【正文】 電臺廣告 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 短信廣告 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 媒體名稱 發(fā)布日期 星期 形式 訴求點 費用（萬元） 大河報 周三 硬廣 項目入市廣告（形象廣告） 晚報 周四 硬廣 +軟文 項目入市廣告 + 項目介紹及 “ 先封頂，再銷售 ” 意義 今報 周四 硬廣 +軟文 項目入市廣告 + 項目介紹及 “ 先封頂，再銷售 ” 意義 大河報 周三 硬廣 +軟文 奧蘭花園臨時售樓處開放報道 河南高速全面進(jìn)軍房地產(chǎn) 8月 22日（周日）售樓處開放 小計： 45 大河報 周三 硬廣 +軟文 項目形象 +項目建造小學(xué)正式招生（高速地產(chǎn)與社會責(zé)任） 大河報 周三 硬廣 項目形象廣告 大河報 周三 硬廣 項目形象廣告 大河報 周三 硬廣 認(rèn)籌信息 晚報 周四 硬廣 認(rèn)籌信息 今報 周四 硬廣 認(rèn)籌信息 商報 周四 硬廣 認(rèn)籌信息 8 日報 周一 硬廣 認(rèn)籌信息 10 大河報 周四 硬廣 認(rèn)籌信息 （周四）項目認(rèn)籌 小計： 104 報廣執(zhí)行計劃 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 戶外大牌 公交車體 候車亭 導(dǎo)示系統(tǒng) 報紙廣告 短信廣告 樓宇液晶 框架廣告 電臺廣播 DM雜志 報紙廣告媒體攻略 時間： 2023年 8月 19日，配合戶外、公交車體、候車亭同時亮相； 目標(biāo)客戶群： 行政單位、企業(yè)單位、事業(yè)單位等所有大眾目標(biāo)客戶群體 形式： 硬廣與軟文結(jié)合的形式 媒體： 大河報為主，鄭州晚報、東方今報為輔，河南日報、日報為補充。 （ 3）市區(qū)其他交通主干道，如花園路、經(jīng)三路、文化路、農(nóng)業(yè)路等。 媒體攻略 大牌 /圍墻 時間： 圍墻 2023年 8月 10日、大牌 2023年 8月 15日上畫 目標(biāo)客戶群： 全市客戶 +東區(qū)郊縣市客戶 +南區(qū)郊縣市客戶 形式： 在全市各重要關(guān)口覆蓋項目戶外廣告 位臵： （ 1）二七商圈） （ 2）高速入口廣告牌 （ 3）金水路、經(jīng)三路、花園路、農(nóng)業(yè)路、中州大道、未來路、鄭汴路等 （ 4）地市入鄭主干道，如鄭密路、航海路、機場高速入口等 戶外大牌 公交車體 候車亭 導(dǎo)示系統(tǒng) 報紙廣告 短信廣告 樓宇液晶 框架廣告 電臺廣播 DM雜志 大牌圍墻 網(wǎng)絡(luò)廣告 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 1開盤， 開盤認(rèn)購180套 內(nèi)部客戶簽約 正常銷售 80套 園林景觀進(jìn)行 達(dá)到基本可以參觀條件 認(rèn)籌 開盤 進(jìn)場 28日產(chǎn)品說明會 28日產(chǎn)品說明會 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 主流：戶外大牌 、 車體 、 站牌 輔助：報紙 、 電臺 、 網(wǎng)絡(luò) 、 短信 秋交會 、 地盤包裝調(diào)整、 產(chǎn)品推薦會 、 看樓通道 封頂活動包裝 10。 營銷 節(jié)奏 工程節(jié)點 推廣 策略 8月 1日項目全部 封頂 9月 28日前售處 完工 。 營銷總綱 產(chǎn)品展示攻略 營銷推廣攻略 活動攻略 媒體攻略 （ 1）時間： 2023年 7月 內(nèi)容：項目形象釋放 項目簽約儀式 項目封頂儀式 （ 2）時間： 2023年 8月中下旬至 項目開盤前 內(nèi)容：項目外展點開放， 廣告集中投放 第一階段： 臨時售樓部開放前、后 （ 8月中下旬） 策略：前期形象展示、鋪墊 第二階段： 售樓處開放前 （ 10月 1日前） 策略：全面樹立形象 發(fā)布項目信息 第三階段： 認(rèn)籌至開盤前 （ 10月 1日 — 11月 1日） 策略：與活動營銷相結(jié)合 營銷攻略 服務(wù)攻略 客戶攻略 渠道攻略 （ 3）時間： 2023年 9月中旬 內(nèi)容：中原秋交 （ 4）時間： 2023年 10月 1日 內(nèi)容：景觀示范區(qū)開放 項目一期認(rèn)籌 中秋節(jié)活動 （ 5）時間： 2023年 10月 10日 內(nèi)容：產(chǎn)品說明會 意向商家簽約 （ 6）時間： 2023年 11月 1日 內(nèi)容：一期首批開盤 （結(jié)合名人代言） （ 7）時間： 2023年 12月中下旬 內(nèi)容：內(nèi)部客戶選房 大客戶渠道 地市渠道 高端會員渠道 同致行客戶渠道 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 1. 鄭州市場唯一純現(xiàn)房銷售 ,現(xiàn)房銷售，體現(xiàn)開發(fā)商實力和企業(yè)責(zé)任感 2. 46萬㎡規(guī)模大盤，戶型設(shè)計 ,市場稀缺 3. 河南高速 ,實力國企業(yè)、國內(nèi)外一流合作團(tuán)隊打造 4. 區(qū)域前景較佳，地鐵、鄭東新客站 5. 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計具有較強的市場競爭力 1. 項目周邊配套匱乏，居住氛圍稍差 2. 項目周邊人群整體素質(zhì)和消費能力稍差 3. 項目位置召示性不強，不利于形象展示 4. 周邊樓盤先于項目入市，搶占市場先機 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢 ,搶占機會 利用機會 ,克服劣勢 1. 緊臨鄭東新區(qū) CBD發(fā)展規(guī)劃，鄭汴一體化，前景廣闊 2. 2023年地鐵 1線、鄭東火車站的建設(shè)完成，為項目注入新劃的活力 3. 東區(qū)物業(yè)價格的攀升使項目價格更具競爭力 ? 樹立鄭東新區(qū)高品質(zhì)樓盤形象 ? 宣揚發(fā)展商品牌，樹立品質(zhì)大盤形象 ? 強調(diào)區(qū)域優(yōu)越的前景規(guī)劃，引領(lǐng)居住 ? 強調(diào)東區(qū)未來前景 ,弱化現(xiàn)實差距 ? 強打項目產(chǎn)品品質(zhì)，挖掘潛在客戶群體 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢 ,轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢 ,避免威脅 1. 宏觀政策不利，市場剛性需求放緩 2. 多個城中村改造同時啟動，競爭白熱化 3. 項目所處區(qū)域形象不高，市政及公共配套相對匱乏，客戶認(rèn)知度與認(rèn)可度低 ? 打通各種渠道通路，整合客戶資源 ? 強調(diào)發(fā)展商品牌優(yōu)勢，與對手形成差異 ? 強調(diào)未來規(guī)劃，展示未來前景 ? 強調(diào)規(guī)模，自成社區(qū) ? 加強銷售現(xiàn)場的包裝 ? 提前積累客戶，避免正面競爭 ? 完美展示與客戶體驗 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 “貴派 ”是什么 貴 派 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 項目定位 鄭東新區(qū) 〃 國際貴派 生活城 價值 〃 所在 隨著地鐵的開工、新火車站的開建，鄭東成為河南對外新的門戶與代言。 第五部分 高速 奧蘭花園推售策略 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 項目產(chǎn)品解讀 觀瀾一號 項目整體規(guī)劃共 18棟建筑組成 ,其中住宅 16棟， 2棟多層， 14棟中、高層；公寓 1棟 26層，辦公樓 1棟 22層。 目 標(biāo) 界 定 價格目標(biāo) 意味著相對 較高的價格 價格目標(biāo) 超出區(qū)域市 場平均水來 品牌建立及項目運作 意味著項目必須要高調(diào)營銷 與實景營銷密不分 ② ① ③ 核心目標(biāo)： —— 通過設(shè)計項目高速、高價、高形象的專屬營銷模式，項目營銷結(jié)合實景營銷， 建立高速 〃 奧蘭花園項目整體封頂現(xiàn)房銷售的市場影響力，為項目后期銷售奠定基礎(chǔ)。 目 標(biāo) 設(shè) 定 品牌目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo) 利用本項目為平臺，通過項目品牌運作，成功奠定并 提升高速在房地產(chǎn)領(lǐng)域的鄭州及全省影響力 項目運作目標(biāo) 通過高速 切勿盲目跟風(fēng)漲價必將引起中央部門關(guān)高度關(guān)注，繼而出臺新一輪政策調(diào)控與房貸政策，給剛剛復(fù)蘇的樓市發(fā)展留下隱患。 分 析 總 結(jié) ? 2023年上半年度，鄭州樓市走出完美上升曲線，量價齊升，樓市回暖呈現(xiàn)； ? 鄭州加強房地產(chǎn)項目預(yù)售制度，近一步規(guī)范樓市銷售體系； ? 國家宏觀政策調(diào)整，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，下調(diào) 15個百分點，放寬開發(fā)商的投資底線，未來市場投放量將會大。房地產(chǎn)市場在 09年上半年內(nèi)完美地走出上升曲線之后，開 始有一些令人不安的跡象出現(xiàn)。 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 2 0 0 9 年上半年鄭州商品房銷售走勢020234000600080001000012023套數(shù) 3998 5684 10710 9932 9820 10273均價 4264 4467 4457 4764 5028 51261月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 9 年上半年鄭州商品住宅銷售走勢01000202330004000500060007000800090001000011000套數(shù) 3501 5142 9840 9288 9054 9151均價 3908 4355 4270 4425 4773 46251月 2月 3月 4月 5月 6月樓 市 回 顧 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 樓 市 回 顧 2023年上半年全市商品房月度銷售均價急劇攀升 ,單月最高均價達(dá)到歷史最高水平，從年初到 6月底平均價格上漲 862元 /㎡， 其上漲幅度超過 16%。 樓 市 回 顧 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 報告目的 ? 清晰目前樓市現(xiàn)狀與動態(tài) ? 項目全面分析 ? 項目定位與營銷推廣 ? 統(tǒng)一思路 ? 梳理工作 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 謹(jǐn)呈：河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高速 奧蘭花園 2023年度營銷執(zhí)行方案 見證鄭東新區(qū)生活榮耀 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 2023年上半年鄭州房地產(chǎn)市場分析 (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心 ) 02040608010012014016018008年 08年 103 09年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月鄭州 2023— 2023年 6月份商品房月度預(yù)售走勢 2023年上半年全市商品房新增面積 ，單月增幅已接近去年同期水平，房地產(chǎn)市場資金投入波動性差異較大，上半年整體市場入投入偏少，說明鑒于受金融危機影響與資金問題部分開發(fā)商對目前房地產(chǎn)市前景比較謹(jǐn)慎。 鄭州 2023— 2023年 6月份商品房月度銷售走勢 (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心 ) 本方案在未來執(zhí)行前嚴(yán)格保密。 (數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計：鄭州同致行研究中心 ) 從上圖表可明析 :2023年上半年鄭州樓市回曖跡象明顯 ,房地產(chǎn)市場總體銷售上量價有較大提升，三月份達(dá)到上半年銷售的頂峰，因主要原因