【正文】 世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？ 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關系 居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化 第三章 項目背景和特點 一、公共關系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關系 土地資源 體制優(yōu)勢 二、獨特的自然資源與地理位置 得天獨厚的養(yǎng)老勝地 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項目的特點 起點高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源 特有的人文價值與人文吸引力 第四章 項目的建設內容 一、項目的規(guī)劃與設計 2 二、項目的分區(qū)與關系 三、項目建設內容一覽表 國際 養(yǎng)老園項目建設內容總表 世界民居文化村項目建設明細表 國際老年人休養(yǎng)中心項目建設明細表 文化長廊項目建設明細表 戶外運動基地建設明細表 輔助功能項目建設明細表 四、項目建設一期說明 第五章 項目的技術與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC 卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務家庭化 個性化家政服務 服務人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理 與經(jīng)營 一、管理結構與管理團隊 管理結構 管理團隊 二、組織與人員保障 組織機構的保障 3 人員保障 三、管理制度 分級負責，集中管理 財務分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營創(chuàng)新 村民持股計劃 經(jīng)營分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎 中國傳統(tǒng)家庭結構開始解體，空巢老人越來越多 老年人獲得了經(jīng)濟的獨立， 有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費能力 政府對老年類項目大力支持 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 競爭對手與競爭模式 本項目的競爭優(yōu)勢 三、合作與關聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項目的作用 第八章 市場營銷策略 一、目標客戶分析 主要客戶人群 主要客戶來源地 主要客戶狀況描述 二、營銷制度與辦法 4 設立辦事機構，進行分區(qū)管理 辦事機構人員組成 獎勵與處罰 過程管理與效 益管理 三、營銷推廣計劃 四、定向開發(fā)與委托開發(fā) 定向開發(fā)與委托開發(fā)說明 定向開發(fā)與委托開發(fā)條件 定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項目經(jīng)濟效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 二、服務與租賃收入 三、不動產(chǎn)價值 四、成本分析 建設與開發(fā)成本 融資成本 機會成本 管理成本 營銷成本 五、效益評估 第十章 融資計劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機制及回報辦法 資金退出機制 融資回報辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權限 資金監(jiān)管方式 投資方權限 5 第十一章 財務預測 一、酒店式公寓財務銷售計劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財務銷售計劃表 三、稅后利潤表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動態(tài)投資回收期 第十二章 風險控制 一、政策風險 二、土地價值 三、市場風險 四、資金使用風險 第十三章 結論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟、文化科學事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數(shù)量 和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“ 60 歲以上的人口占總人口比例達到 10%，或 65 歲以上人口占總人口的比重達到 7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國將在 2021 年正式邁入老齡化社會。 當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行“張家界國際養(yǎng)老園”這個項目研究 的最終目的。 6 第一章 概論 我國在 80 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會， 90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。豐縣常駐人口 110 萬人， 60 歲以上的老齡人口占 36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關注老年人，關心老年人的生活質量，真正實現(xiàn)“老 有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂”。 目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚為老助老的時代風尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治， 休閑時可以娛樂，康復時可以運動、游玩。老年公寓建成后既遠離喧嘩的市區(qū)，又不遠離城市中心。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。 2021 年 4 月，全國社會保障基金理事會理事長項懷誠在香港表示，中國養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險不健全的嚴峻挑戰(zhàn)，預計到2030 年全國老年人口將占總人口的 %。而與此相對應的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險、養(yǎng)老準備金缺口很大，僅靠財政支持難以為繼。同時，社會保障體系與 社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項目，政府都將予以大力扶持。 而經(jīng)濟的發(fā)展，人口的快速流動也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟開始成為了有 7 著巨大經(jīng)濟效益與經(jīng)濟回報的新型產(chǎn)業(yè)。 2021 年，中國老年經(jīng)濟潛力就已經(jīng)達到了一萬億元人民幣，而全國 2400 萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。 以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護理體系，且將科學化與人性化緊密結合 的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 而目前，國內的養(yǎng)老模式還不能適應形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構，管理水平落后、設施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 巨大的現(xiàn)實需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之