【正文】 第一章 總　論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位一、項(xiàng)目名稱某度假村項(xiàng)目二、建設(shè)地址某縣城區(qū)東部王溝村的 高地三、承辦單位概況承辦單位：蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦單位簡介：蓬萊市蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始建于 1997 年，注冊資本一億元，是具有山東省頒發(fā)的三級(jí)資質(zhì)證書的正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)公司。通過幾年的發(fā)展，公司現(xiàn)有擁有資產(chǎn)總額 10 億元，專業(yè)工程技術(shù)人員 50 余人，下轄山東蓬達(dá)股份有限公司、蓬達(dá)期貨經(jīng)紀(jì)有限公司、蓬萊市華鑫建筑工程有限公司、蓬萊市旌旗廣場商貿(mào)有限公司、山東海陽新元廣場商城、長島海泉供水有限公司、菏澤蓬達(dá)木業(yè)有限公司、蓬達(dá)大酒店、蓬萊金港灣大飯店、某度假村、蓬萊市蓬達(dá)商城等 35 個(gè)控股公司，是蓬萊市最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司始終貫徹“一流管理、一流素質(zhì)、一流質(zhì)量、一流服務(wù)”的方針，追求科學(xué)的管理體系，過硬的工程質(zhì)量，完善的物業(yè)管理，迅速成為蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。1997 年以來公司從投資開發(fā)蓬達(dá)小商品批發(fā)市場起步，打下了房地產(chǎn)開發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。開發(fā)建設(shè)的蓬達(dá)苑小區(qū)包括蓬達(dá)東苑、蓬達(dá)西苑、蓬達(dá)北苑。其中蓬達(dá)西苑工程為蓬萊市精品工程，是蓬萊市 2022 年二十項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，小區(qū)地處市中心繁華地段，由花園廣場、空中花園及兩棟高層住宅樓望海樓、望閣樓、蓬達(dá)商城小區(qū)組成，占地面積 4 公頃，建筑面積10 萬平方米，總投資 億元。蓬達(dá)東苑建筑面積 4 萬平方米。蓬達(dá)北苑老城區(qū)改造工程建筑面積 12 萬平方米，現(xiàn)已全部交付使用。公司新近開發(fā)的黃?；▓@蓬達(dá)苑多層住宅、黃?；▓@小高層，建筑面積 7 萬平方米，總投資 億元。蓬達(dá)花園住宅商業(yè)建筑面積 5 萬平方米，總投資 6000 萬元。這些項(xiàng)目已交付使用。公司正建設(shè)中的蓬達(dá)金港灣項(xiàng)目是 2022 年市政府重點(diǎn)工程，總建筑面積 萬平方米，由兩大主體建筑、五星級(jí)酒店和一條旅游商業(yè)街組成，2022 年開工，2022 年投入使用，該項(xiàng)目總投資 2 億元人民幣?，F(xiàn)在，金港灣一期工程已經(jīng)完成，進(jìn)入初裝修，二期工程已開工建設(shè)。公司不僅立足蓬萊境內(nèi)還把經(jīng)營觸角輻射到萊陽、海陽等周邊城市，現(xiàn)已竣工投入運(yùn)營的萊陽旌旗廣場商貿(mào)城，建筑面積 萬平方米，是萊陽最大最繁華的商業(yè)中心。在海陽建設(shè)的新元廣場商城總投資 4000 萬元，海福萊連鎖超市和精品屋現(xiàn)已建成并運(yùn)作經(jīng)營。在沾化投入的 2022 萬元建設(shè)的蓬達(dá)大酒店等項(xiàng)目正在建設(shè)中，2022 年投入運(yùn)營。投資近億元的海陽大酒店和萊陽蓬達(dá)花園開發(fā)項(xiàng)目；以及投資8830 萬元的棲霞海福萊花園商住項(xiàng)目；投資 億元的長島東海贏洲國際會(huì)議度假村旅游項(xiàng)目，現(xiàn)正在運(yùn)作當(dāng)中。另外，公司還于 2022 年 8 月份收購煙臺(tái)市物資期貨經(jīng)紀(jì)有限公司，更名為蓬萊期貨經(jīng)紀(jì)有限公司，注冊資本 5000 萬元，是現(xiàn)在國家證券會(huì)管轄的在國家工商局注冊的一級(jí)期貨經(jīng)紀(jì)公司。2022 年交易量在全國排名 58 位，全國共計(jì)有 168 家期貨經(jīng)紀(jì)公司，山東省共 6 家，我們其中之一。2022 年出資 5000 萬股入資恒豐銀行，公司法人代表蓋其東現(xiàn)任恒豐銀行董事。恒豐銀行是中國 11 家股份制銀行之一，我公司是該銀行股東之一。公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、物業(yè)管理、金融、商業(yè)、旅游、酒店等。先后在蓬萊市、萊陽市、海陽市、棲霞市、某縣、沾化縣等地開發(fā)大量的商業(yè)及住宅。共計(jì) 100 多萬平方米。幾年來蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在公司規(guī)模迅速擴(kuò)展的同時(shí)，本著以繁榮蓬萊為己任的原則，為蓬萊市城市建設(shè)做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目運(yùn)作良好，預(yù)計(jì)銷售額達(dá)七個(gè)億，同時(shí)公司為了長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)還在黃金地段儲(chǔ)備了幾百畝的土地，以確保公司持久、穩(wěn)定、高速的發(fā)展。第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)一、蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于委托煙臺(tái)元亨管理咨詢有限公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書二、國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求三、國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)四、國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定要求五、城市居民住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范六、 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （中國電力出版社）七、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書》 （中國建材工業(yè)出版社）八、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料九、山東省建筑工程綜合定額十、山東省安裝工程綜合定額第三節(jié) 研究范圍及內(nèi)容一、項(xiàng)目背景及提出的理由與過程二、市場分析與建設(shè)規(guī)模三、建設(shè)地點(diǎn)及場址選擇四、總體規(guī)劃方案五、設(shè)計(jì)方案六、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全七、組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理八、工程及銷售進(jìn)度安排九、投資估算和資金籌措十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第四節(jié) 項(xiàng)目概述一、基本概況近年來，各地城市化水平持續(xù)提高，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，居民對城鎮(zhèn)住房的需求也在逐年增加，項(xiàng)目承辦單位蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為滿足長島周邊地區(qū)、沿海城市白領(lǐng)階層等人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，促進(jìn)企業(yè)的自身發(fā)展，決定在某縣城區(qū)東部王溝村的 高地進(jìn)行本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目由高層住宅樓、商鋪、公共建筑、停車場組成。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目結(jié)合市場需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，規(guī)劃總用地面積為 13424 平方米，規(guī)劃總建筑面積 49600 平方米，建筑層數(shù) 18 層，建筑高度 58 米，容積率為 ，建筑密度為 29%，停車泊位總計(jì) 94 個(gè)（地上停車 12 個(gè)、地下停車 82 個(gè)） 。三、建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地位于某縣城區(qū)東部王溝村的 高地，基地毗鄰長島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。四、建筑特征與結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目建設(shè)結(jié)合某縣地質(zhì)情況，及其交通狀況，房屋均為精裝修，可以直接入住。五、戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目住宅為高層住宅，地上三層為商鋪，四層至十八層為住宅區(qū)，設(shè)計(jì)提供了多種戶型，面積為 70130 平方米，可滿足不同階層、不同業(yè)主的要求。主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。六、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目選址位于某縣城區(qū)東部王溝村的 高地，基地毗鄰長島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放，因此，經(jīng)過適當(dāng)處理后對周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為 24 個(gè)月，從 2022 年 3 月開始至 2022 年 2 月底結(jié)束。建設(shè)完成后 1 年內(nèi)完成全部工程的銷售。八、投資估算經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資估算為 萬元，其中土地費(fèi)用為 萬元，前期工程費(fèi)為 萬元，配套建設(shè)費(fèi) 萬元，建筑、安裝工程費(fèi) 萬元，公共配套設(shè)施建設(shè) 萬元，管理費(fèi)用為 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元，銷售費(fèi)用為 萬元，其他費(fèi)用為 萬元，不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。九、資金籌措方案本項(xiàng)目總投資為 萬元，其中企業(yè)自籌資金 萬元，自籌部分包括自有資金 5500 萬元，預(yù)（銷）售收入 萬元，本項(xiàng)目擬采用滾動(dòng)發(fā)展的開發(fā)方式，即把先期預(yù)售房款作為其他自籌資金用于項(xiàng)目后期的開發(fā)建設(shè)；申請貸款 4750 萬元。十、盈利能力分析經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)完成，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤總額 萬元，利稅總額為 萬元，稅后利潤 萬元。投資利潤率為 %，投資利稅率為 %，銷售利潤率 %。十一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 備注1 占地面積 13424 平方米2 總建筑面積 49600 平方米3 高層住宅比例 100 %4 容積率 5 建筑密度 29 %12 個(gè) 地上停車6 停車泊位總計(jì)82 個(gè) 地下停車7 總投資 萬元8 銷售收入 萬元9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 銷售利潤率 % 12 投資回收期(稅后) 年 13 投資回收期(稅前) 年 14 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)% 2615 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)% 第五節(jié) 可行性研究結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合當(dāng)今社會(huì)人們返璞歸真、回歸自然的需求，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的大環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境優(yōu)美，及其適宜人度假休閑、居住。建成后，將為某縣、及其周邊地區(qū)、沿海白領(lǐng)階層提供優(yōu)質(zhì)商品住房。同時(shí)，在這個(gè)賣地段不如賣環(huán)境的年代，像這樣有價(jià)值的人居環(huán)境必將成為人們瘋搶的樓盤，項(xiàng)目銷售狀況必定一路飄紅，項(xiàng)目具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。第二章 項(xiàng)目背景及提出的理由與過程第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景一、品位住房呼聲高漲無論一個(gè)人，還是一個(gè)家庭，總要有最起碼的遮風(fēng)擋雨的空間和面積，這是滿足人們生理需求的起碼條件，也是解決溫飽的必要條件。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，購買能力也水漲船高，大多數(shù)人們在購買房屋時(shí)，已將注意力轉(zhuǎn)移到對住房品位的需求。追求盡善盡美的人生是人類永恒的理想，住房既體現(xiàn)個(gè)人和家庭的物質(zhì)文明，也體現(xiàn)其精神文明。因此，住房品位綜合反映出個(gè)人和家庭的生活品位、文化品位、藝術(shù)品位。隨著人們對住房品位的要求越來越高，房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷花樣翻新，位置、戶型等因素已經(jīng)不能完全“左右”消費(fèi)者的判斷，景觀自然而然地成為了人們購房時(shí)的決定性參考因素之一。住宅與各種天然、人工景觀的結(jié)合，正使得景觀住宅日漸成為名副其實(shí)的“地產(chǎn)風(fēng)景線”。根據(jù)景觀的形成方式進(jìn)行劃分，景觀住宅大體包括三種類型：天然或者現(xiàn)存景觀型即借景類景觀住宅，這種類型往往位居自然風(fēng)景條件非常優(yōu)越的區(qū)域，與大自然充分融合，常被認(rèn)為是更加純粹、更加天然、更加典型的景觀住宅。對這種類型的景觀住宅進(jìn)行細(xì)分，通常包括水景住宅、綠景住宅和公園住宅等等幾種常見形式?！八白≌笔侵冈诤雍赃叺奈飿I(yè)項(xiàng)目，即借河流之景，此河流可能是天然的江河湖泊，也有可能是人工挖鑿引導(dǎo)的?！熬G景住宅”是指以城市中的森林、草地景觀為主要賣點(diǎn)的樓盤，換句話說是借助了某處綠化帶的生態(tài)、美學(xué)功能而興建的住宅?！肮珗@住宅”是指臨近公園的物業(yè)，這種借助公園的集成環(huán)境優(yōu)勢的項(xiàng)目。人工景觀型即造景類景觀住宅，所謂造景類景觀住宅即為了營造良好的生活環(huán)境、滿足業(yè)主對于舒適的居住環(huán)境的心理訴求，精心設(shè)計(jì)、人工打造出各種景觀的小區(qū)。兼用類景觀住宅顧名思義，這類景觀住宅既有天然景色可以借用，又在社區(qū)內(nèi)精心營造出了特定風(fēng)格的與個(gè)性特征明顯的人工景觀。在廣大消費(fèi)者對居住環(huán)境的要求越來越高的時(shí)候，景觀住宅的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新的時(shí)期，擁有雙景觀或者多重景觀的住宅自然越發(fā)受到購房者青睞。二、某縣房地產(chǎn)發(fā)展概況某縣大部分地區(qū)居民都居住在自建的房屋里，只有縣城分布著較為集中的居民住宅樓。長島擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，是休閑度假、居住、養(yǎng)生的好地方。不過受房地產(chǎn)熱的影響，某縣房地產(chǎn)開發(fā)較呈現(xiàn)較強(qiáng)的勢頭，近幾年，新建不少的住宅小區(qū)：璀海茗居、長島水岸、迎賓泉小區(qū)、凌云小區(qū)、望海園。隨著長島旅游業(yè)的發(fā)展，更多的人們青睞于來此投資房產(chǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)將極大的提升了某縣地產(chǎn)業(yè)的檔次，將成為某縣較為標(biāo)志性的建筑，為長島房地產(chǎn)業(yè)注入了新鮮的建筑理念及其開發(fā)思路。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的理由與過程一、本項(xiàng)目符合國家和地方產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃要求保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大意義。符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。符合完善住房供應(yīng)政策。符合增加普通商品住房供應(yīng)政策。二、某縣政府政策導(dǎo)向二十一世紀(jì)的旅游主題是：人與自然的和諧統(tǒng)一，二十一世紀(jì)的理想圣景是：回歸自然，野趣濃郁，環(huán)境幽靜，空氣清新。人們的旅游觀念更加成熟，已不再滿足于走馬觀花式的觀光游，而是更注重于親身體驗(yàn)，度假旅游已逐漸為人們所喜愛并接受。眾所周知，長島海域遼闊，碧波環(huán)抱，巖礁爭奇斗險(xiǎn)，風(fēng)光旖旎秀麗，景致奇特，氣候溫和，自然環(huán)境十分優(yōu)越，旅游資源潛力巨大。隨著長島旅游向深度、廣度發(fā)展，也逐漸暴露出一些問題，在以往旅游資源開發(fā)利用上，只注意觀光型旅游項(xiàng)目的建設(shè)，而在度假旅游項(xiàng)目、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上投入不夠，嚴(yán)重影響了旅游市場的進(jìn)一步開拓，使長島旅游業(yè)的快速、全面發(fā)展受到限制。從改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)收入的角度出發(fā)，應(yīng)該著重把發(fā)展度假產(chǎn)品提到戰(zhàn)略位置，逐漸實(shí)現(xiàn)長島由觀光型旅游地發(fā)展為具有觀光與度假、養(yǎng)生多重功能的圣地。三、項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展本項(xiàng)目建設(shè)將極大的促進(jìn)某縣旅游業(yè)的發(fā)展：（1）利益比較直觀，容易招商引資周邊房地產(chǎn)開發(fā)最直觀的是其地價(jià)，如從零地價(jià)到市場價(jià)的一半，這點(diǎn)對于招商引資具有一定的吸引力，地價(jià)實(shí)質(zhì)是政府基本地價(jià)、報(bào)批費(fèi)用、附著物處理費(fèi)用、征地費(fèi)用等的成本價(jià)格。（2）以項(xiàng)目為龍頭，帶動(dòng)起一片“生地”變“勝地”隨著旅游方式逐漸從傳統(tǒng)的觀光游覽型向更高層次的休閑度假型過渡， “旅游生地”找到了再生的機(jī)會(huì)。將旅游與房產(chǎn)聯(lián)姻，資源與資金相結(jié)合，開辟出一塊新的房地產(chǎn)細(xì)分市場。四、本項(xiàng)目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購買力的需求隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求已進(jìn)入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段?，F(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關(guān)注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關(guān)注的生存大事之一。本項(xiàng)目實(shí)施的高層住宅建設(shè)，面向中高等收入家庭，項(xiàng)目實(shí)施后，將滿足白領(lǐng)及更多注重養(yǎng)生人們的住房需求，引領(lǐng)當(dāng)?shù)刈≌袌霭l(fā)展方向，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 市場分析一、購買力市場分析我國現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好，居民收入增加，城市居民人口逐年遞增，致使城鎮(zhèn)住宅購買力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁。主動(dòng)