【正文】 生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論 項(xiàng)目名稱： 某村生態(tài)旅游接待園承辦單位： 某村村委會 本項(xiàng)目建設(shè)生態(tài)旅游接待園，包括10棟接待小別墅、1棟綜合商務(wù)會館、道路及圍墻。、原則 《全國休閑發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《國家綜合開發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》《*市于發(fā)“十二五”規(guī)劃綱要》；《國家綜合開發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋（財(cái)發(fā)字[1999] 57號）；國家綜合開發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《國家綜合開發(fā)多種經(jīng)營項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱》的通知（國農(nóng)辦字[2002]175號）；《國家綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》【(94)同農(nóng)綜字第28號】；2008年2月，在中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》；國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見；《當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》；企業(yè)提供的相關(guān)資料。 貫徹國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策，認(rèn)真執(zhí)行國家對節(jié)能環(huán)保和安全衛(wèi)生要求。合理利用資源，規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理。優(yōu)化設(shè)計(jì)、合理布置、節(jié)約用地、節(jié)省投資。優(yōu)化流程、節(jié)省人、財(cái)、物。合理配備公用設(shè)施，滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。 本報(bào)告以綜合開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為研究對象，以項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算、效益分析為內(nèi)容，開展多方面的研究。具體包括：項(xiàng)目建設(shè)必要性分析、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容的確定、地址與建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、節(jié)能、投資估算與資金籌措、效益分析等。 根據(jù)畢某某村和***公司的委托，我單位立即組成項(xiàng)目咨詢組，對該項(xiàng)目進(jìn)行多方面調(diào)研，聽取了企業(yè)對項(xiàng)目的規(guī)劃、土地資源利用、項(xiàng)目市場分析有關(guān)情況的介紹，收集諸方面的資料。同時，對本項(xiàng)目的實(shí)施條件、發(fā)展前景展開調(diào)查分析，并多次與企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，交換意見后，最終形成本報(bào)告。 某區(qū)青龍鎮(zhèn)某某村 有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收：建設(shè)一個生態(tài)環(huán)保、旅游觀光于一體的休閑綜合接待園，可以有效地起到示范作用，帶動農(nóng)戶轉(zhuǎn)變觀念，提高科技水平，迅速走上一條可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)高效建設(shè)新路，為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入作貢獻(xiàn)。旅游事業(yè)朝向生態(tài)旅游發(fā)展的需要：項(xiàng)目在發(fā)展生態(tài)觀光，生態(tài)觀光開發(fā)開辟了新的旅游景點(diǎn)，滿足了人們對旅游的新追求。長期居住在現(xiàn)代化高密度、高層建筑區(qū)，整天為污染的城市空氣和呆板且無情趣的城市景觀所困擾的現(xiàn)代市民，為了緩解緊張工作帶來的精神壓力和抑郁，提高身體素質(zhì)和生活質(zhì)量，多選擇外出旅游放松一下自己。但各大主要景點(diǎn)一則是距城市較遠(yuǎn)，多為高地，不方便帶老人或孩子；二則是人員暴滿，影響清靜放松的情趣；三則是門票也相對較高，使人望而卻步。因此，他們大多轉(zhuǎn)向選擇能親近和感受的田園風(fēng)景區(qū)，休閑接待園勢必就形成了一個新的旅游熱點(diǎn)。 旅游接待園項(xiàng)目建設(shè)總面積為10000㎡，土地近期采用流轉(zhuǎn)方式，初步規(guī)劃建設(shè)規(guī)模如下：綜合商務(wù)會館 10棟小別墅輔助工程面積：包括道路、綠化及變配等其他配套設(shè)施。 項(xiàng)目建設(shè)周期為6個月（——） 序號名稱單位數(shù) 值備注1總投資項(xiàng)目估算總投資萬元建設(shè)投資萬元流動資金萬元2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)營業(yè)收入萬元/年正常年?duì)I業(yè)稅金及附加萬元/年正常年總成本費(fèi)用萬元/年正常年利潤總額萬元/年正常年所得稅萬元/年正常年凈利潤萬元/年正常年投資利潤率%20%正常年投資利稅率%%正常年盈虧平衡點(diǎn)%正常年投資回收期年5正常年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元正常年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%26正常年 通過實(shí)施“某某村生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目”，形成青龍湖鎮(zhèn)生態(tài)休閑服務(wù)配套項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，促進(jìn)休閑建設(shè)。為某區(qū)發(fā)展新型旅游休閑產(chǎn)業(yè)以及創(chuàng)新型農(nóng)村建設(shè)服務(wù)。項(xiàng)目投資為1500萬元，該項(xiàng)目具有投資少、見效快、使用周期長、操作簡便、易被人民所接受等特點(diǎn)。因此，該項(xiàng)目建設(shè)前景廣闊，符合黨中央關(guān)于建設(shè)社會主義新農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略的要求。實(shí)施“某某村生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目”是可行的。第二章 項(xiàng)目提出的背景在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。休閑運(yùn)動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，逐步成長為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2000）81號文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》。目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)停黝悆r(jià)格水平變動均較平穩(wěn)。隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。某某村生態(tài)旅游接待園正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。第三章 市場分析 改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均GDP已超過4000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時，旅游消費(fèi)將進(jìn)入快速增長期。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界旅游第一大接待國。目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進(jìn)步。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。目前，我國旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人均GDP達(dá)3000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。（一）龐大的潛在市場規(guī)模*人口密集，個人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企業(yè)、社會團(tuán)體的會議需求量極大。（二）*強(qiáng)勁的市場需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，某某村生態(tài)旅游接待園迎合了現(xiàn)代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的接待園式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作?！? （三）目標(biāo)客戶分析綠色親水的接待園式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門；★ 大中型企事業(yè)單位；★ 高收入的商界人士；★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★ 律師等高收入專業(yè)人士；★ 追求高層次娛樂且具備消費(fèi)能力的年輕人。生態(tài)旅游是旅游市場中的一種新產(chǎn)品，游為主題，巧妙利用城鄉(xiāng)各種差異來規(guī)劃、設(shè)計(jì)是以農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，以生態(tài)旅、組合旅游產(chǎn)品，以引起旅游消費(fèi)欲望，滿足旅游者食、住、行、游、購、娛的需求以及感受大自然情趣的一種旅游形式，簡稱生態(tài)旅游。 作為一種新型的旅游開發(fā)項(xiàng)目，接待園這一旅游新產(chǎn)品不僅日趨活躍，而且日漸顯示出良好的旅游開發(fā)前景。在我國發(fā)達(dá)地區(qū)的一些大中城市周邊交通便利的農(nóng)業(yè)地帶已搞得紅紅火火。游歷了名山大川的都市旅游者，在生態(tài)旅游中找到了一種真正接近自我、回歸自然的鄉(xiāng)土感覺。接待園以其山清水秀的景觀，從另一方面圓了許多都市人的綠色夢，亦以農(nóng)業(yè)生態(tài)的獨(dú)特魅力豐富了我國生態(tài)旅游的內(nèi)容。第四章 建設(shè)方案 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（1）以“桃花源里人家”為設(shè)計(jì)目的，營造一個現(xiàn)代“桃花源”生態(tài)旅游接待園。（2）貫徹“以人為本”的思想，體察“人的場所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過多樣化的場景、綠化、滿足居民健身、交往、娛樂等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊(yùn)的現(xiàn)代高級酒店。（3）注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。（4）尊重自然、保護(hù)環(huán)境、盡可能動態(tài)整合所有要素，結(jié)合土地狀況，依據(jù)自然因素及人為因素進(jìn)行合理調(diào)整，盡可能避免不良因素，強(qiáng)化最佳特點(diǎn)。（5）以“夾溪筑屋”為擇地特點(diǎn)，以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導(dǎo)向，以水為背景，強(qiáng)調(diào)“水”與居民生活活動的融合，將酒店與環(huán)境、景觀、水溪融為一體。（6）沿襲地方文化，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內(nèi)函豐富的徽州文化環(huán)境。（7）建筑風(fēng)格上采用獨(dú)特的手法，以粉墻、黛瓦、馬頭墻為表型特征，以磚雕、木雕、石雕為裝飾特點(diǎn)，以高宅、深巷、大廳為居家特點(diǎn)。（8）以人的休閑、度假行為作為中心事件，試圖通過對整體空間的組織，周圍環(huán)境的塑造，來探討適合容納各種不同人群的各種休閑度假娛樂事件的綜合空間，營造既溫馨、浪漫、又優(yōu)雅迷人的度假酒店氛圍。（9）保護(hù)環(huán)境，作好綠化、生態(tài)，做到“三同時”。（10）本項(xiàng)目建筑按四星級飯店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 總平面布置和功能要求本項(xiàng)目地處*市某區(qū)青龍湖鎮(zhèn)某某村，占地15畝，地勢平坦，其形狀為不等腰梯形，南寬北窄。該項(xiàng)目由2個功能區(qū)組成。（1）綜合商務(wù)會館綜合商務(wù)會館布置在場區(qū)的東部，接待區(qū)內(nèi)設(shè)大堂、商務(wù)中心、西餐咖啡廳、茶吧、桑拿、按摩、足浴、健身房、KTV包廂、大型演藝吧、辦公室、會議室、大餐廳，廚房，貴賓休息廳等。結(jié)合水系改道東側(cè)繞綜合商務(wù)會館從門廳下穿過，在咖啡廳東側(cè)設(shè)置親水水質(zhì)平臺，擺設(shè)露天咖啡茶座。廚房從西側(cè)設(shè)單獨(dú)車輛運(yùn)輸通道。（2）小別墅區(qū)小別墅區(qū)共有小別墅10棟，分南北兩側(cè)位于接待園的中部和西部，別墅內(nèi)設(shè)客房、會議室。采用星級酒店式經(jīng)營管理別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所同時也為為接待園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。 道路、綠化及水系本項(xiàng)目場區(qū)的中部為主干道。采用石料及草皮鋪設(shè)，增添自然氣息。全場地進(jìn)行綠化，綠化面積不小于總面積的40%。本項(xiàng)目道路設(shè)計(jì)采用人車分流的交通布局原則。場區(qū)的中部為主干道，作為車流通道，場區(qū)的南、北側(cè)小道為次干道，作為后勤通道。 出入口本項(xiàng)目設(shè)有一個出入口，布置在場區(qū)東北端，面臨崇呂路，出入口布置在接待區(qū)東方，作為游客及車輛大門和消防及工作人員出入口。 建筑方案 建筑方案描述（1）建筑藝術(shù)與風(fēng)格建筑的形式美首先體現(xiàn)在對內(nèi)部空間的合理組織上，也蘊(yùn)含于完美比例的推敲和細(xì)部的雕琢上，各類建筑均力求在此三個方面達(dá)到完美的結(jié)合。從當(dāng)?shù)靥赜械幕张山ㄖ刑崛〉湫偷慕ㄖZ匯和符號。在典雅的比例，裝飾物品，色彩的控制，屋頂?shù)某叨戎袆?chuàng)造一種基本的建筑意象。整體造型力求簡潔統(tǒng)一，含蓄而不張揚(yáng)。努力把建筑風(fēng)格與徽文化結(jié)合起來。創(chuàng)造一種真正富有感染力的建筑形象。設(shè)計(jì)采用中式別墅與徽派建筑相結(jié)合，互為補(bǔ)充，互相融合的設(shè)計(jì)手法，把中式別墅內(nèi)斂的院落式布局要素與徽派建筑的粉墻、黛瓦、馬頭墻相揉合，形成乍新還舊的獨(dú)具特色的新風(fēng)格。設(shè)計(jì)的接待園外觀整體性和美感很強(qiáng)，高墻封閉，馬頭翹角，昂首云天，起伏交錯；墻線錯落有致，粉墻青瓦，鱗次櫛比，色彩典雅大方。在裝飾方面，采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞，楹柱等，使整個建筑精美如詩。融古雅、簡潔、富麗為一體，使建筑保持獨(dú)有藝術(shù)風(fēng)采。 建筑特征與結(jié)構(gòu)接待園地處世界文化遺產(chǎn)地*市，是集旅游度假、餐飲、娛樂、休閑為一體。建筑裝飾：整個建筑按四星級賓館標(biāo)準(zhǔn)裝飾。鋁合金窗、高級木門，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，室內(nèi)古建式裝飾，一層地面貼高檔大理石，墻面乳膠漆，大門為高級大理石貼面，大堂柱面為高級木雕裝飾；二、三層和夾層地面鋪地毯，墻面貼墻紙，一層大餐廳輕鋼龍骨石膏板吊頂、古式裝飾、地面鋪地毯，操作間、廚房瓷磚貼面，不銹鋼吊頂，二層、三層均為輕鋼龍骨石膏板吊頂、墻面貼墻紙、古建式裝飾、鋪地毯。休閑地帶均為輕鋼龍骨石膏板吊頂，墻面乳膠漆，古建式裝飾，地板磚鋪地。辦公均為鋁合金窗，木門、墻面乳膠漆、地板磚鋪地。 主要設(shè)備表52 主要設(shè)備明細(xì)表序號設(shè)備名稱型號規(guī)格數(shù)量用電量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）單價(jià)(萬元)總額(萬元)備注一