【正文】 目 錄第一章 總論 5 項(xiàng)目名稱與承辦單位 5 擬建項(xiàng)目概況 7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 9 項(xiàng)目開發(fā)的理由 101．6 研究工作概況 121．7 建設(shè)條件 131．8 結(jié)論及建議 13第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 15 項(xiàng)目背景 15 項(xiàng)目建設(shè)的重要性 20第三章 建設(shè)條件 23 地理位置概況 233．2 自然條件 253．3 區(qū)位交通、通訊條件 26 基礎(chǔ)設(shè)施條件 273．5 項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng) 273．6 政府支持 27第四章 建設(shè)方案 28 項(xiàng)目概況： 28 規(guī)劃原則 28 功能分區(qū) 29 公建和公用設(shè)施布置 30 道路交通組織 304．6 建筑方案設(shè)計(jì) 314．7 結(jié)構(gòu)選型 31第五章 公用工程 33 給排水工程 33 供熱工程 35 電氣工程 35 燃?xì)夤こ?37第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、安全衛(wèi)生與消防 37 環(huán)境保護(hù)與評價(jià) 37 節(jié)能設(shè)計(jì) 39 勞動保護(hù)評價(jià) 40 消防設(shè)施評價(jià) 41 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全控制 42第七章 項(xiàng)目管理及建設(shè)進(jìn)度 447．1 項(xiàng)目管理 457．2 項(xiàng)目實(shí)施階段 457．3 建設(shè)周期 45第八章 招標(biāo)方案 46 項(xiàng)目基本情況 46 項(xiàng)目法人資格 46 招標(biāo)范圍 47 招標(biāo)方式 47 招標(biāo)組織形式 47 評標(biāo)專家?guī)旒霸u標(biāo)委員會情況 47 招標(biāo)基本情況表 47第九章 投資估算與資金籌措 48 估算范圍及依據(jù) 48 資金籌措及資金使用計(jì)劃 49第十章經(jīng)濟(jì)評價(jià) 50 評價(jià)原則和方法 50 經(jīng)營收入 50 成本測算 52 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 53第十一章 效益評價(jià) 55 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 55 社會效益評價(jià) 55 社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 56第十二章 結(jié)論與建議 58第十三章 附表 附圖 附件 5813．1 附表 5813．2 附圖 59 附件 59第一章 總論 項(xiàng)目名稱與承辦單位 項(xiàng)目名稱: 承辦單位：法定代表人：項(xiàng)目聯(lián)系人：聯(lián)系電話： 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)及承辦單位概況擬建項(xiàng)目位于xxxxxxxxxx，洛吉快速通道以西，310國道以北，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，具備人流、物流、信息流條件，,是建立農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心的最佳用地。擬建項(xiàng)目承辦單位：xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司，擬建項(xiàng)目是該公司于2011年10月通過洛陽市招商引資平臺，擬落戶洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)的港商獨(dú)資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資3億元人民幣，老城區(qū)政府正以良好的投資環(huán)境，方便、快捷的工作效率為投資商提供全方位的服務(wù)。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司成立于2011年11月，位于xxxxxxxx，公司注冊資本為18000萬港幣，法定代表人：xxxxxx。該公司是由中國農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司在河南省洛陽市投資設(shè)立的港商獨(dú)資企業(yè)。中國農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司（）于1995年1月在百慕達(dá)注冊成立，主要從事農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的開發(fā)、建設(shè)與管理?，F(xiàn)為我國最具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理企業(yè)之一，公司在我國目前主要經(jīng)營及管理的三大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)貿(mào)易平臺分別位于湖北省武漢市、廣西壯族自治區(qū)玉林市和江蘇省徐州市，在全中國已初步建立并形成了集農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、批發(fā)、零售于一體、覆蓋全國的農(nóng)副產(chǎn)品大流通體系，并為全國農(nóng)產(chǎn)品提供了一個(gè)集高素質(zhì)管理、食品安全監(jiān)控和分銷流暢的交易平臺、鏈條。該公司2012年擬落戶洛陽市，建設(shè)xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項(xiàng)目，為了管理擬建項(xiàng)目的需要，于2011年11月投資成立了xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)財(cái)務(wù)部、工程部、農(nóng)貿(mào)市場部、物流管理部、辦公室共四部一室管理機(jī)構(gòu)，有中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、部門主管及工作人員五百多人。公司主要開展本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及建成后50年內(nèi)的經(jīng)營、管理等業(yè)務(wù)。公司總經(jīng)理xxxxxx，香港人，畢業(yè)于香港理工大學(xué)，本科學(xué)歷，為英國特許公認(rèn)會計(jì)師公會資深會員及香港會計(jì)師公會會員。1999年加入xxxxxx集團(tuán)有限公司任董事總經(jīng)理，2009年加入中國農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司并任董事局主席。另獲委任為本公司主席、行政總裁及法定代表人，以及本公司薪酬委員會及提名委員會各自的主席。陳先生曾為香港聯(lián)合交易所有限公司（「聯(lián)交所」）主板上市公司xxxxxx集團(tuán)有限公司、位元堂藥業(yè)控股有限公司及PNG資源控股有限公司（前稱利來控股有限公司）之執(zhí)行董事，以及上海集優(yōu)機(jī)械股份有限公司之獨(dú)立非執(zhí)行董事。有著扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)知識及豐富的人生閱歷，善于思考，敢想敢干，有艱苦創(chuàng)業(yè)，開拓創(chuàng)新的精神和多年的建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織管理和把握全局的能力，是一個(gè)很好的管理人才。如今他以多年的管理經(jīng)驗(yàn)及對農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的開發(fā)、建設(shè)與管理的極大熱愛又投入到本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，富國惠農(nóng)、開發(fā)產(chǎn)業(yè)、建設(shè)洛陽、造福一方，體現(xiàn)了他“身卑未敢忘憂國”的情懷。 擬建項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)擬建項(xiàng)目位于洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營莊村。東至洛吉快速通道；南至310國道；西部隔已建成的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)與機(jī)場路相望；北接擬建中電產(chǎn)業(yè)洛陽基地。該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為耕地及居住用地，為了加快該地區(qū)的建設(shè)，老城區(qū)政府搶抓機(jī)遇、創(chuàng)新機(jī)制、精心謀劃、狠抓項(xiàng)目落實(shí)，強(qiáng)力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以大項(xiàng)目促強(qiáng)、帶動、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)大聚集，力爭早日將老城區(qū)建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、功能完善、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)功能突出、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特色鮮明、現(xiàn)代文化與歷史文化交相輝映的現(xiàn)代新城。良好的投資環(huán)境，為本項(xiàng)目的進(jìn)一步落實(shí)提供了可靠的保證。老城區(qū)政府堅(jiān)持“規(guī)劃第一，科學(xué)發(fā)展”的首要原則，委托洛陽規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司，對洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)進(jìn)行重新規(guī)劃（2010—2020）（正在進(jìn)行中），擬將此地塊規(guī)劃為物流用地，用于xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項(xiàng)目的建設(shè)，相關(guān)手續(xù)正在辦理，xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司已委托00000000對該地塊進(jìn)行總體規(guī)劃，目前，已基本完成總體規(guī)劃。 建設(shè)內(nèi)容及方案項(xiàng)目定位為豫西地區(qū)一站式服務(wù)的超大型農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場，立足豫西、輻射山西、陜西等地區(qū)，并通過集團(tuán)公司農(nóng)產(chǎn)品物流中心網(wǎng)絡(luò)輻射全國。該項(xiàng)目將建設(shè)成為設(shè)施一流、國內(nèi)領(lǐng)先的綜合性農(nóng)產(chǎn)品交易中心，包括果菜交易中心、水產(chǎn)交易中心、副食品交易中心、糧油交易中心、倉儲冷鏈物流中心、加工配送中心、質(zhì)量檢驗(yàn)檢測中心、結(jié)算中心、監(jiān)控中心和相關(guān)的市場配套設(shè)施等。項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)年交易量達(dá)700萬噸，年交易額超人民幣150億元，成為豫西地區(qū)最重要的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。（），建筑總面積237967m2。 投資預(yù)計(jì)經(jīng)測算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資3億元。詳見附表二《投資估算表》。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量說明1總用地面積公頃 2總建筑面積m2237967 3總投資億元3人民幣 4道路面積公頃 5綠化面積公頃6綠化率%207容積率 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 項(xiàng)目編制依據(jù)：（1）承辦單位編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告委托書。（2）承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，技術(shù)資料等。（3）專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場勘察的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)等。（4）國家發(fā)展改革委員會頒發(fā)的《可行性研究報(bào)告編制方法綱要》。（5）國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》（第三版）。（6）《全國優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃》（2008~2015年）；（7）《洛陽市城市總體規(guī)劃》（20112020）。（8）國家及行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定。（9）洛陽市工程造價(jià)信息（2011年第5期）。（10）項(xiàng)目地理位置圖。（11）xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項(xiàng)目總平面布置圖。 研究范圍：根據(jù)國家發(fā)改委頒發(fā)的《可行性研究報(bào)告編制方法綱要》的要求，本報(bào)告研究工作的范圍及內(nèi)容如下：（1）探討項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性；（2）論證建設(shè)條件；（3）確定建設(shè)規(guī)模與工程方案；（4）安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；（5）研究環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生及節(jié)能措施；（6）研究項(xiàng)目投資規(guī)模，研究資金籌措方式。 項(xiàng)目開發(fā)的理由我國農(nóng)產(chǎn)品供給由長期短缺變?yōu)榭偭炕酒胶?，并出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，我國農(nóng)產(chǎn)品市場已經(jīng)進(jìn)入了由需求主導(dǎo)的買方市場。居民生活水平迅速提高，多元化消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級，對安全、健康、精細(xì)等較高品質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的需求空間不斷擴(kuò)大，居民的消費(fèi)需求已逐步由對量的滿足轉(zhuǎn)變?yōu)閷|(zhì)的追求，形成了購買力增長的現(xiàn)實(shí)與潛在市場。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目，正是為了適應(yīng)這種市場消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的趨勢，滿足這一多樣化市場需求，并對該種市場需求不斷進(jìn)行引導(dǎo)、擴(kuò)大與提升，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，保證食品安全。天公造物，厚賜洛陽，豐富的旅游資源是歷史遺留下一粒粒的明珠，散落在中原大地龍門石窟、白馬寺、洛陽山水等名勝旅游區(qū)，吸引數(shù)以百萬計(jì)的往來客商，據(jù)2011年不完全統(tǒng)計(jì)，牡丹花會期間接待游客1770萬人次；“五一”小長假期間接待游客211萬人次；“十一”；普通雙休日高峰記錄曾顯示：接待游客近百萬人次。游客人數(shù)的增加直接帶動餐飲業(yè)的蓬勃發(fā)展。而不斷發(fā)展壯大的餐飲業(yè)飲食需求的70%來自一級農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。洛陽是歷史悠久的古都，也是新興的現(xiàn)代化工業(yè)城市，更是農(nóng)業(yè)強(qiáng)市。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會的進(jìn)步，洛陽市城市面貌也在發(fā)生著日新月異的變化。幾年來，洛陽市在加快洛南新區(qū)建設(shè)步伐的同時(shí)，對舊城改造力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于洛陽市老城區(qū)的北部，經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，王城大道的打通及機(jī)場路的建設(shè)，給該地區(qū)帶來了機(jī)遇。但是，市區(qū)內(nèi)王城大道兩側(cè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)突飛猛進(jìn)，而作為王城大道的延伸地段營莊及后洞村卻沒有太大的發(fā)展。由于多種原因，老城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展在一定程度上存在地域失衡、業(yè)態(tài)失衡、結(jié)構(gòu)失衡等問題，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不強(qiáng)。目前，區(qū)域內(nèi)以民營企業(yè)和攤點(diǎn)為主，呈各自為戰(zhàn)態(tài)勢，企業(yè)管理水平低，硬件設(shè)施檔次低，盈利能力低；區(qū)內(nèi)缺少帶動性強(qiáng)、規(guī)模大、效益好的龍頭企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)難以發(fā)揮。近年來，老城區(qū)區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)市委提出的“中心開花在老城體現(xiàn)”、“老城要在全省爭取名次”的要求，樹立“大產(chǎn)業(yè)、大文化、大發(fā)展”的理念，抓住市委毛萬春書記擔(dān)任老城區(qū)首席服務(wù)官的機(jī)遇，突出抓好文化旅游、樓宇地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、商貿(mào)服務(wù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和民生民利六大重點(diǎn)工作，強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)、招商引資、民營經(jīng)濟(jì)三個(gè)支撐，推動老城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，并取得了很大的成績。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項(xiàng)目，就是老城區(qū)政府引進(jìn)的以農(nóng)業(yè)為主體的現(xiàn)代物流、配送產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較強(qiáng)，項(xiàng)目建成后，依托豫西地區(qū)極具競爭力的農(nóng)副產(chǎn)品特色產(chǎn)品產(chǎn)地優(yōu)勢，大力推進(jìn)現(xiàn)代化物流中心的建設(shè)，并通過整合周邊的中小型專業(yè)市場，形成以覆蓋山西、陜西、山東、湖北等地的中部最具特色的農(nóng)副產(chǎn)品集散中心、信息交易中心。該項(xiàng)目投資方有經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)的多年經(jīng)驗(yàn), 在全國有78個(gè)市場在經(jīng)營, 輻射面是全國性的。洛陽地處中原，將會是宏進(jìn)全國市場網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐, 對平穩(wěn)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格, 改善農(nóng)產(chǎn)品的物價(jià)信息的時(shí)效性, 提高農(nóng)民的收入有積極性的作用。該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)南菜北調(diào)、北菜南調(diào)的功能,再加上市場現(xiàn)代化中央結(jié)算管理,高清的監(jiān)控系統(tǒng), 外資企業(yè)先進(jìn)的管理模式, 對銜接國際化的經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品市場有著非常好的示范帶頭作用。該項(xiàng)目由xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司自籌資金建設(shè)，打破了老城區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中的資金瓶頸，加快了老城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，改善了老城區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投資環(huán)境，提升了老城區(qū)城市整體形象，為老城區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范帶頭作用，提高了該地區(qū)老百姓的物質(zhì)、文化生活水平。在洛陽形成一個(gè)完整的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，在調(diào)控我市農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，適時(shí)發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品行情信息，促進(jìn)我市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效等方面都將發(fā)揮重要作用。同時(shí)也將帶動我市乃至全省的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，具有明顯的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。因此，該項(xiàng)目的確立利國利民，該項(xiàng)目的建設(shè)迫在眉睫。1．6 研究工作概況我單位在接受xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司的委托后，即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司進(jìn)行了考察和了解，對項(xiàng)目用地及周邊環(huán)境進(jìn)行了實(shí)地考察，重點(diǎn)了解該項(xiàng)目建設(shè)條件。在充分、細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本可行性研究報(bào)告的有關(guān)問題與xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進(jìn)行了深入交流，充分征詢了項(xiàng)目承辦單位及有關(guān)專家意見。經(jīng)過反復(fù)論證研究，依據(jù)國家有關(guān)部門對建設(shè)項(xiàng)目可研階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合老城區(qū)邙