某廣場年度營銷方案(已修改)
2025-03-01 16:04 本頁面
【正文】 競爭個(gè)案分析 魯能領(lǐng)秀城信誼項(xiàng)目部 09年?duì)I銷優(yōu)化方案 2023康大鳳凰廣場營銷方案 方案提供：易居中國青島公司 謹(jǐn)呈康大置業(yè) 提問 報(bào)告目錄 —— 一、市場研究 二、產(chǎn)品認(rèn)知 三、客群定位 四、營銷策略 第一部分 /市場研究 結(jié)論前置 限購后開發(fā)區(qū)成交有明顯下滑，但仍作為七區(qū)成交主力軍； 全市公寓產(chǎn)品市場成交占比從 1%提升至 3%，開發(fā)區(qū)始終維持在 4%； 本案投資客戶市場受濱海大道一線海景產(chǎn)品的直接競爭沖擊，錯(cuò)位競爭為解決之道。 ? 青島限購令的出現(xiàn)，代表著青島樓市進(jìn)入了冰凍期； ? 政策的效果體現(xiàn)主要集中在 11年 2月至今，呈現(xiàn)出 ——“量跌價(jià)穩(wěn)”的格局。 冰凍期 市場研究 /青島市場 /七區(qū)整體走勢 ? 限購后，開發(fā)區(qū)占比中軸較丌穩(wěn)定，但身居前四的排位較穩(wěn)。 中 軸 水 平 限 購 市場研究 /青島市場 /各區(qū)成交占比分析 整體市場進(jìn)入冰凍期，七區(qū)中開發(fā)區(qū)認(rèn)可度相對高。 限購后 …… 雖然限購，但大環(huán)境相對看好 市場研究 /青島市場 /小結(jié) 1 ? 限購對于青島普通住宅市場影響較大，市場環(huán)比及同比平均水平均持走低。 冰凍期 市場研究 /青島市場 /住宅成交走勢 ? 限購政策對于公寓產(chǎn)品的影響要低于住宅； ? “冰凍期”中的公寓產(chǎn)品環(huán)比走高，同比水平有所下降。 冰凍期 市場研究 /青島市場 /酒店式公寓成交走勢 公寓成交量 /住宅成交量 均值為 公寓成交量 /住宅成交量 均值為 政策影響 前 后 ? 政策影響后全市公寓成交所占份額有所提升，市場認(rèn)可度相對高于住宅類產(chǎn)品 市場研究 /青島市場 /兩類產(chǎn)品比值分析 全市主力軍住宅產(chǎn)品受打擊影響較大，而公寓產(chǎn)品市場認(rèn)可度要高于住宅。 政策影響 全市來看，公寓類產(chǎn)品市場機(jī)會(huì)要高于住宅項(xiàng)目。 市場研究 /青島市場 /小結(jié) 2 ? 限購前后，公寓不住宅成交量平均比值基本丌存在偏離性； ? 近一年 (2023/072023/07)時(shí)間段，開發(fā)區(qū)公寓產(chǎn)品在限購后，市場認(rèn)可度水平出現(xiàn)提升。 政策影響 前 后 公寓成交量 /住宅成交量 均值為 公寓成交量 /住宅成交量 均值為 市場研究 /開發(fā)區(qū)市場 /兩類產(chǎn)品比值分析 限購政策導(dǎo)致，短期內(nèi)，公寓產(chǎn)品市場認(rèn)可度高于住宅項(xiàng)目。 區(qū)域內(nèi) 市場研究 /開發(fā)區(qū)市場 /小結(jié) 物業(yè)類型 競爭個(gè)案 形象不品質(zhì) 面積段 主力面積 及占比 精裝投入和售價(jià)比 已售套數(shù)及總套數(shù) 開盤日期 辦公 萬邦中心 觀賞石外形玱璃幕墻 立面高層 2023㎡ 2023㎡整層出售 毛坯，價(jià)格待定 即將發(fā)售 凱悅中心 玱璃幕墻高層 70260㎡ 主力面積 170210㎡，占 76% 毛坯 /32023 58/60 2023年 11月 中鐵中心 全業(yè)態(tài)綜合體 1800㎡ 1800㎡整層出售 毛坯，價(jià)格待定 即將發(fā)售 本案 待定 待定 毛坯 /11000 未售 公寓 香港置地 中高端高層建筑 106180㎡ 主力面積 106㎡，占 50% 3500/35000 83/94 2023年 03月 萬麗海景 帄船型玱璃幕墻立面 高層 128500㎡ 主力面積 120170㎡，占 48% 8000/41000 108/214 2023年 11月 凱悅中心
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