【正文】 酒店與寫字間市場分析及 本項目公寓產(chǎn)品推廣建議 調(diào)研人：呂美娜 劉睿 張麗影 ? 目 錄 ? 一 哈市酒店與寫字間整體概況 ? 二 本項目與公寓對比分析 ? 三 哈市酒店與寫字間的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 ? 四 例舉哈市酒店與寫字間的對比分析 ? 五 酒店與寫字間的目標消費群分析 ? 六 本項目公寓的優(yōu)劣勢分析 ? 七 推廣建議 ? 整體概況 ? 隨著中國經(jīng)濟近幾年的持續(xù)高速的發(fā)展，國民生產(chǎn)總值的提升，居民收入有了明顯的持續(xù)增長和生活消費水平的提升，尤其是對房地產(chǎn)的消費和投資需求不斷加大，作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，達到了供需兩旺。哈爾濱市是黑龍江省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技和交通中心。哈爾濱市全國百強城市中名列第十位，躋身全國城市綜合實力十強。 ? 從 2023年的哈市政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、旅游的發(fā)展來分析，結(jié)合城市的季節(jié)特色，酒店業(yè)、寫字間、住宅、產(chǎn)權(quán)式商鋪及 2023形成酒店式的公寓，經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，但也出現(xiàn)不同季節(jié)酒店過勝、寫字間及高檔住宅及公寓的空置現(xiàn)象，綜上所述是市場在發(fā)展而為何又出現(xiàn)部分商品過勝呢？那就是市場需要一個合理的供需性及良性的發(fā)展勢態(tài)，我們將通過對本項目的闡述及項目的對比，來促動市場的發(fā)展從而讓哈爾濱市場有一個全新的商業(yè)地產(chǎn)模式及良好的發(fā)展前景。 01 02 03 04 05 生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升 單位 :億元 ? 房型 面積范圍 (建筑面積 ) 開間 （ m） 進深 （ m） 平均價位 (元 /m178。) 是否帶裝修 走廊 系數(shù) 愛建非常男女 一房一廚一衛(wèi) 3341 臥室 ～ 13 客廳 ～ 15 臥室 5～ 11 客廳 6～ 12 4300 (建面 ) 不帶 裝修 “工 ”字型 走廊 一房一廳一廚一衛(wèi) 4348 二房二廳一廚一衛(wèi) 94102 金安 美豪 一房一廚一衛(wèi) 2933 臥室 ～ 客廳 ～ 臥室 ～ 客廳 ～ 4300 (建面 ) 帶裝修 一房一廳一廚一衛(wèi) 4548 二房一廳一廚一衛(wèi) 6570 本項目與公寓對比 ? 優(yōu)勢分析 地段 規(guī)劃設計 舒適度 優(yōu) 勢 地處道里區(qū)商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃郁，毗鄰多個商場、批發(fā)市場，人流、商流旺盛。 相比 ： 愛建所處在哈爾濱市民所說的 “安字片 ”（舊居民區(qū)，經(jīng)濟不發(fā)達）， 金安美豪周圍公交車不多，四周均是舊居民區(qū)，靠近道外，地處道里邊緣，且交通不便利。 大商集團強大的品牌優(yōu)勢，麥凱樂國際商場、新哈一百的重新組建、大型超市、地下 600余位停車位，即停即車，以及本項目自身招商業(yè)態(tài)互補之中，形成一站式購物廣場，真正意義上的 shoppingmall。 相比 ：１、愛建欲打造新商圈，但目前百聯(lián)經(jīng)營十分慘淡。２、金安美豪項目占地面積小，其項目依托哈一百、萬達購物廣場、中央大街為吸引點，可見一斑 。 本項目兩座大堂，約 700余平米，走廊面寬將近 2米，整個設計規(guī)劃角度考慮，舒適度很好。 相比 ： 愛建沒有大堂，戶型設計以及走廊迂回曲折 走廊形 “工 ”字型，安全性另人擔憂，舒適度差。 金安美豪得房率低，房門設計沒考慮噪音傳播問題，私密性欠佳。 ? 劣勢分析 價格 居家環(huán)境 劣 勢 基于地段、規(guī)劃、設計布局等的優(yōu)勢，加之本身土地成本高之原因，可能會導致銷售價格偏高。由于項目地處哈市道里商圈的繁華地段，周邊人流、車流大之原因，從環(huán)境因素綜全來看，并非是純居住之理想選擇。 ? 酒店的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 目前黑龍江省酒店業(yè) 星級 三星級 四星級 五星級 數(shù)量 104家 29家 6家 (國家評定 3家 ) 目前哈爾濱市內(nèi)酒店業(yè) 星級 三星級 四星級 五星級 數(shù)量 49（含國家評定 18家） 15家 3家 (含新加坡酒店 ) 發(fā)展趨勢： 從整個市場來看以 2023年為屆，新增酒店至 2023年增長率在 40%以上，同時也存在 有不斷停業(yè)及轉(zhuǎn)讓的各星級酒店。哈爾濱由于氣候及名勝的限制，在酒店業(yè)上有很明顯 的地區(qū)性，如冬季冰雪節(jié)及春節(jié)期間全市各酒店都是比較好的入住率，可能房源還不夠 ，但進入淡季（春、秋）入住率較低。 2023年至 2023年上半年許多國際零售、娛樂、 家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭在加快進軍中國市場腳步，也帶來了大批投資者在不斷出哈爾 濱市場的內(nèi)在潛力。從一季度全省調(diào)查行業(yè)發(fā)展情況來看，在被調(diào)查的八大行業(yè)中，工 業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲業(yè)等 7個行業(yè)運行于景氣區(qū)間。 6月哈洽會， 12月份冰 雪節(jié)為最佳季節(jié)及 2月份的全國政協(xié)、人大會議，等，全國各大、中、小型會議也在不 斷攀升并來哈舉辦，及外資和各地的投資也給市場帶了新的活力。 01020304050607080901002023年 2023年 2023年 2023年五星( 入住率)四星( 入住率)三星( 入住率)? 酒店 勃萊梅客棧 凱萊商務酒店 曼哈頓商務酒店 林苑賓館 江灣會館 諾曼蒂酒店 ? 地 段 位置 交通 周圍環(huán)境 地標性 凱萊 商務酒店 中央大街 257號 交通便利 中央大街步行街、松花江畔、防洪紀念塔、兆麟公園 建筑明顯 江灣會館 防洪胡同 18號 在側(cè)街上，交通一般 防洪紀念塔、松花江畔、兆麟公園、中央大街 建筑不明顯 曼哈頓 商務酒店 兆麟街 71號 交通便利、道里區(qū)中心 哈一百、索菲亞、話劇院、周邊形成特有的商業(yè)、文化氛圍和濃郁的文化氣息 建筑明顯，但酒店出入口較偏僻 林苑賓館 田地街 118號 交通便利 哈一百、曼哈頓商廈、華聯(lián)商廈相伴 建筑比較明顯 勃萊梅 客棧 紅霞街 38號 交通一般 中央大街、通江街 建筑不明顯 諾曼蒂 酒店 尚志大街 178號 交通一般 中央大街步行街、兆麟公園 建筑不明顯 本項目 地處道里商圈核心位置 十分便利 哈一百、索菲亞、話劇院、中央大街、兆麟公園 十分明顯 ? 規(guī) 模 總層數(shù) 房間數(shù) 大堂面積 裝修 凱萊 地上 7層，地下一層 293間 400余平米 2023年新裝修 商務酒店 江灣會館 地