【正文】 第一篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有關(guān)法律問(wèn)題研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有關(guān)法律問(wèn)題研究班級(jí) 08法學(xué)一班 姓名 藍(lán)靜學(xué)號(hào) 080303114【摘要】由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)育階段，市場(chǎng)管理機(jī)制的不健全，相關(guān)立法的不完善，商品交易行為的不規(guī)范，導(dǎo)致近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛日益增多。因此，我認(rèn)為對(duì)涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有關(guān)法律問(wèn)題的研究就顯得越來(lái)越有意義和價(jià)值。本文就商品房銷售廣告和宣傳資料、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議、商品房的質(zhì)量、等幾個(gè)較具代表性的涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律問(wèn)題進(jìn)行了分析、界定和闡述。【關(guān)鍵詞】 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛法律問(wèn)題當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一支生力軍，但是，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也因?yàn)榉?、法?guī)等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購(gòu)房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，處于弱勢(shì)一方的購(gòu)房者的合法權(quán)益易于遭到侵犯，因此消費(fèi)者如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和如何依法維護(hù)自己的權(quán)益，如何把購(gòu)房置業(yè)變成雙方共贏這些問(wèn)題迫切需要得到解決。本文僅就幾個(gè)較具代表性的法律問(wèn)題談點(diǎn)個(gè)人的見(jiàn)解。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)發(fā)商為了使自己的商品房從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開(kāi)發(fā)商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產(chǎn)品，甚至不惜展開(kāi)廣告大戰(zhàn)，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實(shí)面目相去甚遠(yuǎn)，購(gòu)房人往往在入住后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，由此引發(fā)的糾紛在全部商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中占了相當(dāng)大的比重。解決這類糾紛，關(guān)鍵在于要明確商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)以及它成為要約應(yīng)具備的法定條件。依據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無(wú)約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請(qǐng)”．那么當(dāng)購(gòu)房者受到虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)而購(gòu)買(mǎi)房屋并最終遭受損失時(shí)，其所受損失就只能通過(guò)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任彌補(bǔ)，或者是根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或者開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任，而無(wú)法使自己的損失得到全面補(bǔ)償。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然是不公平的。針對(duì)上述問(wèn)題，最高法院《解釋》第3條對(duì)商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了明確的規(guī)定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這一規(guī)定明確了開(kāi)發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應(yīng)的條件就要作為要約來(lái)處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開(kāi)發(fā)商不遵守，將承擔(dān)違約責(zé)任。最高法院這一解釋無(wú)疑保護(hù)了廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益。也有效遏止了某些開(kāi)發(fā)商為謀取暴利，利用虛假?gòu)V告兜售商品房的不法行徑，最終有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。根據(jù)我國(guó)《合同法》第14條以及最高法院《解釋》第3條的規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)．應(yīng)認(rèn)定為要約。（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說(shuō)明和允諾的對(duì)象限定為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會(huì)所、停車(chē)位、電梯、綠化等。（2）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說(shuō)明和允諾具體確定。所謂“具體確定”，是指廣告的內(nèi)容是特定的，如允諾規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建游泳池、小區(qū)綠化率達(dá)到90%、送5萬(wàn)裝修等。而像小區(qū)“具有歐洲園林式風(fēng)光”、“具有熱帶雨林般的休閑會(huì)所”等類似宣傳，因?yàn)槠涿枥L太籠統(tǒng)，不能認(rèn)定為具體確定，所以不視為要約。（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。實(shí)務(wù)中，主要是對(duì)“重大影響”如何認(rèn)定的問(wèn)題。通過(guò)一個(gè)案例來(lái)分析如何認(rèn)定這個(gè)“重大影響”，李小姐在房展會(huì)上看到一張房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告，標(biāo)題十分醒目：“買(mǎi)三居室送價(jià)值5萬(wàn)元精裝修?！庇谑欠浅Ｐ膭?dòng)，并當(dāng)場(chǎng)簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》但銷售人員提出合同是公司的標(biāo)準(zhǔn)合同，改起來(lái)很麻煩，況且老客戶見(jiàn)了沒(méi)法解釋，送裝修的事情可以寫(xiě)在收據(jù)上，李小姐也同意了，等李小姐收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)除白墻和水泥地面外沒(méi)有任何裝修，開(kāi)發(fā)商稱：合同中并沒(méi)有說(shuō)明送什么裝修，這些就是送的裝修。在本案中，開(kāi)發(fā)商在廣告中寫(xiě)的“送5萬(wàn)元精裝修”，內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予履行，在商品房交易中，李小姐正是因?yàn)樾刨囘@些宣傳廣告具體確定的說(shuō)明和允諾才下決心與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的，這些內(nèi)容對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立起到了重大作用。（1）面對(duì)廣告中美麗的承諾，盡量要把廣告內(nèi)容中的說(shuō)明和允諾寫(xiě)進(jìn)正式合同，頭腦一定要保持清醒。（2）看房選房人要細(xì)心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一切以本合同為準(zhǔn)”、“沙盤(pán)模型不作為交房標(biāo)準(zhǔn)”等條款，這些約定以后會(huì)對(duì)購(gòu)房者不利。（3）購(gòu)房者要保留樓盤(pán)房?jī)r(jià)等資料是十分必要的，保留證據(jù)在將來(lái)可能因此產(chǎn)生糾紛的情況下為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。2．開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”的問(wèn)題所謂一房多賣(mài)是指房地產(chǎn)公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或?qū)⒌盅汉蟮纳唐贩吭俪鍪鄣男袨?。下面通過(guò)一個(gè)案例來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題：楊女士與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商的一套三居室，同年11月1日交房，合同簽訂后，楊女士當(dāng)即支付首付款10萬(wàn)元，約定剩余房款在交房前付清，但當(dāng)楊女士在11月1日去交付剩余房款時(shí)卻被告知該套房屋已被他人買(mǎi)走，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，楊女士要求房地產(chǎn)公司雙倍返還首付款，但該公司只愿意返還首付款。這就是一個(gè)典型的一房二買(mǎi)的案例，涉及房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的懲罰性賠償責(zé)任。法律意義上的懲罰性賠償是指法庭判決的賠償數(shù)額超過(guò)實(shí)際的損害數(shù)額的一種“附加”賠償。合同法第113條，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條都規(guī)定了這個(gè)原則，在最高院《解釋》第8條、第九條中，又明確了規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情況，其中一種就是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。因此，在本案中楊女士可以請(qǐng)求房地產(chǎn)公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求該公司承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍以下的賠償責(zé)任。 產(chǎn)生“一房多賣(mài)”的原因在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，造成商品房“一房多賣(mài)”的原因可分為兩種：一種原因是管理上的疏漏，如有的房產(chǎn)公司人員進(jìn)出頻繁，售樓人員之間或是售樓人員和融資人員之間沒(méi)有及時(shí)溝通樓盤(pán)的銷售或抵押情況，致使商品房“一房多賣(mài)”，還有一種是房產(chǎn)公司為了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地產(chǎn)公司在同他人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲，又以賣(mài)出之房再與第三人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由此造成“一房多賣(mài)”。 對(duì)開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”的防范及對(duì)策（1）因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同或《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商必須提供的各種文件。（2）交付定金之后，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購(gòu)房合同那樣有效，只是起到督促雙方認(rèn)定購(gòu)房合同的作用，不能保障購(gòu)房者一定能夠買(mǎi)到自己相中的房子。因此在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（3）簽訂購(gòu)房合同之后及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記備案，這樣及時(shí)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，也可以保障已經(jīng)進(jìn)行登記備案的合同受到保護(hù)，該合同的購(gòu)房者可以獲得房產(chǎn)證。（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會(huì)有第二個(gè)購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證，但是開(kāi)發(fā)商可能利用手中的《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》設(shè)定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時(shí)提供相關(guān)的文件，遇到這樣的情況，購(gòu)房者往往也很難辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。3．關(guān)于商品房遲延交付的問(wèn)題商品房交易中由于買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)多，因而屢屢發(fā)生開(kāi)發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。這在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中屬于比較常見(jiàn)的類型。開(kāi)發(fā)商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過(guò)程中發(fā)生了幾級(jí)以上的臺(tái)風(fēng)，導(dǎo)致施工不能如期進(jìn)行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購(gòu)房者無(wú)故拒絕受領(lǐng)房屋等原因，但更多的還是開(kāi)發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產(chǎn)生矛盾、建設(shè)行為不規(guī)范等。涉及商品房遲延交付，關(guān)鍵要解決兩個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)遲延交付的認(rèn)定，二是遲延交付的責(zé)任承擔(dān)。 對(duì)商品房遲延交付的認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售)合同中一般都會(huì)約定房屋交付使用的時(shí)間，但對(duì)以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對(duì)是否為遲延交付的爭(zhēng)議。最高法院《解釋》第11條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用．但當(dāng)事人另有約定的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在當(dāng)事人沒(méi)有約定時(shí)，對(duì)商品房的交付使用應(yīng)以對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，即我們通常所說(shuō)的“交鑰匙”作為標(biāo)志。最高法院《解釋》所規(guī)定的“交付使用”是一種有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權(quán)的變動(dòng)。在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在遲延交付時(shí)，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。如何認(rèn)定“不可抗力”，在司法實(shí)踐中也是比較困難的，開(kāi)發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運(yùn)輸困難、技術(shù)難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設(shè)施的安裝遲延等各種理由來(lái)拖延交付時(shí)間。我認(rèn)為是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)該具體分析：對(duì)以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商能夠預(yù)見(jiàn)，抗辯理由不成立；若氣象專家認(rèn)為或者從普通人的觀念看來(lái)，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工，則可認(rèn)定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見(jiàn)的，即使是不能克服的，那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋的過(guò)程中需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不屬于不可抗力，因此開(kāi)發(fā)商不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。若因政府行政行為導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，抗辯理由成立。 商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)的依據(jù)是：首先，如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)首先適用約定。其次，若雙方無(wú)約定，應(yīng)根據(jù)我國(guó)《合同法》和最高法院《解釋》來(lái)確定。合同法第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定．給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預(yù)見(jiàn)性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時(shí)間不同，其價(jià)值大不相同。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規(guī)定進(jìn)一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關(guān)規(guī)定是完全相符的。審判實(shí)務(wù)中，往往采取對(duì)比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。4．關(guān)于面積誤差問(wèn)題在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)中，合同約定的商品房面積與實(shí)際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會(huì)碰到的情況，往往會(huì)引起購(gòu)房者與