【正文】 1 . 總 論 項目背景與概況 項目名稱 XX 市 XX 旅游度假村建設(shè)項目 承辦單位 XX 市 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址： XX 縣 XX 鎮(zhèn) 法定代表人： XXX 承辦單位概況 XX 市 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 5 月。注冊資金 2021 萬元人民幣。 該公司的前身為“ XX 英特房地產(chǎn)營銷策劃公司”。此前成功的為眾多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全程企劃、營銷代理和廣告推廣工作。多年的市場經(jīng)營，該公司取得驕人的業(yè)績，擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健 全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項目開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售經(jīng)營、財務(wù)管理等運作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠信、務(wù)實、高效”為行事準(zhǔn)則。 2 2021 年 10 月該公司董事長 XXX 獲得“建設(shè)部 2021 年中國建設(shè)行業(yè)百名管理英才”稱號。 公司積極配合當(dāng)?shù)卣穆糜钨Y源開發(fā)， 2021 年 2 月 6 日，XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同 XX 縣 XX 旅游服務(wù)總公司共同簽署成立了“中國 XXXX 旅游集團(tuán)”，以“品牌共用、資源共享、統(tǒng)一宣傳、 攜手共進(jìn)”為宗旨，組建以世界著名景區(qū)和旅游、休閑、度假、飲食、娛樂等多重資源與服務(wù)為一體的旅游產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的同時積極回報社會，資助社會公益事業(yè)，先后獲得 XX 市 XX 縣革命老區(qū)柯村中學(xué)、 XX 中心小學(xué)“真情助學(xué)、功在千秋”和 XX 縣“關(guān)心下一代工作委員會”的“ XXX展宏圖 情系下一代”的錦旗表彰。同時， XXX 董事長本人資助了多名失學(xué)兒童。該公司快速發(fā)展為社會提供了較多就業(yè)崗位。 XX 市 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著“弘揚(yáng)徽文化，做好徽文章”和對旅游地產(chǎn)獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研， 決定在世界文化遺產(chǎn)地 XX 縣 XX 開發(fā)建設(shè) XX 旅游度假村旅游地產(chǎn)項目。項目由清華大學(xué)、杭州規(guī)劃建筑設(shè)計院人居環(huán)境所和合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計院的共同規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計。 XX 旅游度假村由 XXX 國際大酒店、 XX 豪華會所、 XX 豪華別墅組成。占地 153 畝，建筑面積為 56000 平方米，總投資 億元人民幣。 本項目 XXX 國際大酒店為 XX 旅游度假村項目一期工程，按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，占地 20 畝，于 2021 年 5 月 15 日在 XX 3 縣國土局掛牌獲得土地使用權(quán)，于 2021 年 7 月 16 日一次性通過市、縣建設(shè)部門及縣政府等有關(guān)部門建筑規(guī)劃評審 。 XXX 國際大酒店內(nèi)設(shè)有 300 套標(biāo)間、商務(wù)間、商務(wù)套間，有中、小型會議室 6 個、 600 座大會議室 1 個、中西餐廳、酒吧、豪華包廂、多功能廳、涉外商場、休閑娛樂等設(shè)施等一應(yīng)俱全，建成后將是XX 市客房擁有量最大的四星級酒店。 項目提出背景和項目建設(shè)的必要性 改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均 GDP 已超過 1000 美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。 當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 800 美元至 1000 美元時，旅游消費將進(jìn)入快速增長期 。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到 2020 年我國將成為世界旅游第一大接待國。 目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進(jìn)步。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。 目前，我國旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級，人均GDP 達(dá) 1000 美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費成為新熱點，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。 XX 市地處皖浙贛閩四省結(jié)合部，是安徽省的南大門。全市 4 轄屯溪區(qū)、 XX 區(qū)、徽州區(qū)和 XX 縣、歙縣、休寧縣、祁門 縣三區(qū)四縣，總面積 9807 平方公里，人口 160 萬。該市歷史悠久，早在商周時期徽州土地上的土著先民已相當(dāng)活躍。秦置 XX、歙二縣，晉稱新安郡，宋改徽州，歷以商賈眾多，文風(fēng)興盛，蜚聲海內(nèi)?；丈桃云湫酆竦馁Y本稱雄明清商界 300 余年，并在故里辦教育、創(chuàng)書院、置祠產(chǎn)、建廟宇，明清時成為徽州經(jīng)濟(jì)繁榮、教育發(fā)達(dá)的鼎盛時期。為適應(yīng)改革開放和旅游業(yè)發(fā)展的需要， 1987年 11 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在原徽州地區(qū)基礎(chǔ)上設(shè)立地級 XX 市。 XX 市擁有二處世界遺產(chǎn)地 —— XX 和 XX、宏村，還擁有眾多國家級名勝景點。 XX 市現(xiàn)已成為世界著名的旅游城市 ，旅游業(yè)已成為 XX 市的支柱產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)過近年來建設(shè)， XX 市旅游基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變?，F(xiàn)在 XX 機(jī)場飛機(jī)可全天候起降，航班直達(dá)北京、香港、上海、廣州、合肥、武漢、沈陽、昆明、深圳、?？诘热珖鴶?shù)十個大中城市；皖贛鐵路縱貫全境；公路四通八達(dá)，徽杭（ XX— 杭州）、合黃（合肥 — XX）、黃景（ XX— 景德鎮(zhèn)）高速建成通車，從根本上改善了 XX 市交通條件，密切了與長江三角洲及外省的聯(lián)系，使 XX 市旅游業(yè)得到快速發(fā)展。 1998 年 XX 市接待國內(nèi)外游客 419 萬人次， 2021 年 706 萬人次， 2021 年增至 810 萬人次， 2021 年已突破 1000 萬人次。 近年來， XX 市賓館、酒店、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約 XX市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。 5 隨著高檔消費群體日益擴(kuò)大，星級賓館客房在 XX 市供不應(yīng)求。目前， XX 市三星級賓館 4 家，客房數(shù)不足 450 間；四星級賓館 7 家，客房數(shù)不足 1000 間。每年 3 月 11 月和春節(jié)前后 1 個月， XX 市賓館均須提前預(yù)約。進(jìn)入旺季，來 XX 旅游人數(shù)日均3 萬人次以上，春節(jié)、五一、十一黃金周及平常周末日均接待人數(shù)近 6 萬人。 XX 市現(xiàn)有的旅游接待能力遠(yuǎn)無法滿足需求。目前，XX 市四星級賓館客房出租率 達(dá) 72%，且有不斷上升之勢。另一方面， XX 市四星級賓館規(guī)模較小，一般客房數(shù)只有 100160 間，接待一個中型會議或一個大型旅游團(tuán)需 34 家賓館合作。 旅游接待能力不足給游客帶來諸多不變，制約了 XX 市旅游業(yè)發(fā)展。 XX 縣地處 XX 西南麓，境內(nèi)山巒疊嶂，清溪回流，生態(tài)環(huán)境絕佳，其地形、地貌、風(fēng)土人情與晉代大詩人陶淵明描繪的“桃花源”極為相似，并有陶淵明后裔在此世代繁衍。 1986 年以來，XX 縣依托 XX，大力開發(fā)古村落旅游，取得了豐碩成果， 2021年全縣年接待游客 109 萬人次， 2021 年 125 萬人次， 2021 年達(dá)180 余萬人次， 2021 年已突破 221 萬人次，旅游總收入達(dá) 7 億元人民幣，成為皖南新興旅游勝地， 2021 年底被評為全國旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，安徽省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第一名。 XX 始建于宋皇祜年間，已有 950 余年歷史，村落平面呈船形，占地 16 公頃?，F(xiàn)保存古樸典雅的明清民居 300 余幢，大量的磚、木、石雕等藝術(shù)佳作點綴其間。目前，整理開放有綾云閣、 6 胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李園、東園、西園、大夫第、敬愛堂、履福堂、青云軒、膺福堂、篤敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。 XX 被譽(yù)為“東方文化的縮影”、“古代建筑博 物館”。 2021 年 11 月被聯(lián)合國教科文組織列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄。 迷人的自然景觀和近千年文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。2021 年來 XX 游覽的游客超過 60 萬人。 XX 縣旅游業(yè)發(fā)展受接待能力制約更為嚴(yán)重。 XX 縣僅有兩家二星標(biāo)準(zhǔn)的賓館，接待能力嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)不能滿足游客需求，致使許多慕名而來的游客，只能走馬觀花，匆匆而過，難以細(xì)細(xì)品味和體會博大精深的徽文化精髓， 98%以上客人要到 50 公里外 XX 市府所在地屯溪入住，第二天再返 XX 縣其他旅游景點旅游，飽嘗乘車勞頓之苦和成本增加。 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過兩年多 充分考察調(diào)研，選址距世界文化遺產(chǎn)地 XX古民居入口 100米處環(huán)境優(yōu)美的 XX，投資興建 XX 市 XX 旅游度假村。本項目為 XX 旅游度假村一期工程 — XXX 國際大酒店，按四星級標(biāo)準(zhǔn)建造，有客房 300 間，配套建有大中小會議室 6 個、餐飲、會議中心及健身娛樂休閑度假設(shè)施。本項目先后被列為 XX 縣人民政府“ 4334 重點工程”、XX 市“ 443 重點工程”和安徽省“ 861”重點工程。本項目建設(shè)對改變 XX 縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后狀況，緩解 XX 縣乃至整個 XX市游客人數(shù)大幅度增長和接待能力不足的矛盾，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā) 7 展是十分必要的。 可行 性研究報告編制依據(jù) （ 1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》 （ 2）《安徽旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 3）國務(wù)院《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定》 （ 4）建設(shè)部《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》 （ 5）《 XX 縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 （ 6） XX 縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意 XX 縣桃花塢度假村建設(shè)項目立項的批復(fù)》（計投字 [2021]59 號） （ 7） XX 縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意桃花塢度假村項目更名為 XX 旅游度假村的批復(fù)》（計投字 [2021]127 號） （ 8） XX 縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意調(diào)整 XX 旅游度假村項目 方案的批復(fù)》（發(fā)改計投字 [2021]14 號） （ 9）《 XX 新區(qū)總體規(guī)劃》 （ 10）《 XX 縣 XX 鎮(zhèn)新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （ 11） XX 市環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于 XX 縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 旅游度假村項目環(huán)境影響報告表的批復(fù)》 （ 12）中華人民共和國《建設(shè)項目選址意見書》（編號：XX2021 字第 016 號） （ 13）中華人民共和國《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號：XX2021 018 號） 8 （ 14）中華人民共和國《國有土地使用證》（ XX 國用 [2021]字第 115 號） 項目擬建地點 安徽省 XX 市 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 項目預(yù)期目標(biāo) 本項目總投資 萬元，建設(shè) XX 旅游度假村一期工程XXX 國際大酒店，酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建造，擁有豪華套房，商務(wù)套房，標(biāo)準(zhǔn)房 300 間，配套建設(shè)會議廳、餐飲中心及配套健身娛樂、休閑度假設(shè)施。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名 稱 單位 數(shù)量或指標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 項目總投資 萬元 其中：建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 57 鋪底流動資金 萬元 119 建設(shè)期 年 2 職工人數(shù) 人 198 2 建設(shè)內(nèi)容 A 樓 平方米 不含夾層735 平方米 B 樓 平方米 C 樓 平方米 D 樓 平方米 E 樓 平方米 2410 F 樓 平方米 2968 總建筑面積 平方米 3 客房床位 個 600 客房 300 間 4 年營業(yè)收入 萬元 4068 5 總成本費用 萬元 1963 6 年利潤總額 萬元 1882 7 營業(yè)稅金及附加 萬元 223 9 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 11 內(nèi)部收益率 % 12 凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬元 5109 13 盈虧平衡點 % 14 借款償還期 年 含建設(shè)期 10 2. 市場預(yù)測 XX 市飯店業(yè)現(xiàn)狀 目前為止， XX 市內(nèi)低檔飯店（旅社、招待所）不少，但三星 級賓館只有 4 家，客房數(shù)不足 450 間；四星級賓館 7 家，客房總數(shù)不足 1000 間。 XX 縣僅有兩家二星級標(biāo)準(zhǔn)的中城山莊和世外桃源大酒店?，F(xiàn)存在如下問題： （ 1）星級飯店總量較少，整體實力差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場需求。 （ 2）大部分飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造。 （ 3）大多數(shù)星級飯店營銷手段落后。 （ 4）管理方式落后，部分星級飯店由原來的單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。 飯店業(yè)發(fā)展滯后，制約了 XX 市旅游業(yè)的發(fā)展。 需求現(xiàn)狀 XX 市作為中國境內(nèi)唯一一個擁有兩處世界遺產(chǎn)地和眾多國家級風(fēng)景名勝 景點的城市，旅游業(yè)已成為 XX 市支柱產(chǎn)業(yè)。 旅游業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國的旅游消費也進(jìn)入快速增長期，消費結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到 2020 年我國將成為世界旅游第一大接待國，境外游客數(shù)量將 11 大幅增長。 經(jīng)過近 20 年的建設(shè)， XX 市交通狀況有了根本改觀，飛機(jī)航班可直達(dá)韓國、新加坡、香港及北京、上海、廣州、武漢、昆明等 20 多個國內(nèi)大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及長三角各大中城市的車程均在 4 小時以內(nèi)。交通狀況的改觀，使