【正文】 道敷設于硬化路面以下，最小坡度 I=。 用水量 ⑴ 用水估計： 本工程最高時用水量為 ㎡ /h 。 建筑二次裝修樓面荷載標準值（ KN/m2）分別為：廳、臥： ，衛(wèi)生間： 。 強調(diào)通風和景觀的均等性，增強住宅的開放性，與自然環(huán)境融為一體；追求簡潔的居家風格和平和的居家氣氛，在立面設計中，力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。 項目宜遵循以人為本，統(tǒng)籌人與自然、統(tǒng)籌人與社會，構(gòu)建和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環(huán)保、節(jié)能的理念，以人類 居住健康的可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的要求，為居住者營造一處健康、安全、舒適和環(huán)保的高品質(zhì)住宅和社區(qū)。境內(nèi)有一級支流 13 條，三級支流 11 條，三級支流 58 條，合計流程 213 公里，還有雙牌水庫六條支渠流入境內(nèi)，全長 103 公里，形成了以湘江為主干的樹枝狀水系網(wǎng)。 規(guī)劃構(gòu)思 規(guī)劃總體構(gòu)思以：“以公租房小區(qū)為主體、以其它為配套”的立意，以功能配置基本完善，性能標準合理，提高質(zhì)量保證來塑造包 括新的生產(chǎn)理念；新的消費意識；新的生活行為；新的交往形態(tài)；新的管理模式為內(nèi)容的新生活。 設計原則上綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完整的而又相對獨立的有機整體?？茖W制定廉租住房、公共租賃租房保障的中長期規(guī)劃及年度建設計劃。 從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求來看 國家建設部制定的“城市住宅建設與房地產(chǎn)‘九五’規(guī)劃及 20xx年遠景目標”中要求： （ 1） 城鎮(zhèn) (非農(nóng)業(yè)人口 )人均居住面積達到 12 平方米，解決人均居住面積 6 平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問題，重點解決人均居住面積在 4 平方米以下住房困難戶的住房問題。因為中國有不斷擴張的真實需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買經(jīng)冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 21 濟房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實需求遠未滿足；二是從每年超過 %城鎮(zhèn)化率看人口增長、住房需求增長。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。工作規(guī)劃符合國家城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，建筑以及戶型設計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、 合理，符合當?shù)卦靸r一般水平，銷售價格合理、性價比優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風險較小，投資效益較高。 項目主要建設內(nèi)容見下表： 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 12 表 11 建設內(nèi)容表 序號 名稱 占地面積 層數(shù) 建筑面積（㎡） 備注 1 花橋街鎮(zhèn)學校 1200 4 2400 一棟 2 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學 720 4 1440 一棟 3 普利橋中心小學 1200 4 2400 一棟 4 楚江圩中心小學 720 4 1440 一棟 5 易家橋小學 720 4 1440 一棟 6 陽山觀小學 720 4 1440 一棟 7 郝皮橋小學 720 4 1440 二棟，其中：一棟 16套、一棟 8套 8 坪塘學校 720 4 1440 一棟 合計 13440 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 13 主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表： 表 12 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 名稱 數(shù)量 單位 備注 一 規(guī)劃用地總面積 6720 ㎡ 其中： 花橋街鎮(zhèn)學校 1200 ㎡ 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學 720 ㎡ 普利橋中心小學 1200 ㎡ 楚江圩中心小學 720 ㎡ 易家橋小學 720 ㎡ 陽山觀小學 720 ㎡ 郝皮橋小學 720 ㎡ 坪塘學校 720 ㎡ 二 總建筑面積 13440 ㎡ 9 棟 4F 公共租賃住房 其中： 花橋街鎮(zhèn)學校 2400 ㎡ 40 套 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學 1440 ㎡ 24 套 普利橋中心小學 2400 ㎡ 40 套 楚江圩中心小學 1440 ㎡ 24 套 易家橋小學 1440 ㎡ 24 套 陽山觀小學 1440 ㎡ 24 套 郝皮橋小學 1440 ㎡ 24 套 坪塘學校 1440 ㎡ 24 套 三 建筑基底面積 3360 ㎡ 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 14 其中： 花橋街鎮(zhèn)學校 600 ㎡ 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學 360 ㎡ 普利橋中心小學 600 ㎡ 楚江圩中心小學 360 ㎡ 易家橋小學 360 ㎡ 陽山觀小學 360 ㎡ 郝皮橋小學 360 ㎡ 坪塘學校 360 ㎡ 四 建筑密度 50 ％ 五 綠地率 35 ％ 六 居住人數(shù) 224 人 研究工作的依據(jù)和范圍 《國 務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國發(fā) [20xx]26號）； 《國務院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發(fā)〔 20xx〕 45 號 )； 國家住房和城鄉(xiāng)建設部等 7 部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導意見》 (建?！?20xx〕 87 號 )； 國務院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [20xx]37號）； 國務院《關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[20xx]24號）； 建設部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 15 房 [20xx]165號）； 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導意見》； 國家頒發(fā)的有關(guān)建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設計規(guī)程、規(guī)范和設計標準； 《永州市 20xx年度統(tǒng)計年鑒》； 1 永州市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）（ 20xx年修訂）； 1 永州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）； 1 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房規(guī)劃設計方案； 1 冷水灘區(qū)教育事業(yè)發(fā)展“十二 法人： 朱昌鋒 建設單位簡介：冷水灘區(qū)教育局 局長、黨委書記：朱昌鋒；黨委委員、副局長：賀建明、李秀江、雷發(fā)云；黨委委員、紀委書記：楊聯(lián)國；黨委委員、人事股長：唐春江；黨委委員、辦公室主任：周健；黨委委員：周曄。據(jù)了解，在發(fā)達國家，首次購房人的年齡比我國要大很多，年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 6 第二，政策支持性。公共租賃住房不是在房地產(chǎn)市場中自發(fā)生成的，而是由國家推動出現(xiàn)的，是國家為了住房保障的目的人為設計的新型住房類別，因此公共租賃住房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。在日本、德國，首次購房人平均年齡為 42 歲，法國為 37 歲，美國也在 30 歲以上，英國在 20xx － 20xx 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現(xiàn)階段，國民太過關(guān)注購房，而租房則處于相對被忽視的境地。 全區(qū)現(xiàn)有中小學校 133 所，其中，公辦學校 122 所（教師進修學校 1 所、綜合職業(yè)中專 1 所、普高 2所、初級中學 11 所、九年一貫制學校 11 所、完全小學 31 所、村小 65 所），民辦學校 11 所（職高 2 所，義務教育學校 9所）。五”規(guī)劃（ 20xx年 — 20xx 年）； 1 《永州市建設教育強市規(guī)劃綱要（ 20xx— 2020年）》； 1 其他有 關(guān)資料 根據(jù)項目建設條件的實際狀況，通過對項目建設背景、必要性、建設地點及建設條件、建設內(nèi)容與建設規(guī)模、項目的組織管理和實施計劃、環(huán)境保護、消防與公共安全、招投標方案、投資估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、建設方案、投資估算和資金籌措方式，以便為項目的融資和建設，提供可靠的決策依據(jù)。該項目建成后，對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，將起到積極地推動作用。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。要根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，需要一次制度改革，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，讓更多的中國農(nóng)民看到進城的希望，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘谢暮榱髦腥ァ? （ 2） 建設住宅 12 億平方米，平均每年建設住宅 。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經(jīng)濟發(fā)展水平，合理確定廉租住房、公共租賃租房保障范圍和保障水平，科學測算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴大廉租住房、公共租賃租房保障覆蓋面。 規(guī)劃標準 公共租賃租房一般設計為兩室一廳型，面積 60 ㎡左右。 價格規(guī)劃 公共租賃住房租金：由物價部門根據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合當?shù)匚飪r水平及低收入居民收入水平、承受能力等綜合因素核定，并實行“收支兩條線”管理?，F(xiàn)有大型水利工程一處，中型水庫一座，小二型水庫 118 座，大小山塘 27664口，蓄、引提總水量達到 。 建筑是具有靈性的空間，設計的最高境界就是回歸人性建筑的本質(zhì)，達到人與建筑、生態(tài)環(huán)境的高度融合，強調(diào)“以人為本”，體現(xiàn)對人的關(guān)懷，結(jié)合環(huán)境心理學，并引如個性化、生態(tài)化、環(huán)保化、智能冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 37 化作為設行的理念，從功能布局、交通組織、環(huán)境美化等各方面入手，充分利用該地段的人流、物流、信息流，全方位作好商業(yè)價值和居住環(huán)境相融合的文章，努力創(chuàng)造一個商業(yè)流通活躍、居住環(huán)境幽雅、安全保證可靠的現(xiàn)代化的居住 小區(qū)。在外墻設計中，采用清凈、平和的冷色調(diào)，少一分城市的 喧囂，添一分居家的寧靜。 基本荷載取值： 風荷載：基本風壓值： w。具體見表92。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 46 根據(jù)國家目前對輸水管材的要求，該項目給水主 管道采用鋼塑復合管，支管采用 PPR 管。 高壓 電纜可采用 YJV22— 10KV 金屬鎧裝型，在地坪下 米處直埋；低壓電纜戶外部分可采用 YJFAV22— 1KV 金屬鎧裝型，戶內(nèi)部分三級負荷可采用 YJFAV— 1KV 型及三級及消防負荷采用 ZR— YJFAV— 1KV型，戶外部分直埋在地坪下 米處敷設，戶內(nèi)部分穿管或電纜橋架敷設。 光源：樓梯間、走道可采用節(jié)能型環(huán)型熒光燈管的吸頂燈照明，設備用房、地下停車位等 場所采用熒光燈照明。 電視信號由市有線電視網(wǎng)引來，有線電視網(wǎng)系統(tǒng) 采用放大器、分配器、分支器及同軸電纜組成網(wǎng)絡，用戶終端的電視信。 應急照明：變配電所、消防控制室、樓梯、消防泵房等處設置火災應急照明，其容量按 100%考慮，各層出入口設疏散指示燈和標志燈。 電源：從附近變電所引入 10KV電源，低壓系統(tǒng)電壓等級為 220V～380V。室外雨水管采用鋼筋砼管 D500或 D800。 消防系統(tǒng) 項目的消防可安裝消火栓給水系統(tǒng)、自動噴水系統(tǒng)。 = ； 混凝土 C25～ C30； 承重墻：177。 戶型設計，建筑單體設計做到功能布局合理，實用舒適，形式樸冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 39 實大方，充分考慮了本地人的生活習慣和對房間布局的喜好，做到了動、靜分開，私密性與公開性分開，布置了生活陽臺，南北通透、采光、日照、通風良好，人們居住其中，有一種舒適、溫馨、幸福的感覺。賦予建筑自然清新的都市情懷與靈性美。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 34 交通條件 項目選址位于永州市冷水灘區(qū)竹山橋鎮(zhèn)及上嶺橋鎮(zhèn)，離冷水灘城區(qū)僅 11 公里，由冷祁快速公路入園，南臨永州國家高科技農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。 配套功能建設規(guī)劃方案 該項目在設計中宜突出以下幾個方面特色： 居家品位：經(jīng)濟適用、分區(qū)功能科學、健全，環(huán)境獨特、格調(diào)高雅、舒適溫馨的居家空間。 依靠優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品引導市場，特別注重以人為本，按照人與環(huán)境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提高住宅各功能區(qū)的利用率，確保住宅及其各功能區(qū)的功能系數(shù)和價值系數(shù)能滿足市場需求?！?十二五”期間，經(jīng)濟適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房竣工面積的 70％。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 23 為此，自 1989 年以來，建設部在 56 個城市建設了 66 個省級試點小區(qū)，以不斷總結(jié)我國住宅小區(qū)建設的經(jīng)驗。應該給進城農(nóng)民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員及低收入群體一個安身之地、一個安居保障?，F(xiàn)在冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 20 20％的富裕家庭占有社會總金融資產(chǎn)的 55％，而 20％的最低收入家庭只占有 ％，兩者的財富占有差距超過 34倍