【正文】 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：某生態(tài)休閑度假村建設(shè)工程；項(xiàng)目估算總投資：10803萬元；擬建規(guī)模：（約80畝），；項(xiàng)目建設(shè)地址：XXXXXXXXXX縣某內(nèi)大田村；項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目承辦單位：XXXXX銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；可研編制單位：XXXXX稼沛工程咨詢有限公司；二、區(qū)域概況項(xiàng)目所在區(qū)域XXXXX縣位于XXXXX西南部，XXXXX中腹部，瀟水中游。是在原瀟水林區(qū)管理局的基礎(chǔ)上于1969年從周邊零陵、道縣、寧遠(yuǎn)縣邊遠(yuǎn)山區(qū)劃拼建縣，東與寧遠(yuǎn)、南與道縣、西與廣西全州、北與零陵接壤，207國道、永連公路、洛湛鐵路和正在修建的二廣高速貫穿南北，素有全市南北“咽喉”之稱。也是全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣和全國南方22個(gè)重點(diǎn)林業(yè)縣之一，,，現(xiàn)轄9鄉(xiāng)3鎮(zhèn)2林場(chǎng)1個(gè)國家森林公園。境內(nèi)山地、水能、生態(tài)資源十分豐富，開發(fā)潛能巨大。XXXXX縣城瀧泊鎮(zhèn)位于瀟水河畔，207國道貫穿全縣城，距XXXXX區(qū)30公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。按照XXXXX縣城總體規(guī)劃,(永梧段)的建成通車,特別是在城北工業(yè)小區(qū)設(shè)立縣級(jí)火車站,給XXXXX縣城北新區(qū)的開發(fā)建設(shè)帶來了千載難逢的機(jī)遇,為此,XXXXX縣委、縣政府決定對(duì)現(xiàn)有的城北工業(yè)小區(qū)實(shí)行提質(zhì)擴(kuò)容，將其面積擴(kuò)大到10平方公里，規(guī)劃建設(shè)成綠色工業(yè)園、車站商貿(mào)區(qū)、青龍洞旅游區(qū)三大功能區(qū)，通過加快區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將其建設(shè)為全縣商貿(mào)物流中心和新興工業(yè)基地。改革開放以來，XXXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易、交通郵電、文體衛(wèi)生、城市建設(shè)等方面都取得了較大成果。工業(yè)主要有人造板廠、電解鋁廠、冶煉廠、綠色食品公司、玻璃鋼廠等三十多家企業(yè)；全縣形成了以人造板廠、竹業(yè)公司為龍頭的林產(chǎn)化工業(yè)；以綠色食品為龍頭的食品工業(yè)；以冶金廠、電解廠、機(jī)械廠為龍頭的機(jī)電、冶金工業(yè)體系。形成了林產(chǎn)、林工、林化工業(yè)和林工商、產(chǎn)供銷一條龍的綜合經(jīng)營格局。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好、農(nóng)林副產(chǎn)品豐富，糧食作物以水稻為主，經(jīng)濟(jì)作物有生姜、茶葉、西瓜、烤煙、油茶等二十余種，特別是生姜、遲熟西瓜、反季蔬菜，暢銷全國，并已向商品化、基地化方向發(fā)展，逐步形成了瘦肉型豬、山羊、山蒼籽、白果、生姜、筍用林、油桐、藥材、油茶、獼猴桃等十大土特產(chǎn)出口產(chǎn)品基地。如今的XXXXX，已成為治安綠洲、全國森林防火先進(jìn)縣、全國體育先進(jìn)縣、全國造林綠化百佳縣和全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣。目前，已有多家港、澳、臺(tái)商和僑胞前來XXXXX投資辦企業(yè)、建工廠。2009年，人均國民生產(chǎn)總值12987萬元。隨著改革開放的不斷深放入，XXXXX經(jīng)濟(jì)和社會(huì)將以更快的步伐步入發(fā)展的快車道，為構(gòu)建和諧XXXXX、實(shí)現(xiàn)小康XXXXX和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目承辦單位概況XXXXX銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年3月24日經(jīng)XXXXX工商行政管理局批準(zhǔn)登記注冊(cè)成立，開發(fā)資質(zhì)三級(jí)，公司法人代表譚顯明，公司注冊(cè)資金800萬元人民幣，主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)。公司現(xiàn)有員工68人，其中：董事會(huì)2人，工程技術(shù)人員14人，財(cái)務(wù)人員4人。各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)人員30人，其中高級(jí)工程師13人，中級(jí)工程師5人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師2人，會(huì)計(jì)師2人，初級(jí)技術(shù)職稱8人，資金和技術(shù)力量較雄厚。公司機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)高效，下設(shè)營銷部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、辦公室。公司法人代表譚顯明先生于20042006年連續(xù)三年被XXXXX房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)為“房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)秀企業(yè)家”。 該公司積極配合XXXXX縣政府的旅游資源開發(fā)，本著依托永州生態(tài)旅游資源優(yōu)勢(shì)，打造某“和”文化旅游品牌，推進(jìn)永州旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高永州知名度，加強(qiáng)永州與外界的交流和合作，推動(dòng)永州經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)又好又快發(fā)展。公司決策層憑著對(duì)旅游地產(chǎn)獨(dú)到的見解，經(jīng)過兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定在國家級(jí)森林公園XXXXX縣某開發(fā)建設(shè)旅游度假村旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，打造以景區(qū)和旅游、休閑、度假、飲食、娛樂等多重資源與服務(wù)為一體的旅游產(chǎn)業(yè)。公司于2010年購得位于XXXXX縣某大田村的約80畝土地，現(xiàn)正在進(jìn)行前期的“三通一平”工程建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上擬投資開發(fā)XXXXX首座生態(tài)休閑度假村，此項(xiàng)目為2011年度XXXXX縣重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)2013年全面竣工。估算總投資達(dá)10803萬元。 某生態(tài)休閑度假村主要由商務(wù)別墅客房中心、會(huì)議中心、餐飲中心、老年活動(dòng)中心、商店和物管用房及相關(guān)休閑配套設(shè)施組成。本項(xiàng)目商務(wù)別墅客房中心擬建房屋6棟，每棟3層，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，內(nèi)共設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間306間、豪華套房24套；會(huì)議中心擬建4層，設(shè)200座會(huì)議室1個(gè)、100座會(huì)議室1個(gè)、60座會(huì)議室2個(gè)，內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間50間、商務(wù)套房5套；餐飲中心擬建2層，內(nèi)設(shè)中西餐廳、酒吧、豪華包廂、多功能廳；老年活動(dòng)中心位于項(xiàng)目地的東北部，擬建4層，內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房80間，另設(shè)棋牌室2間、老年保健按摩間6間；商店和物管用房擬建2層，一層為商店，二層為管理用房；室外設(shè)置門球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及相關(guān)配套設(shè)施。“追求卓越、奉獻(xiàn)精品”的企業(yè)精神，以“誠實(shí)守信、捍衛(wèi)信譽(yù)、打造企業(yè)精品”為宗旨，不斷進(jìn)取。公司在發(fā)展的同時(shí)，也不忘回報(bào)社會(huì)，熱心于各項(xiàng)社會(huì)公用事業(yè)，積極參與2007年“愛心之旅”活動(dòng)，資助寒門學(xué)子圓大學(xué)之夢(mèng)，慷慨募捐支持汶川災(zāi)區(qū)重建家園，截止目前已上交稅費(fèi)1500萬元，連續(xù)三年榮獲“地方納稅十強(qiáng)單位”。公司堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益并重的宗旨，建立了適合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的管理體系，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)管理從項(xiàng)目建設(shè)、策劃到建設(shè)，從成本核算到質(zhì)量控制，從營銷策略到物業(yè)管理等方面實(shí)行科學(xué)、嚴(yán)密、行之有效的管理，冷鋒刀鋪企業(yè)正步入健康發(fā)展的快車道。四、研究的依據(jù)、規(guī)范、范圍及期限可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）國務(wù)院《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定》和《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》；（3）建設(shè)部《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》；（4）《XXXXX旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》和《加快培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)的決定》；（5）《XXXXX縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》及中共XXXXX縣委、 XXXXX縣人民政府《關(guān)于鼓勵(lì)在某投資興辦旅游業(yè)的若干規(guī)定（試行）》；（6）《XXXXX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《某國家森林公園旅游總體規(guī)劃》、《某旅游生態(tài)小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》和國家自然保護(hù)區(qū)有關(guān)規(guī)定；（7）《XXXXX縣某控制性詳細(xì)規(guī)劃》；（8）環(huán)境保護(hù)局的項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境影響報(bào)告的審批意見；（9）規(guī)劃部門的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》；（10）國土行政部門的土地預(yù)審意見；（11）項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。（12)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（13)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（14）XXXXX縣水文氣象資料；（15）國家、省、市、區(qū)有關(guān)文件、法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)該項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告采用的主要工程技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)如下：⑴《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500132006)。⑵《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500142006)。⑶《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 （GB500092001）。⑷《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500102002）。⑸《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500072002）。 ⑹《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112001）。⑺《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB500682001）。⑻《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB500162006)。⑼《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ162008。本項(xiàng)目建設(shè)的基本原則結(jié)構(gòu)⑴獨(dú)俱特色，講究檔次；⑵與周圍景觀充分融合與統(tǒng)一；⑶突出度假休閑娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng)營理念；⑷封閉式管理，開放式經(jīng)營。 可行性研究范圍本次研究是以項(xiàng)目開發(fā)單位提供的基礎(chǔ)資料和國家有關(guān)法令、政策、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等以及該項(xiàng)目相關(guān)內(nèi)外部條件、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)工程的建設(shè)背景及必要性、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件、設(shè)計(jì)方案、投資估算、資金籌措及建設(shè)進(jìn)度安排、社會(huì)效益及綜合效益等進(jìn)行論證，以確定該項(xiàng)目建設(shè)的可行性、效益的合理性。研究期限：本次可行性研究期限為2010年至2030年。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1總用地面積㎡2總建筑面積㎡a會(huì)議中心㎡b老年活動(dòng)中心㎡4042c商務(wù)別墅客房中心㎡18000d餐飲中心㎡e公建配套設(shè)施㎡2283建筑密度%4容積率5綠地率 %456地面停車位輛727建設(shè)期月278客房床位個(gè)4659職工人數(shù)人16010年?duì)I業(yè)收入萬元11年總成本費(fèi)用萬元12年?duì)I業(yè)稅及附加萬元13年利潤總額萬元14年投資利潤率%15年投資利稅率%16財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%17借款償還期年318估算總投資萬元10803五、主要研究結(jié)論隨著某風(fēng)景區(qū)開發(fā)力度的加大，環(huán)山公路的拓展延伸，旅游休閑度假配套設(shè)施的建設(shè)就顯得越來越重要和日益緊迫。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必然刺激帶動(dòng)整個(gè)某景區(qū)的開發(fā)。項(xiàng)目建設(shè)是從構(gòu)建和諧社會(huì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，其意義是深遠(yuǎn)的；項(xiàng)目建成后，某旅游區(qū)的旅游休閑度假設(shè)施將得到極大的改善，可加快開發(fā)利用XXXXX旅游資源步伐，可充分滿足廣大游客的住宿、餐飲、度假、休閑、娛樂等方面的需要，從而促進(jìn)某旅游事業(yè)的更好更快發(fā)展，帶動(dòng)當(dāng)?shù)乩习傩盏慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，增加山區(qū)貧困農(nóng)民的收入，為社會(huì)提供更廣泛的就業(yè)機(jī)會(huì)，為當(dāng)?shù)卣畮砜捎^的財(cái)稅收入，促進(jìn)XXXXX縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速地發(fā)展，從而獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐。項(xiàng)目建設(shè)符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，布局合理，在某是首家獨(dú)資興建的一座集住宿、餐飲、休閑、娛樂、觀光、集會(huì)、度假為一體的休閑度假村，并嚴(yán)格按照國家法律、法規(guī)運(yùn)作。本項(xiàng)目的建設(shè)本著開發(fā)與環(huán)保相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相統(tǒng)一，建成一個(gè)具有濃厚的民間文化和古樸典雅的與周圍景觀融為一體的特色休閑度假村，使所有旅游休閑度假者能產(chǎn)生回歸自然、爽心悅目、星級(jí)享受的感受，并通過該度假村的建成營業(yè)能吸引更多的游客和投資者來景區(qū)投資開發(fā)。根據(jù)該項(xiàng)目的地理位置、氣象、水文、地質(zhì)及初步設(shè)計(jì)方案，建設(shè)該項(xiàng)目在技術(shù)是完全可行的，依據(jù)有關(guān)資料顯示，該項(xiàng)目在規(guī)劃、環(huán)保、消防等方面均可行。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景改革開放以來，我國綜合國力大幅度提升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均GDP已超過1000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時(shí)，旅游消費(fèi)將進(jìn)入快速增長期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升級(jí)，國內(nèi)旅游已進(jìn)入大眾消費(fèi)階段，旅游消費(fèi)正成為熱點(diǎn)消費(fèi)。按照世界旅游組織的預(yù)測(cè)，到2020年，中國將成為世界國際旅游的第一大接待國。屆時(shí)，中國還將成為世界第四大國際旅游客源國，將有1億中國人邁出國門。2009年全國“兩會(huì)”，“旅游、休閑、度假”成了代表們熱議的話題之一，在政府工作報(bào)告中，溫總理在談到2009年主要任務(wù)時(shí)，就提到了“加快發(fā)展旅游休閑消費(fèi)”。因此，國家旅游局陸續(xù)推出了“國民旅游休閑計(jì)劃”。我省也發(fā)放了旅游消費(fèi)券并推出“湘景相約——中國人游XXXXX”、“湘景湘游——XXXXX人游XXXXX”等活動(dòng)，這表明中國旅游業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的全面轉(zhuǎn)型升級(jí)的大發(fā)展時(shí)期。從我市看，永州獨(dú)有的古文化旅游資源已逐漸成為XXXXX旅游第三級(jí)。因此，我們必須順應(yīng)國內(nèi)外旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，抓住有利時(shí)機(jī)，深入挖掘并開發(fā)我市古文化資源，打造我市旅游文化品牌，培育壯大我市旅游產(chǎn)業(yè)軟實(shí)力，趕超崛起，加快推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。我國的旅游業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進(jìn)展。各級(jí)政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。目前，我國旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。XXXXX縣旅游資源獨(dú)樹一幟。作為國家級(jí)森林公園和省級(jí)自然保護(hù)區(qū)的某，一峰獨(dú)聳、萬山環(huán)立，登上望佛臺(tái)遠(yuǎn)眺，九嶷南岳南北相峙，瀟湘河水環(huán)山而過，山上歷史人文景觀眾多，特別是某萬壽寺是我國七祖佛爺坐化之地，素有“名山千古仰，活佛萬家朝”之盛況。明代杰出的地理學(xué)家、旅游家徐霞客，唐代著名文學(xué)柳宗元都在此留下珍貴的足跡和不朽的詩篇，還有青龍洞、浮湖島、瀟水旅游線等景點(diǎn)令人留連忘返。某國家森林公園位于XXXXX省西南部，XXXXX近郊，XXXXX縣東北隅，距XXXXX縣縣城３１公里左右，屬南嶺支脈。某猶如一道天然屏障橫亙于湘南與湘中之間，西臨瀟水，東接永州，南近桂林、北望衡山，山峰１１６座，最高點(diǎn)“望佛臺(tái)”。由于受地殼運(yùn)動(dòng)的影響，山嶺受切割甚劇，溝谷縱橫、山地破碎、峰巒起伏。整個(gè)地勢(shì)東高西低，溪流落差大，流速急。某處于華南、華東、華中三大植物區(qū)系的交匯點(diǎn)，動(dòng)植物資源豐富，森林覆蓋率達(dá)98%，原始次生林分布數(shù)萬畝，華南最大的華東黃杉和紅豆杉群落分布其中，擁有云豹、白鷴、紅腹錦雞等國家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)植物101種?！?，空氣清新無比，平均負(fù)氧離子含量達(dá)38000個(gè)/cm3，其中小黃江源達(dá)到66800個(gè)/cm3，有 “天然氧吧”之美稱。 某自然風(fēng)光秀麗，素享“北有廬山，南有陽明”的美譽(yù)。境內(nèi)山高谷幽、石怪峰奇、林茂竹修、古木參天，更兼以云天霧海、流泉飛瀑，宛如人間仙境，旅游資源十分豐富。現(xiàn)已形成萬壽寺景區(qū)、小黃江源景區(qū)、歇馬庵景區(qū)、北江沖景區(qū)、大黃江源景區(qū)等5大景區(qū)83個(gè)景點(diǎn)（有些景點(diǎn)有待開發(fā)）,著名的自然景觀有