【正文】 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、項(xiàng)目名稱 中國中原 (菏澤 )農(nóng)業(yè)港農(nóng)副產(chǎn)品物流交易加工中心項(xiàng)目 二、項(xiàng)目承辦單位 山東牡丹實(shí)業(yè)有限公司 注冊(cè)資本： 法定地址： 三、法人代表及聯(lián)系方式 四、投資方簡介 投資方名稱：中國國立集團(tuán)有限公司 CHINA GUOLI GROUP LIMITED 地址：香港九龍旺角彌敦道 610 號(hào)荷李活商業(yè)中心 131820室。 Room 131820, 13/F, Hollywood Plaza, 610Nathan road, Mongkok, Kowloon, Hong Kong. 電話：（ 00852） 30780099 30780085 傳真：（ 00852） 30780038 五、項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 山東省菏澤市牡丹區(qū) 第二節(jié) 可行性研究編制單位 一、單位名稱：山東省工程咨詢?cè)? 二、工程咨詢證書編號(hào)：工咨甲 1030119001 三、工程咨詢等級(jí)：甲級(jí) 四、發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 第三節(jié) 承辦單位概況 一、 中國國立集團(tuán)有限公司 概述 CHINA GUOLI GROUP LIMITED 立足香港，面向國際，努力為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。主要 經(jīng)營置業(yè)、投資、科技、貿(mào)易、策劃、咨詢、資金運(yùn)營、服務(wù)、旅游、進(jìn)出口等。主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目開發(fā)、國際出口貿(mào)易、農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品銷售、加工、建材、投資融資顧問、廣告影視制作、發(fā)布、企業(yè)策劃、旅游、生態(tài)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)施工建設(shè)等。公司在國內(nèi)上海、浙江等地投資建有多家公司，實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好。公司擁有碩士以上管理人員 25 人（其中博士 3人），具有一批國際管理經(jīng)驗(yàn)的投資管理人才和企業(yè)經(jīng)營人才。 集團(tuán)下屬全資企業(yè) 香港宏嘉國際貿(mào)易有限公司、上海綠牙生態(tài)技術(shù)發(fā)展有限公司、上海坤林生態(tài)環(huán)境科技建設(shè)有限公司 、上海上三實(shí)業(yè)有限公司、上海久博展覽服務(wù)有限公司、上海金佰納酒業(yè)有限公司、上海莊園酒類銷售有限公司、上海成龍國際鄉(xiāng)村俱樂部、山東牡丹實(shí)業(yè)有限公司、山東菏澤國際會(huì)展中心。 集團(tuán)合資企業(yè) 上海姿源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ,上海中坤實(shí)業(yè)有限公司、上海益煌鋼鐵有限公司、北京城建集團(tuán)三公司、上海銀海影視有限 公司、 [中國酒民網(wǎng) ]等。 集團(tuán)宗旨 正德共贏 至善快樂 法定地址 地址：香港九龍旺角彌敦道 610 號(hào)荷李活商業(yè)中心 131820室 Rooms 131820,13/F,Hollywood Plaza,610Nathanroad, Mongkok, Kowloon, Hong Kong. 電話：（ 00852） 30780099 30780085 傳真：（ 00852） 30780038 二、 山東牡丹實(shí)業(yè)有限公司簡介 山東牡丹實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)，由中國國立集團(tuán)有限公司投資的一個(gè)外商獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資金 30000 萬元人民幣。經(jīng)營范圍：農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工、倉儲(chǔ)、物流及其技術(shù)研發(fā)，花卉及相關(guān)技術(shù)研發(fā)，苗圃基地建設(shè)及經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)，公路橋梁建設(shè)經(jīng)營，國際信息、科技信息咨詢服務(wù)，銷售本公司產(chǎn)品。公司將作為 國立集團(tuán)在山東的投資平臺(tái)，將充分發(fā)揮其信息優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。 公司將在山東菏澤建立中國中原 (菏澤 )農(nóng)副產(chǎn)品物流交易加工中心，該項(xiàng)目總投資將突破 30 億元人民幣 (一期 10 億 )，年交易量 360 萬元噸，三年后達(dá)到 700 萬噸以上，將成為中原地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、加工中心、批發(fā)中心。這一項(xiàng)目的建成，將 能 有 力 推 進(jìn) 突 破 菏 澤 ， 帶 動(dòng) 中 原 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 。（ 同時(shí) ,公 司在菏澤擁有“國際會(huì)展中心”一座，占地 316 畝，面積 4 萬平方米，為中國國家級(jí)展會(huì) 中國林交會(huì)的常設(shè)會(huì)址。林交會(huì)是中國最高級(jí)別的、由國家林業(yè)局批準(zhǔn)并與山東省人民政 府主辦的、具有行業(yè)代表性的高端森林林業(yè)、木工藝品、家具制品、林業(yè)機(jī)械、園林園藝、花卉苗木、木質(zhì)建材的交易、研討、論壇盛會(huì)。每年 9月 1922日在山東菏澤的本會(huì)展中心定期舉辦，每屆都數(shù)千家國內(nèi)外具有影響力的森林木材加工、貿(mào)易企業(yè)參加。會(huì)展中心將依托中國林交會(huì)，建成中國的林業(yè)、木工機(jī)械的集散地。 第四節(jié) 申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)和范圍 一、編制依據(jù) 本可研報(bào)告編制的主要依據(jù)為： 菏澤市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃和到 20xx年長期發(fā)展規(guī)劃； 中共菏澤市海洋與水產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃和到 20xx 年長期規(guī)劃 國家有關(guān)法律、法規(guī)及產(chǎn)業(yè)政策； 有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及規(guī)定； 項(xiàng)目承擔(dān)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 有關(guān)部門出具的證明材料。 二、研究范圍 本可研報(bào)告范圍包括： 根據(jù)國家有關(guān)政策，結(jié)合榮城市實(shí)際情況，分析項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性。 根據(jù)規(guī)劃并結(jié)合現(xiàn)狀確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 消防、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生及節(jié)能 企業(yè)組織及勞動(dòng)定員 工程實(shí)施進(jìn)度安排 投資估算和資金籌措 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià) 第五節(jié) 可研報(bào)告概要 伴隨著山東省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，菏澤市作為重要農(nóng)產(chǎn)品物流樞紐的地位進(jìn)一步確立，吸引著國內(nèi)甚至國際知名客商云集與此。項(xiàng)目建成后，將使菏澤市成為魯西 南物流及經(jīng)濟(jì)交流中心，從而有利于提高菏澤市的知名度項(xiàng)目投資規(guī)模大，建設(shè)周期適中，對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)烈的增長極輻射作用，從而帶動(dòng)菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 中原農(nóng)業(yè)港規(guī)劃總占地面積 2500 畝，商用占地面積約1000 畝，工業(yè)用面積約 1500 畝。項(xiàng)目分期建設(shè)，一、二、三期為商用地開發(fā)，共其中一期 482 畝。二期 250 畝，三期 268 畝。主要進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品的現(xiàn)場(chǎng)交易、期貨交易、儲(chǔ)存、物流運(yùn)輸和深加工。工業(yè)用地開發(fā) 1500 畝在第四期，主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè)廠房，配套設(shè)備，進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品深加工。項(xiàng)目全部完成約投資 30億元人民幣。 一期主要包 括交易區(qū) 192 畝、信息區(qū) 30 畝、倉儲(chǔ)區(qū) 152 畝、配套服務(wù) 72 畝、住宅 36 畝。一期建筑面積 219372 平方米，本項(xiàng)目主要針對(duì)一期工程進(jìn)行設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目一期建成后形成年 11 萬噸噸農(nóng)產(chǎn)品物流的倉儲(chǔ)能力，其中氣調(diào)庫 40000 噸，冷庫 20xx0 噸，普通貨物存儲(chǔ)達(dá)到50000 噸。年現(xiàn)貨交易額達(dá) 10 億元人民幣。期貨市場(chǎng)交易額一期達(dá) 20 億元。 本項(xiàng)目將建設(shè)與農(nóng)產(chǎn)品流通相配套，為農(nóng)產(chǎn)品交易服務(wù)的電子商務(wù)平臺(tái)、資金結(jié)算中心和檢驗(yàn)檢測(cè)中心，將先進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品信息采集發(fā)布系統(tǒng)、電子統(tǒng)一結(jié)算方式和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)引入中 原農(nóng)業(yè)港，建立現(xiàn)代化、高效率、人性化的流通市場(chǎng)。 該項(xiàng)目總投資為 43374 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 42018 萬元，流動(dòng)資金 1356 萬元。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目投產(chǎn)后，各項(xiàng)經(jīng)營收入 21127 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤 11862 萬元 (稅后 )。貸款償還期為 年（含建設(shè)期 3 年）。項(xiàng)目投資回收期為 年，經(jīng)濟(jì)效益顯著。 項(xiàng)目委托方技術(shù)力量較強(qiáng)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，建設(shè)條件良好，本項(xiàng)目所需自籌 資金，該公司有足夠能力籌措。 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合國家發(fā)展政策，投產(chǎn)后，能夠充分發(fā)揮人力 資源優(yōu)勢(shì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 綜合以上分析，項(xiàng)目實(shí)施后有一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目是可行的。 第六節(jié) 主要建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目分期建設(shè)，一期主要考慮建設(shè)交易區(qū)、辦公配套區(qū)、信息區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)，一期占地面積約 482 畝。 二期考慮擴(kuò)建交易區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)、建設(shè)物流區(qū)。一二期占地面積合計(jì)約 732 畝。 以下為一期項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容： 主 要 建 設(shè) 內(nèi) 容 序號(hào) 主要建設(shè)內(nèi)容 占地面 積 數(shù)量 建筑面積 （ m2） 層數(shù) 平面尺寸 備注 一 交易區(qū) 192畝 60480 1 1 集中交易大棚 10個(gè) 17280 一層 48*36（單） 2 獨(dú)立門面交易 區(qū) 2排 10800 三層 15*120*3（單） 3 交易大廳 3個(gè) 32400 二層 二 辦公配套服務(wù) 區(qū) 72畝 76700 1 1 綜合辦公樓 1幢 43000 12層 裙房占地面積5000/層； 主樓 20xx/層 農(nóng)業(yè)港辦公區(qū) 23000 農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中 5000 心 進(jìn)出口手續(xù)辦理及銀行分理處 5000 地下車庫及設(shè)備層 10000 2 商住一體化酒 店 1幢 33700 12層 裙房占地面積3500/層； 主樓 1800/層 商業(yè) 7000 娛樂餐飲 7100 寫字間 3600 客房 9000 2． 5 地下車庫及設(shè) 備層 7000 三 信息區(qū) 30畝 16500 裙房占地面積2500/層； 主樓 1500/層 一期一階段 1 信息樓 1幢 16500 農(nóng)副產(chǎn)品電子 商務(wù)平臺(tái) 1500 資金結(jié)算中心 500 農(nóng)副產(chǎn)品期貨 交易中心 2500 1． 4 期貨中心辦公 區(qū) 1500 1． 5 計(jì)算機(jī)機(jī)信息 中心 7500 1． 6 其他 3500 四 公用配套設(shè)施 700 1 變電所 1 500 設(shè)于辦 公樓內(nèi) 2 鍋爐房 1 500 3 泵房 1 200 五 倉儲(chǔ)區(qū) 152畝 34992 1 自動(dòng)化冷庫 1幢 10400 20xx0噸 2 氣調(diào)庫 1幢 19552 40000噸 3 普通倉 庫 2幢 5040 2520 m2（ 單）（ 60*21*2） 50000噸 六 住宅區(qū) 36畝 平方米 30000 1 小高層公寓 2幢 30000 12層 1． 5萬 平米 /幢 一期合計(jì) 482畝 219372 第七節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一期） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 交易規(guī)模 億元 10 倉儲(chǔ)規(guī)模 萬噸 11 2 項(xiàng)目總投資 萬元 43374 其中：固定資產(chǎn)投資 萬元 42018 鋪底流動(dòng)資金 萬元 1356 3 項(xiàng)目一期占地面積 畝 482 約 200 畝 4 項(xiàng)目建筑面積 ㎡ 219372 5 項(xiàng)目定員 人 1801 6 全年生產(chǎn)天數(shù) 天 365 7 人員工作天數(shù) 天 251 8 項(xiàng)目建設(shè)期 年 3 9 設(shè)備裝機(jī)容量 KW 6800 10 項(xiàng)目年用水負(fù)荷 噸 /小時(shí) 11 銷售收入 萬元 /年 21127 正常年 12 總成本 萬元 /年 7360 正常年 13 稅后利 潤 萬元 /年 11862 正常年（稅 后） 14 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 投資回收期 年 含建設(shè)期 16 貸款償還期 年 含建設(shè)期 17 盈虧平衡點(diǎn) % 31 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、農(nóng)產(chǎn)品流通成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸 我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)流通中的發(fā)育還很不成熟，主要問題一直是小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的矛盾，表現(xiàn)為農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售體系落后、市場(chǎng)軟硬件建設(shè)不足和貯運(yùn)加工系統(tǒng)的不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前作為我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體的農(nóng)戶數(shù)量大約為 2． 4 億戶，而平均每戶擁有的耕地只有 7 畝左右。生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模過小，導(dǎo)致農(nóng)戶 為市場(chǎng)提供的農(nóng)副產(chǎn)品過于分散，商品率不高，如糧食的商品率只有 30％左右。流通不暢和市場(chǎng)缺位就會(huì)使產(chǎn)品向商品的跨越出現(xiàn)障礙，要么無法實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)的價(jià)值，要么價(jià)不符值，農(nóng)業(yè)增產(chǎn)卻難以增收，其直接后果就是市場(chǎng)得不到均衡供給的農(nóng)產(chǎn)品，同時(shí)容易放大農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的波動(dòng)，增加了生產(chǎn)的盲目性。過大的市場(chǎng)波動(dòng)不僅損害農(nóng)民的利益，也損害消費(fèi)者的利益。而這種一家一戶小規(guī)模分散生產(chǎn)的格局在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)都不會(huì)有根本性的改變。這不僅關(guān)系到農(nóng)民的增收問題，也直接影響到我國農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化和現(xiàn)代化的進(jìn)程。 建設(shè)類似本項(xiàng)目提出的中原農(nóng)業(yè)港，興辦倉儲(chǔ)設(shè) 施和加工企業(yè)、購置農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷設(shè)備，組建大型農(nóng)產(chǎn)品交易、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、期貨交易標(biāo)準(zhǔn)化基地。使其成為溝通分散農(nóng)戶與市場(chǎng)的橋梁，成為連接周圍地區(qū)的流通樞紐。讓市場(chǎng)這支“看不見的手”，起到優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)國民經(jīng)