【正文】 China Index Academy 中國指數(shù)研究院 西南分院 2023年 7月 2023年上半年 重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望 1 目錄 中央堅(jiān)持住房居住屬性，強(qiáng)化金融監(jiān)管降杠桿 再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀環(huán)境分枂 1 2 市場(chǎng)環(huán)境分枂 2 兩會(huì)堅(jiān)持房住丌炒定位 ， 建立健全長效機(jī)制 。 ? 2023年 3月 ， 兩會(huì)政府工作報(bào)告提出更好解決群眾住房問題 ， 迚一步強(qiáng)調(diào) “ 房子是用來住的 、 丌是用來炒的 ” 定位 ， 落實(shí)地方主體責(zé)仸 ， 繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控 ， 建立健全長效機(jī)制 ， 促迚房地產(chǎn)市場(chǎng)平稏健康發(fā)展 。 支持居民自住購房需求 ， 培育住房租賃市場(chǎng) ， 發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房 。 加快建立多主體供給 、 多渠道保障 、 租購幵丼的住房制度 。 圖：兩會(huì)政府工作報(bào)告關(guān)鍵內(nèi)容 全國政策 ： 中央明確房地產(chǎn)調(diào)控丌放松 ， 加快住房基礎(chǔ)性制度建設(shè) ?今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅 3%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1100萬人以上；居民收入增長和經(jīng)濟(jì)增長基本同步。 宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo) ?啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工 580萬套。加大公租房保障力度。 ?落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 ?支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。 房地產(chǎn)調(diào)控 ?穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。 ?加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管。 金融監(jiān)管 ?積極的財(cái)政政策取向不變，要聚力增效。深化財(cái)稅體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。改革個(gè)人所得稅。 財(cái)稅制度改革 ?深化農(nóng)村改革。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革。改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立新增耕地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制。 ?以疏解北京非首都功能為重點(diǎn)推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。推進(jìn)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展。實(shí)施粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃。 區(qū)域協(xié)同發(fā)展 3 各 部委積枀部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 、 長效機(jī)制極建任務(wù) ， 深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革 。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面 ， 國家各部委積極部署房地產(chǎn)調(diào)控工作會(huì)議 ， 加快促迚房地產(chǎn)市場(chǎng)平稏運(yùn)行的長效機(jī)制構(gòu)建 。 ? 長效機(jī)制構(gòu)建方面 ， 各部委發(fā)布相兲通知 ， 明確工作仸務(wù) 。 全國政策 ： 中央明確房地產(chǎn)調(diào)控丌放松 ， 加快住房基礎(chǔ)性制度建設(shè) 圖：各部委部署房地產(chǎn)調(diào)控及長效機(jī)制建設(shè)工作任務(wù) ?深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 ?35年內(nèi)熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增住房用地供應(yīng) 50%以上。 ?優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。 住建部 ?要努力抑制制居民杠桿率，重點(diǎn)控制居民杠桿率的過快增長，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。 ?符合條件的保險(xiǎn)公司可通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)計(jì)劃、股權(quán)計(jì)劃、資產(chǎn)支持證券、保險(xiǎn)私募基金參與長租市場(chǎng)建設(shè)。 銀保監(jiān)會(huì) ?抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。遏制房地產(chǎn)泡沫化，查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。 央行 ?引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。 國家發(fā)改委 ?符合規(guī)劃的前提下，利用閑置的各類房產(chǎn)設(shè)施、集體建設(shè)用地等，以自主開發(fā)、合資合作等方式來發(fā)展租賃物業(yè)。 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 4 全國 政策： 調(diào)控政策升級(jí) ， 調(diào)控城市進(jìn)一步擴(kuò)容 資料來源：中國指數(shù)研究院整理 2023年上半年 ， 地方房地產(chǎn)政策調(diào)控強(qiáng)化不擴(kuò)圍幵存 。 熱點(diǎn)城市調(diào)控政策全面升級(jí) ， 部分三四線城市出臺(tái)調(diào)控政策 。 截至 6月底 ， 超過 20個(gè)地級(jí)以上城市和 4個(gè)縣級(jí)城市出臺(tái)調(diào)控政策 ， 如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策 ， 則城市數(shù)量更多 。 具體地 ， 上半年約有 11個(gè)城市出臺(tái)限購政策 、 23個(gè)城市出臺(tái)限售政策 ， 海南仍省級(jí)層面迚行限購 、 限售 。 整體來看 ， 限售已成為各線城市常用的調(diào)控手段 。 圖： 限購新增或升級(jí)約 13 城北京 、 深圳 、 上海 、 杭州 、南京 、 成都 、 蘇州 、 廈門 、福州 、 濟(jì)南 、 鄭州 、 東莞 、懷來 、 蘇州吳江區(qū) 、 昆山等約 67 個(gè)地級(jí)市及縣市 + 海南、河北北京 、 廣州 、 天津 、 杭州 、 南京 、 成都 、廈門 、 西安 、 長沙 、 寧波 、 無錫 、 福州 、沈陽 、 青島 、 濟(jì)南 、 南昌 、 鄭州 、 石家莊 、 蘭州 、 北海 、 東莞 、 佛山 、 海南及下轄大部分市縣 、 環(huán)北京及環(huán)雄安大部分市縣 ……約 11 個(gè)城市 + 海南海南 、 成都 、 長沙 、 西安 、 杭州 、大違 、 沈陽 、 青島 、 太原 、 蘭州 、九江 、 德州齊河 縣 ……約 60 個(gè) 地級(jí)市及縣 市北京 、 廣州 、 重慶 、 杭州 、 南京 、 成都 、廈門 、 福州 、 泉州 、 西安 、 長沙 、 寧波 、福州 、 沈陽 、 青島 、 南昌 、 鄭州 、 太原 、石家莊 、 長春 、 南寧 、 昆明 、 貴陽 、 北海 、 東莞 、 保定 、 承德 、 張家口 、 威海 、東莞 、 菏澤 、 聊城 、 濱州 、 德州 、 常州 、揚(yáng)州 、 泰州 、 嘉關(guān) 、 寧波 、 紹關(guān) 、 珠海 、惠州 、 桂林 、 柳州 、 岳陽 、 鄂州 、 襄陽 ……約 23 個(gè) 地級(jí)市及縣 市 + 海南全省海南 、 成都 、 重慶 、 西安 、 大違 、寧波 、 沈陽 、 哈爾濱 、 長春 、 丹東 、 青島 、 太原 、 蘭州 、 昆明 、長沙 、 貴陽 、 淄単 、 三明 、 宜昌 、德州齊河縣 、 濟(jì)南濟(jì)陽縣 、 阜陽阜南 縣 、 西雙版納景洪市 、 臨沂沂水縣 ……2 0 1 8 . 1 620232023限售新增或升級(jí)5 目錄 宏觀環(huán)境分枂 1 2 市場(chǎng)環(huán)境分枂 中央堅(jiān)持住房居住屬性，強(qiáng)化金融監(jiān)管降杠桿 再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 6 6 重慶政策： 再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 個(gè)人層面 ： 對(duì) 已經(jīng)擁有兩套住房丏相應(yīng)購房貸款均未結(jié)清的居民家庭，繼續(xù)暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)丌能提供一年以上重慶市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。開展個(gè)人貸款遠(yuǎn)規(guī)用亍購房的與項(xiàng)治理 。 ? 銀行層面： 人 民銀行重慶營管部、重慶銀監(jiān)局和市國土房管局要聯(lián)合開展個(gè)人貸款遠(yuǎn)規(guī)用亍購房與項(xiàng)治理，嚴(yán)禁為購房者提供“首付貸”或場(chǎng)外配資，防范個(gè)人消費(fèi)性貸款（含以房抵押貸款、網(wǎng)絡(luò)貸款）、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用博透支等個(gè)人貸款資金遠(yuǎn)規(guī)迚入房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 ? 開發(fā)商層面： 嚴(yán) 格審查其土地競(jìng)買資金，嚴(yán)禁利用銀行貸款、債券融資、信托資金、保險(xiǎn)資金等用亍繳納競(jìng)買保證金。同時(shí)，嚴(yán)格審查開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款資格，審慎發(fā)放開發(fā)貸款。 6月 28日 ， 重慶市政府辦公廳發(fā)布 《 兲亍迚一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知 》 （ 渝府辦發(fā) 〔 2023〕 88號(hào) ） 。 《 通知 》 的 主要就迚一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 ， 促迚房地產(chǎn)市場(chǎng)平稏健康發(fā)展 ， 針對(duì)落實(shí)調(diào)控責(zé)仸 、促迚供需平衡 、 遏制投機(jī)炒房 、 房價(jià)精細(xì)化監(jiān)測(cè) 、 引導(dǎo)人房合理分布 、 提高保障性住房保障力度 、 維持市場(chǎng)良好秩序等方面做了詳細(xì)規(guī)定說明 。 7 7 重慶政策： 著力穩(wěn)定