非商品房買賣合同糾紛案件起草說明(已修改)
2024-12-31 03:18 本頁面
【正文】 1 關(guān)于 《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件 適用法律 若干問題的 指導(dǎo) 意見》的起草說明 市高 級(jí)法 院民一庭 一、起草的背景 、指導(dǎo)思想 和過程 。 房屋買賣合同糾紛一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題， 與廣大人民群眾的切身利益密切相關(guān)， 也是民事審判中的難點(diǎn)所在。 我國 《民法通則》和《合同法》均未對(duì)房屋買賣合同進(jìn)行 單獨(dú)的 規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋 [2021]7 號(hào)）對(duì)商品房買賣合同糾紛案件的 合同效力、履 行及違約責(zé)任等問題均作出了詳細(xì)的規(guī)定，起到了很好的定分止?fàn)幍淖饔?。隨著 我國商品房 交易 市場(chǎng)的逐步規(guī)范與完善，商品房買賣合同糾紛案件在法院受理的 涉及 房屋買賣合同糾紛案件中的比例整體呈下降趨勢(shì)，而二手房買賣合同糾紛案件增長速度較快，所占比例也逐年升高。由于我國二手房買賣市場(chǎng)尚不完善，相應(yīng)法律制度 亦不健全 ，其糾紛的處理 又 事關(guān) 人民群眾 的 根本利益，矛盾尖銳容易 激化 等諸多原因，導(dǎo) 致我市法院在審理此類糾紛中存在法律適用不統(tǒng)一 ，甚至 “同案不同判”現(xiàn)象的發(fā)生，損害了司法的公正性與權(quán)威性，影響了民事審判質(zhì)量和效率的提高以及“司法 為民”服務(wù)宗旨的實(shí)現(xiàn)。 為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定，市高院民一庭根據(jù)調(diào)查分析，將“房屋買賣合同糾紛案件中的法律適用問題”確定為 2021 年的重點(diǎn)調(diào)研課題。此后，民一庭根據(jù)審判和調(diào)研相結(jié)合的思路成立了課題組， 2 調(diào)閱了大量案卷，廣泛收集了理論與實(shí)踐資料，先后多次前往兩個(gè)中院及多個(gè)基層法院進(jìn)行了調(diào)研，并與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)及部分銀行相關(guān)處室的同志進(jìn)行了座談 和溝通 。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)合同法、物權(quán)法及有關(guān)法律 、司法解釋 和民商法的基本理論，總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，吸收兩個(gè)中院及外地法 院已有研究成果，民一庭起草了《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的意見（討論稿）》 。在起草過程中 遵循以下的指導(dǎo)思想：一是堅(jiān)持合同自由與鼓勵(lì)交易的原則 。 在認(rèn)定合同效力時(shí)要尊重當(dāng)事人的意愿，以合同有效為原則，在認(rèn)定合同的內(nèi)容及如何履行存在爭議時(shí)，應(yīng)采 取 當(dāng)事人約定優(yōu)先的原則，盡量促成合同的繼續(xù)履行，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人簽訂合同的目的。二是堅(jiān)持合同信守與誠實(shí)信用原則 。 依法成立 生效 的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依約履行，原則上不允許擅自變更和解除合同， 違反合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，使其不能從違約行為中獲利 ， 維護(hù) 和引導(dǎo) 房 屋交易 市場(chǎng)的誠信有序發(fā)展。三是在具體內(nèi)容的選擇上，采取“強(qiáng)調(diào)共識(shí)與常識(shí)、重在解決 實(shí)際問題”的原則，以切實(shí)解決目前審判實(shí)踐中迫切需要解決的疑難問題， 增強(qiáng)意見的可操作性。四是堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合 的原則 ，正視現(xiàn)階段房 屋交易 市場(chǎng)不完善和部分 人民 群眾法律意識(shí)不高的現(xiàn)實(shí)，既 強(qiáng)調(diào)法院 在處理 同類 糾紛時(shí)的統(tǒng)一性和規(guī)范性， 給當(dāng)事人以合理的預(yù)期， 也賦予法官 以 自由裁量權(quán)，在處理個(gè)案 時(shí)具備一定 的靈活性，在保護(hù)雙方利益的前提下向 相對(duì) 弱勢(shì)方適度傾斜。 討論稿 起草后，民一庭就相關(guān)問題組織全庭 進(jìn)行 討論，并通過北京法院網(wǎng)和民 事審判網(wǎng)先后兩次向全市法院廣泛征求意見，并召集部分法院召開了專題研討會(huì)。根據(jù)各法院提出的修改意見， 3 對(duì)討論稿進(jìn)行了逐條反復(fù)論證，先后數(shù)易其稿，最終形成《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律 若干 問題 的指導(dǎo) 意見（送審稿）》（下稱《意見》），正式提交審判委員會(huì)審議?，F(xiàn)將有關(guān)問題說明如下。 二、主要問題及條文說明 。 《意見》分為“ 適用范圍” 、 “ 合同的成立與生效”、“合同的履行”、“違約 救濟(jì)和 責(zé)任承擔(dān)”、“其他實(shí)務(wù)問題”和“附則” 六 個(gè)部分 ,共計(jì) 三 十條。 （一）、適用范圍。 根據(jù)房屋性質(zhì) 不同，房屋買賣可 分為 商品房買賣 、 二手房買賣 和 農(nóng)村房屋 的買賣。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)二手房買賣 合同 糾紛 案件 中的法律難點(diǎn)、盲點(diǎn)更為突出，并且 ， 最高人民法院就商品房買賣 制訂 有單獨(dú)的司法解釋， 我院民一 庭之前就農(nóng) 村房屋 買賣相關(guān)問題已有專門的會(huì)議紀(jì)要和答復(fù)，故《意見》第 1 條第 1 款規(guī)定：本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi) 國有土地上 的“二手房”買賣。這里的“二手房”具體包括已購商品房、已購經(jīng)濟(jì)適用住房、已購按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋、已購 公有住 房等，不包括軍產(chǎn)房、承租公房等。 考慮到本《意見》的部分條文內(nèi)容對(duì)于商品房買賣 合同 糾紛案件 也具有指導(dǎo)和規(guī)范意 義，故《意見》第 1 條第 2 款規(guī)定： 商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 (二 )、合同的成立與生效 。 4 房屋買賣合同的效力問題 在 該類糾紛 中爭議 較大 ，在法律適用上也不統(tǒng)一 。《意見》第 2— 11 條就其中的典型問題予以規(guī)范，下面擇其重點(diǎn)予以說明。 關(guān)于 房屋買賣 中預(yù)約和本約的認(rèn)定和處理 問題。 實(shí)踐中，買賣雙方經(jīng)磋商先簽訂購房意向書再簽訂正式房屋買賣合同的情況非常普遍。我們認(rèn)為，購房意向書與房屋買賣合同兩者在性質(zhì)上都是合同，在合同法上是預(yù)約和本約的關(guān)系。 當(dāng)事人對(duì)購房意向書是 預(yù)約還是本約存在爭議的，不應(yīng)當(dāng)拘泥于協(xié)議書的名稱，而應(yīng)當(dāng)探求當(dāng)事人簽訂協(xié)議書時(shí)的真實(shí)意思。對(duì)于協(xié)議書已經(jīng) 具備 了擬購房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。 《意見》第 2條
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