收期 年 自有資金內(nèi)部收益率 % % 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 15 盈虧平衡點(diǎn) % % 第二章 項(xiàng)目建設(shè)理由 本規(guī)劃區(qū)位于廟前鎮(zhèn)高源村，廟前鎮(zhèn)是皖南山區(qū)的老鎮(zhèn)之一，鎮(zhèn)初形成于唐朝，是青陽縣西部的主要城鎮(zhèn)。鎮(zhèn)內(nèi)以旅游服務(wù)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)正在興起，由于交通邊界，地理位置優(yōu)越，是 六陽 山風(fēng)景區(qū)的必經(jīng)之路，旅游、觀光、 休閑 、娛樂以及交通運(yùn)輸必將成為帶動(dòng)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶。 項(xiàng)目先開發(fā)建設(shè)約 公頃，理由如下： 一、旅游發(fā)展的優(yōu)勢和有利條件 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)已成為世界第一大產(chǎn)業(yè) 。 國內(nèi)旅游 的 發(fā)展 ， 更是如火如荼，尤其是實(shí)行了 “五 一 ”和國慶長假后，旅游已成為城鎮(zhèn)市民節(jié)假日生活的重要組成部分。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和帶薪假期的推行，國內(nèi)旅游發(fā)展將更為迅猛。在這種旅游大發(fā)展的形勢下，對于規(guī)劃區(qū)的發(fā)展無疑是十分有利的。 （一）區(qū)位優(yōu)勢 六陽山 生態(tài)旅游觀光園位于 六陽 山風(fēng)景區(qū)北側(cè)，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。 2021 年共接待海內(nèi)外游客 萬人次 。規(guī)劃區(qū)完全可以依托 六陽 山現(xiàn)有的客源市場，借助 六陽 山的人氣，借助已形成的多層次、高密度的旅游網(wǎng)絡(luò)來發(fā)展旅游業(yè)。 六陽山 生態(tài)旅游觀光園 旅游區(qū) 可依托 六陽 山，融 入 六陽 山的旅游范圍 內(nèi)，有利于自身的發(fā)展。在建的五九大道、柯村環(huán)行公路 ， 使得規(guī)劃區(qū)的外部交通更為便捷，有利于旅游區(qū)的發(fā)展。 （二） 資源 利用 優(yōu)勢 規(guī)劃區(qū)雖有一定的資源基礎(chǔ)，但優(yōu)勢不明顯。但從另一方面來看，規(guī)劃區(qū)可借由筆架山、獅子峰、獨(dú)秀峰所構(gòu)成的綿延的瑰麗山景，只要運(yùn)用手段獨(dú)特，它也是難得的資源。 （三） 企業(yè)優(yōu)勢 六陽 山旅游集團(tuán)公司雖成立不久，但其管理者及員工都有著多年從事旅游工作的經(jīng)歷，由此形成集團(tuán)公司豐富的景區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較高的經(jīng)營管理水平。集團(tuán)公司實(shí)力雄厚，下屬的子公司即將成功上市，資金和人力資源有穩(wěn)定的保 障， 這對于規(guī)劃區(qū)的開發(fā)無疑是十分有利的。 （四） 六陽 山服務(wù)設(shè)施的下遷 1988 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《 六陽 山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》明確提出：為了保護(hù) 六陽 街寺廟的建筑特色，開辟旅游后勤供應(yīng)基地，管理機(jī)構(gòu)及相關(guān)部門、單位一律下遷到柯村，使其成為 六陽 山風(fēng)景區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 面對 六陽 山日益突出的發(fā)展矛盾，柯村建設(shè)工程終于在 2021 年正式啟動(dòng)并動(dòng)工。規(guī)劃區(qū)與柯村臨近，可借機(jī)開發(fā)有特色的、與規(guī)劃區(qū)相結(jié)合的接待設(shè)施來彌補(bǔ)柯村的不足。 （五） 六陽 山山下項(xiàng)目的發(fā)展 六陽 山目前大力發(fā)展山下的項(xiàng)目，諸如 99 米地藏菩薩露天大 銅像及劉沖石刻規(guī)劃區(qū)、舒潭印月規(guī)劃區(qū)等工程建設(shè)。這些景區(qū)都可以成為規(guī)劃區(qū)的重要聯(lián)合產(chǎn)品，與之形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 （六） 六陽 山二次創(chuàng)業(yè)機(jī)遇 目前 六陽 山正通過“二次開發(fā)、二次創(chuàng)業(yè)”，抓緊實(shí)施國務(wù)院批準(zhǔn)的《 六陽 山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》，在 六陽 山要“二次創(chuàng)業(yè)”的形勢下，規(guī)劃區(qū)開發(fā)盡得天時(shí)、地利、人和之利。 二、旅游開發(fā)存在的問題 （一）資源劣勢 六陽山 生態(tài)旅游觀光園 旅游區(qū)中旅游資源數(shù)量少、規(guī)模小、分布不均衡，缺乏高檔次、高品 位 的旅游資源，整體吸引力不強(qiáng)。 有影響的歷史人物、歷史事件很少，且資源等級(jí)普遍較低，缺乏上檔次的資源單體。 （二）環(huán)境劣勢 六陽 佛茶生產(chǎn)基地設(shè)在現(xiàn)有的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，目前廢氣通過煙囪幾乎不經(jīng)過任何處理排放到大氣中，影響空氣環(huán)境質(zhì)量 ，存在一定的污染隱患。 且規(guī)劃區(qū)內(nèi)的兩個(gè)水塘水質(zhì)不好，不夠清澈，且有機(jī)物含量較高，以至于長出藻類。 三、有利于解決旅游開發(fā)中存在的問題 （一）可改善 六陽 山風(fēng)景區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 六陽 山，作為四大佛教名山、地藏菩薩的道場，千百年來已形成以宗教朝圣為主體兼山岳觀光的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，正在籌建的地藏銅像景區(qū)仍屬這類產(chǎn)品。這種產(chǎn)品的主要客源市場是宗教朝圣者。從 六陽 山近幾年的接待情況也可以看出這一市場特點(diǎn)。據(jù) 六陽 山管委會(huì)提供的資料，香客約占每年總接待量的 60％以上，游客比率低，但呈上升趨勢。 六陽 山現(xiàn)有的宗教產(chǎn)品，主要是寺廟和佛像，產(chǎn)品顯得過于凝重 ,對旅游者，尤其年輕人這一國內(nèi)旅游的主要群體，吸引力不強(qiáng)。 本規(guī)劃設(shè)計(jì)的居士品茗山莊、佛茶 3 觀光園、佛茶文化苑等規(guī)劃區(qū)，在延續(xù) 六陽 山佛教文脈的基礎(chǔ)上充分考慮了國際國內(nèi)旅游的市場特點(diǎn)和發(fā)展趨勢。將觀光、娛樂、休閑相結(jié)合，將佛教文化和 茶 文化相結(jié)合，突出文化特色，大大拓寬了產(chǎn)品線，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，能盡可能多地迎合國際國內(nèi)旅游市場各群體的需求。 （二）可提升 六陽 山風(fēng)景區(qū)產(chǎn)品質(zhì)量 與黃山、張家界等國內(nèi)名山相比，就山岳景觀而言 六陽 山的不足之處是“太露”，不夠含蓄。 六陽 山最為俊秀的山峰是柯村東部的筆架山、獅子峰，這幾座山峰在規(guī)劃區(qū)外便可一覽無遺，而且整座山脈呈帶狀，顯得單一，缺乏黃山的那種遞進(jìn)的層次和錯(cuò)綜復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，缺乏含蓄美，這是 六陽 山的劣勢。本規(guī)劃在 六陽 山以北，開發(fā)生態(tài)觀光園，以佛茶文化打入市場，與 六陽 山的佛文化緊密結(jié)合，彌補(bǔ)景區(qū)的不足，開發(fā)佛茶旅游觀光園及佛茶品茗山莊，以及各時(shí)期的佛茶文化體驗(yàn)，形成其他國內(nèi)名山難以企及的強(qiáng)烈特色，增強(qiáng)了 六陽 山的整體吸引力。 （三）可改善 六陽 山空間 布局 六陽 山主要內(nèi)容集中在 六陽 街附近和天臺(tái)一帶，山下的景觀局限于 六陽 河?xùn)|岸的柯村，布局不夠合理，也缺乏大氣。本規(guī)劃將景區(qū)延伸至廟前鎮(zhèn)，大大拓寬了山下景區(qū)的空間，使之顯得更為完整、更加大氣。真正形成以 六陽 河為軸線，疏密有度、功能齊全、內(nèi)涵豐富的山下綜合旅游接待基地。 第三章 建設(shè)定位與市場分析 一、建設(shè)定位 從 六陽 山及規(guī)劃區(qū)資源特點(diǎn)和區(qū)位條件分析，規(guī)劃區(qū)的市場定位應(yīng)該是非常明確的。它只能作為 六陽 山的一個(gè)重要組成部分，必須充分依托 六陽 山的旅游市場。在產(chǎn)品定位 上應(yīng)針對 六陽 山的市場特點(diǎn)、發(fā)展趨勢和 六陽 山現(xiàn)在和將來的產(chǎn)品性質(zhì)來確定規(guī)劃區(qū)的產(chǎn)品。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是在：以 餐飲 、購物見長，融觀光、休閑、娛樂于一體的綜合旅游 接待 產(chǎn)品。在觀光上突出不同于 六陽 山又能與 六陽 山現(xiàn)有產(chǎn)品形成強(qiáng)烈互補(bǔ)的