【正文】 1. 總 論 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱黃山市香溪谷旅游度假村建設(shè)項(xiàng)目 承辦單位黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：黟縣西遞鎮(zhèn)法定代表人：王 柯 承辦單位概況黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年5月。注冊資金2000萬元人民幣。該公司的前身為“黃山英特房地產(chǎn)營銷策劃公司”。此前成功的為眾多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全程企劃、營銷代理和廣告推廣工作。多年的市場經(jīng)營，該公司取得驕人的業(yè)績，擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售經(jīng)營、財務(wù)管理等運(yùn)作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。2005年10月該公司董事長王柯獲得“建設(shè)部2005年中國建設(shè)行業(yè)百名管理英才”稱號。公司積極配合當(dāng)?shù)卣穆糜钨Y源開發(fā)，2005年2月6日，天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同黟縣西遞旅游服務(wù)總公司共同簽署成立了“中國黃山西遞旅游集團(tuán)”，以“品牌共用、資源共享、統(tǒng)一宣傳、攜手共進(jìn)”為宗旨，組建以世界著名景區(qū)和旅游、休閑、度假、飲食、娛樂等多重資源與服務(wù)為一體的旅游產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的同時積極回報社會，資助社會公益事業(yè)，先后獲得黃山市黟縣革命老區(qū)柯村中學(xué)、西遞中心小學(xué)“真情助學(xué)、功在千秋”和黟縣“關(guān)心下一代工作委員會”的“香溪展宏圖 情系下一代”的錦旗表彰。同時，王柯董事長本人資助了多名失學(xué)兒童。該公司快速發(fā)展為社會提供了較多就業(yè)崗位。黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著“弘揚(yáng)徽文化，做好徽文章”和對旅游地產(chǎn)獨(dú)到的見解，經(jīng)過兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定在世界文化遺產(chǎn)地黟縣西遞開發(fā)建設(shè)香溪谷旅游度假村旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目由清華大學(xué)、杭州規(guī)劃建筑設(shè)計院人居環(huán)境所和合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計院的共同規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計。香溪谷旅游度假村由香溪國際大酒店、香溪谷豪華會所、香溪谷豪華別墅組成。占地153畝，建筑面積為56000平方米。本項(xiàng)目香溪國際大酒店為香溪谷旅游度假村項(xiàng)目一期工程，按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，占地20畝，于2004年5月15日在黟縣國土局掛牌獲得土地使用權(quán)，于2004年7月16日一次性通過市、縣建設(shè)部門及縣政府等有關(guān)部門建筑規(guī)劃評審。香溪國際大酒店內(nèi)設(shè)有300套標(biāo)間、商務(wù)間、商務(wù)套間，有中、小型會議室6個、600座大會議室1個、中西餐廳、酒吧、豪華包廂、多功能廳、涉外商場、休閑娛樂等設(shè)施等一應(yīng)俱全，建成后將是黃山市客房擁有量最大的四星級酒店。 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均GDP已超過1000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時，旅游消費(fèi)將進(jìn)入快速增長期。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界旅游第一大接待國。目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進(jìn)步。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。目前，我國旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。黃山市地處皖浙贛閩四省結(jié)合部，是安徽省的南大門。全市轄屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)和黟縣、歙縣、休寧縣、祁門縣三區(qū)四縣，總面積9807平方公里，人口160萬。該市歷史悠久，早在商周時期徽州土地上的土著先民已相當(dāng)活躍。秦置黟、歙二縣，晉稱新安郡，宋改徽州，歷以商賈眾多，文風(fēng)興盛，蜚聲海內(nèi)?；丈桃云湫酆竦馁Y本稱雄明清商界300余年，并在故里辦教育、創(chuàng)書院、置祠產(chǎn)、建廟宇，明清時成為徽州經(jīng)濟(jì)繁榮、教育發(fā)達(dá)的鼎盛時期。為適應(yīng)改革開放和旅游業(yè)發(fā)展的需要，1987年11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在原徽州地區(qū)基礎(chǔ)上設(shè)立地級黃山市。黃山市擁有二處世界遺產(chǎn)地——黃山和西遞、宏村，還擁有眾多國家級名勝景點(diǎn)。黃山市現(xiàn)已成為世界著名的旅游城市，旅游業(yè)已成為黃山市的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過近年來建設(shè)，黃山市旅游基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變?，F(xiàn)在黃山機(jī)場飛機(jī)可全天候起降，航班直達(dá)北京、香港、上海、廣州、合肥、武漢、沈陽、昆明、深圳、海口等全國數(shù)十個大中城市；皖贛鐵路縱貫全境；公路四通八達(dá)，徽杭（黃山—杭州）、合黃（合肥—黃山）、黃景（黃山—景德鎮(zhèn)）高速建成通車，從根本上改善了黃山市交通條件，密切了與長江三角洲及外省的聯(lián)系，使黃山市旅游業(yè)得到快速發(fā)展。1998年黃山市接待國內(nèi)外游客419萬人次，2002年706萬人次，2004年增至810萬人次，2005年已突破1000萬人次。近年來，黃山市賓館、酒店、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約黃山市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級賓館客房在黃山市供不應(yīng)求。目前，黃山市三星級賓館4家，客房數(shù)不足450間；四星級賓館7家，客房數(shù)不足1000間。每年3月11月和春節(jié)前后1個月，黃山市賓館均須提前預(yù)約。進(jìn)入旺季，來黃山旅游人數(shù)日均3萬人次以上，春節(jié)、五一、十一黃金周及平常周末日均接待人數(shù)近6萬人。黃山市現(xiàn)有的旅游接待能力遠(yuǎn)無法滿足需求。目前，黃山市四星級賓館客房出租率達(dá)72%，且有不斷上升之勢。另一方面，黃山市四星級賓館規(guī)模較小，一般客房數(shù)只有100160間，接待一個中型會議或一個大型旅游團(tuán)需34家賓館合作。旅游接待能力不足給游客帶來諸多不變，制約了黃山市旅游業(yè)發(fā)展。黟縣地處黃山西南麓，境內(nèi)山巒疊嶂，清溪回流，生態(tài)環(huán)境絕佳，其地形、地貌、風(fēng)土人情與晉代大詩人陶淵明描繪的“桃花源”極為相似，并有陶淵明后裔在此世代繁衍。1986年以來，黟縣依托黃山，大力開發(fā)古村落旅游，取得了豐碩成果，2002年全縣年接待游客109萬人次，2003年125萬人次，2004年達(dá)180余萬人次，2005年已突破221萬人次，旅游總收入達(dá)7億元人民幣，成為皖南新興旅游勝地，2004年底被評為全國旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，安徽省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第一名。西遞始建于宋皇祜年間，已有950余年歷史，村落平面呈船形，占地16公頃。現(xiàn)保存古樸典雅的明清民居300余幢，大量的磚、木、石雕等藝術(shù)佳作點(diǎn)綴其間。目前，整理開放有綾云閣、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李園、東園、西園、大夫第、敬愛堂、履福堂、青云軒、膺福堂、篤敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。西遞被譽(yù)為“東方文化的縮影”、“古代建筑博物館”。2000年11月被聯(lián)合國教科文組織列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄。迷人的自然景觀和近千年文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。2005年來西遞游覽的游客超過60萬人。黟縣旅游業(yè)發(fā)展受接待能力制約更為嚴(yán)重。黟縣僅有兩家二星標(biāo)準(zhǔn)的賓館，接待能力嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)不能滿足游客需求，致使許多慕名而來的游客，只能走馬觀花，匆匆而過，難以細(xì)細(xì)品味和體會博大精深的徽文化精髓，98%以上客人要到50公里外黃山市府所在地屯溪入住，第二天再返黟縣其他旅游景點(diǎn)旅游，飽嘗乘車勞頓之苦和成本增加。黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過兩年多充分考察調(diào)研，選址距世界文化遺產(chǎn)地西遞古民居入口100米處環(huán)境優(yōu)美的香溪谷，投資興建黃山市香溪谷旅游度假村。本項(xiàng)目為香溪谷旅游度假村一期工程—香溪國際大酒店，按四星級標(biāo)準(zhǔn)建造，有客房300間，配套建有大中小會議室6個、餐飲、會議中心及健身娛樂休閑度假設(shè)施。本項(xiàng)目先后被列為黟縣人民政府“4334重點(diǎn)工程”、黃山市“443重點(diǎn)工程”和安徽省“861”重點(diǎn)工程。本項(xiàng)目建設(shè)對改變黟縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后狀況，緩解黟縣乃至整個黃山市游客人數(shù)大幅度增長和接待能力不足的矛盾，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展是十分必要的。 可行性研究報告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》（2）《安徽旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（3）國務(wù)院《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定》（4）建設(shè)部《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》（5）《黟縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》（6）黟縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意黟縣桃花塢度假村建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》（計投字[2004]59號）（7）黟縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意桃花塢度假村項(xiàng)目更名為香溪谷旅游度假村的批復(fù)》（計投字[2004]127號）（8）黟縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意調(diào)整香溪谷旅游度假村項(xiàng)目方案的批復(fù)》（發(fā)改計投字[2006]14號）（9）《西遞新區(qū)總體規(guī)劃》（10）《黟縣西遞鎮(zhèn)新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（11）黃山市環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于黟縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香溪谷旅游度假村項(xiàng)目環(huán)境影響報告表的批復(fù)》（12）中華人民共和國《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（編號：黟2004字第016號）（13）中華人民共和國《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號：黟2004 018號）（14）中華人民共和國《國有土地使用證》（黟國用[2004]字第115號） 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)安徽省黃山市黟縣西遞鎮(zhèn) 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，建設(shè)香溪谷旅游度假村一期工程香溪國際大酒店，酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建造，擁有豪華套房，商務(wù)套房，標(biāo)準(zhǔn)房300間，配套建設(shè)會議廳、餐飲中心及配套健身娛樂、休閑度假設(shè)施。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名 稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資萬元其中：建設(shè)投資萬元建設(shè)期利息萬元57 鋪底流動資金萬元119 建設(shè)期年2 職工人數(shù)人1982建設(shè)內(nèi)容A樓平方米不含夾層735平方米B樓平方米C樓平方米D樓平方米E樓平方米2410F樓平方米2968總建筑面積平方米3客房床位個600客房300間4年?duì)I業(yè)收入萬元40685總成本費(fèi)用萬元19636年利潤總額萬元18827營業(yè)稅金及附加萬元2238投資利潤率%9投資利稅率%10投資回收期年含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%12凈現(xiàn)值（I=12%）萬元510913盈虧平衡點(diǎn)%14借款償還期年含建設(shè)期2. 市場預(yù)測 黃山市飯店業(yè)現(xiàn)狀目前為止，黃山市內(nèi)低檔飯店（旅社、招待所）不少，但三星級賓館只有4家，客房數(shù)不足450間；四星級賓館7家，客房總數(shù)不足1000間。黟縣僅有兩家二星級標(biāo)準(zhǔn)的中城山莊和世外桃源大酒店?，F(xiàn)存在如下問題：（1）星級飯店總量較少，整體實(shí)力差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場需求。（2）大部分飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造。（3）大多數(shù)星級飯店?duì)I銷手段落后。（4）管理方式落后，部分星級飯店由原來的單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。飯店業(yè)發(fā)展滯后，制約了黃山市旅游業(yè)的發(fā)展。黃山市作為中國境內(nèi)唯一一個擁有兩處世界遺產(chǎn)地和眾多國家級風(fēng)景名勝景點(diǎn)的城市，旅游業(yè)已成為黃山市支柱產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國的旅游消費(fèi)也進(jìn)入快速增長期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界旅游第一大接待國，境外游客數(shù)量將大幅增長。經(jīng)過近20年的建設(shè)，黃山市交通狀況有了根本改觀，飛機(jī)航班可直達(dá)韓國、新加坡、香港及北京、上海、廣州、武漢、昆明等20多個國內(nèi)大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及長三角各大中城市的車程均在4小時以內(nèi)。交通狀況的改觀，使黃山市旅游業(yè)快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，2005年黃山游客已突破1000萬人次。且年入境海內(nèi)外游客人數(shù)正以20%左右的速度增長。作為世界級旅游景區(qū)，黃山市旅游接待能力與其豐富的旅游資源、廣闊的市場前景不相適應(yīng)。旅游接待能力嚴(yán)重不足是制約黃山市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。近年來，旅游旺季，部分游客不得不借宿居民家中，甚至露宿街頭，中央電視臺多次發(fā)布公告，為減輕黃山各景點(diǎn)壓力，引導(dǎo)游客前往其它地區(qū)旅游。隨著人民生活水平提高，追求高檔住宿高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級賓館客房供不應(yīng)求，黃山市四星級賓館客房入住率高達(dá)72%以上，且有不斷上升趨勢。2000年11月，黟縣西遞和宏村被聯(lián)合國教科文組織評定為世界文化遺產(chǎn)，2001年被國家旅游局評為AAAA級旅游區(qū)。黟縣旅游資源極其豐富，四周還有屏山、關(guān)麓、南屏、九都、齊云山、花山迷窟、賽金花故居等21個景點(diǎn)，每年吸引大量中外游客前來旅游觀光。2005年僅西遞就接待游客60萬人次。因?yàn)槁糜谓哟芰?yán)重不足，許多游客來西遞只能走馬觀花，98%游客要到50多公里外屯溪入住，第二天再返回黟縣旅游。加快旅游設(shè)施建設(shè)已成為當(dāng)?shù)卣囊豁?xiàng)大事。 市場預(yù)測 香溪國際大酒店按徽派風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型酒店，該酒店將為海內(nèi)外游客提供一個舒適的旅游度假休閑場所，使海內(nèi)外游客在飽覽世界文化遺產(chǎn)和黃山美景時免除乘車往返勞頓之苦，為他們提供一個欣賞和品味徽文化博大精深內(nèi)涵的又一個場所，緩解黃山市游游接待能力的不足。香溪國際大酒店建成后將有充足的客源。以黟縣目前每年220萬旅游客量計算，日均游客接待量5000人左右，西遞旅游景區(qū)日客流量2200人以上。酒店建成后聘請國內(nèi)著名酒店管理公司管理，加盟中國最大的分時度假機(jī)構(gòu)中安達(dá)旅游分時度假公司，該公司將常年為酒店提供大量客源。本項(xiàng)目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗(yàn)的酒店?duì)I銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，酒店客源將有充分保證。3. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模，建設(shè)黃山市香溪谷旅游度假村一期工程—香溪國際大酒店，工程總占地近20畝。一期工程完工后，將成為集