【正文】 1 XXXXXX 可 行 性 研 究 報 告 項目名稱： （說明研究的項目的全稱） 委托方： （說明本研究報告的委托方名稱） 編制方： （說明編制本研究報告的機構(gòu)或個人名稱） 編制作業(yè)日期： （說明本次報告編寫的起止時間） 2 目錄 3 摘要 摘要正文： （說明報告研究的項目名稱、項目情況、研究中的關(guān)鍵參數(shù)和研究結(jié)論） 南站歐式風情小鎮(zhèn)核心區(qū) 摘要落款： （編寫機構(gòu)的名稱、并加蓋公章和法人簽名） 摘要日期 ： （編寫摘要的年月日） 4 編寫說明 （說明可行性研究報告的編寫中應用到的重要假設條件，關(guān)鍵資料數(shù)據(jù)的來源，以及報告中使用的未經(jīng)條查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)以及對其所作處理可能帶來的影響。本研究報告的使用范圍） 5 XXXX 土地一級開發(fā)項目可行性研究報告 一、 項目總說明 在項目總說明中，應著重就項目背景、項目主辦者或參與者、可行 性研究的目的、可行性研究報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。 二、 項目的界定與描述 1 待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系 2 宗地自然特征和區(qū)位特征 3 宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況 4 宗地所處的 環(huán)境 5 宗地實施一級開發(fā)后的狀態(tài) 6 三、 投資環(huán)境研究 (主要包括當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用 制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領域等。 ) 7 四、 市場研究 (按照所評估項目的特點，分別就當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、 房地產(chǎn)市場整體和特定物業(yè)類型子市場進行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是占有大 量的第一手市場信息資料，通過列舉市場交易實例，令讀者信服你對市場價格、 供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。 ) 8 五、 項目策劃 1 土地一級開發(fā)項目的開 發(fā)深度 2 項目實施進度計劃安排 3 項目組織與實施方式 4 項目融資方式 5 項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理 9 六、 投資與成本費用估算 (這一部分的主要任務是就項目的總投資進行估算，并按項 目進度安排情況做出項目資金使用計劃。項目總投資的估算，應包括項目投資概 況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應包括（ 1）土 地取得費用、（ 2）地價款、（ 3）前期工程費、（ 4）市政基礎設施建設費、（ 5）公 共服務設施建設費、（ 6）管理費用、（ 7）財務費用、（ 8）銷售費用、（ 9）開發(fā)期 稅費、（ 10）其它費用 、（ 11）不開預見費。項目資金使用計劃實際是項目財務評 價過程中有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分。此外，根據(jù)土地一級開發(fā)項目的特點，還要 在本章制定出確實可行的成本控制措施。 ) 10 七、 項目竣工后的土地價值分析和基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 (這一部分的主要目的，是分析確定土地一級開發(fā)工作完成后，所形成的土地一級開發(fā)產(chǎn)品（熟地）的市場價值，確定合理的處置時機與處置方式，形成項目收款計劃（財務評價中現(xiàn)金流入部分）。土地價值分析應采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本法和基準地價修正法中兩種或兩種以上評估方法。項目評價基礎數(shù)據(jù)的預測和選 定，主要是就項目成本和收益以外的其他相關(guān)參數(shù)，如基準收益率、貸款利率等參數(shù)進行選擇。 ) 11 八、 項目財務評價 (這是項目可行性研究報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟可行性進行分析。這部分的內(nèi)容一般包括（ 1）現(xiàn)金流量分析、（ 2）資金來源與運用表與（ 3）貸款償還分析。 現(xiàn)金流量分析，要從全投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務內(nèi) 部收益率、年投資回報率、財務凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是 財務評價的 重要依據(jù)。 貸款償還分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在 何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，計算貸款償還期，以幫助開發(fā)商安排融 資計劃。 ) 12 九、 社會評價 (社會評價是從全社會的角度，對項目預計可以取得的社會效益、環(huán)境影響進行分析，就項目開發(fā)完成后對周邊交通環(huán)境的影響進行評價，可以用效益 費用分析的方法判斷項目的可行性。部分土地一級開發(fā)項目與政府公共配套工 程、市政工程、綠化和廣場項目等的建設相關(guān)，此時土地一級開發(fā)的效益可能主 要表現(xiàn)為社會效益，此時社會效益評價的結(jié)果，就會 對項目的可行性產(chǎn)生決定性 的影響。 ) 13 十、 風險分析 (一般包括定性分析和定量分析： 定量分析包括平衡點分析和敏感性分析：平衡點分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟效益的主要風險因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全投資和資本金的經(jīng)濟評價指標的影響情況。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員幾時采取對策并進行有效的控制。 定性分析是指對項目自身的目標市場和當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件可能的變化對項目經(jīng)濟 效益的影響進行定性分析。 ) 14 十一、 結(jié)論： (可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的經(jīng)濟效益評價結(jié)果，是否表明項目具有較理想的財務內(nèi)部收益率（是否達到了同類項目的社會平均收益率標準）、是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力、以及項目是否可行。 ) 15 附表 基本報表 1 全部投資財務現(xiàn)金流量表單位 :萬元 序號 項目 合計 1 2 ... n 1 現(xiàn)金流入 土地出讓收入 土地出租收入 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 (i= ) 6 累計凈現(xiàn)值 1. 開發(fā)建設投資中應注意不包含財務費用； 2. 在運營費用中應扣除財務費用、折舊費和攤銷費； 3. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算 、 、 和 項； 4. 當采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算 和 項。 16 基本報表 2 資本金財務現(xiàn)金流量表 單位 :萬元 序號 項目 合計 1 2 ... n 1 現(xiàn)金流入 土地出讓收入 土地出租收入 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 (i= 6 累計凈現(xiàn)值 計算指標 :財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值 注 : 1. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算 、 、 和 項。 2. 當采用出租 經(jīng)營模式時，還需要計算 和 項。 基本報表 3 投資者各方財務現(xiàn)金流量表單位 :萬元 17 基本報表 3 投資者各方財務現(xiàn)金流量表單位 :萬元 序號 項目 合計 1 2 ... n 1 現(xiàn)金流入 應得利潤 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金 流出 開發(fā)建設投資出資額 經(jīng)營資金出資額 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 (i= 6 累計凈現(xiàn)值 計算指標 :財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值 注 : 當采用合作開發(fā)模式時，才需要編制此報表。 18 基本報表 4 資金來源與運用表單位 :萬元 序號 項目 1 2 ... n 合計 1 資金來源 土地出讓收入 土地出租收入 自有資金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運用 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 應付利潤 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計盈余資金 注 : 1. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算 、 、 、 和 項 。 2. 當采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算 和 項。 19 基本報表 5 損益表單位 :萬元 序號 項目 1 2