【正文】 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 謹(jǐn)呈：河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高速 奧蘭花園 2023年度營(yíng)銷執(zhí)行方案 見證鄭東新區(qū)生活榮耀 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 報(bào)告目的 ? 清晰目前樓市現(xiàn)狀與動(dòng)態(tài) ? 項(xiàng)目全面分析 ? 項(xiàng)目定位與營(yíng)銷推廣 ? 統(tǒng)一思路 ? 梳理工作 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 報(bào)告提綱 一、 09年上半年樓市回顧 16月份鄭州樓市分析 各地市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài) 分析總結(jié) 二、奧蘭花園營(yíng)銷目標(biāo) 09年度總目標(biāo) 一期開盤目標(biāo) 三、奧蘭花園項(xiàng)目產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目產(chǎn)品配比 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 四、奧蘭花園推售策略 推售原則 推售組合 推售產(chǎn)品分析 五、奧蘭花園形象定位 項(xiàng)目屬性與形象定位 項(xiàng)目主題推廣語 六、奧蘭花園營(yíng)銷總綱 項(xiàng)目 SWOT分析 策略總綱 營(yíng)銷總綱 七、奧蘭花園推廣攻略 活動(dòng)攻略 媒體攻略 渠道攻略 八、奧蘭花園展示攻略 導(dǎo)視系統(tǒng)展示攻略 售樓處展示攻略 看房通道展示攻略 樣板間展示攻略 九、奧蘭花園服務(wù)攻略 十、奧蘭花園客戶攻略 市場(chǎng)背景 攻略方式 客戶營(yíng)銷系統(tǒng) 十一、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 ?以市場(chǎng)為導(dǎo)向 ?以項(xiàng)目為基礎(chǔ) ?提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 ?提高產(chǎn)品附加值 ?實(shí)現(xiàn)銷量與價(jià)格 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 第一部分 09年上半年鄭州樓市回顧 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 2023年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：鄭州同致行研究中心 ) 02040608010012014016018008年 08年 103 09年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月鄭州 2023— 2023年 6月份商品房月度預(yù)售走勢(shì) 2023年上半年全市商品房新增面積 ，單月增幅已接近去年同期水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金投入波動(dòng)性差異較大，上半年整體市場(chǎng)入投入偏少，說明鑒于受金融危機(jī)影響與資金問題部分開發(fā)商對(duì)目前房地產(chǎn)市前景比較謹(jǐn)慎。 樓 市 回 顧 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 02040608010012007年 112 08年 09年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月樓 市 回 顧 2023年上半年全市商品房銷量達(dá)到 ，其中單月倍銷量增幅已超過去最好月度接近 2023年樓市最好時(shí)期最高銷量，其上半年總銷量也超過 07年同期 56萬平方米。去年市場(chǎng)存量房已基本肖化，跡象表明，市場(chǎng)信心在進(jìn)一加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在下半年走出低谷。 鄭州 2023— 2023年 6月份商品房月度銷售走勢(shì) (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：鄭州同致行研究中心 ) 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 樓 市 回 顧 2023年上半年全市商品房月度銷售均價(jià)急劇攀升 ,單月最高均價(jià)達(dá)到歷史最高水平，從年初到 6月底平均價(jià)格上漲 862元 /㎡， 其上漲幅度超過 16%。上半年剛性需求與投資上升帶來的量?jī)r(jià)齊升，特別是價(jià)格的大幅增漲與目前與之前寬松貨幣政策和地方輔助政策起著重大作用。 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 2023 3299 3431 3527 3829 4105 3949 3978 3900 4124 4153 4267 4298 2023 4440 4390 4768 4153 4236 4898 4316 4233 4597 4801 4366 4584 2023 4264 4475 4457 4751 5044 5126 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 鄭州 2023— 2023年 6月份商品房月度價(jià)格走勢(shì) (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：鄭州同致行研究中心 ) 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：鄭州同致行研究中心 ) 從上圖表可明析 :2023年上半年鄭州樓市回曖跡象明顯 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體銷售上量?jī)r(jià)有較大提升，三月份達(dá)到上半年銷售的頂峰，因主要原因春節(jié)之前受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響與房地產(chǎn)市整體不景氣，壓抑近一年的市場(chǎng)需求得到集中釋放，加上 3月份發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)前景仍不看好，進(jìn)行積極促銷，三月出現(xiàn)近一年多來首次暴漲；進(jìn)入四月份以來，因樓市有所好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)商取消部分優(yōu)惠 ,且小幅提價(jià) ,近三個(gè)月銷量較為平穩(wěn)，但市數(shù)據(jù)已給出明顯信息，價(jià)格上漲銷量減少，說明市場(chǎng)對(duì)目前房屋售價(jià)可心理接受，如果價(jià)格上漲過快，因?yàn)榍败囍b，消費(fèi)者可能會(huì)回到之前的等待期。 2 0 0 9 年上半年鄭州商品房銷售走勢(shì)020234000600080001000012023套數(shù) 3998 5684 10710 9932 9820 10273均價(jià) 4264 4467 4457 4764 5028 51261月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 9 年上半年鄭州商品住宅銷售走勢(shì)01000202330004000500060007000800090001000011000套數(shù) 3501 5142 9840 9288 9054 9151均價(jià) 3908 4355 4270 4425 4773 46251月 2月 3月 4月 5月 6月樓 市 回 顧 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 05101520253035402023年 2023年 0 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年上半年鄭東新區(qū)市場(chǎng)分析 鄭東新區(qū) 2023— 2023年 6月份商品房月度預(yù)售走勢(shì) 樓 市 回 顧 (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：鄭州同致行研究中心 ) 2023年上半年鄭東新區(qū)新房預(yù)售量整體逐步走高， 2月份因受年前整體市場(chǎng)的低迷投放量增幅基數(shù)較?。贿M(jìn)入 3月份以來因受樓市小陽春的帶動(dòng)與積極影響，其投放量基數(shù)增幅明顯加大，但因受限鄭東新區(qū)土地資源緊缺，整體投放量較之前兩年有下降趨勢(shì)。 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 051015202530352023年 2023年 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月樓 市 回 顧 鄭東新區(qū) 2023— 2023年 6月份商品房月度銷售走勢(shì) (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：鄭州同致行研究中心 ) 2023年上半年鄭東新區(qū)商品房銷量總體呈上升趨勢(shì)，由第一季度的成倍增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為第二季度的小幅下降，上半年共銷售房屋面積，占全市總銷量的 17%，雖然區(qū)域銷量在前半年增幅明顯，但相對(duì)其他區(qū)域來說，市場(chǎng)份額不大。 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 010002023300040005000600070002023年 3033 3195 3348 4116 3834 4193 3753 4443 4330 5267 4277 49562023年 4343 4556 4086 3700 4296 4540 4997 4926 5526 5491 5016 53232023年 5216 4645 4867 5154 5808 57231月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月鄭東新區(qū) 2023— 2023年 6月份商品房月度價(jià)格走勢(shì) (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：鄭州同致行研究中心 ) 樓 市 回 顧 2023年上半年鄭東新區(qū)商品房總體平均價(jià)格高于鄭州市場(chǎng)整體價(jià)格，區(qū)域樓盤價(jià)格上下落差較大，有月度最高差額近千元 /㎡。 因受樓市小陽春的影響，鄭州新區(qū)商品房在銷量與售價(jià)上有明顯的提高。與前表統(tǒng)一來看，隨著價(jià)格的提升，區(qū)域銷售面積有所下降。 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 樓 市 回 顧 全國(guó)其他城市房產(chǎn)市場(chǎng)政策與動(dòng)態(tài) ? 國(guó)務(wù)院 5月 27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是， 普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，已經(jīng)恢復(fù)到 1996 年的水 平，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。 ? 據(jù)國(guó)家相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 2023年上半年全國(guó) 70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格環(huán)比上 % 接 近 07年同期漲幅水平，房?jī)r(jià)上漲幅度引接近警戒線，與之前國(guó)家宏觀調(diào)控策意圖相違背， 大大超過購(gòu)房者消費(fèi)能力與心理預(yù)期，引起多個(gè)中央部門注意，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)高速上漲必 將引起國(guó)家的新一輪的政策調(diào)控。 ? 杭州收緊二套房貸降溫樓市 。房地產(chǎn)市場(chǎng)在 09年上半年內(nèi)完美地走出上升曲線之后，開 始有一些令人不安的跡象出現(xiàn)。最先始于杭州，相繼上海、北京、南京等城市二套房貸 政策的收緊正在蔓延。 ? 鄭州加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售制度，自 2023年 7月 1日起鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售證取得在之前 基礎(chǔ)上增加關(guān)于物業(yè)管理內(nèi)容，即預(yù)售證取得前必須有完善物業(yè)管理體系。 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 分 析 總 結(jié) ? 2023年上半年度，鄭州樓市走出完美上升曲線，量?jī)r(jià)齊升，樓市回暖呈現(xiàn)； ? 鄭州加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售制度，近一步規(guī)范樓市銷售體系； ? 國(guó)家宏觀政策調(diào)整，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，下調(diào) 15個(gè)百分點(diǎn)，放寬開發(fā)商的投資底線，未來市場(chǎng)投放量將會(huì)大。 ? 09年上半年全國(guó)樓市房?jī)r(jià)急劇上漲，漲幅度引接近警戒線，超過購(gòu)房者消費(fèi) 能力與心理預(yù)期，與國(guó)家宏觀樓市調(diào)控目的相背，將引起新一輪政策調(diào)控。 ? 杭州收緊二套房貸，降溫樓市，北京、上海、南京等多個(gè)城市銀行相繼實(shí) 施，態(tài)勢(shì)正在逐步蔓延。 同致行觀關(guān) :面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的樓市發(fā)展商必須保持冷靜與理智思考，清醒認(rèn)識(shí)到目前樓市發(fā)生好轉(zhuǎn)的各種因素，當(dāng)以 “穩(wěn)字當(dāng)頭 ”， “溫和上升 ”。切勿盲目跟風(fēng)漲價(jià)必將引起中央部門關(guān)高度關(guān)注，繼而出臺(tái)新一輪政策調(diào)控與房貸政策，給剛剛復(fù)蘇的樓市發(fā)展留下隱患。 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 第二部分 高速 奧蘭花園營(yíng)銷目標(biāo) 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 目 標(biāo) 設(shè) 定 品牌目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo) 利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過項(xiàng)目品牌運(yùn)作，成功奠定并 提升高速在房地產(chǎn)