【正文】 引導(dǎo)國民“先租 后買”，合理住房消費。實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，通常有兩種方式： 一種是購買住房，另一種是租賃住房。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家，首次購房人的年齡比我國要大很多，年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。在日本、德國，首次購房人平均年齡為 42 歲，法國為 37 歲，美國也在 30 歲以上，英國在 20xx － 20xx 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現(xiàn)階段，國民太過關(guān)注購房，而租房則處于相對被忽視的境地。鑒于此，國家應(yīng)在正確引導(dǎo)國民的住房消費理念方面有所作為，即住房應(yīng)“從租到買、由小及大”。公共租賃住房為居民提 供可租賃適當(dāng)房源，這不僅可以引導(dǎo)鼓勵居民租房，減輕中低收入群體購買住房的經(jīng)濟(jì)壓力，而且可以減少“被買房”群體的數(shù)量，對抑制過高房價起到積極作用。 （ 2） 公共租賃住房有助于克服廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴(kuò)大了保障范圍，有利于解決“夾心層”住房問冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 8 題。因為廉租住房只面向最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房盡管保障對象是中等收入群體，但其價格仍然偏高，甚至部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房價格相差無幾。由于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房三者之間不能實現(xiàn)對接，形成兩個數(shù)量龐大的“夾心層”，即收入超過廉租住房申請標(biāo)準(zhǔn) 、但無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群和收入超過經(jīng)濟(jì)適用房申請標(biāo)準(zhǔn)、但無力購買商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實現(xiàn)了與商品房的對接。其次，經(jīng)濟(jì)適用房是產(chǎn)權(quán)房，存在套利空間，且通過行政手段進(jìn)行分配，極易誘發(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象的發(fā)生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發(fā)上述弊端的空間或土壤。 （ 3）公共租賃住房有益于彌補(bǔ)個人出租住房的不足。在我國，個人出租住房主要存在以下不足： 一是數(shù)量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求； 二是我國城市人口膨脹，住房 資源緊缺，加之各城市紛紛出臺“限購令”，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發(fā)展空間較??；三是因可供出租的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求直接導(dǎo)致了過高的租金和“群租”現(xiàn)象。四是房屋租賃專業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租并非首要目的，穩(wěn)定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達(dá)到產(chǎn)權(quán)房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個人出租住房數(shù)量短缺、運營不規(guī)范等問題，為中低收入無房群體提供數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價格合理的住房。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 9 第一章 項目綜述 項目名稱及建設(shè)單位 項目名稱： 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目。 ：新建 項目建設(shè)單位：永州市冷水灘區(qū)教育局。 法人： 朱昌鋒 建設(shè)單位簡介：冷水灘區(qū)教育局 局長、黨委書記：朱昌鋒；黨委委員、副局長：賀建明、李秀江、雷發(fā)云；黨委委員、紀(jì)委書記：楊聯(lián)國；黨委委員、人事股長：唐春江；黨委委員、辦公室主任：周??；黨委委員：周曄。 全區(qū)現(xiàn)有中小學(xué)校 133 所，其中，公辦學(xué)校 122 所（教師進(jìn)修學(xué)校 1 所、綜合職業(yè)中專 1 所、普高 2所、初級中學(xué) 11 所、九年一貫制學(xué)校 11 所、完全小學(xué) 31 所、村小 65 所），民辦學(xué)校 11 所（職高 2 所，義務(wù)教育學(xué)校 9所）。在校學(xué)生 70162人，其中，小學(xué)生 45191人，初冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 10 中生 20450人，高中生 4521人； 教職員工 4321人，退休 1917人。 全區(qū)教育在發(fā)展中始終堅持走協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展之路，統(tǒng)籌兼顧各類教育協(xié)調(diào)發(fā)展，取得了較大成效。一是學(xué)前教育基本普及。全區(qū)城鄉(xiāng)現(xiàn)有幼兒園 144 所，在園幼兒 23300 余人，其中民辦幼兒園在園人數(shù) 20701人，公辦性質(zhì)的幼兒園在園人數(shù)近 20xx 人，公辦幼兒園在園人數(shù) 600余人。學(xué)前一年教育入園率達(dá) %，學(xué)前三年教育入園率達(dá)%。二 是高中教育不斷強(qiáng)化。為進(jìn)一步加快教育強(qiáng)區(qū)建設(shè)步伐，促進(jìn)全區(qū)高中教育教學(xué)更好更快發(fā)展，各學(xué)校在不斷競爭發(fā)展中形成了各自鮮明的辦學(xué)特色，市四中移交給市里之后，市二中不斷強(qiáng)化自身建設(shè)，正努力創(chuàng)建省示范性高中；市八中的體藝特色逐漸形成， 20xx年秋季，冷水灘區(qū)將市八中初中部交與市四中托管，成立了李達(dá)中學(xué)，同時市四中對市八中高中部進(jìn)行對口扶持。三是職業(yè)教育全面發(fā)展。20xx 年，全區(qū)共有中職生 人。市綜合職業(yè)中專被評為省示范性中等職業(yè)學(xué)校，秋季招生 1050 人。 民辦職業(yè)學(xué)校辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成人教育穩(wěn)步推進(jìn)，實用技術(shù) 和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)積極開展。 項目擬建地點：分別位于冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校內(nèi)。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 項目占地面積 6720 平方米，擬新建 4F 公共租賃住房 9 棟，總建筑面積 13440 平方米，容積率 ，建筑密度 50％ ， 綠地率 35％ ， 共冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 11 224 套公共租賃住房，每套建筑面積 60 平方米。 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校公租房占地面積 1200 平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 2400平方米， 40套公共租賃住房； 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué)公租房占地面積 720 平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440 平方米， 24 套公共租賃住房； 普利橋中心小學(xué)公租房占地面積 1200 平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 2400平方米， 40 套公共租賃住房； 楚江圩中心小學(xué)公租房占地面積 720平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房； 易家橋小學(xué)公租房占地面積 720 平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24 套公共租賃住房； 陽山觀小學(xué)公租房占地面積 720 平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24 套公共租賃住房； 郝皮橋小學(xué)公租房占地面積 720 平方米，兩棟 4F公共租賃住房（一棟 16 套，一棟 8套），建筑面積 1440平方米， 24 套公共租賃住房； 坪塘學(xué)校公租房占地面積 720平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房。 項目主要建設(shè)內(nèi)容見下表： 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 12 表 11 建設(shè)內(nèi)容表 序號 名稱 占地面積 層數(shù) 建筑面積（㎡） 備注 1 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 1200 4 2400 一棟 2 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 720 4 1440 一棟 3 普利橋中心小學(xué) 1200 4 2400 一棟 4 楚江圩中心小學(xué) 720 4 1440 一棟 5 易家橋小學(xué) 720 4 1440 一棟 6 陽山觀小學(xué) 720 4 1440 一棟 7 郝皮橋小學(xué) 720 4 1440 二棟，其中：一棟 16套、一棟 8套 8 坪塘學(xué)校 720 4 1440 一棟 合計 13440 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 表 12 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名稱 數(shù)量 單位 備注 一 規(guī)劃用地總面積 6720 ㎡ 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 1200 ㎡ 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 720 ㎡ 普利橋中心小學(xué) 1200 ㎡ 楚江圩中心小學(xué) 720 ㎡ 易家橋小學(xué) 720 ㎡ 陽山觀小學(xué) 720 ㎡ 郝皮橋小學(xué) 720 ㎡ 坪塘學(xué)校 720 ㎡ 二 總建筑面積 13440 ㎡ 9 棟 4F 公共租賃住房 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 2400 ㎡ 40 套 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 1440 ㎡ 24 套 普利橋中心小學(xué) 2400 ㎡ 40 套 楚江圩中心小學(xué) 1440 ㎡ 24 套 易家橋小學(xué) 1440 ㎡ 24 套 陽山觀小學(xué) 1440 ㎡ 24 套 郝皮橋小學(xué) 1440 ㎡ 24 套 坪塘學(xué)校 1440 ㎡ 24 套 三 建筑基底面積 3360 ㎡ 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 14 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 600 ㎡ 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 360 ㎡ 普利橋中心小學(xué) 600 ㎡ 楚江圩中心小學(xué) 360 ㎡ 易家橋小學(xué) 360 ㎡ 陽山觀小學(xué) 360 ㎡ 郝皮橋小學(xué) 360 ㎡ 坪塘學(xué)校 360 ㎡ 四 建筑密度 50 ％ 五 綠地率 35 ％ 六 居住人數(shù) 224 人 研究工作的依據(jù)和范圍 《國 務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國發(fā) [20xx]26號）； 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔 20xx〕 45 號 )； 國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見》 (建保〔 20xx〕 87 號 )； 國務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [20xx]37號）； 國務(wù)院《關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[20xx]24號）； 建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 15 房 [20xx]165號）； 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； 《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》； 國家頒發(fā)的有關(guān)建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)； 《永州市 20xx年度統(tǒng)計年鑒》； 1 永州市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）（ 20xx年修訂）； 1 永州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）； 1 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房規(guī)劃設(shè)計方案； 1 冷水灘區(qū)教育事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃（ 20xx年 — 20xx 年）； 1 《永州市建設(shè)教育強(qiáng)市規(guī)劃綱要（ 20xx— 2020年）》； 1 其他有 關(guān)資料 根據(jù)項目建設(shè)條件的實際狀況，通過對項目建設(shè)背景、必要性、建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、項目的組織管理和實施計劃、環(huán)境保護(hù)、消防與公共安全、招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算和資金籌措方式，以便為項目的融資和建設(shè)，提供可靠的決策依據(jù)。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 16 投資估算與資金籌措方式 初步估算，項目總投資為 1666萬元，全部申請財政撥款。 項目結(jié)論 搞好環(huán)境建設(shè)，實現(xiàn)人與自然的和諧，是建設(shè)和諧社會的客觀要求。該 項目通過改善人居環(huán)境，為社會公眾提供了良好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，是社會進(jìn)步的體現(xiàn)，應(yīng)受到社會各界的廣泛關(guān)注和支持。該項目將有力促進(jìn)和提高城市現(xiàn)代化水平和文明程度，加速城市化進(jìn)程，提升城市品位和知名度，項目的社會互適性明顯，社會效益顯著。有利于改善農(nóng)村學(xué)校教師住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開放的成果，對促進(jìn)社會公平與正義，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展和社會主義小康社會建設(shè)，促進(jìn)和諧社會建設(shè)，具有重要的現(xiàn)實意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。 在該項目實施過程中應(yīng)建立健全項目區(qū)各級項目管理機(jī) 構(gòu)，加強(qiáng)組織管理，保證實施進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，保證工程高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并及時投入使用，盡快發(fā)揮項目應(yīng)有的效益。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項目可行性研究報告 17 第二章 項目建設(shè)背景與必要性 項目建設(shè)背景 高舉建設(shè)有中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求，以人為本，關(guān)注和改善民生，把解決低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房、公共租賃租房制度為重點、多渠道解決低收入家庭住房困難的政策體系，讓廣大人民群眾充分享受改革開放成果，逐步實現(xiàn)“居者有其屋”、百姓安居樂業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)社會公平和正義，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。 隨著 廉租住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房 建設(shè)和 棚戶區(qū) 改造力度的逐步加大，低收入家庭的 住房 條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快