【正文】 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等 八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 目 錄 前言 ???????????????????? ???????? 5 第一章 項(xiàng)目綜述 ???????????????????? ?????? 5 項(xiàng)目名稱及 建設(shè) 單位 ............................................. 9 研究工作的依據(jù)和范圍 .......................................... 10 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 ................................................ 10 投資估算與 資金籌措方式 ........................................ 14 項(xiàng)目結(jié)論 ...................................................... 16 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 ???????????????????? 17 項(xiàng)目建設(shè)背景 .................................................. 17 項(xiàng)目建設(shè)必要性 ................................................ 19 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與住房保障分析 ??????????????????? 24 公共租賃住房市場(chǎng)預(yù)測(cè) .......................................... 24 住房保障分析 .................................................. 25 第四章 項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃 ???????????????????? ? 27 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案 .............................................. 27 項(xiàng)目建筑形態(tài)和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃方案 ................................ 27 項(xiàng)目建設(shè)戶型規(guī)劃方案 .......................................... 28 項(xiàng)目建成后價(jià)格規(guī)劃方案 ........................................ 28 配套功能建設(shè)規(guī)劃方案 .......................................... 31 第五章 場(chǎng)址與建設(shè)條件 ???????????????????? ??? 32 項(xiàng)目選址 ...................................................... 32 地勢(shì)地貌 ...................................................... 32 氣候氣象 ...................................................... 32 水文條件 ...................................................... 33 交通條件 ...................................................... 34 公共設(shè)施條件 .................................................. 34 施工條件 ...................................................... 34 第六章 工程建設(shè)方案 ???????????????????? ???? 36 建筑設(shè)計(jì) ...................................................... 36 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ...................................................... 41 給排水系統(tǒng) .................................................... 43 電氣系統(tǒng) ...................................................... 46 第七章 項(xiàng)目管理 ???????????????????? ?????? 53 質(zhì)量管理 ...................................................... 53 進(jìn)度管理 ...................................................... 54 合同管理 ...................................................... 54 資金管理 ...................................................... 55 現(xiàn)場(chǎng)管理 ...................................................... 55 項(xiàng)目實(shí)施 ...................................................... 55 建設(shè)工期 ...................................................... 56 運(yùn)營(yíng)期管理 .................................................... 56 第八章 環(huán)境保護(hù)及消防安全 ???????????????????? ? 59 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 .............................................. 59 主要污染物和污染源 ............................................ 59 治理方案 ...................................................... 60 綠化 .......................................................... 61 環(huán)境影響評(píng)價(jià) .................................................. 61 消防及安全 .................................................... 61 第九章 節(jié)能 ???????????????????? ???? 63 概述 .......................................................... 63 節(jié)能規(guī)范和用能指標(biāo) ............................................ 64 節(jié)能措施 ...................................................... 65 ........................................ 65 ........................................ 65 ...................................................... 65 第十章 工程招標(biāo)投標(biāo) ???????????????????? ???? 78 招標(biāo)原則 ..................................................... 78 招標(biāo)范圍 ..................................................... 78 招投標(biāo)程序 ................................................... 78 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第十一章 投資估算與資金籌措 ??????????????????? 83 投資估算 ..................................................... 83 工程項(xiàng)目資金籌措 ............................................. 85 第十二章 經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 ???????????????????? 88 社會(huì)影響分析 ................................................. 88 環(huán)境影響分析 ................................................. 88 互適性分析 ................................................... 88 經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................. 88 社會(huì)效益分析 ................................................. 88 第十三章 結(jié)論與建議 ???????????????????? ??? 95 附圖： 項(xiàng)目地理位置圖； 用地紅線圖； 公 租房平面圖； 附件： 組織代碼證； 土地使用證； 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 前 言 公共租賃房 公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工和其他中低收入群體出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的中低收入群體。 公共租賃住房的含義 公共租賃住房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的 一種新型保障性住房，目前尚無(wú)一個(gè)內(nèi)涵統(tǒng)一的明確界定。分析《指導(dǎo)意見》中對(duì)于發(fā)展公共租賃住房的要求，比較各地方公共租賃住房管理辦法中對(duì)于公共租賃住房的規(guī)定，公共租賃住房呈現(xiàn)如下特征： 第一，保障性。住房權(quán)是得到《世界人權(quán)宣言》、《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利國(guó)際公約》、《消除一切形式種族歧視公約》等國(guó)際公約一致確認(rèn)的一項(xiàng)基本人權(quán)?！吨笇?dǎo)意見》也明確指出，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城鄉(xiāng)中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發(fā)展公共租賃住房是我國(guó)政府繼廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房 之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第二，政策支持性。公共租賃住房不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中自發(fā)生成的，而是由國(guó)家推動(dòng)出現(xiàn)的，是國(guó)家為了住房保障的目的人為設(shè)計(jì)的新型住房類別，因此公共租賃住房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國(guó)家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。同時(shí)，基于公共租賃住房的保障性特質(zhì)，國(guó)家也有責(zé)任通過政策支持來(lái)推動(dòng)公共租賃住房的發(fā)展。對(duì)此，《指導(dǎo)意見》專設(shè)“政策支持”部分，從土地供應(yīng)、國(guó)家投資、稅收優(yōu)惠、金融支持方面給予公共租賃住房發(fā)展以政策支持。 第三，租賃性。這是公共租賃住房的核心 特征，也是公共租賃住房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房是為目標(biāo)群體提供的低于市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)權(quán)住房，而公共租賃住房則是向目標(biāo)群體提供適當(dāng)?shù)淖赓U住房來(lái)保障其住有所居。 第四，專業(yè)性。這是公共租賃住房與個(gè)人出租住房最大的區(qū)別。傳統(tǒng)的個(gè)人出租住房的首要功能是產(chǎn)權(quán)者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購(gòu)，還是通過在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業(yè)用于出租的。 第五，供應(yīng)群體廣泛性。在我國(guó)原有的保障性住房中，廉租住房的供應(yīng)對(duì)象是最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是中等收入群體。而《指 導(dǎo)意見》規(guī)定： 公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應(yīng)群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象由戶籍人口擴(kuò)大為常住人口，并且不設(shè)收入限制。 公共租賃住房的比較優(yōu)勢(shì) 國(guó)家之所以將發(fā)展公共租賃住房建設(shè)作為解決當(dāng)前住房困難問題的政策選擇，是因?yàn)楣沧赓U住房相較個(gè)人購(gòu)買、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和個(gè)人出租等方式所具有的比較優(yōu)勢(shì)： （ 1）公共租賃住房有利于